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摘 要：伴随着我国城市化进程产生的城市房屋拆迁活动，对实现城市规划目标、改善城市居民生活条件、提高企业生产环境、合理利用土地资源等曾起到了积极作用。文章主要探讨城市企业如何在城市拆迁中获得合理效益。
关键词：城市企业 城市拆迁 拆迁补偿 影响
中图分类号：F291
文献标识码：A
文章編号：1004-4914（2017）03-038-03
企业在拆迁中如何争取最大利益，在遇到拆迁时，企业获得补偿的主要依据是其所有的土地、房屋及构筑物。可参照的法律政策依据主要有：《宪法》、《物权法》、《城市拆迁管理条例》以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。本文就企业在城市房屋拆迁中如何获得最大效益进行分析。
一、各时期政府出台的城市房屋拆迁政策
改革开放后，市场经济体制逐步得到发展，我国的城市房屋拆迁政策也随之推进。到目前为止，我国的城市房屋拆迁政策历经了四个阶段：
第—阶段：1991年《城市房屋拆迁管理条例》。这是由1991年国务院第76次常务会议通过，并于1991年6月1日起施行。这一举措标志我国着手进行城市房屋拆迁管理工作。与之相适应，在浙江温州地方出台了“颁发《温州市旧城改建房屋拆迁补偿安置实施细则》的通知（温政〔1993〕3号）”和“印发《温州市江滨路房屋拆迁补偿安置规定》的通知》（温政发〔1997〕45号）”等。
第二阶段：2001年《城市房屋拆迁管理条例》。这是2001年国务院常务会议通过的，并于2001年7月1日起施行。2001年《城市房屋拆迁管理条例》较之1991的年条例，有较大的修改，较为明显的是2001的年条例是按照户籍人口进行安置，而1991年则是按照被拆迁房的面积及相关因素予以补偿，这标志着由非市场资源配置方式向市场配置方式的巨大改变，体现出我国城市房屋拆迁逐步走向规范化的轨道。但值得一提的是，2001年的条例并未区分公益性拆迁和商业性拆迁。
第三阶段：2007年《中华人民共和国物权法》。这是2007年第三届全国人民代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日起施行。这标志着我国城市房屋拆迁政策逐步上升到法律层面，也为规范合法拆迁，保障居民合法权益提供了有利条件。
第四阶段：2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》。这是2011年国务院第141次常务会议通过，并于公布之日起施行。新的条例不仅用列举的方式对公共利益进行了界定，而且在立法程序上公开透明，征求民意，同时强调政府征收房屋补偿金不得低于“类似房地产市场价，这些举措体现了国家治理过程中遵行以人为本、依法行政”的精神。
二、城市房屋拆迁对企业的影响分析
随着我国经济飞速发展，城市化水平不断提高，城市发展与规划的滞后造成城市布局混乱、环境恶化、交通拥塞等等一系列城市病。为解决这一问题，各地普遍采取改造旧城、建设新城的措施，重新进行城市功能区域规划，以改善城市环境，促进城市进一步发展。但是，城市房屋拆迁活动往往涉及面广、参与者数量众多，从参与者类型来分，政府方面有房地产管理部门、城市规划部门和建设管理部门等；经济主体有开发商、建设单位、拆迁公司、房地产评估公司、被拆除房屋的所有权单位和代管单位等；个体主要有被拆除房屋的所有者、租赁者、共有者等。下面主要就拆迁对被拆除房屋的所有权主体的企业进行分析。
1.城市拆迁的主要流程。各地区域可能有所不同，以浙江温州为例，在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁发之前，拆迁主体主要是政府作为拆迁的主导者，其拆迁实施单位主要是各区域的指挥部，该指挥部也同时具有开发功能。在获得市级拆迁主管部门的批准《房屋拆迁许可证》后，便可以实施拆迁。而在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁发之后，取而代之的是各所管辖的街道作为拆迁实施单位，在获得市级拆迁主管部门批准的拆迁许可之后，进行拆迁公告，并实施拆迁。对所拆迁区域进行丈量及核对、召开拆迁动员大会、选定评估单位对拆迁区域的房屋及土地进行评估，与各被拆迁户进行谈判并签订协议书。
2.城市拆迁对企业生产经营的影响。城市拆迁势必会影响企业的正常经营和发展，但是为了城市的整体发展，各被拆除企业必须服从和为服务于城市房屋拆迁的大局着想。而城市土地的稀缺性又决定了对于工业和交通的企业用房和用地不可能是原拆原建，只能是向城市郊区迁移。因此，对于上述企业的拆迁，影响最大的是正常生产经营和企业员工的安抚。
3.城市拆迁对企业用地、房屋及地上构筑物的安置。以浙江温州为例，在1990年至2000年初期，对于工业和交通的企业最主要的安置形式是“三原迁建”，将上述企业迁建于城市郊区。但是，随着旧城区城市建设的逐步发展，及新城区的大力建设，土地资源变得非常稀缺，当前政府鼓励企业进行货币补偿安置或者以优惠价格回购办公用房。
三、企业如何积极应对城市房屋拆迁及获得效益
1.积极主动对接，争取更多利益。旧城拆迁和改造是城市发展必经之路，企业必须服从和服务于该城市拆迁大局，作为被拆迁企业应该积极主动地与拆迁单位进行对接，根据各拆迁区域的拆迁实施细则，以在政策上获得更多利益。
2.争取确定合理的土地、房屋及构筑物评估价格及外迁方案。在召开拆迁动员大会之后，拆迁单位会给被拆迁人投票选择一家所拆迁范围的房地产评估单位。作为被拆迁企业，在选定所认可的评估单位之后，应该向评估单位提供企业的房产和土地的权属资料、建房手续、造成停产停业后的前一年的生产经营情况报表、被拆房屋装修合同及结算费用和相关租赁合同等，以尽可能齐全的资料提供给评估单位，作为评估的依据资料。同时侧面了解周边房屋和土地交易价格的实际情况，要求评估单位提供尽可能符合企业实际的土地、房屋及构筑物的评估价格。如果被拆企业选择外迁异地安置的，应当与拆迁单位谈判，争取到较好的外迁安置用地，按照拆迁政策按市场价评估被拆地块与外迁安置地块的土地价格，并以此为依据结算拆迁补偿费用。 3.争取有关违章建筑的合理解决。以浙江温州为例，由于历史原因，以1990年4月1日第七届全国人大第十一次常委会通过，自1990年4月1日起施行《中华人民共和国城市规划法》时间为限。对于违章建筑有几种年限的认定方式有所不同，其中對1965年12月31日之前建造的建筑均认定为合法建筑；1966年1月1日—1985年5月23日前；1985年5月24日—1990年4月前；1990年—1998年，以及1998年12月31日以后建设的违章建筑物。各个时段的违章建筑其补偿安置价格均有所不同，且其是按照航测或者航拍图为依据研究进行认定。被拆迁企业应该根据自己违章建筑的建造时间查找相应的时间的航测图，确定自己单位房屋的建造时间，作为货币补偿或者产权调换的价格依据。
4.争取有关企业营业用房和办公用房的合理解决。在城市拆迁中，企业营业用房面积确定及地段安置是拆迁过程中谈判的焦点。比如，企业沿街营业用房是安置经营区域的面积进行计算，即在营业用房里面，如有货架或其他隔断的区域空间，该空间如作为堆放货物的区域将不会计算营业用房，营业用房的营业执照也必须连续经营，企业需要保管好租赁或者是自用期间的营业执照。其他还有被拆迁营业用房门面宽度和安置营业用房门面宽度差异的补偿，在被拆地块企业选择实物安置的，在地段选择上有就地安置或者异地安置形式，在选择地段上有甲乙丙三类地段的选择等，如果安置地点和安置地段有所差异及分摊面积过多，被拆企业可要求在合同中明确或作相应的补偿。对于办公用房主要需要确定其被拆的建筑面积及其包括的分摊面积，以及安置的地点。被拆企业选择实物安置的，可结合被拆办公用房的情况，要求拆迁单位在合同中明确安置的地点、安置的区域、安置的楼层及朝向、安置用房的回购价格等。
5.妥善解决被拆迁用地的职工住房问题。在城市拆迁中，涉及到某些国有企业用地或者房屋中有单位职工居住的情况，需要确保企业职工住房的合理及平稳处理，再实施拆迁。作为被拆企业，应分以下几个方面处理：（1）对于早期分配的居住于厂房内的职工，如无其他房源可以安置的，可根据职工的工龄及对企业的贡献情况，向市政府部门申请解困房进行安置；（2）对于早期分配的属居住功能的住房，可以在拆迁过程中向市级住房改革部门申请进行住房改革。如果职工对住房建筑面积有异议的，可以在拆迁单位的协助下向市房管部门申请确权；（3）对于落实政策发还产权部分的职工住户，可根据拆迁政策分别落实产权人和承租人；（4）对于无分配住房性质的，且居住于厂内的职工，应在拆迁单位的协助下，被拆企业应该给予适当的经济补偿以妥善解决职工的居住问题。
四、结语
本文就企业如何在城市拆迁中与拆迁单位谈判并获得最大效益，重点分析了几个要素：一是不同时期政府部门出台各个不同的拆迁政策；二是政府的拆迁政策对企业的影响；三是在城市拆迁中企业的应对方式。提出了企业应当如何在拆迁中获得有利的政策。总之，本文从城市拆迁中被拆企业的角度阐述了拆迁谈判中的应对之策，为城市企业拆迁提供借鉴。
参考文献：
[1] 温州市人民政府令，第57号，《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》，2002（3）：29
[2] 温州市人民政府令，第126号，《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，2011（7）：18
[3] 温州市房产管理局文件，关于印发《拆迁无产权住宅房屋后回购住宅安置用房暂行规定》的通知，2007（10）：10
[4] 温州市人民政府文件，温政发〔2006〕77号，温州市人民政府关于印发温州市区工业用房拆迁补偿安置暂行办法的通知，2006（9）：28
（作者单位：温州市交运集团房地产投资开发有限公司 浙江温州 325000）
（责编：赵毅）
关键词：城市企业 城市拆迁 拆迁补偿 影响
中图分类号：F291
文献标识码：A
文章編号：1004-4914（2017）03-038-03
企业在拆迁中如何争取最大利益，在遇到拆迁时，企业获得补偿的主要依据是其所有的土地、房屋及构筑物。可参照的法律政策依据主要有：《宪法》、《物权法》、《城市拆迁管理条例》以及地方拆迁规定和关于拆迁补偿的方案等。本文就企业在城市房屋拆迁中如何获得最大效益进行分析。
一、各时期政府出台的城市房屋拆迁政策
改革开放后，市场经济体制逐步得到发展，我国的城市房屋拆迁政策也随之推进。到目前为止，我国的城市房屋拆迁政策历经了四个阶段：
第—阶段：1991年《城市房屋拆迁管理条例》。这是由1991年国务院第76次常务会议通过，并于1991年6月1日起施行。这一举措标志我国着手进行城市房屋拆迁管理工作。与之相适应，在浙江温州地方出台了“颁发《温州市旧城改建房屋拆迁补偿安置实施细则》的通知（温政〔1993〕3号）”和“印发《温州市江滨路房屋拆迁补偿安置规定》的通知》（温政发〔1997〕45号）”等。
第二阶段：2001年《城市房屋拆迁管理条例》。这是2001年国务院常务会议通过的，并于2001年7月1日起施行。2001年《城市房屋拆迁管理条例》较之1991的年条例，有较大的修改，较为明显的是2001的年条例是按照户籍人口进行安置，而1991年则是按照被拆迁房的面积及相关因素予以补偿，这标志着由非市场资源配置方式向市场配置方式的巨大改变，体现出我国城市房屋拆迁逐步走向规范化的轨道。但值得一提的是，2001年的条例并未区分公益性拆迁和商业性拆迁。
第三阶段：2007年《中华人民共和国物权法》。这是2007年第三届全国人民代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日起施行。这标志着我国城市房屋拆迁政策逐步上升到法律层面，也为规范合法拆迁，保障居民合法权益提供了有利条件。
第四阶段：2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》。这是2011年国务院第141次常务会议通过，并于公布之日起施行。新的条例不仅用列举的方式对公共利益进行了界定，而且在立法程序上公开透明，征求民意，同时强调政府征收房屋补偿金不得低于“类似房地产市场价，这些举措体现了国家治理过程中遵行以人为本、依法行政”的精神。
二、城市房屋拆迁对企业的影响分析
随着我国经济飞速发展，城市化水平不断提高，城市发展与规划的滞后造成城市布局混乱、环境恶化、交通拥塞等等一系列城市病。为解决这一问题，各地普遍采取改造旧城、建设新城的措施，重新进行城市功能区域规划，以改善城市环境，促进城市进一步发展。但是，城市房屋拆迁活动往往涉及面广、参与者数量众多，从参与者类型来分，政府方面有房地产管理部门、城市规划部门和建设管理部门等；经济主体有开发商、建设单位、拆迁公司、房地产评估公司、被拆除房屋的所有权单位和代管单位等；个体主要有被拆除房屋的所有者、租赁者、共有者等。下面主要就拆迁对被拆除房屋的所有权主体的企业进行分析。
1.城市拆迁的主要流程。各地区域可能有所不同，以浙江温州为例，在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁发之前，拆迁主体主要是政府作为拆迁的主导者，其拆迁实施单位主要是各区域的指挥部，该指挥部也同时具有开发功能。在获得市级拆迁主管部门的批准《房屋拆迁许可证》后，便可以实施拆迁。而在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁发之后，取而代之的是各所管辖的街道作为拆迁实施单位，在获得市级拆迁主管部门批准的拆迁许可之后，进行拆迁公告，并实施拆迁。对所拆迁区域进行丈量及核对、召开拆迁动员大会、选定评估单位对拆迁区域的房屋及土地进行评估，与各被拆迁户进行谈判并签订协议书。
2.城市拆迁对企业生产经营的影响。城市拆迁势必会影响企业的正常经营和发展，但是为了城市的整体发展，各被拆除企业必须服从和为服务于城市房屋拆迁的大局着想。而城市土地的稀缺性又决定了对于工业和交通的企业用房和用地不可能是原拆原建，只能是向城市郊区迁移。因此，对于上述企业的拆迁，影响最大的是正常生产经营和企业员工的安抚。
3.城市拆迁对企业用地、房屋及地上构筑物的安置。以浙江温州为例，在1990年至2000年初期，对于工业和交通的企业最主要的安置形式是“三原迁建”，将上述企业迁建于城市郊区。但是，随着旧城区城市建设的逐步发展，及新城区的大力建设，土地资源变得非常稀缺，当前政府鼓励企业进行货币补偿安置或者以优惠价格回购办公用房。
三、企业如何积极应对城市房屋拆迁及获得效益
1.积极主动对接，争取更多利益。旧城拆迁和改造是城市发展必经之路，企业必须服从和服务于该城市拆迁大局，作为被拆迁企业应该积极主动地与拆迁单位进行对接，根据各拆迁区域的拆迁实施细则，以在政策上获得更多利益。
2.争取确定合理的土地、房屋及构筑物评估价格及外迁方案。在召开拆迁动员大会之后，拆迁单位会给被拆迁人投票选择一家所拆迁范围的房地产评估单位。作为被拆迁企业，在选定所认可的评估单位之后，应该向评估单位提供企业的房产和土地的权属资料、建房手续、造成停产停业后的前一年的生产经营情况报表、被拆房屋装修合同及结算费用和相关租赁合同等，以尽可能齐全的资料提供给评估单位，作为评估的依据资料。同时侧面了解周边房屋和土地交易价格的实际情况，要求评估单位提供尽可能符合企业实际的土地、房屋及构筑物的评估价格。如果被拆企业选择外迁异地安置的，应当与拆迁单位谈判，争取到较好的外迁安置用地，按照拆迁政策按市场价评估被拆地块与外迁安置地块的土地价格，并以此为依据结算拆迁补偿费用。 3.争取有关违章建筑的合理解决。以浙江温州为例，由于历史原因，以1990年4月1日第七届全国人大第十一次常委会通过，自1990年4月1日起施行《中华人民共和国城市规划法》时间为限。对于违章建筑有几种年限的认定方式有所不同，其中對1965年12月31日之前建造的建筑均认定为合法建筑；1966年1月1日—1985年5月23日前；1985年5月24日—1990年4月前；1990年—1998年，以及1998年12月31日以后建设的违章建筑物。各个时段的违章建筑其补偿安置价格均有所不同，且其是按照航测或者航拍图为依据研究进行认定。被拆迁企业应该根据自己违章建筑的建造时间查找相应的时间的航测图，确定自己单位房屋的建造时间，作为货币补偿或者产权调换的价格依据。
4.争取有关企业营业用房和办公用房的合理解决。在城市拆迁中，企业营业用房面积确定及地段安置是拆迁过程中谈判的焦点。比如，企业沿街营业用房是安置经营区域的面积进行计算，即在营业用房里面，如有货架或其他隔断的区域空间，该空间如作为堆放货物的区域将不会计算营业用房，营业用房的营业执照也必须连续经营，企业需要保管好租赁或者是自用期间的营业执照。其他还有被拆迁营业用房门面宽度和安置营业用房门面宽度差异的补偿，在被拆地块企业选择实物安置的，在地段选择上有就地安置或者异地安置形式，在选择地段上有甲乙丙三类地段的选择等，如果安置地点和安置地段有所差异及分摊面积过多，被拆企业可要求在合同中明确或作相应的补偿。对于办公用房主要需要确定其被拆的建筑面积及其包括的分摊面积，以及安置的地点。被拆企业选择实物安置的，可结合被拆办公用房的情况，要求拆迁单位在合同中明确安置的地点、安置的区域、安置的楼层及朝向、安置用房的回购价格等。
5.妥善解决被拆迁用地的职工住房问题。在城市拆迁中，涉及到某些国有企业用地或者房屋中有单位职工居住的情况，需要确保企业职工住房的合理及平稳处理，再实施拆迁。作为被拆企业，应分以下几个方面处理：（1）对于早期分配的居住于厂房内的职工，如无其他房源可以安置的，可根据职工的工龄及对企业的贡献情况，向市政府部门申请解困房进行安置；（2）对于早期分配的属居住功能的住房，可以在拆迁过程中向市级住房改革部门申请进行住房改革。如果职工对住房建筑面积有异议的，可以在拆迁单位的协助下向市房管部门申请确权；（3）对于落实政策发还产权部分的职工住户，可根据拆迁政策分别落实产权人和承租人；（4）对于无分配住房性质的，且居住于厂内的职工，应在拆迁单位的协助下，被拆企业应该给予适当的经济补偿以妥善解决职工的居住问题。
四、结语
本文就企业如何在城市拆迁中与拆迁单位谈判并获得最大效益，重点分析了几个要素：一是不同时期政府部门出台各个不同的拆迁政策；二是政府的拆迁政策对企业的影响；三是在城市拆迁中企业的应对方式。提出了企业应当如何在拆迁中获得有利的政策。总之，本文从城市拆迁中被拆企业的角度阐述了拆迁谈判中的应对之策，为城市企业拆迁提供借鉴。
参考文献：
[1] 温州市人民政府令，第57号，《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》，2002（3）：29
[2] 温州市人民政府令，第126号，《温州市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，2011（7）：18
[3] 温州市房产管理局文件，关于印发《拆迁无产权住宅房屋后回购住宅安置用房暂行规定》的通知，2007（10）：10
[4] 温州市人民政府文件，温政发〔2006〕77号，温州市人民政府关于印发温州市区工业用房拆迁补偿安置暂行办法的通知，2006（9）：28
（作者单位：温州市交运集团房地产投资开发有限公司 浙江温州 325000）
（责编：赵毅）