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城市是经济、政治和文化的中心，也是社会生产要素的聚集中心。在现行的市场经济条件下，城市的发展已由过去的政策推动转向市场推动。不管你承认与否，经营城市、经营土地都在以阻挡不住的步子，走人我们的经济生活，走到我们的国土资源管理工作中。
一、经营土地的理念及对城市经济和社会可持续发展的影响
经营土地理念的核心在于，政府要把土地使用权交由市场来完成与其他城市资源的优化配置，提高城市经济运行效率。从1987年深圳学习香港的做法，按市场方式招标拍卖土地使用权起，中国内地城市政府开始有意识地经营城市土地已经走过于18个年头。
18年来，经营土地——建立土地储备制度，从内容到形式都和香港的做法完全不同。但不管采取哪种做法，经营土地都有一个共同点，就是有利地推动了城市基础设施建设和房地产业的发展，促进了经济社会可持续健康发展，取得良好经济社会效益。这表现在：
1．促进了以城市土地经营为核心内容的经营城市向纵深发展，拓展了财政收入渠道，成为政府新增可用财力的重要来源。
2．盘活企业存量土地资产，加快了国有企业改革和结构的调整，为企业改革、产业结构调整、安置职工提供了必要的资金保证，促进了社会稳定。如龙岩中心城市2001～2004年国企改革土地处置土地资产50宗，涉及企业45家，面积158．1公顷，显化土地资产23539．18万元。
3．增强了政府调控土地市场的能力，规范了城市土地市场的秩序，实现了城市建设用地集中统一供应机制。
4．保证城市总体规划的顺利实施，提高城市建设水平，优化城市用地结构。经营土地实现了“统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一供应、统一监督管理”的“六统一”管理措施，使城市建设按规划实施得以实现，真正体现规划优先原则。
二、当前龙岩中心城市土地经营中存在的主要问题
1．城市建设规划编制滞后，给经营土地造成很大难度。
城市土地经营受城市功能性质、规模、发展方向、基础设施配套水平、环境优劣和土地供求关系等因素的影响，而区位级差地价又是导致城市空间结构演变的基本动因之一。因此，城市规划对经营土地的影响是显而易见的。龙岩中心城市在规划与国土职能分管的体制模式下，也就无法从规划上来指导土地收储让应在城市哪些地段先进行，后在哪些地段进行，从而直接影响到土地供应计划的编制和实施，影响到土地收购储备与供应的具体操作；也使公众缺乏对整个城市发展的预期，进而使发展商、投资者缺乏对地产市场的预期。
2．土地储备的现有资金能力满足不了全市土地收购储备需求。如何保证有充裕的资金用于土地收购储备，实现资金良性循环，将成为土地储备发展的一个实际问题。就龙岩中心城市而言，土地储备资金全依靠银行贷款，财政没有投入，土地储备中心运营资金的容量越大，背上的利息负担就越重，由此带来的投资风险也就越大。因此，探索建立一个适应市场经济的融资渠道，筹措充裕的土地收购储备资金，实现土地收购储备资金的良性循环，将成为我市土地储备事业持续发展的一个实际问题。
3．市场意识不强，受干扰较多。由于受资金限制，土地储备中心成立两年来一直采取稳步发展、量力收购的工作思路，土地储备总量十分有限。如何保证适量土地供应满足市场需求，完成市政府下达的年度土地收益计划，为国企改革和城市建设筹集资金，责任重大。
4．部门合力不足。如何调动和发挥社会各部门、单位的积极性，制定合理的利益分配机制和相应的配套政策，实行在政府主导下的土地前期开发，将成为今后城市土地经营工作能否上新台阶的关键。龙岩中心城市核心区经过几年来大规模的旧城改造、国企改革“退二进三”和市区土地的优化配置，城中土地开发价值较高的土地所剩无几，剩下的都是一些投入大、拆迁密度较高的地块，土地收储实现资金平衡的压力越来越大。如何探索一条社会各界，特别是市区政府共同参与大面积的土地前期征地、拆迁，按规划要求实施公建配套、共享利益、共担风险的新机制，将成为今后城市土地经营工作能否上新台阶的关键。
5．随着龙岩中心城市土地经营向纵深发展，社会各界对城市土地经营工作的要求越来越高，工作中的风险增加，矛盾增加，难度增大，将成为一个不可忽视的问题。当前龙岩主要存在供地风险、积压风险、付息风险、抵押查封风险等。目前，储备中心贷款规模达5亿元，每月付息近250万元，全年3000万元。如何保证每月有足够的土地收益来支付资金利息也成为工作的一个风险，一旦付息困难，资金运转不灵，很有可能引起“崩盘”。
三、推动城市土地经营的持续健康发展，必须解决好几个方面问题
1．必须树立城市土地经营的新思路，即把城市作为资本来经营的观念。运用市场经济手段，把整个城市作为一个资源聚合体，在整个城市范围内实现资源利用和综合效益的最大化、最优化。以实现城市土地资源的优化配置和最大的资产价值，为城市建设和发展提供资金支持，从而推动城市经济和社会可持续发展。
2．发挥城市规划的财富功能，培育土地市场，经营土地必须强化城市规划的先导作用。先导作用体现在如下几个方面：一是城市规划要结合城市产业结构调整，发挥规划对优化城市土地资源的配置作用；科学、超前编制城市规划，并形成规划图则和文本公之于众，增强政府经营土地资产的计划性，也便于投资者决策，监督。二是城市规划要结合城市道路交通网的改善，合理提高路网密度使土地增值。三是要合理确定土地开发强度的规划技术经济指标。因为相同地段，不同使用功能；或相同使用功能，不同建筑密度和容积率、绿化率，地价相差也特别大。因此，土地开发强度的规划技术经济指标既要有刚性也要有灵活性。四是要按照经济与环境效益相统一的原则，规划要从平面化向立体化发展，开拓土地市场价位的新空间。
3．经营土地要坚持土地储备方式多样化和融资途径多元化。一是根据地块不同采取不同储备方式，如现金收购、规划红线控制储备、信息储备等；二是应开辟多种筹资渠道，银行贷款的同时要积极争取和利用外来资金，逐步建立土地收购储备专向资金；三是当房地产市场形成一定规模且较为成熟，土地储备机构具有相当实力后，可探索发行土地债券，走募集社会资金的路子。
4．经营土地要坚持按经济规划运行。城市土地规划经营既是一种政府行为，也是一种经济行为。从龙岩中心城区的现状看，不论市、区国有企业改革，还是城市基础设施建设，各方面依靠土地资产变现的欲望越来越强烈。因此，土地储备中心必须积极应对，审慎决策。一是在经营性土地实物储备总量上，一般应掌握在年均供地计划总量的2．5～3倍；二是在银行贷款项目和额度上，应与储备地块相一玖三是在收购地块的确定上，应以近期可推出的开发地块为主，尽量避开长线储备、公益储备等风险储备，否则也将会陷入困境而不能自拔，形成政府“包袱”，波及城市经济及各项事业的发展。
5．经营土地要建立和完善土地有形市场。土地有形市场是经营土地的重要场所，也是政府对土地市场实施有效管理的场所，通过制定市场交易的制度和规划，采取措施来保证土地交易的合法性和安全性。因此，要重视和加快土地有形市场的建设，完善土地市场功能，健全土地市场管理制度，规范市场运作程序。凡需要交易的土地，都必须到交易市场登记，挂牌公示，公开交易，把涉及到土地的各种交易统一纳入到市场体系内运行。
一、经营土地的理念及对城市经济和社会可持续发展的影响
经营土地理念的核心在于，政府要把土地使用权交由市场来完成与其他城市资源的优化配置，提高城市经济运行效率。从1987年深圳学习香港的做法，按市场方式招标拍卖土地使用权起，中国内地城市政府开始有意识地经营城市土地已经走过于18个年头。
18年来，经营土地——建立土地储备制度，从内容到形式都和香港的做法完全不同。但不管采取哪种做法，经营土地都有一个共同点，就是有利地推动了城市基础设施建设和房地产业的发展，促进了经济社会可持续健康发展，取得良好经济社会效益。这表现在：
1．促进了以城市土地经营为核心内容的经营城市向纵深发展，拓展了财政收入渠道，成为政府新增可用财力的重要来源。
2．盘活企业存量土地资产，加快了国有企业改革和结构的调整，为企业改革、产业结构调整、安置职工提供了必要的资金保证，促进了社会稳定。如龙岩中心城市2001～2004年国企改革土地处置土地资产50宗，涉及企业45家，面积158．1公顷，显化土地资产23539．18万元。
3．增强了政府调控土地市场的能力，规范了城市土地市场的秩序，实现了城市建设用地集中统一供应机制。
4．保证城市总体规划的顺利实施，提高城市建设水平，优化城市用地结构。经营土地实现了“统一规划、统一征用、统一储备、统一开发、统一供应、统一监督管理”的“六统一”管理措施，使城市建设按规划实施得以实现，真正体现规划优先原则。
二、当前龙岩中心城市土地经营中存在的主要问题
1．城市建设规划编制滞后，给经营土地造成很大难度。
城市土地经营受城市功能性质、规模、发展方向、基础设施配套水平、环境优劣和土地供求关系等因素的影响，而区位级差地价又是导致城市空间结构演变的基本动因之一。因此，城市规划对经营土地的影响是显而易见的。龙岩中心城市在规划与国土职能分管的体制模式下，也就无法从规划上来指导土地收储让应在城市哪些地段先进行，后在哪些地段进行，从而直接影响到土地供应计划的编制和实施，影响到土地收购储备与供应的具体操作；也使公众缺乏对整个城市发展的预期，进而使发展商、投资者缺乏对地产市场的预期。
2．土地储备的现有资金能力满足不了全市土地收购储备需求。如何保证有充裕的资金用于土地收购储备，实现资金良性循环，将成为土地储备发展的一个实际问题。就龙岩中心城市而言，土地储备资金全依靠银行贷款，财政没有投入，土地储备中心运营资金的容量越大，背上的利息负担就越重，由此带来的投资风险也就越大。因此，探索建立一个适应市场经济的融资渠道，筹措充裕的土地收购储备资金，实现土地收购储备资金的良性循环，将成为我市土地储备事业持续发展的一个实际问题。
3．市场意识不强，受干扰较多。由于受资金限制，土地储备中心成立两年来一直采取稳步发展、量力收购的工作思路，土地储备总量十分有限。如何保证适量土地供应满足市场需求，完成市政府下达的年度土地收益计划，为国企改革和城市建设筹集资金，责任重大。
4．部门合力不足。如何调动和发挥社会各部门、单位的积极性，制定合理的利益分配机制和相应的配套政策，实行在政府主导下的土地前期开发，将成为今后城市土地经营工作能否上新台阶的关键。龙岩中心城市核心区经过几年来大规模的旧城改造、国企改革“退二进三”和市区土地的优化配置，城中土地开发价值较高的土地所剩无几，剩下的都是一些投入大、拆迁密度较高的地块，土地收储实现资金平衡的压力越来越大。如何探索一条社会各界，特别是市区政府共同参与大面积的土地前期征地、拆迁，按规划要求实施公建配套、共享利益、共担风险的新机制，将成为今后城市土地经营工作能否上新台阶的关键。
5．随着龙岩中心城市土地经营向纵深发展，社会各界对城市土地经营工作的要求越来越高，工作中的风险增加，矛盾增加，难度增大，将成为一个不可忽视的问题。当前龙岩主要存在供地风险、积压风险、付息风险、抵押查封风险等。目前，储备中心贷款规模达5亿元，每月付息近250万元，全年3000万元。如何保证每月有足够的土地收益来支付资金利息也成为工作的一个风险，一旦付息困难，资金运转不灵，很有可能引起“崩盘”。
三、推动城市土地经营的持续健康发展，必须解决好几个方面问题
1．必须树立城市土地经营的新思路，即把城市作为资本来经营的观念。运用市场经济手段，把整个城市作为一个资源聚合体，在整个城市范围内实现资源利用和综合效益的最大化、最优化。以实现城市土地资源的优化配置和最大的资产价值，为城市建设和发展提供资金支持，从而推动城市经济和社会可持续发展。
2．发挥城市规划的财富功能，培育土地市场，经营土地必须强化城市规划的先导作用。先导作用体现在如下几个方面：一是城市规划要结合城市产业结构调整，发挥规划对优化城市土地资源的配置作用；科学、超前编制城市规划，并形成规划图则和文本公之于众，增强政府经营土地资产的计划性，也便于投资者决策，监督。二是城市规划要结合城市道路交通网的改善，合理提高路网密度使土地增值。三是要合理确定土地开发强度的规划技术经济指标。因为相同地段，不同使用功能；或相同使用功能，不同建筑密度和容积率、绿化率，地价相差也特别大。因此，土地开发强度的规划技术经济指标既要有刚性也要有灵活性。四是要按照经济与环境效益相统一的原则，规划要从平面化向立体化发展，开拓土地市场价位的新空间。
3．经营土地要坚持土地储备方式多样化和融资途径多元化。一是根据地块不同采取不同储备方式，如现金收购、规划红线控制储备、信息储备等；二是应开辟多种筹资渠道，银行贷款的同时要积极争取和利用外来资金，逐步建立土地收购储备专向资金；三是当房地产市场形成一定规模且较为成熟，土地储备机构具有相当实力后，可探索发行土地债券，走募集社会资金的路子。
4．经营土地要坚持按经济规划运行。城市土地规划经营既是一种政府行为，也是一种经济行为。从龙岩中心城区的现状看，不论市、区国有企业改革，还是城市基础设施建设，各方面依靠土地资产变现的欲望越来越强烈。因此，土地储备中心必须积极应对，审慎决策。一是在经营性土地实物储备总量上，一般应掌握在年均供地计划总量的2．5～3倍；二是在银行贷款项目和额度上，应与储备地块相一玖三是在收购地块的确定上，应以近期可推出的开发地块为主，尽量避开长线储备、公益储备等风险储备，否则也将会陷入困境而不能自拔，形成政府“包袱”，波及城市经济及各项事业的发展。
5．经营土地要建立和完善土地有形市场。土地有形市场是经营土地的重要场所，也是政府对土地市场实施有效管理的场所，通过制定市场交易的制度和规划，采取措施来保证土地交易的合法性和安全性。因此，要重视和加快土地有形市场的建设，完善土地市场功能，健全土地市场管理制度，规范市场运作程序。凡需要交易的土地，都必须到交易市场登记，挂牌公示，公开交易，把涉及到土地的各种交易统一纳入到市场体系内运行。