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“鸡蛋换粮票”催生自救
2004年4月2日，如今的楼市传媒董事长、时任焦点房地产网首席策划蔡鸿岩主持的“焦点房谈”请来了两位明星级房地产领军人物——任志强和潘石屹。
在此前不久的3月29日，华远和SOHO中国正式签署了尚都国际项目合作签约仪式，双方签订了包括合作框架协议在内的一系列协议。
2002年5月9日，国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》）叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。但同年6月底北京市出台的33号令（《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》）规定，绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房改造项目、高科技项目等4类经营性用地仍可以协议出让。33号令使协议出让仍有机可乘，为不少开发商赢得了相当程度的获利空间。
然而好景不长，2004年1月31日，北京市房管局出台的4号令明确规定上述4类土地的使用权从此也不能通过协议方式转让。4号令一出台，就引起了北京开发商们的激烈反应。
面临“断顿”的潘石屹几番“堵截”，一直把任志强追到了政协会上，才“买下”了销售正旺的尚都中心二、三期60%的股权。
蔡鸿岩主持的这次访谈比原定计划延迟了7分钟，他调侃道：“因为任总跟潘总正在进一步商量合同的细节问题。”
在访谈现场，潘石屹坦言，自4号令出台以来的短短两个月时间内，找上门和他谈的有将近200个项目。有的时候一天谈10个项目，有时候同一个项目会有三五拨人同时来谈。
尽管在蔡鸿岩的犀利追问下，彼时的潘石屹并没有透露那次合作的具体成交价格，并否认了“鸡蛋换粮票”是早有预谋的炒作，认为这是一种双赢的局面：两个企业在合作中找到了共同的需要，并获取各自的利润，完成了资源市场化自由配置的最佳选择。
在“鸡蛋换粮票”之前的2月26日，北京市国土资源和房屋管理局曾宣布，北京市待开发的土地约4000公顷，相应规划建筑面积约8000多万平方米，按目前北京市每年2300万平方米的开发量，可保证北京房地产市场四至五年的土地供应不会出现大的缺口。然而，“断顿恐慌说”还是愈演愈烈，最终促成了这起4号令出台以后的首宗土地并购案——“鸡蛋换粮票”。
著名地产评论人飞鹰认为，从市场成熟化的今天审视当年的这起事件，务必要用客观公正的眼光进行评判。市场总会经历由雏形到成熟阶段的发展过程，以交易为核心的交换是一种经济行为，特别是在房地产市场尚未形成或形成初期，物物交换或物与“专权”交换都是对旧有财富分配方式的一种突破，类似任志强和潘石屹之间“鸡蛋换粮票”的事件不可避免也无可指责。
在房地产市场“摸爬滚打”了多年的馥铭炫开发有限公司执行总裁、中国企业资本联盟副主席王岩说，当时“鸡蛋换粮票”是一种常态，他自己为了找到“粮票”，也几乎跑遍了当时遍布北京东西南北各个方位的项目，并代表福成集团参与过任志强和潘石屹二度“鸡蛋换粮票”中涉及的项目——光华路SOHO的洽谈，只不过由于当时项目的定位和企业的产品线有一定的差异，谈了一两轮就退出了。
如果说，任志强和潘石屹之间“鸡蛋换粮票”的生意揭开了房地产市场格局演变的序幕，那么，8·31大限的出台则让这种演变的格局更为明晰。
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发71号令（《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》），规定8月31日后国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行，各省市不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性国有土地使用权。
4月10日，天津泰达与北京万通地产发布战略合作计划。
4月16 日，万科、招商、华侨城第一次组成“万招华系”联盟，出现在香蜜湖“9万3”地块拍卖场上。
6月3日，华远地产与北京城建投资公司签订意向协议，拟以3.1亿元并购后者所持北京城建东华房地产公司60%股权。
6月12日，由全国12家知名地产商联手打造的中国房地产策略联盟的第一个实质性地产项目在郑州东郊动工……
毋庸置疑，8·31大限的出台加速了房地产企业之间合纵连横的速度，正如任志强在“鸡蛋换粮票”事件前所断言：在房地产企业普遍面临融资及拿地门槛提高的情况下，实现产业整合的时机已到。
“有钱乃大”导致“华远出走”
“8·31”大限之后，经营性用地出让全部采用招拍挂的方式出让，“价高者得”成为新的市场规则，这一规则很快在土地市场得以体现。著名地产评论人飞鹰认为，招拍挂制度“价高者得”的制度是培育土地市场的必经之路，否定了地方政府因土地划拨而产生的土地资源配置不合理及权钱交易的弊端，是对土地资源的市场配置的最佳方案。
2004年9月29日，北京土地市场迎来了8·31大限后的首次土地放量——海淀区西二旗居住区二期用地、海运仓危改公建用地、蓝色港湾公园商业配套设施用地地块、青年路地区C区住宅用地地块和朝阳区朝阳路十里堡1号及2号住宅及配套用地同时出让。除蓝色港湾公园商业配套设施用地地块和青年路地区C区住宅用地地块分别被北京蓝色港湾置业有限公司和北京润丰房地产开发公司先行竞得外，其余三块用地都在现场进行了激烈竞价。
在参与现场竞价的三幅地块中，海淀区西二旗居住区二期用地的竞价最为激烈。该地块从95204.74万元开始竞价，参与竞价的分别为北京富力开发公司、华远、北京归谷园有限责任公司和中远房地产有限公司。北京富力开发公司在竞争当中一直处于领先地位，当其他几家开发商以100万元递增时，富力则豪迈地一口气把价报到10亿元。该地块竞价多达118轮，最终被北京归谷园以11.75亿元竞得。 在2004年4月2日蔡鸿岩主持的那场以“鸡蛋换粮票”为主题的“焦点房谈”中，任志强曾骄傲地宣称其公司因拥有大量的土地储备、1996年在香港上市的时候，被称为土地银行。2001年华远和华润分手之前，华远属于地主型公司。在33号令之前，华远就未雨绸缪，采取了一些土地储备的政策，包括通过挂牌、与其他公司的合作和收购取得了很多项目。
在海淀区西二旗居住区二期用地的竞价中，以资本老狐狸著称的任志强尽管采取了“在关键时机举牌”的策略，却仍然败北。而在此后的数年，任志强又多次经历了“钱不如人”的“屈辱”。
2010年3月，在大望京一号地拍卖前，潘石屹曾劝任志强不要去参与拍卖，争不过财大气粗的“中国字头”的公司，但任志强一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加。据潘石屹说，“任总举牌举到每平方米1万多元就再不敢举了”。潘石屹调侃任志强是“花钱买丢人，不是花钱买地”。
大望京一号地拍卖后，任志强在微博中表示，自2001年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败，华远无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，于是转入二、三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜。他还指出：“缺少资金实力的开发商早就自觉向大城市高地价低头，朝二、三线城市转移了。”
其实早在2006年，华远地产就提出了二、三线城市的发展战略，至今在青岛、西安、长沙三个城市已完成了市场布局。由于在北京公开市场上始终无法拿地，从2010年起二、三线城市的贡献率在华远地产超过50%。其中以西安为扩张主战场，2012年西安君城和海蓝城销售达20亿元。
“华远魔咒”背后的辛酸
参与了海淀区西二旗居住区二期用地竞价的任志强当时并不知道，他在北京土地市场的败绩会持续很多年。
著名地产评论人飞鹰说：“任何制度都不是一劳永逸的，招拍挂制度与‘价高者得’的手段相组合，在其效力发挥极致的时候，市场相应的补充规则缺失，必然产生制度性‘失灵’及手段落后与市场的发展变化相矛盾。”因此他认为，招拍挂制度没问题，但要对“价高者得”的手段进行及时调整。
2010年4月17日发布的《新国十条》规定，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。北京应声改变了“价高者得”的挂牌出让方式，而更多地采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。华远也好似被施了魔咒，在北京土地市场接连失利。
2010年7月16日，在北京市昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块的竞拍中，华远地产分别报出了4.9219亿元和11.397亿元的全场最高价，较底价平均高出1倍，但最终落败。
8月11日，华远地产与另外7家房企竞拍通州宋庄镇地块时，投出了最低价9.98亿元，仍旧饮憾而归。
任志强曾抱怨华远在北京土地市场的连番失利：“我也搞不懂，这一两年我也参与了很多地块的投标，价格高也中不了，适中也中不了，低也中不了。”
尽管任志强宣称自己搞不清华远一再失利的原因，但在昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块的竞拍结果出来后，任志强在博客上写到，由于华远没有第一次的中标、没有第一次保障性住房建设的经历，就永远都处于评标中的劣势地位。于是，“华远决定用几个亿的高价购买一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票，先用一次性的价格损失换取第一次建设保障性住房的经历，以便为今后的投标打下一个公平竞争的基础。这就是华远用高价投标的原因，遗憾的是这张门票太贵了。”
2010年9月9日，北京市土地储备整理交易中心公布了北京市昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地的最终评标结果。尽管华远曾报出了最高价13.6亿元，却仍被万科住总联合体击败，对手以12.8亿元将地块收入囊中。
此次华远再次抛出最高价，显然是因为该地块将配建建筑面积10万平方米的限价商品住房，华远希望借此换取一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票。
事后，业内人士分析华远铩羽而归的原因：“华远地产没有中标的结果其实也是符合政策的，因为华远地产把保障房分开了，就是用商品房的品质建商品房，用保障房的品质建保障房。此外，报价比底价高太多了，不符合政府在土地方面降低土地出让价格、从而影响房价的目的。”
华远用自己在土地市场一次次败北的纪录诠释了“综合评标方式”，直至2010年11月25日，“华远魔咒”才被打破：华远联合盛世新华终于摘得通州区梨园镇砖厂村居住项目用地，其最终成交价格为17.8亿元人民币。“华远魔咒”的被打破，得益于合作伙伴——盛世新业的梨园地块一级开发商的身份，使其在评标中占有其他企业难以比拟的优势。
然而，从2003年7月华远摘得朝阳区新源南路2号酒店项目用地到2010年11月25日华远摘得通州区梨园镇砖厂村居住项目用地，已经过去了七年多。
2011年初，北京4幅经营性用地的挂牌文件均明确：“在挂牌竞价截止前，最高报价已达到本项目合理地价上限价格，且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，或在现场竞价中最高报价达到上限价格的，则由北京市土地整理储备中心对挂牌出让宗地组织现场投报配建租赁房面积活动。”
2011年9月21日，房山区房山新城良乡组团11街区11-04-01等地块二类居住及托幼用地以“限地价竞配建保障房面积”方式进行现场竞价，包括华远在内的8家房企参与了竞价。而当天推出的北京首个“限地价竞房价”地块——门头沟永定镇居住及F1住宅混合公建项目则意外遇冷。
限地价与竞配建保障性住房结合、限房价与竞地价结合等方式破除了“价高者得”的做法，可有效控制出让地块的溢价率。著名地产评论人飞鹰认为，这种尝试是在坚持招拍挂制度的前提下，操作方法上的一种完善，在一定程度上修正或完善了“价高者得”的单一手段。
但陈宝存却对此深恶痛绝，他毫不留情地指出这种做法是“左右手互博”，政府的初衷是以此举在民众心目中树立好的形象、彰显其调控地价的决心，但成本却会转嫁到房价上，造成竞拍保障房比例越多、房价越高的现象。
2004年4月2日，如今的楼市传媒董事长、时任焦点房地产网首席策划蔡鸿岩主持的“焦点房谈”请来了两位明星级房地产领军人物——任志强和潘石屹。
在此前不久的3月29日，华远和SOHO中国正式签署了尚都国际项目合作签约仪式，双方签订了包括合作框架协议在内的一系列协议。
2002年5月9日，国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》）叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。但同年6月底北京市出台的33号令（《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》）规定，绿化隔离带项目、小城镇项目、危旧房改造项目、高科技项目等4类经营性用地仍可以协议出让。33号令使协议出让仍有机可乘，为不少开发商赢得了相当程度的获利空间。
然而好景不长，2004年1月31日，北京市房管局出台的4号令明确规定上述4类土地的使用权从此也不能通过协议方式转让。4号令一出台，就引起了北京开发商们的激烈反应。
面临“断顿”的潘石屹几番“堵截”，一直把任志强追到了政协会上，才“买下”了销售正旺的尚都中心二、三期60%的股权。
蔡鸿岩主持的这次访谈比原定计划延迟了7分钟，他调侃道：“因为任总跟潘总正在进一步商量合同的细节问题。”
在访谈现场，潘石屹坦言，自4号令出台以来的短短两个月时间内，找上门和他谈的有将近200个项目。有的时候一天谈10个项目，有时候同一个项目会有三五拨人同时来谈。
尽管在蔡鸿岩的犀利追问下，彼时的潘石屹并没有透露那次合作的具体成交价格，并否认了“鸡蛋换粮票”是早有预谋的炒作，认为这是一种双赢的局面：两个企业在合作中找到了共同的需要，并获取各自的利润，完成了资源市场化自由配置的最佳选择。
在“鸡蛋换粮票”之前的2月26日，北京市国土资源和房屋管理局曾宣布，北京市待开发的土地约4000公顷，相应规划建筑面积约8000多万平方米，按目前北京市每年2300万平方米的开发量，可保证北京房地产市场四至五年的土地供应不会出现大的缺口。然而，“断顿恐慌说”还是愈演愈烈，最终促成了这起4号令出台以后的首宗土地并购案——“鸡蛋换粮票”。
著名地产评论人飞鹰认为，从市场成熟化的今天审视当年的这起事件，务必要用客观公正的眼光进行评判。市场总会经历由雏形到成熟阶段的发展过程，以交易为核心的交换是一种经济行为，特别是在房地产市场尚未形成或形成初期，物物交换或物与“专权”交换都是对旧有财富分配方式的一种突破，类似任志强和潘石屹之间“鸡蛋换粮票”的事件不可避免也无可指责。
在房地产市场“摸爬滚打”了多年的馥铭炫开发有限公司执行总裁、中国企业资本联盟副主席王岩说，当时“鸡蛋换粮票”是一种常态，他自己为了找到“粮票”，也几乎跑遍了当时遍布北京东西南北各个方位的项目，并代表福成集团参与过任志强和潘石屹二度“鸡蛋换粮票”中涉及的项目——光华路SOHO的洽谈，只不过由于当时项目的定位和企业的产品线有一定的差异，谈了一两轮就退出了。
如果说，任志强和潘石屹之间“鸡蛋换粮票”的生意揭开了房地产市场格局演变的序幕，那么，8·31大限的出台则让这种演变的格局更为明晰。
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发71号令（《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》），规定8月31日后国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行，各省市不得再以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性国有土地使用权。
4月10日，天津泰达与北京万通地产发布战略合作计划。
4月16 日，万科、招商、华侨城第一次组成“万招华系”联盟，出现在香蜜湖“9万3”地块拍卖场上。
6月3日，华远地产与北京城建投资公司签订意向协议，拟以3.1亿元并购后者所持北京城建东华房地产公司60%股权。
6月12日，由全国12家知名地产商联手打造的中国房地产策略联盟的第一个实质性地产项目在郑州东郊动工……
毋庸置疑，8·31大限的出台加速了房地产企业之间合纵连横的速度，正如任志强在“鸡蛋换粮票”事件前所断言：在房地产企业普遍面临融资及拿地门槛提高的情况下，实现产业整合的时机已到。
“有钱乃大”导致“华远出走”
“8·31”大限之后，经营性用地出让全部采用招拍挂的方式出让，“价高者得”成为新的市场规则，这一规则很快在土地市场得以体现。著名地产评论人飞鹰认为，招拍挂制度“价高者得”的制度是培育土地市场的必经之路，否定了地方政府因土地划拨而产生的土地资源配置不合理及权钱交易的弊端，是对土地资源的市场配置的最佳方案。
2004年9月29日，北京土地市场迎来了8·31大限后的首次土地放量——海淀区西二旗居住区二期用地、海运仓危改公建用地、蓝色港湾公园商业配套设施用地地块、青年路地区C区住宅用地地块和朝阳区朝阳路十里堡1号及2号住宅及配套用地同时出让。除蓝色港湾公园商业配套设施用地地块和青年路地区C区住宅用地地块分别被北京蓝色港湾置业有限公司和北京润丰房地产开发公司先行竞得外，其余三块用地都在现场进行了激烈竞价。
在参与现场竞价的三幅地块中，海淀区西二旗居住区二期用地的竞价最为激烈。该地块从95204.74万元开始竞价，参与竞价的分别为北京富力开发公司、华远、北京归谷园有限责任公司和中远房地产有限公司。北京富力开发公司在竞争当中一直处于领先地位，当其他几家开发商以100万元递增时，富力则豪迈地一口气把价报到10亿元。该地块竞价多达118轮，最终被北京归谷园以11.75亿元竞得。 在2004年4月2日蔡鸿岩主持的那场以“鸡蛋换粮票”为主题的“焦点房谈”中，任志强曾骄傲地宣称其公司因拥有大量的土地储备、1996年在香港上市的时候，被称为土地银行。2001年华远和华润分手之前，华远属于地主型公司。在33号令之前，华远就未雨绸缪，采取了一些土地储备的政策，包括通过挂牌、与其他公司的合作和收购取得了很多项目。
在海淀区西二旗居住区二期用地的竞价中，以资本老狐狸著称的任志强尽管采取了“在关键时机举牌”的策略，却仍然败北。而在此后的数年，任志强又多次经历了“钱不如人”的“屈辱”。
2010年3月，在大望京一号地拍卖前，潘石屹曾劝任志强不要去参与拍卖，争不过财大气粗的“中国字头”的公司，但任志强一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加。据潘石屹说，“任总举牌举到每平方米1万多元就再不敢举了”。潘石屹调侃任志强是“花钱买丢人，不是花钱买地”。
大望京一号地拍卖后，任志强在微博中表示，自2001年起华远在所有的公开拍卖中都只有失败，华远无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，于是转入二、三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜。他还指出：“缺少资金实力的开发商早就自觉向大城市高地价低头，朝二、三线城市转移了。”
其实早在2006年，华远地产就提出了二、三线城市的发展战略，至今在青岛、西安、长沙三个城市已完成了市场布局。由于在北京公开市场上始终无法拿地，从2010年起二、三线城市的贡献率在华远地产超过50%。其中以西安为扩张主战场，2012年西安君城和海蓝城销售达20亿元。
“华远魔咒”背后的辛酸
参与了海淀区西二旗居住区二期用地竞价的任志强当时并不知道，他在北京土地市场的败绩会持续很多年。
著名地产评论人飞鹰说：“任何制度都不是一劳永逸的，招拍挂制度与‘价高者得’的手段相组合，在其效力发挥极致的时候，市场相应的补充规则缺失，必然产生制度性‘失灵’及手段落后与市场的发展变化相矛盾。”因此他认为，招拍挂制度没问题，但要对“价高者得”的手段进行及时调整。
2010年4月17日发布的《新国十条》规定，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。北京应声改变了“价高者得”的挂牌出让方式，而更多地采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。华远也好似被施了魔咒，在北京土地市场接连失利。
2010年7月16日，在北京市昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块的竞拍中，华远地产分别报出了4.9219亿元和11.397亿元的全场最高价，较底价平均高出1倍，但最终落败。
8月11日，华远地产与另外7家房企竞拍通州宋庄镇地块时，投出了最低价9.98亿元，仍旧饮憾而归。
任志强曾抱怨华远在北京土地市场的连番失利：“我也搞不懂，这一两年我也参与了很多地块的投标，价格高也中不了，适中也中不了，低也中不了。”
尽管任志强宣称自己搞不清华远一再失利的原因，但在昌平区小汤山和通州区马驹桥镇两宗地块的竞拍结果出来后，任志强在博客上写到，由于华远没有第一次的中标、没有第一次保障性住房建设的经历，就永远都处于评标中的劣势地位。于是，“华远决定用几个亿的高价购买一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票，先用一次性的价格损失换取第一次建设保障性住房的经历，以便为今后的投标打下一个公平竞争的基础。这就是华远用高价投标的原因，遗憾的是这张门票太贵了。”
2010年9月9日，北京市土地储备整理交易中心公布了北京市昌平区回龙观1818-028地块二类居住用地的最终评标结果。尽管华远曾报出了最高价13.6亿元，却仍被万科住总联合体击败，对手以12.8亿元将地块收入囊中。
此次华远再次抛出最高价，显然是因为该地块将配建建筑面积10万平方米的限价商品住房，华远希望借此换取一张进入商品房小区中带有配建保障性住房资格的门票。
事后，业内人士分析华远铩羽而归的原因：“华远地产没有中标的结果其实也是符合政策的，因为华远地产把保障房分开了，就是用商品房的品质建商品房，用保障房的品质建保障房。此外，报价比底价高太多了，不符合政府在土地方面降低土地出让价格、从而影响房价的目的。”
华远用自己在土地市场一次次败北的纪录诠释了“综合评标方式”，直至2010年11月25日，“华远魔咒”才被打破：华远联合盛世新华终于摘得通州区梨园镇砖厂村居住项目用地，其最终成交价格为17.8亿元人民币。“华远魔咒”的被打破，得益于合作伙伴——盛世新业的梨园地块一级开发商的身份，使其在评标中占有其他企业难以比拟的优势。
然而，从2003年7月华远摘得朝阳区新源南路2号酒店项目用地到2010年11月25日华远摘得通州区梨园镇砖厂村居住项目用地，已经过去了七年多。
2011年初，北京4幅经营性用地的挂牌文件均明确：“在挂牌竞价截止前，最高报价已达到本项目合理地价上限价格，且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的，或在现场竞价中最高报价达到上限价格的，则由北京市土地整理储备中心对挂牌出让宗地组织现场投报配建租赁房面积活动。”
2011年9月21日，房山区房山新城良乡组团11街区11-04-01等地块二类居住及托幼用地以“限地价竞配建保障房面积”方式进行现场竞价，包括华远在内的8家房企参与了竞价。而当天推出的北京首个“限地价竞房价”地块——门头沟永定镇居住及F1住宅混合公建项目则意外遇冷。
限地价与竞配建保障性住房结合、限房价与竞地价结合等方式破除了“价高者得”的做法，可有效控制出让地块的溢价率。著名地产评论人飞鹰认为，这种尝试是在坚持招拍挂制度的前提下，操作方法上的一种完善，在一定程度上修正或完善了“价高者得”的单一手段。
但陈宝存却对此深恶痛绝，他毫不留情地指出这种做法是“左右手互博”，政府的初衷是以此举在民众心目中树立好的形象、彰显其调控地价的决心，但成本却会转嫁到房价上，造成竞拍保障房比例越多、房价越高的现象。