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作者简介：杨阳（1989.11-），男，汉，陕西咸阳人，硕士研究生，西安建筑科技大学，研究方向：项目投资决策与分析。
摘要：针对当前房地产整体呈下滑态势，西安市房地产市场也受到波及，商品房住宅和商业物业都出现了下滑态势，办公物业整体持稳，针对西安市房地产市场发展现状分析其存在的问题，并结合实际情况给出相关政策建议。
关键词：西安市；房地产；政策建议
一、研究背景
这些年西安市的房地产投资发展迅猛，已成为带动西安市经济发展的一支重要力量，房地产对经济贡献度年均15%，西安市房地产总额从2000年的51.85亿上升到2013年的1647.83亿，因此房地产业与地方经济的发展的互动性也越发紧密。
二、房地产发展的影响因素
1.宏观环境
宏观环境主要指国家经济发展状况，当国家经济处于增长时期，带来的就是各行各业的快速发展，就会促进居民可支配收入的上涨，因此对于房地产的需求也就随之增加，对于房价来讲必然是不断上涨。反之经济衰退，由于房地产的发展与国家经济发展呈正相关性，因此经济衰退对于房地产影响还是很大的，总体来说就是房地产繁荣、衰退、萧条再复苏等周期性的循环。
2.区域环境
首先就是城镇化对于房地产开发投资的影响，随之外来人口带来人口的增加，住房需求也随之加大，直接推动了房地产市场的快速发展。其次就是土地财政的影响，由于政府大部分财税收入来自于土地，政府也参与了旧城改造、城中村改造等建设，这些项目建设大大提高了房地产开发投资的积极性[1]。
3.投机行为
一些学者，肖婵针对上海房价进行分析，表明从2004年后房地产投机行为对于房价影响很大[2]。还有娄策群和赵兆对我国地产的投资进行了分析，总结出其特点和影响力，并针对投机给出相关建议[3]。
三、西安市房地产市场发展概况
房地产的市场的发展程度可以大致从三个方面的体现：房地产投资，房地产销售额，房地产均价。本文主要结合西安市商品房、商业物业和办公市场的近5年的的数据统计，介绍西安市房地产的发展的大致概况。
1.商品房
从商品房销售来说，2013年西安市商品房共成交1476万平米，同比上升24.24%，但是普通住宅共成交1196万平米，同比上升22.92%，低于09年、10年，普通住宅成交占比呈现出下滑趋势[4]。数据参照下图1：
图1
再者从成交价格来看，2013年，西安市商品房成交价格为7513元/平米，较2012年出现小幅下滑，普通住宅成交价格为6695元/平米，同比上升164%，普通住宅价格增长率为近年最低值[4]。数据参照图2：
商品房价格（元/平米）增长率普通住宅价格（元/平米）增长率人均可支配收入（元）名义增长幅度实际增长幅度
图2
2.商业物业
从商业物业成交走势来看，2013年，西安市商业物业共成交134万平米，同比上升2642%，成交量为近年最高值，商业物业成交量年平均增长率在20%以上；成交价格，2013年商业物业成交价格首次出现下滑，成交价格为13177元/平米，同比下滑10%[4]。数据参照图3：
图3
3.办公市场
2013年，西安市办公物业共成交86万平米，同比上升34.38%，办公物业成交量也是近年最高值；成交价格，2013年西安市办公物业成交价格为8554元/平米，较12年基本保持不变，办公物业成交价格整体趋稳[4]。
四、西安市房地产开发投资存在的问题
1.开发投资的规模比例过高
我国一般合理的房地产投资占全社会固定资产投资的比重应保持在12%左右，建设不给出的是每年13%。而西安市近些年此比例过高，高出近10个百分点，从近五年的商品房的成交额可看出房地产投资的主体是住宅投资，占到80%左右。
关于住宅投资占GDP的比重，尽管在经济学理论上没有一个固定的标准，但有一个著名的经验假设——住宅投资与GDP之比会随着人均GDP增长而呈现倒U型[5]。而西安市2013年房地产开发投资与GDP之比随着人均GDP增长也有可能出现这一倒U，这便是西安市房地产开发投资过程中最显著的问题。
2.房地产开发投资增速失控
房地产投资增速差等于房地产投资增长率减去固定资产投资增长率。增速差从某一角度反映房地产规模投资的合理度。而近五年增速差过大远大于十年来平均数据，理论分析超出许多预测泡沫存在及投资规模过度的风险性。
3.投资规模与国民经济发展不协调
房地产投资弹性系数是衡量一个区域房地产业与国民经济是否协调一致的关键标准，同时也是判断房地产开发投资规模是否合理的一项重要指标，通过计算近五年的房地产投资弹性系数，得知西安市房地产开发投资与国民经济的发展不协调一致，并且还处于一种不断波动的状态中，但距今最近的两年的数据较之前几年的有好的变化，不断趋于协调一致。
五、相关政策建议利用程度不足，不能很好的和旅游相结合。第二是管理体制方面的问题，一些相邻的或比较近的旅游景点之间存在着严重的相互分割现象。为了眼前的经济利益各自为政、圈地发展、缺乏合作，有些甚至相互诋毁和打压，进行恶性竞争。第三是在区域的发展方面，平衡性较差，不同地域内的发展差异很大，无法有效的进行配合、共同发展。第四是在开发和利用的过程中，只注重经济利益和商业性的发展，忽视了文化内涵和旅游品牌的打造。这些现象和原因对我国旅游产业和文化产业的融合发展造成了很大的阻碍作用。
四、旅游产业和文化产业融合发展的策略和措施
（一）加强政策指导 要想有效的促进旅游产业和文化产业的融合发展，首先需要政府部门具有高度的文化旅游思想和意识，并且在政策方针等方面鼓励和推动二者的融合发展，为我国发展文化旅游提供科学的指导意见。同时，政府机关还应当强化对旅游产业和文化产业的政策引导，为二者的融合发展提供一定的优惠政策，确保文化旅游能够按照自身的发展规律正确、良好的发展，进而更快的完成融合。在具体实施过程中，政府部门应当放松对文化旅游的管制措施，尽快出台新的有关文化旅游产业发展的政策和规定，大力支持文化旅游发展战略，积极倡导旅游产业和文化产业的融合发展。
（二）丰富营销手段
旅游产品的营销对于促进旅游产业和文化产业的融合发展具有重要的意义。旅游企业可以通过有效的营销手段，来设计和树立当地的旅游形象，并借此拓宽市场，争取更多的游客。对此，当地的政府部门和相关的机关单位应当给予旅游企业充分的帮助和指导，以本地的实际情况和具体条件为基础，结合旅游资源、文化资源、气候条件、交通条件等方面的相关内容，顺应广大游客的心理需求，设计出具有很强代表性和独特的地方特色的旅游形象。
此外，要对传统的旅游营销手段进行改进和创新，从不同层次、不同角度对旅游产品进行宣传和推介。为此，旅游企业必须提前做好市场调查，对目标市场进行定位和分析，了解和掌握目标市场中不同游客的需求[4]。从而能够做到及时、准确、高效的向游客提供各类文化旅游产品信息和相关服务，提高游客的满意度。
（三）以市场为导向
在旅游产业和文化产业融合发展的过程中，注重提高其参与性和娱乐性，根据市场的实际需求对各种旅游资源和文化资源进行融合，打造极具特色的文化旅游产品，避免资源的过渡、盲目的开发和滥用现象的发生。要针对市场中不同游客不同的喜好和需求，开发不同的文化旅游产品，并准确选择相应的目标市场，根据市场的实际需求实现对文化旅游资源的高效开发和利用，以充分发挥市场导向的作用，进一步推动旅游产业和文化产业的融合。
总结：旅游产业与文化产业的融合发展，具有十分重要的意义。而由于二者在融合发展的过程中，会涉及到很多其它的行业，其产业链也十分的复杂，因此容易产生很多问题。对此，我们应当充分的重视到二者融合的重要性和意义，正视融合发展过程中存在的问题，积极采取相应的措施予以解决，确保二者融合发展的顺利进行，推动我国旅游事业更上一层楼。（作者单位：山东工商学院）
参考文献：
[1]保继刚.旅游开发研究[M].科学出版社，2013.
[2]余洁.文化产业与旅游产业[J].旅游学刊，2012（10）.
[3]袁成.论文化旅游产品开发对策[J].经济师，2011.
[4]王慧敏.旅游产业的新发展观[J].中国工业经济，2012（6）.
针对西安市房地产市场发展中存在的问题，
摘要：针对当前房地产整体呈下滑态势，西安市房地产市场也受到波及，商品房住宅和商业物业都出现了下滑态势，办公物业整体持稳，针对西安市房地产市场发展现状分析其存在的问题，并结合实际情况给出相关政策建议。
关键词：西安市；房地产；政策建议
一、研究背景
这些年西安市的房地产投资发展迅猛，已成为带动西安市经济发展的一支重要力量，房地产对经济贡献度年均15%，西安市房地产总额从2000年的51.85亿上升到2013年的1647.83亿，因此房地产业与地方经济的发展的互动性也越发紧密。
二、房地产发展的影响因素
1.宏观环境
宏观环境主要指国家经济发展状况，当国家经济处于增长时期，带来的就是各行各业的快速发展，就会促进居民可支配收入的上涨，因此对于房地产的需求也就随之增加，对于房价来讲必然是不断上涨。反之经济衰退，由于房地产的发展与国家经济发展呈正相关性，因此经济衰退对于房地产影响还是很大的，总体来说就是房地产繁荣、衰退、萧条再复苏等周期性的循环。
2.区域环境
首先就是城镇化对于房地产开发投资的影响，随之外来人口带来人口的增加，住房需求也随之加大，直接推动了房地产市场的快速发展。其次就是土地财政的影响，由于政府大部分财税收入来自于土地，政府也参与了旧城改造、城中村改造等建设，这些项目建设大大提高了房地产开发投资的积极性[1]。
3.投机行为
一些学者，肖婵针对上海房价进行分析，表明从2004年后房地产投机行为对于房价影响很大[2]。还有娄策群和赵兆对我国地产的投资进行了分析，总结出其特点和影响力，并针对投机给出相关建议[3]。
三、西安市房地产市场发展概况
房地产的市场的发展程度可以大致从三个方面的体现：房地产投资，房地产销售额，房地产均价。本文主要结合西安市商品房、商业物业和办公市场的近5年的的数据统计，介绍西安市房地产的发展的大致概况。
1.商品房
从商品房销售来说，2013年西安市商品房共成交1476万平米，同比上升24.24%，但是普通住宅共成交1196万平米，同比上升22.92%，低于09年、10年，普通住宅成交占比呈现出下滑趋势[4]。数据参照下图1：
图1
再者从成交价格来看，2013年，西安市商品房成交价格为7513元/平米，较2012年出现小幅下滑，普通住宅成交价格为6695元/平米，同比上升164%，普通住宅价格增长率为近年最低值[4]。数据参照图2：
商品房价格（元/平米）增长率普通住宅价格（元/平米）增长率人均可支配收入（元）名义增长幅度实际增长幅度
图2
2.商业物业
从商业物业成交走势来看，2013年，西安市商业物业共成交134万平米，同比上升2642%，成交量为近年最高值，商业物业成交量年平均增长率在20%以上；成交价格，2013年商业物业成交价格首次出现下滑，成交价格为13177元/平米，同比下滑10%[4]。数据参照图3：
图3
3.办公市场
2013年，西安市办公物业共成交86万平米，同比上升34.38%，办公物业成交量也是近年最高值；成交价格，2013年西安市办公物业成交价格为8554元/平米，较12年基本保持不变，办公物业成交价格整体趋稳[4]。
四、西安市房地产开发投资存在的问题
1.开发投资的规模比例过高
我国一般合理的房地产投资占全社会固定资产投资的比重应保持在12%左右，建设不给出的是每年13%。而西安市近些年此比例过高，高出近10个百分点，从近五年的商品房的成交额可看出房地产投资的主体是住宅投资，占到80%左右。
关于住宅投资占GDP的比重，尽管在经济学理论上没有一个固定的标准，但有一个著名的经验假设——住宅投资与GDP之比会随着人均GDP增长而呈现倒U型[5]。而西安市2013年房地产开发投资与GDP之比随着人均GDP增长也有可能出现这一倒U，这便是西安市房地产开发投资过程中最显著的问题。
2.房地产开发投资增速失控
房地产投资增速差等于房地产投资增长率减去固定资产投资增长率。增速差从某一角度反映房地产规模投资的合理度。而近五年增速差过大远大于十年来平均数据，理论分析超出许多预测泡沫存在及投资规模过度的风险性。
3.投资规模与国民经济发展不协调
房地产投资弹性系数是衡量一个区域房地产业与国民经济是否协调一致的关键标准，同时也是判断房地产开发投资规模是否合理的一项重要指标，通过计算近五年的房地产投资弹性系数，得知西安市房地产开发投资与国民经济的发展不协调一致，并且还处于一种不断波动的状态中，但距今最近的两年的数据较之前几年的有好的变化，不断趋于协调一致。
五、相关政策建议利用程度不足，不能很好的和旅游相结合。第二是管理体制方面的问题，一些相邻的或比较近的旅游景点之间存在着严重的相互分割现象。为了眼前的经济利益各自为政、圈地发展、缺乏合作，有些甚至相互诋毁和打压，进行恶性竞争。第三是在区域的发展方面，平衡性较差，不同地域内的发展差异很大，无法有效的进行配合、共同发展。第四是在开发和利用的过程中，只注重经济利益和商业性的发展，忽视了文化内涵和旅游品牌的打造。这些现象和原因对我国旅游产业和文化产业的融合发展造成了很大的阻碍作用。
四、旅游产业和文化产业融合发展的策略和措施
（一）加强政策指导 要想有效的促进旅游产业和文化产业的融合发展，首先需要政府部门具有高度的文化旅游思想和意识，并且在政策方针等方面鼓励和推动二者的融合发展，为我国发展文化旅游提供科学的指导意见。同时，政府机关还应当强化对旅游产业和文化产业的政策引导，为二者的融合发展提供一定的优惠政策，确保文化旅游能够按照自身的发展规律正确、良好的发展，进而更快的完成融合。在具体实施过程中，政府部门应当放松对文化旅游的管制措施，尽快出台新的有关文化旅游产业发展的政策和规定，大力支持文化旅游发展战略，积极倡导旅游产业和文化产业的融合发展。
（二）丰富营销手段
旅游产品的营销对于促进旅游产业和文化产业的融合发展具有重要的意义。旅游企业可以通过有效的营销手段，来设计和树立当地的旅游形象，并借此拓宽市场，争取更多的游客。对此，当地的政府部门和相关的机关单位应当给予旅游企业充分的帮助和指导，以本地的实际情况和具体条件为基础，结合旅游资源、文化资源、气候条件、交通条件等方面的相关内容，顺应广大游客的心理需求，设计出具有很强代表性和独特的地方特色的旅游形象。
此外，要对传统的旅游营销手段进行改进和创新，从不同层次、不同角度对旅游产品进行宣传和推介。为此，旅游企业必须提前做好市场调查，对目标市场进行定位和分析，了解和掌握目标市场中不同游客的需求[4]。从而能够做到及时、准确、高效的向游客提供各类文化旅游产品信息和相关服务，提高游客的满意度。
（三）以市场为导向
在旅游产业和文化产业融合发展的过程中，注重提高其参与性和娱乐性，根据市场的实际需求对各种旅游资源和文化资源进行融合，打造极具特色的文化旅游产品，避免资源的过渡、盲目的开发和滥用现象的发生。要针对市场中不同游客不同的喜好和需求，开发不同的文化旅游产品，并准确选择相应的目标市场，根据市场的实际需求实现对文化旅游资源的高效开发和利用，以充分发挥市场导向的作用，进一步推动旅游产业和文化产业的融合。
总结：旅游产业与文化产业的融合发展，具有十分重要的意义。而由于二者在融合发展的过程中，会涉及到很多其它的行业，其产业链也十分的复杂，因此容易产生很多问题。对此，我们应当充分的重视到二者融合的重要性和意义，正视融合发展过程中存在的问题，积极采取相应的措施予以解决，确保二者融合发展的顺利进行，推动我国旅游事业更上一层楼。（作者单位：山东工商学院）
参考文献：
[1]保继刚.旅游开发研究[M].科学出版社，2013.
[2]余洁.文化产业与旅游产业[J].旅游学刊，2012（10）.
[3]袁成.论文化旅游产品开发对策[J].经济师，2011.
[4]王慧敏.旅游产业的新发展观[J].中国工业经济，2012（6）.
针对西安市房地产市场发展中存在的问题，