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[摘要]土地与国有企业有着十分密切的关联，进行国有企业制度改革不可能不涉及土地问题，在国有企业改革中要明确国家和企业的权利和责任，就必须理顺和明确国家与企业在土地问题上的产权关系。企业土地资产处置管理是企业改制过程中的重要环节，其工作中心是围绕企业改制，研究制定企业盘活土地资产政策，使不同土地资产处置方式之间达到政策界线、权责内涵、法律关系和利益的均衡。
[关键字] 国有企业 改制 土地处置
[中图分类号] F293.2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-3-1-2
1 企业改制的概念及特点
（1）长期以来，国有企业使用土地主要是国家以行政划拨方式予以配置，企业无偿、无限期使用，国家作为土地资产的所有者的权益难以实现；就财产性质而言，由于划拨土地使用权不属于企业自己的财产或国家授权其经营管理的财产，企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资产，国家和企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关系不清，这与建立现代企业制度的基本要求极不适应。因此，在国有企业改制中必须结合国有企业的不同形式，采取不同方法处置土地资产，对土地产权进行重新界定和调整。通过建立科学、新型的土地产权关系，确保改制企业改制成为现代化企业。
（2）改制企业的特点如下：
①土地权属性质复杂：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，在大型国有企业集团公司中，还存在着空转土地。②用途多样性：既有工业用地，还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、住宅用地等。③分布面广：跨区域、跨城市、跨省份。④占企业资产总量比重较大。
2 土地资产处置的原则
2.1 合法性原则
这是土地资产处置的基础。合法性原则是指当前状况下土地资产的处置应尽可能与现行法律、法规和规章相衔接。规范土地资产处置操作程序，还要与国有企业改革的总体部署与要求相一致。
2.2 有利于企业改制和发展的原则
土地资产如何处置，不仅仅关系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企业，促进企业改制的顺利进行。在处置中通过对土地确权、土地登记、土地价格评估等工作的开展，结合企业实际和未来发展情况，协助企业调解解决改制中土地问题，进而为真正促进企业发展当好土地方面的参谋。
2.3 遵循国有土地有偿有限期使用原则，促使土地的优化配置
改土地无偿无限期使用为有偿有限期使用是土地使用制度改革的根本目标。存量土地有偿有限期使用关键是以科学、公正、合理的方法量化土地资产的真实价值，并将量化了的土地资产以公平、可行、合理的方式注入企业资产，确保土地使用权产权关系明晰。
2.4 兼顾各方面的利益
在转化国有企业经营机制，建立现代企业制度中，严禁将国有资产低价折股、低价出售，甚至无偿分给个人。土地资产处置中必须维护国家利益，防止国有土地资产流失。但同时还必须站在公正立场，兼顾地方和企业利益。积极妥善处理好三方利益的分配。
3 土地资产处置方式
3.1 土地出让
现有使用划拨土地使用权的企业通过补办出让手续，补交出让金取得出让土地使用权。土地在出让期限内成为企业法人财产，企业可以自主经营土地，有权依法进行转让、出租和抵押等。
3.2 土地租赁
国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
3.3 土地作价出资（入股）
根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地行政主管部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。
3.4 授权经营方式
国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设定的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地行政主管部门审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。
国有土地使用权需要作价授权给省直属企业经营的，经国家土地行政主管部门批准，由省级人民政府土地行政主管部门根据有关规定办理。
4 土地处置方式的选择
从建立现代企业制度的要求出发，国有企业可在改制过程中结合企业实际情况选择合适的处置方式。但是国家为了合理有效的利用土地资源，保障土地所有权收益防止国有资产流失，便在法律中对处置方式的选择作了限制性规定。企业的自主选择不能对抗法律中的限制规定。除了法律中的限制性规定，企业也可以根据实际情况选择合适的土地资产处置方式。从理论上讲，前面所述的几种处置方式并无优劣之分，只有适用对象的不同。因此企业可以根据自身的具体情况，选择适合企业发展和实际情况的处置方式。对于企业而言，企业可以结合实际因地制宜，灵活选择一种或多种处置方式，从而推进国有企业改革的顺利进行。但由于目前法规政策的不完善，以及租赁、入股方式的配套政策和实施细则在各地的不统一，使得同一块土地由于处置方式不同，资产量化结果相差很大。所以企业在选择土地处置方式时，应当充分考虑国家和企业的宏观和微观因素，实现国家和企业之间的当前利益和长远利益之间的平衡，换言之，就是国有企业在改革改制过程中选择土地资产处置方式时，一方面要了解企业所属行业的特点和企业本身的经营状态，充分了解国家的产业政策，以及地方政府对于土地资产处置方面的优惠政策，将国家所能给予的政策用足，另一方面全面清理企业自身的资产和负债，了解企业财务状况尤其是支付能力，了解企业的资产结构和资本结构，设计一个好的比例关系，根据企业生产经营的特点及其对土地资产的依赖程度，确定是否获得完整的土地产权。
5 土地处置操作程序
5.1 国有企业改革中土地资产处置应当按相关程序办理
（1）拟定土地使用权处置方案 。（2）地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。（3）签定合同与变更土地登记。
5.2 日常办理的改制企业土地资产处置程序为
（1）摸清家底。土地资产在处置前，土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，持有土地使用权证书。尚未登记的，应向土地所在地的土地行政主管部门申请权属登记。对尚未办理土地登记的宗地，在进行设定登记时，应按相关政策办理。
（2）企业改制后，涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续。转制企业委托地价评估的，应在申请办理变更登记或有偿使用手续时，将土地估价报告同时交付备案。
（3）改制后以保留划拨土地使用权方式处置土地资产的（必须是经国家、自治区批准可以享受保留划拨方式处置资产的行业和企业），由企业提出土地资产处置方案，经县级以上人民政府批准，并由所在地土地行政主管部门办理相应的土地变更登记手续。
（4）转制后土地资产采取国家作价出资（入股）等方式处置的，应按相关程序办理。
[关键字] 国有企业 改制 土地处置
[中图分类号] F293.2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2013）-3-1-2
1 企业改制的概念及特点
（1）长期以来，国有企业使用土地主要是国家以行政划拨方式予以配置，企业无偿、无限期使用，国家作为土地资产的所有者的权益难以实现；就财产性质而言，由于划拨土地使用权不属于企业自己的财产或国家授权其经营管理的财产，企业作为土地使用权人无法处分和独立支配土地资产，国家和企业在有关土地上的权利、利益和责任很不明确，形成事实上的土地产权关系不清，这与建立现代企业制度的基本要求极不适应。因此，在国有企业改制中必须结合国有企业的不同形式，采取不同方法处置土地资产，对土地产权进行重新界定和调整。通过建立科学、新型的土地产权关系，确保改制企业改制成为现代化企业。
（2）改制企业的特点如下：
①土地权属性质复杂：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，在大型国有企业集团公司中，还存在着空转土地。②用途多样性：既有工业用地，还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、住宅用地等。③分布面广：跨区域、跨城市、跨省份。④占企业资产总量比重较大。
2 土地资产处置的原则
2.1 合法性原则
这是土地资产处置的基础。合法性原则是指当前状况下土地资产的处置应尽可能与现行法律、法规和规章相衔接。规范土地资产处置操作程序，还要与国有企业改革的总体部署与要求相一致。
2.2 有利于企业改制和发展的原则
土地资产如何处置，不仅仅关系到土地使用制度改革的深入，也涉及到搞活企业，促进企业改制的顺利进行。在处置中通过对土地确权、土地登记、土地价格评估等工作的开展，结合企业实际和未来发展情况，协助企业调解解决改制中土地问题，进而为真正促进企业发展当好土地方面的参谋。
2.3 遵循国有土地有偿有限期使用原则，促使土地的优化配置
改土地无偿无限期使用为有偿有限期使用是土地使用制度改革的根本目标。存量土地有偿有限期使用关键是以科学、公正、合理的方法量化土地资产的真实价值，并将量化了的土地资产以公平、可行、合理的方式注入企业资产，确保土地使用权产权关系明晰。
2.4 兼顾各方面的利益
在转化国有企业经营机制，建立现代企业制度中，严禁将国有资产低价折股、低价出售，甚至无偿分给个人。土地资产处置中必须维护国家利益，防止国有土地资产流失。但同时还必须站在公正立场，兼顾地方和企业利益。积极妥善处理好三方利益的分配。
3 土地资产处置方式
3.1 土地出让
现有使用划拨土地使用权的企业通过补办出让手续，补交出让金取得出让土地使用权。土地在出让期限内成为企业法人财产，企业可以自主经营土地，有权依法进行转让、出租和抵押等。
3.2 土地租赁
国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同，签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。
3.3 土地作价出资（入股）
根据国家产业政策，须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改造或改组为有限责任公司、股份有限公司及组建企业集团的，涉及的划拨土地使用权经省级以上人民政府土地行政主管部门批准，可以采取国家以土地使用权作价出资（入股）方式处置。
3.4 授权经营方式
国家根据需要，可以一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设定的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地行政主管部门审批，并发给国有土地使用权经营管理授权书。
国有土地使用权需要作价授权给省直属企业经营的，经国家土地行政主管部门批准，由省级人民政府土地行政主管部门根据有关规定办理。
4 土地处置方式的选择
从建立现代企业制度的要求出发，国有企业可在改制过程中结合企业实际情况选择合适的处置方式。但是国家为了合理有效的利用土地资源，保障土地所有权收益防止国有资产流失，便在法律中对处置方式的选择作了限制性规定。企业的自主选择不能对抗法律中的限制规定。除了法律中的限制性规定，企业也可以根据实际情况选择合适的土地资产处置方式。从理论上讲，前面所述的几种处置方式并无优劣之分，只有适用对象的不同。因此企业可以根据自身的具体情况，选择适合企业发展和实际情况的处置方式。对于企业而言，企业可以结合实际因地制宜，灵活选择一种或多种处置方式，从而推进国有企业改革的顺利进行。但由于目前法规政策的不完善，以及租赁、入股方式的配套政策和实施细则在各地的不统一，使得同一块土地由于处置方式不同，资产量化结果相差很大。所以企业在选择土地处置方式时，应当充分考虑国家和企业的宏观和微观因素，实现国家和企业之间的当前利益和长远利益之间的平衡，换言之，就是国有企业在改革改制过程中选择土地资产处置方式时，一方面要了解企业所属行业的特点和企业本身的经营状态，充分了解国家的产业政策，以及地方政府对于土地资产处置方面的优惠政策，将国家所能给予的政策用足，另一方面全面清理企业自身的资产和负债，了解企业财务状况尤其是支付能力，了解企业的资产结构和资本结构，设计一个好的比例关系，根据企业生产经营的特点及其对土地资产的依赖程度，确定是否获得完整的土地产权。
5 土地处置操作程序
5.1 国有企业改革中土地资产处置应当按相关程序办理
（1）拟定土地使用权处置方案 。（2）地价评估结果确认和土地使用权处置方案审批。（3）签定合同与变更土地登记。
5.2 日常办理的改制企业土地资产处置程序为
（1）摸清家底。土地资产在处置前，土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理土地登记，持有土地使用权证书。尚未登记的，应向土地所在地的土地行政主管部门申请权属登记。对尚未办理土地登记的宗地，在进行设定登记时，应按相关政策办理。
（2）企业改制后，涉及的土地使用权已经实行有偿使用或需要转为出让或出租的，不再进行处置审批，可直接在市、县国土资源管理部门办理土地变更登记或有偿使用手续。转制企业委托地价评估的，应在申请办理变更登记或有偿使用手续时，将土地估价报告同时交付备案。
（3）改制后以保留划拨土地使用权方式处置土地资产的（必须是经国家、自治区批准可以享受保留划拨方式处置资产的行业和企业），由企业提出土地资产处置方案，经县级以上人民政府批准，并由所在地土地行政主管部门办理相应的土地变更登记手续。
（4）转制后土地资产采取国家作价出资（入股）等方式处置的，应按相关程序办理。