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[摘 要]早在2016年，国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出培育发展住房租赁市场的具体措施，其中一条便是完善公共租赁住房，推进公租房货币化及公租房运营保障能力。文章通过实地调查，对昆明市公租房进行满意度分析，从公共租赁住房角度提出完善住房租赁市场的措施。
[关键词]住房租赁市场；公租房；满意度分析；主因子分析
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.022
1 引 言
随着我国城镇化进程加快，城镇化率提高，商品房价格持续上涨，中低收入群体承担着较大的居住压力。近年来国家开展保障性住房建设，培育发展住房租赁市场，一方面保障中低收入群体居住权益，另一方面间接调控房地产市场。昆明市作为云南省省会，人口较多、房价较高，发展住房租赁市场迫在眉睫。然而昆明市2016年后不再新建公共租赁住房，目前已建成的公租房使用效率不高，空置较多，分析其原因并提高使用效率进而促进住房租赁市场发展十分必要。
居住满意度是一个重要指标，可以通过住户的主观感受分析住房需求，改善居住环境，进而提高公租房使用效率，促进租赁市场发展。
住房租赁市场针对三类人群：一是低收入人群；二是暂时买不起住房的人群，如高校毕业生；三是工作不固定的流动人群，如短期外派的人员。公共租赁住房作为住房保障制度的重要一环，需要供给方与需求方共同参与。供给方主要是政府直接或间接提供公共租赁住房，需求方主要是特定人群的住房需求。两个参与者都与住房租赁市场有关系，供給方由于公共租赁住房的福利属性对住房租赁市场有一定的影响，但其使用效率也受到整个租赁市场现状影响。而需求方一方面依赖于住房租赁市场的运行；另一方面受制于租赁市场。可见，公共租赁住房对住房租赁市场有促进作用，提高公共租赁住房使用效率有利于培育和发展住房租赁市场。
2 问卷调查与数据分析
问卷分为两个部分：总体满意度和基本情况。总体满意度包括申请满意度、分配满意度、房屋内部满意度、配套设施满意度、物业满意度等；基本情况包括收入、租金、政策了解度等。针对每个题项，采用李克特5级量表形式，分别由低到高赋1～5分进行量化。本研究主要调查昆明市公租房满意度，选取了昆明市内8个公租房小区作为调查对象，调查共发放问卷600份，有效问卷568份。
2.1 描述性统计
本次调查男女占比分别为43.39%和56.61%，处于18～65周岁占比88.89%，本市与非本市户口占比56.26%和43.74%，专科及以上学历占比39.86%。公租房整体满意率达66.14%，不满意率为8.82%，影响公租房选择的因素主要是交通、租金和环境。对物业满意的租户仅43%，主要因为宠物问题及物管人员服务不到位。77%的租户对申请过程和分配过程满意，一半以上租户对公租房政策十分了解。55.2%的租户表示对周边配套满意，但对住房使用满意的租户不到一半，多数人表示房屋质量较差。
2.2 信度分析
信度主要是用于评价问卷的精确性、稳定性和一致性。信度越高，代表同一量表内不同题项所测量到的分数受到误差的影响越小。问卷调查的结果采用SPSS 21.0的Cronbachs Alpha系数来检测调研结果的可信程度。Alpha系数为0.657，大于0.5，说明本研究调查获取的数据具有较高的信度。
2.3 因子分析
因子分析的核心是降维，是以最小的信息丢失，将众多原始变量浓缩成少数几个因子变量，使因子变量具有较强的可解释性的一种多元统计分析方法。在SPSS 21.0中采用主成分分析法进行探索性因子分析，采用最大方差进行正交旋转。总量表KMO值为0.715，效度较高，显著性概率小于1%，说明量表适合做因子分析。
在进行因子分析时发现第一个主成分因子与大部分的变量相关性程度都较高，含义较为模糊，因此要对因子进行荷载矩阵旋转，通常选用最大方差法，从而使得每个因子的水平产生更大的差异，以更好地判别单个因子与主成分因子的关系，以简化对因子的分析。经过SPSS中的荷载矩阵旋转计算后，结果如表2所示。
2.4 模型确定与回归结果
文章对问卷调查的数据进行回归分析，分析各因素对小区总体满意度的影响情况。根据回归结果，回归存在异方差，经加权最小二乘法修正后，最终结果如表3所示。
主因子F1、F2、F4均通过检验，表明对整体满意度有影响，且成正相关，在其他条件不变情况下，每增加一个单位，整体满意度分别增加0.399、0.271、0.066。主因子F3与虽整体满意度成反相关，值得注意的是，主因子F3的p值大于置信度0.05，未通过检验，表示F3对满意度影响不显著。
各项指标对总体居住满意度的影响系数等于其在因子变量线性回归分析中的标准系数乘以在对应因子变量中的标准线性回归系数，具体结果如表4所示。
3 模型结论
住房服务是影响租赁市场的主要因素。住房服务包括配套设施、住房内部使用和物业管理。由表4可知，周边配套满意度、房子内部使用满意度、物业管理满意度对整体满意度存在正相关，且影响程度依次递减。
准入机制对发展住房租赁市场作用较大。准入机制包括分配过程满意度、申请过程满意度。由于这两项也成正相关，因而提高申请系统运行效率对于促进租赁市场发展有着积极影响。
租金与政策了解度对于租赁市场发展有显著影响。租金与整体满意度存在负相关，而政策了解程度与整体满意度正相关，合理定价及政策深入程度能够发挥公租房作为惠民政策的作用。
4 发展租赁市场的途径
4.1 完善配套设施提高住房质量
根据调查情况，目前昆明市公租房地段较偏，房屋质量较差。周边配套如公交、医院、银行、学校较少，出行成本较高，生活设施不便；而房屋漏水、墙皮脱落等质量问题使得居住体验较差。因而本该享受公租房的人群不得不租其他商品房，从而导致公租房空置严重，使用效率较低。完善公租房周边配套以及提高住房质量能够提高公租房使用效率，减少空置，从而盘活部分房源，使住房租赁市场上保障性住房与商品住房平衡发展。 4.2 简化申请、分配程序，完善退出机制，提高运行效率
虽然在公租房申请、分配程序上满意度较高，但是仍旧有相当租户反映申请手续复杂，等待时间过长，透明度低，公平性难以确保。另外在退出机制上缺少相關规定，对于那些已经不符合条件却依然享受保障性住房的租户来说，政府缺乏相应的强制手段使其退出，使得公租房运行效率降低。发展住房租赁市场必须确保租赁效率，经济条件好转不符合公租房租赁要求的租户必须迅速退出，同时满足公租房租赁要求的租户迅速进入，使得公租房尽可能不处于空置状态，进而与商品性住房一同确保住房租赁市场的稳定与效率。
4.3 降低空置率，发展多种租赁形式
目前昆明市公租房空置较为严重，在保证其保障性性质的前提下，探索不同的租赁方式与形式（例如针对年轻群体的长租模式、单身公寓等，针对老年群体的养老公寓等），从居住舒适度、物业管理的有效性、配套设施的针对性（例如健身房、桌游、老年大学等）针对某一群体提升吸引力，从而降低空置，提高使用效率，促进租赁市场多元化发展。
4.4 加强政策解读，转换传统观念，落实“租售同权”
中低收入群体中有一部分人文化水平较低，对政策不了解，不清楚保障性住房的申请条件。因此有必要通过居委会、村委会、工作单位等帮助该部分人群了解政策，在申请、分配过程中加强引导，促使其有机会入住公租房。另外，由于我国传统观念影响，大多数人认为买房优于租房，同时“租售不同权”问题存在已久。要促进住房租赁市场发展，就必须让租房者也享受到教育、医疗等权利。
参考文献：
[1]曾广录，曾汪泉.保障性住房建设满意度影响因素的实证分析——基于五省会城市住房保障对象的调查[J].经济理论与实践，2013，34（186）：102-106.
[2]曾国安，从昊，雷泽珩，等.促进中国住房租赁市场发展的政策建议[J].房地产市场，2017（15）：1-13.
[3]吴莹，陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析：基于香港公屋的调查[J].经济社会体制比较，2013（4）：109-117.
[4]何深静，齐晓玲.广州市三类社区居住满意度与迁居意愿研究[J].地理科学，2014，34（11）：1327-1335.
[5]夏谦.我国保障性住房产业化建设策略研究[D].南昌：江西财经大学，2014.
[6]何立华，杨崇琪.城市居民住房满意度及其影响因素[J].公共管理学报，2011，8（2）：43-51.
[7]周小寒.住房租赁新政下住房租赁市场的机遇和挑战研究[J].建筑经济：2017，38（3）：23-26.
[关键词]住房租赁市场；公租房；满意度分析；主因子分析
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.022
1 引 言
随着我国城镇化进程加快，城镇化率提高，商品房价格持续上涨，中低收入群体承担着较大的居住压力。近年来国家开展保障性住房建设，培育发展住房租赁市场，一方面保障中低收入群体居住权益，另一方面间接调控房地产市场。昆明市作为云南省省会，人口较多、房价较高，发展住房租赁市场迫在眉睫。然而昆明市2016年后不再新建公共租赁住房，目前已建成的公租房使用效率不高，空置较多，分析其原因并提高使用效率进而促进住房租赁市场发展十分必要。
居住满意度是一个重要指标，可以通过住户的主观感受分析住房需求，改善居住环境，进而提高公租房使用效率，促进租赁市场发展。
住房租赁市场针对三类人群：一是低收入人群；二是暂时买不起住房的人群，如高校毕业生；三是工作不固定的流动人群，如短期外派的人员。公共租赁住房作为住房保障制度的重要一环，需要供给方与需求方共同参与。供给方主要是政府直接或间接提供公共租赁住房，需求方主要是特定人群的住房需求。两个参与者都与住房租赁市场有关系，供給方由于公共租赁住房的福利属性对住房租赁市场有一定的影响，但其使用效率也受到整个租赁市场现状影响。而需求方一方面依赖于住房租赁市场的运行；另一方面受制于租赁市场。可见，公共租赁住房对住房租赁市场有促进作用，提高公共租赁住房使用效率有利于培育和发展住房租赁市场。
2 问卷调查与数据分析
问卷分为两个部分：总体满意度和基本情况。总体满意度包括申请满意度、分配满意度、房屋内部满意度、配套设施满意度、物业满意度等；基本情况包括收入、租金、政策了解度等。针对每个题项，采用李克特5级量表形式，分别由低到高赋1～5分进行量化。本研究主要调查昆明市公租房满意度，选取了昆明市内8个公租房小区作为调查对象，调查共发放问卷600份，有效问卷568份。
2.1 描述性统计
本次调查男女占比分别为43.39%和56.61%，处于18～65周岁占比88.89%，本市与非本市户口占比56.26%和43.74%，专科及以上学历占比39.86%。公租房整体满意率达66.14%，不满意率为8.82%，影响公租房选择的因素主要是交通、租金和环境。对物业满意的租户仅43%，主要因为宠物问题及物管人员服务不到位。77%的租户对申请过程和分配过程满意，一半以上租户对公租房政策十分了解。55.2%的租户表示对周边配套满意，但对住房使用满意的租户不到一半，多数人表示房屋质量较差。
2.2 信度分析
信度主要是用于评价问卷的精确性、稳定性和一致性。信度越高，代表同一量表内不同题项所测量到的分数受到误差的影响越小。问卷调查的结果采用SPSS 21.0的Cronbachs Alpha系数来检测调研结果的可信程度。Alpha系数为0.657，大于0.5，说明本研究调查获取的数据具有较高的信度。
2.3 因子分析
因子分析的核心是降维，是以最小的信息丢失，将众多原始变量浓缩成少数几个因子变量，使因子变量具有较强的可解释性的一种多元统计分析方法。在SPSS 21.0中采用主成分分析法进行探索性因子分析，采用最大方差进行正交旋转。总量表KMO值为0.715，效度较高，显著性概率小于1%，说明量表适合做因子分析。
在进行因子分析时发现第一个主成分因子与大部分的变量相关性程度都较高，含义较为模糊，因此要对因子进行荷载矩阵旋转，通常选用最大方差法，从而使得每个因子的水平产生更大的差异，以更好地判别单个因子与主成分因子的关系，以简化对因子的分析。经过SPSS中的荷载矩阵旋转计算后，结果如表2所示。
2.4 模型确定与回归结果
文章对问卷调查的数据进行回归分析，分析各因素对小区总体满意度的影响情况。根据回归结果，回归存在异方差，经加权最小二乘法修正后，最终结果如表3所示。
主因子F1、F2、F4均通过检验，表明对整体满意度有影响，且成正相关，在其他条件不变情况下，每增加一个单位，整体满意度分别增加0.399、0.271、0.066。主因子F3与虽整体满意度成反相关，值得注意的是，主因子F3的p值大于置信度0.05，未通过检验，表示F3对满意度影响不显著。
各项指标对总体居住满意度的影响系数等于其在因子变量线性回归分析中的标准系数乘以在对应因子变量中的标准线性回归系数，具体结果如表4所示。
3 模型结论
住房服务是影响租赁市场的主要因素。住房服务包括配套设施、住房内部使用和物业管理。由表4可知，周边配套满意度、房子内部使用满意度、物业管理满意度对整体满意度存在正相关，且影响程度依次递减。
准入机制对发展住房租赁市场作用较大。准入机制包括分配过程满意度、申请过程满意度。由于这两项也成正相关，因而提高申请系统运行效率对于促进租赁市场发展有着积极影响。
租金与政策了解度对于租赁市场发展有显著影响。租金与整体满意度存在负相关，而政策了解程度与整体满意度正相关，合理定价及政策深入程度能够发挥公租房作为惠民政策的作用。
4 发展租赁市场的途径
4.1 完善配套设施提高住房质量
根据调查情况，目前昆明市公租房地段较偏，房屋质量较差。周边配套如公交、医院、银行、学校较少，出行成本较高，生活设施不便；而房屋漏水、墙皮脱落等质量问题使得居住体验较差。因而本该享受公租房的人群不得不租其他商品房，从而导致公租房空置严重，使用效率较低。完善公租房周边配套以及提高住房质量能够提高公租房使用效率，减少空置，从而盘活部分房源，使住房租赁市场上保障性住房与商品住房平衡发展。 4.2 简化申请、分配程序，完善退出机制，提高运行效率
虽然在公租房申请、分配程序上满意度较高，但是仍旧有相当租户反映申请手续复杂，等待时间过长，透明度低，公平性难以确保。另外在退出机制上缺少相關规定，对于那些已经不符合条件却依然享受保障性住房的租户来说，政府缺乏相应的强制手段使其退出，使得公租房运行效率降低。发展住房租赁市场必须确保租赁效率，经济条件好转不符合公租房租赁要求的租户必须迅速退出，同时满足公租房租赁要求的租户迅速进入，使得公租房尽可能不处于空置状态，进而与商品性住房一同确保住房租赁市场的稳定与效率。
4.3 降低空置率，发展多种租赁形式
目前昆明市公租房空置较为严重，在保证其保障性性质的前提下，探索不同的租赁方式与形式（例如针对年轻群体的长租模式、单身公寓等，针对老年群体的养老公寓等），从居住舒适度、物业管理的有效性、配套设施的针对性（例如健身房、桌游、老年大学等）针对某一群体提升吸引力，从而降低空置，提高使用效率，促进租赁市场多元化发展。
4.4 加强政策解读，转换传统观念，落实“租售同权”
中低收入群体中有一部分人文化水平较低，对政策不了解，不清楚保障性住房的申请条件。因此有必要通过居委会、村委会、工作单位等帮助该部分人群了解政策，在申请、分配过程中加强引导，促使其有机会入住公租房。另外，由于我国传统观念影响，大多数人认为买房优于租房，同时“租售不同权”问题存在已久。要促进住房租赁市场发展，就必须让租房者也享受到教育、医疗等权利。
参考文献：
[1]曾广录，曾汪泉.保障性住房建设满意度影响因素的实证分析——基于五省会城市住房保障对象的调查[J].经济理论与实践，2013，34（186）：102-106.
[2]曾国安，从昊，雷泽珩，等.促进中国住房租赁市场发展的政策建议[J].房地产市场，2017（15）：1-13.
[3]吴莹，陈俊华.保障性住房的住户满意度和影响因素分析：基于香港公屋的调查[J].经济社会体制比较，2013（4）：109-117.
[4]何深静，齐晓玲.广州市三类社区居住满意度与迁居意愿研究[J].地理科学，2014，34（11）：1327-1335.
[5]夏谦.我国保障性住房产业化建设策略研究[D].南昌：江西财经大学，2014.
[6]何立华，杨崇琪.城市居民住房满意度及其影响因素[J].公共管理学报，2011，8（2）：43-51.
[7]周小寒.住房租赁新政下住房租赁市场的机遇和挑战研究[J].建筑经济：2017，38（3）：23-26.