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摘要：都市圈住房既是我国城镇住房发展和问题的缩影，也有一定特殊之处。目前我国都市圈内住房供需日趋平衡，住房市场和保障体系日渐成熟，但也面临着居住空间相对狭小、房价高企、新市民住房困难等问题。未来我国都市圈住房需求仍有一定空间，特别是改善需求旺盛;在交通和公共服务的引导下，都市圈居住空间布局有望进一步优化。要重视以体制机制改革为基础，破除行政壁垒，强化相互协调的住房市场，推动形成利益共享、成本共担的局面。
关键词：都市圈;住房发展;新形势;新要求
中图分类号：F293文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）08-0024-28收稿日期：2020-06-12
都市圈在我国区域经济发展格局中的地位日益上升，是我国城市发展和人口集聚的重要载体。2019年2月，国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，对我国未来都市圈建设进行具体指引，计划到2022年都市圈同城化取得明显进展，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。一般认为，城市群与都市圈概念接近，但又有不同：城市群是以1个以上特大城市为核心，由3个以上大城市为构成单元，依托基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密，并最终实现高度一体化的城市群体;都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。可见，在空间范围上城市群与都市圈有包含关系，都市圈是城市群的核心区，一个城市群内可以有多个都市圈。从住房发展的角度，都市圈范围相对小，在我国目前发展阶段更容易形成相互协调的统一住房市场，是住房发展研究中更有分析价值的空间单元。在都市圈尺度下考虑住房问题，有助于破解单个城市的空间局限，利用都市圈内的分工与合作，形成集约高效的发展格局。
近年来，我国都市圈快速发展，有学者初步估算，2003- 2018年间新增人口中有92%是在都市圈地区。可以预计，未来一个时期我国人口将继续向都市圈集聚，其人口红利进一步延续，都市圈内社会经济将更加融合，交通基础设施更加便捷，日常跨城通勤人口有望继续增加，在不同城市行政区居住和工作。这些都市圈化趋势都是未来住房发展不得不重视的重要因素。本文基于对都市圈住房现状的梳理，以及对发展形势与要求的研判，提出未来需要注意的若干方面。
1我国都市圈住房发展的現状与问题
在住房制度改革的推动下，我国城镇住房建设取得巨大成就，住房市场逐步成熟，建成了世界上最大的住房保障体系，当然也还有不少问题。都市圈住房一方面是我国城镇住房的缩影，与其他地区有共性情况，另一方面也有特殊之处。
1.1都市圈内住房供需日趋平衡，但居住空间相对狭小，部分住宅居住品质不高
随着我国大规模住房建设，我国城镇住房套户比已超过1，整体上总量问题已初步解决。但不少都市圈核心城市仍存在供不应求的现象，人均住房建筑面积普遍相对较低水平，住房改善空间仍然很大。2018年北京市、上海市和杭州市的城镇居民人均住房建筑面积分别为34.9平方米、36.7平方米和37.3平方米，深圳等地更是低于30平方米，均低于全国人均39平方米的水平。此外，还有不少住房仍然面临居住品质不高的问题，表现为硬件设施老旧、不完善，以及物业服务水平不高等。如：到2015年全国仍有5.9%的城镇住房内无厨房、仍有13.9%的城镇住房内无厕所，1990年之前建设的老旧住房占20.9%，这些住房普遍品质不佳，有不少分布在都市圈地区。
1.2都市圈是新市民住房问题最为集中的地区
现阶段新市民住房问题最为突出，而都市圈又是新市民住房问题最集中的地区。新市民为都市圈建设做出巨大贡献，但受城乡二元体制等影响，居住水平明显低于当地户籍家庭，面临租不到合适的房、买不起房或享受不到住房保障等问题。根据2017年卫健委流动人口动态监测数据，若粗略以“国家十三五规划”划定的19个城市群为统计范围（注：《十三五规划纲要》提出“优化城镇化布局，加快城市群发展”，将全国主要城市划分为19大城市群;19个城市群包括257个城市，占全国城市总量40%左右，但常住人口和GDP占比高达73%和81.7%;19大城市群将提供我国绝大部分房地产市场，根据发改委预计，其未来常住人口占比将进一步提升至80%以上;受数据可得性限制，本文通过计算各省份住房需求预测未来各城市群市场空间），有46.9%的流动人口居住在整租住房（其他地区该比例为42.3%，下同），10.7%的流动人口合租居住（9.2%），13.0%居住在就业场所、雇主房等非正规住房（10.9%），租房家庭中有15.5%房租支出占家庭总收入的比重超过30%（16%），33.4%的流动人口认为生活在本地的主要困难是“买不起房子”（33.9%），当然还有很大一部分未将购房纳入未来计划。这都说明都市圈内流动人口的居住水平较低，合租和居住在非正规住房的比例高，住房支付压力大。
1.3都市圈内房价相对高，购房压力大
都市圈地区是我国经济和人口集聚高地，也是房价高地。特别是都市圈的核心城市，土地和住房供应有限而新增需求蓬勃，房价水平增速连年超过收入增速，居民购房压力持续增加。一些热点城市房价收入比超过25。随着房价不断攀升，购房支出不仅增加了当地居民的生活成本，还成为流动人口选择居住地时的重要考量因素。受都市圈大城市高房价的影响，部分原本选择定居大城市的居民转而流入其他房价相对较低的城市，对高房价城市的竞争力提升产生不利影响。
1.4部市圈内住房租赁市场相对成熟，但也有不少短板
在流动人口多、房价高、购房压力大等多因素综合作用下，都市圈内住房租赁需求旺盛，租赁市场也更加成熟，但目前仍然存在供求错配、市场不规范、租金上涨压力大等问题。首先，目前市场上供应的租赁住房普遍户型大、租金高，不少租客难以承担，只能住在城中村或者合租、群组。如，大量新市民希望能够租到安全、租金可承受的床位或单间，但市场缺少低租金、小户型住房的供给。其次，租赁市场还存在不规范、租权不稳定等问题。为了规避缴纳房产税、营业税和个人所得税等，不少租户未签订租房合同或合同不规范，租权不稳定。最后，房价上涨过快，特大城市的租售比愈发不合理，且带动了租金上涨，增加了租户的支付压力。 1.5都市圈内住房保障需求量大类多，有一部分未得到满足
都市圈人口规模和住房消费压力大，再加上流动人口多、结构复杂，产生了大量不同诉求的住房保障需求。如，在当地就业稳定、购房困难的家庭有公共租赁住房和政策性租赁住房的需求;有一定购房能力但又负担不起商品住房的家庭有共有产权住房的需求;居住在环境脏乱、功能不全的老旧住宅的家庭有老旧小区改造和棚户区改造的需求。随着住房保障体系的逐步完善，都市圈低收入、住房困难居民的居住品质得到较大幅度提升，但目前还有不少仍未得到满足。
2我国都市圈住房发展的新形势
未来一段时间都市圈仍将是我国新型城镇化的重要载体，再加上家庭小型化等趋势综合影响，对我国城镇住房发展提出一些新形势、新要求。
2.1受都市圈化、家庭小型化等趋势影响，未来都市圈内住房需求仍有一定潜力
不管是基于国内城镇化趋势的研判，还是国外经验规律的总结，未来都市圈都将继续成为我国承载新增城镇人口的载体。人口是一个地区房地产的基本面，人口由非都市圈区域不断流向都市圈区域，房地产市场也会逐渐划分为非都市圈市场和都市圈市场，后者更有持续支撑。未来我国还将面临城镇家庭小型化趋势，不婚主义者和独户老人比例增多。在以上两方面的共同作用下，未来一段时间都市圈住房需求仍然有一定潜力。
2.2 一小时通勤半径继续扩大，都市圈内居住和工作空间的联系强度增强
随着经济结构的不断变化，第三产业在国民经济中的重要性会继续增加，人口会继续向以特大城市和超大城市为核心的都市圈聚集。在交通基础设施等支持下，人们有能力有条件在更大尺度上划定自己活动的时空范围，在更大范围内选择自己的居住地和工作地而不造成太大的通勤困扰。都市圈内周边地区逐渐被纳入中心城市的通勤范围，居住和工作空间的联系强度继续增强，实现同城化，中心城市（如北京、广州）的住房需求会转移到周边地区（如燕郊、佛山）。
2.3居住需求从“有的住”继续迈向“住得好”，住房发展由“大拆大建”逐渐转为“存量精细维护”
都市圈居民面临整体收入水平较高与居住空间相对狭小的矛盾。未来都市圈居民收入水平继续上升，人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入的优势长期存在，会产生大量住房改善需求，推动都市圈居民从“有的住”迈向“住得好”。特别是新冠肺炎疫情后，居民对住房的健康、舒适等方面表现出更高水平要求，如空气质量上，新风系统能不能对病毒进行过滤，开始被越来越多居民关注;住宅小区是否健康，建筑间的通风、紧急通道、绿化等是否合理，也逐渐成为居民择居的重要因素。住房发展模式将由以大规模建设为主转入以既有建筑维护提升为主，考虑到都市圈地区高层集合式住宅的占比相对高，未来维护提升的成本和难度较大，值得关注。
2.4人口老龄化趋势下，养老需求将不断增加，空间错配问题日益突出
过去一段时间，我国城市建设以增量扩张为主要形式，新建住宅普遍以城市中心为圆心，呈现放射状逐年向外围扩散。居住和就业功能上在中心城区高度重叠，但不同年龄人群表现出居住-工作空间的错配：在中心城区居住的老年人比例高，有养老需求但相应服务供给不足;在中心城区工作的年轻人比例高，有居住需求但相应住房供给不足。在人口老龄化趋势下，未来除根据需求相应增加住房和养老服务供给外，还有必要考虑从更大尺度下统筹考虑居住空间问题，在自愿的前提下引导一部分养老人群外迁，享受宽敞生活空间和专业养老服务;腾换出来的居住空间，作为盘活的出租住房，提供给在附近工作的就业人群。
3应当从哪些方面做起
都市圈化是世界各国都面临的重要形势和机遇，既是旧话题又有新内容，值得我们长期关注和研究。特别是聚焦在住房领域，我们可以结合国内外经验，梳理共性规律，从一些比较确定的方面做起。
3.1体制机制改革先行，破除行政壁垒，强化相互协调的住房市场，推动形成都市圈内利益共享、成本共担的局面
随着都市圈的逐步同城化，都市圈内的住房市场也逐渐融为一体，成为这个都市圈范围内所有居民共同的市场，居民可以自由选择任何区位住房。过去国内已经在地区协调方面进行了有益探索，编制了都市圈、城市群规划，但我国以行政区为单元的地方管理模式仍没有根本改变，不利于形成协调统一的住房市场。未来都市圈内各城市应顺应新形势发展需要，体制机制创新先行，通过高位协调、利益共享等方面措施，鼓励建立一体化的住房管理體系，以更低的成本和更高的效率实现共赢发展。都市圈内的房地产市场调控政策可实现差异化，但要相互协调，不能“按下葫芦浮起瓢”。如，广州市加码限购政策，佛山住房市场热度就会快速上升，量价齐飞。都市圈内单个城市的房地产调控会不可避免地产生外部性效应，“城市主体责任”除了为本市负责，还要关注对周边城市的影响。
针对都市圈可能产生的跨行政区职住分离及通勤，在房地产税还未出台的情形下，要完成收支自平衡比较困难，造成“睡城”往往缺乏经济活力、财政收入有限，公共服务配套供给能力不足。因此，还需要更高层级的统筹，指导不同行政区按照最优配置和公平交换的原则，在土地供给、公共配套以及税收分享等方面形成利益共享、成本共担的局面。
3.2积极探索“人-地-房”挂钩机制，谨慎对待以都市圈统筹为由的外围住房增量建设
未来都市圈住房需求仍然旺盛，从都市圈的角度考虑住房问题，有助于拓宽空间，适度中和极密极疏的居住分布。未来应以都市圈内的住房发展规划为抓手，综合人口规模结构、产业发展、资源环境以及住房存量等因素，发挥建设用地指标的引导作用，合理确定不同片区的土地和住房供应规模时序。
如前所述，未来我国都市圈地区仍有住房增量需求。随着城市建成区不断扩张，城区房价上涨，以及部分投资投机需求的存在，现在已有不少都市圈外围地区正在筹划或进行新建商品住房，对接中心城区的外溢居住需求。但优质居住区应当满足居民居住和生活需求，具备便捷通勤条件，提供相配套的教育、医疗等公共服务以及日常生活娱乐功能，需要投入大量力量谋划。若只关注到近期外溢购房需求，未能与都市圈整体建设相统筹，未来很可能形成住房大量空置，恶性循环后，进一步造成区域品质降低、资源浪费，需要格外警惕。
3.3鼓励不同人群完成居住水平提升，引导都市圈内公共服务合理配置
都市圈内居民面临整体收入水平高但居住面积低的矛盾窘境，以满足人民日益增长的美好生活需要为方向，改善性需求将成为都市圈住房发展的主旋律。这其中既包括通过老旧小区改造等民生工程对现有住房居住品质的提升，也包括通过公共服务合理配置以及相关财税等政策引导，消减不同群体居民需求的空间错配问题。如，在老龄化背景下，部分都市圈地区的老年人规模和占比有上升趋势，未来可引导一部分老年人去郊区集中养老，享受专业养老服务，同时将自有住房出租给在附近工作的年轻人;通过教育均等化、老旧小区改造，引导城区居住密度更加合理化;还可以建立城区与周边的通勤网络，完善公共服务，引导大都市区的居住功能向腹地合理分流。
3.4对接国家城镇住房发展指引，多措并举，优化住房市场体系和保障体系
未来重点以住房租赁和住房保障为突破口，提升都市圈居住品质。一方面，要规范发展住房租赁市场，通过税收支持、鼓励规模化机构发展等，积极盘活存量市场租赁房源，继续严厉打击中介违法违规行为，规范租赁市场秩序，保障租赁双方权益。另一方面，要做好住房保障工作，由城镇户籍家庭为主转向覆盖城镇常住人口，完善公租房制度，努力实现对低保和低收入住房困难家庭应保尽保，鼓励人口流入大、房价高的城市继续积极推进共有产权住房建设，同时根据现实需求，有重点地发展政策性租赁住房，满足对小面积、低租金住房的需求。
参考文献：
1.章乔晖陈洋.从大数据看都市圈住房政策趋势.房地产导刊.2019.04
2.任荣荣.都市圈住房市场发展：日本的经验与启示.宏观经济研究.2017.05
3.李博雅肖金成马燕坤.城市群协同发展与城市间合作研究.经济研究参考.2020.04
4.左晖.城市群发展呼唤新型住房供给体系.城市开发.2018.05
关键词：都市圈;住房发展;新形势;新要求
中图分类号：F293文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）08-0024-28收稿日期：2020-06-12
都市圈在我国区域经济发展格局中的地位日益上升，是我国城市发展和人口集聚的重要载体。2019年2月，国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，对我国未来都市圈建设进行具体指引，计划到2022年都市圈同城化取得明显进展，到2035年形成若干具有全球影响力的都市圈。一般认为，城市群与都市圈概念接近，但又有不同：城市群是以1个以上特大城市为核心，由3个以上大城市为构成单元，依托基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密，并最终实现高度一体化的城市群体;都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心，以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。可见，在空间范围上城市群与都市圈有包含关系，都市圈是城市群的核心区，一个城市群内可以有多个都市圈。从住房发展的角度，都市圈范围相对小，在我国目前发展阶段更容易形成相互协调的统一住房市场，是住房发展研究中更有分析价值的空间单元。在都市圈尺度下考虑住房问题，有助于破解单个城市的空间局限，利用都市圈内的分工与合作，形成集约高效的发展格局。
近年来，我国都市圈快速发展，有学者初步估算，2003- 2018年间新增人口中有92%是在都市圈地区。可以预计，未来一个时期我国人口将继续向都市圈集聚，其人口红利进一步延续，都市圈内社会经济将更加融合，交通基础设施更加便捷，日常跨城通勤人口有望继续增加，在不同城市行政区居住和工作。这些都市圈化趋势都是未来住房发展不得不重视的重要因素。本文基于对都市圈住房现状的梳理，以及对发展形势与要求的研判，提出未来需要注意的若干方面。
1我国都市圈住房发展的現状与问题
在住房制度改革的推动下，我国城镇住房建设取得巨大成就，住房市场逐步成熟，建成了世界上最大的住房保障体系，当然也还有不少问题。都市圈住房一方面是我国城镇住房的缩影，与其他地区有共性情况，另一方面也有特殊之处。
1.1都市圈内住房供需日趋平衡，但居住空间相对狭小，部分住宅居住品质不高
随着我国大规模住房建设，我国城镇住房套户比已超过1，整体上总量问题已初步解决。但不少都市圈核心城市仍存在供不应求的现象，人均住房建筑面积普遍相对较低水平，住房改善空间仍然很大。2018年北京市、上海市和杭州市的城镇居民人均住房建筑面积分别为34.9平方米、36.7平方米和37.3平方米，深圳等地更是低于30平方米，均低于全国人均39平方米的水平。此外，还有不少住房仍然面临居住品质不高的问题，表现为硬件设施老旧、不完善，以及物业服务水平不高等。如：到2015年全国仍有5.9%的城镇住房内无厨房、仍有13.9%的城镇住房内无厕所，1990年之前建设的老旧住房占20.9%，这些住房普遍品质不佳，有不少分布在都市圈地区。
1.2都市圈是新市民住房问题最为集中的地区
现阶段新市民住房问题最为突出，而都市圈又是新市民住房问题最集中的地区。新市民为都市圈建设做出巨大贡献，但受城乡二元体制等影响，居住水平明显低于当地户籍家庭，面临租不到合适的房、买不起房或享受不到住房保障等问题。根据2017年卫健委流动人口动态监测数据，若粗略以“国家十三五规划”划定的19个城市群为统计范围（注：《十三五规划纲要》提出“优化城镇化布局，加快城市群发展”，将全国主要城市划分为19大城市群;19个城市群包括257个城市，占全国城市总量40%左右，但常住人口和GDP占比高达73%和81.7%;19大城市群将提供我国绝大部分房地产市场，根据发改委预计，其未来常住人口占比将进一步提升至80%以上;受数据可得性限制，本文通过计算各省份住房需求预测未来各城市群市场空间），有46.9%的流动人口居住在整租住房（其他地区该比例为42.3%，下同），10.7%的流动人口合租居住（9.2%），13.0%居住在就业场所、雇主房等非正规住房（10.9%），租房家庭中有15.5%房租支出占家庭总收入的比重超过30%（16%），33.4%的流动人口认为生活在本地的主要困难是“买不起房子”（33.9%），当然还有很大一部分未将购房纳入未来计划。这都说明都市圈内流动人口的居住水平较低，合租和居住在非正规住房的比例高，住房支付压力大。
1.3都市圈内房价相对高，购房压力大
都市圈地区是我国经济和人口集聚高地，也是房价高地。特别是都市圈的核心城市，土地和住房供应有限而新增需求蓬勃，房价水平增速连年超过收入增速，居民购房压力持续增加。一些热点城市房价收入比超过25。随着房价不断攀升，购房支出不仅增加了当地居民的生活成本，还成为流动人口选择居住地时的重要考量因素。受都市圈大城市高房价的影响，部分原本选择定居大城市的居民转而流入其他房价相对较低的城市，对高房价城市的竞争力提升产生不利影响。
1.4部市圈内住房租赁市场相对成熟，但也有不少短板
在流动人口多、房价高、购房压力大等多因素综合作用下，都市圈内住房租赁需求旺盛，租赁市场也更加成熟，但目前仍然存在供求错配、市场不规范、租金上涨压力大等问题。首先，目前市场上供应的租赁住房普遍户型大、租金高，不少租客难以承担，只能住在城中村或者合租、群组。如，大量新市民希望能够租到安全、租金可承受的床位或单间，但市场缺少低租金、小户型住房的供给。其次，租赁市场还存在不规范、租权不稳定等问题。为了规避缴纳房产税、营业税和个人所得税等，不少租户未签订租房合同或合同不规范，租权不稳定。最后，房价上涨过快，特大城市的租售比愈发不合理，且带动了租金上涨，增加了租户的支付压力。 1.5都市圈内住房保障需求量大类多，有一部分未得到满足
都市圈人口规模和住房消费压力大，再加上流动人口多、结构复杂，产生了大量不同诉求的住房保障需求。如，在当地就业稳定、购房困难的家庭有公共租赁住房和政策性租赁住房的需求;有一定购房能力但又负担不起商品住房的家庭有共有产权住房的需求;居住在环境脏乱、功能不全的老旧住宅的家庭有老旧小区改造和棚户区改造的需求。随着住房保障体系的逐步完善，都市圈低收入、住房困难居民的居住品质得到较大幅度提升，但目前还有不少仍未得到满足。
2我国都市圈住房发展的新形势
未来一段时间都市圈仍将是我国新型城镇化的重要载体，再加上家庭小型化等趋势综合影响，对我国城镇住房发展提出一些新形势、新要求。
2.1受都市圈化、家庭小型化等趋势影响，未来都市圈内住房需求仍有一定潜力
不管是基于国内城镇化趋势的研判，还是国外经验规律的总结，未来都市圈都将继续成为我国承载新增城镇人口的载体。人口是一个地区房地产的基本面，人口由非都市圈区域不断流向都市圈区域，房地产市场也会逐渐划分为非都市圈市场和都市圈市场，后者更有持续支撑。未来我国还将面临城镇家庭小型化趋势，不婚主义者和独户老人比例增多。在以上两方面的共同作用下，未来一段时间都市圈住房需求仍然有一定潜力。
2.2 一小时通勤半径继续扩大，都市圈内居住和工作空间的联系强度增强
随着经济结构的不断变化，第三产业在国民经济中的重要性会继续增加，人口会继续向以特大城市和超大城市为核心的都市圈聚集。在交通基础设施等支持下，人们有能力有条件在更大尺度上划定自己活动的时空范围，在更大范围内选择自己的居住地和工作地而不造成太大的通勤困扰。都市圈内周边地区逐渐被纳入中心城市的通勤范围，居住和工作空间的联系强度继续增强，实现同城化，中心城市（如北京、广州）的住房需求会转移到周边地区（如燕郊、佛山）。
2.3居住需求从“有的住”继续迈向“住得好”，住房发展由“大拆大建”逐渐转为“存量精细维护”
都市圈居民面临整体收入水平较高与居住空间相对狭小的矛盾。未来都市圈居民收入水平继续上升，人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入的优势长期存在，会产生大量住房改善需求，推动都市圈居民从“有的住”迈向“住得好”。特别是新冠肺炎疫情后，居民对住房的健康、舒适等方面表现出更高水平要求，如空气质量上，新风系统能不能对病毒进行过滤，开始被越来越多居民关注;住宅小区是否健康，建筑间的通风、紧急通道、绿化等是否合理，也逐渐成为居民择居的重要因素。住房发展模式将由以大规模建设为主转入以既有建筑维护提升为主，考虑到都市圈地区高层集合式住宅的占比相对高，未来维护提升的成本和难度较大，值得关注。
2.4人口老龄化趋势下，养老需求将不断增加，空间错配问题日益突出
过去一段时间，我国城市建设以增量扩张为主要形式，新建住宅普遍以城市中心为圆心，呈现放射状逐年向外围扩散。居住和就业功能上在中心城区高度重叠，但不同年龄人群表现出居住-工作空间的错配：在中心城区居住的老年人比例高，有养老需求但相应服务供给不足;在中心城区工作的年轻人比例高，有居住需求但相应住房供给不足。在人口老龄化趋势下，未来除根据需求相应增加住房和养老服务供给外，还有必要考虑从更大尺度下统筹考虑居住空间问题，在自愿的前提下引导一部分养老人群外迁，享受宽敞生活空间和专业养老服务;腾换出来的居住空间，作为盘活的出租住房，提供给在附近工作的就业人群。
3应当从哪些方面做起
都市圈化是世界各国都面临的重要形势和机遇，既是旧话题又有新内容，值得我们长期关注和研究。特别是聚焦在住房领域，我们可以结合国内外经验，梳理共性规律，从一些比较确定的方面做起。
3.1体制机制改革先行，破除行政壁垒，强化相互协调的住房市场，推动形成都市圈内利益共享、成本共担的局面
随着都市圈的逐步同城化，都市圈内的住房市场也逐渐融为一体，成为这个都市圈范围内所有居民共同的市场，居民可以自由选择任何区位住房。过去国内已经在地区协调方面进行了有益探索，编制了都市圈、城市群规划，但我国以行政区为单元的地方管理模式仍没有根本改变，不利于形成协调统一的住房市场。未来都市圈内各城市应顺应新形势发展需要，体制机制创新先行，通过高位协调、利益共享等方面措施，鼓励建立一体化的住房管理體系，以更低的成本和更高的效率实现共赢发展。都市圈内的房地产市场调控政策可实现差异化，但要相互协调，不能“按下葫芦浮起瓢”。如，广州市加码限购政策，佛山住房市场热度就会快速上升，量价齐飞。都市圈内单个城市的房地产调控会不可避免地产生外部性效应，“城市主体责任”除了为本市负责，还要关注对周边城市的影响。
针对都市圈可能产生的跨行政区职住分离及通勤，在房地产税还未出台的情形下，要完成收支自平衡比较困难，造成“睡城”往往缺乏经济活力、财政收入有限，公共服务配套供给能力不足。因此，还需要更高层级的统筹，指导不同行政区按照最优配置和公平交换的原则，在土地供给、公共配套以及税收分享等方面形成利益共享、成本共担的局面。
3.2积极探索“人-地-房”挂钩机制，谨慎对待以都市圈统筹为由的外围住房增量建设
未来都市圈住房需求仍然旺盛，从都市圈的角度考虑住房问题，有助于拓宽空间，适度中和极密极疏的居住分布。未来应以都市圈内的住房发展规划为抓手，综合人口规模结构、产业发展、资源环境以及住房存量等因素，发挥建设用地指标的引导作用，合理确定不同片区的土地和住房供应规模时序。
如前所述，未来我国都市圈地区仍有住房增量需求。随着城市建成区不断扩张，城区房价上涨，以及部分投资投机需求的存在，现在已有不少都市圈外围地区正在筹划或进行新建商品住房，对接中心城区的外溢居住需求。但优质居住区应当满足居民居住和生活需求，具备便捷通勤条件，提供相配套的教育、医疗等公共服务以及日常生活娱乐功能，需要投入大量力量谋划。若只关注到近期外溢购房需求，未能与都市圈整体建设相统筹，未来很可能形成住房大量空置，恶性循环后，进一步造成区域品质降低、资源浪费，需要格外警惕。
3.3鼓励不同人群完成居住水平提升，引导都市圈内公共服务合理配置
都市圈内居民面临整体收入水平高但居住面积低的矛盾窘境，以满足人民日益增长的美好生活需要为方向，改善性需求将成为都市圈住房发展的主旋律。这其中既包括通过老旧小区改造等民生工程对现有住房居住品质的提升，也包括通过公共服务合理配置以及相关财税等政策引导，消减不同群体居民需求的空间错配问题。如，在老龄化背景下，部分都市圈地区的老年人规模和占比有上升趋势，未来可引导一部分老年人去郊区集中养老，享受专业养老服务，同时将自有住房出租给在附近工作的年轻人;通过教育均等化、老旧小区改造，引导城区居住密度更加合理化;还可以建立城区与周边的通勤网络，完善公共服务，引导大都市区的居住功能向腹地合理分流。
3.4对接国家城镇住房发展指引，多措并举，优化住房市场体系和保障体系
未来重点以住房租赁和住房保障为突破口，提升都市圈居住品质。一方面，要规范发展住房租赁市场，通过税收支持、鼓励规模化机构发展等，积极盘活存量市场租赁房源，继续严厉打击中介违法违规行为，规范租赁市场秩序，保障租赁双方权益。另一方面，要做好住房保障工作，由城镇户籍家庭为主转向覆盖城镇常住人口，完善公租房制度，努力实现对低保和低收入住房困难家庭应保尽保，鼓励人口流入大、房价高的城市继续积极推进共有产权住房建设，同时根据现实需求，有重点地发展政策性租赁住房，满足对小面积、低租金住房的需求。
参考文献：
1.章乔晖陈洋.从大数据看都市圈住房政策趋势.房地产导刊.2019.04
2.任荣荣.都市圈住房市场发展：日本的经验与启示.宏观经济研究.2017.05
3.李博雅肖金成马燕坤.城市群协同发展与城市间合作研究.经济研究参考.2020.04
4.左晖.城市群发展呼唤新型住房供给体系.城市开发.2018.05