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近两年尤其是今年以来，房地产业涌起一股股“圈地潮”、“融资潮”。尽管房地产泡沫早已引起各界高度关注，但地产大鳄们仍然高举高打般不甘落后地争做“地王”、“资本大鳄”。
2003年，121号文件颁布，《产业基金法》虽至今未能出台，但政府对房地产企业从银行贷款做了较大限制，收紧了开发商的银根；“8·31”招拍挂的实施也向市场传递了一个信号，“现金为王”；而国六条、国八条的出台以及大规模土地供应被用做保障性住房开发，使得真正能用于商品房开发的土地越来越少—如今，“钱多地多”才是房地产商安身立命的根本。
正因于此，近两年尤其是今年以来，房地产业涌起一股股“圈地潮”、“融资潮”。尽管房地产泡沫早已引起各界高度关注，但地产大鳄们仍然高举高打般不甘落后地争做“地王”、“资本大鳄”。
在即将跨入新年之际，房地产业好戏连连，开始为新的一年里进行着能量上的积蓄和角逐。
泡沫之下的房地产业
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为：“是该给楼市退退烧了，否则会像泰坦尼克号，在歌舞升平中驶向深渊。”
万科集团董事长王石说：“中国楼市已经出现泡沫，泡沫早晚会破裂……”
SOHO中国董事长潘石屹表示：“内地楼市泡沫在于地价，而地价泡沫与股市泡沫相连。”
中原地产主席施永青分析：“股票分析员鼓吹‘有地便是好’的选美标准，令上市地产公司的老总们失去方向，不断去圈地，这将会害了地产公司。”
“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。”3年前，美国《纽约时报》报道认为中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。
如今，随着房价一路攀高，且蔓延到了中国的二、三线城市，深圳、北京、上海等一线城市境外投资和炒房团的进入。房地产市场出现泡沫已经成了不争的事实，业已成为阻碍房地产市场的健康发展的首要因素。
业内专家指出：不久前，美国次级贷“打包”证券化放大了次级贷危机的影响，而中国房地產企业“一手圈钱、一手圈地”的扩张模式与此类似。经济学家们担心的是，假使中国房地产泡沫来临，将带来较大的金融危害；而大众忧虑的是，“如此圈钱圈地之下，何以为家？”
据央行公布数据显示，今年以来我国居民户贷款持续增加，其中中长期贷款占比不断扩大，由一季度的50%左右逐渐提高到目前的80%，而个人住房贷款所占比率很大。以上海为例，今年前8个月，上海中外资金融机构新增本外币贷款2018.4亿元，超出去年全年新增贷款160.7亿元。其中，当月中资商业银行个人住房贷款猛增71.3亿元，比7月份多增12.6亿元，创2005年以来单月增量新高。值得警惕的是，当月新增个人消费贷款占新增贷款总量的99%，而房贷占到了90%之多……
为了防范房地产泡沫来临，政府开始了宏观调控，针对“圈地现象”予以了重点监督和打击。可以说，利益所趋之下，一部分房产商对相关政策表现淡漠，正因如此，一系列针对房地产行业的调控政策密集推出，这在世界范围内都实属罕见。
尽管房地产泡沫早已引起各界人士的高度关注，尽管相关政策不断走马灯似地出台，房地产大鳄们最关心的仍是利润。用业内人士的话来说，“一间好的房地产公司，不能只看有多少地皮，还要看公司的开发能力，拿了土地以后能不能做出好产品，创造出附加值。”
地产大鳄在行动
在业界，“任大炮”可谓尽人皆知。房地产业是非多，北京华远集团董事长任志强还是以敢言闻名，他的言论总能刮起一股旋风，尽管常遭来一阵棒喝。
“有竞争力的城市房价就贵！”这是8月25日，他在“中国企业家论坛第四届深圳高峰会”作主题演讲时的“精彩之谈”。一时间，任志强成了各路媒体高度关注的焦点。时值年底，加上政府对楼市预加调控，他的惊人之语颇有意思—
“国际上凡是最有竞争力的城市，都是房价最贵的，房价不贵就没有竞争力！” “如果城市没有竞争力，房价就跌了。和深圳相比，大西北很多地方的房子即使6块钱1平方米，在深圳买不起房的人会去买吗？”
从字面上看，他的话语透着一股地产大腕的狂妄。不过，任志强的解释是：一个城市的高房价必定是有支撑的，高房价的城市具备除了房价之外的其他吸引力，包括高工资和工作机会……
其不负责任的言论一石激起千层浪，来自网络的声讨与媒体的笔伐铺天盖地，直到年底仍“硝烟未尽”。对此，业内人士更倾向于认为“任大炮只是在借机炒作自己”。不过，其顶风逆行的路数并不全体现在言语上，在大多数地产商屯地居奇之时，他还敢于逆势抛售，再次向业界砸去一磅重弹——慷慨地将两处黄金地段项目拱手“送给”潘石屹——这让仍津津乐道于屯地造就碧桂园新首富杨惠妍的人们目瞪口呆。
11月5日，SOHO中国在香港市场暂停交易，SOHO中国在香港联交所网站发布了停牌原因公告，公告称SOHO中国将收购华远集团的光华路SOHO2及SOHO北京公馆两项目。其中，收购“光华路SOHO2”100％的权益代价为10.3亿元人民币，收购“SOHO北京公馆”100%的权益代价为14.13亿元人民币。
近25亿元的成交额让人怀疑，此番交易实为“任志强缺钱，潘石屹缺项目”。实际上，10月中旬华远集团二次上报借壳方案通过后，任志强坦陈，“二次上报的方案被证监会通过之后，我就后悔了。”
业内人士透露，在上市工作屡遭坎坷之后，任志强仍然处在资金缺乏的状态。对于此番受让的北京公馆项目，任志强实际上已筹划将其出售许久。到今年3月，任志强与一家境外投资基金达成初步协议，由该基金出资收购项目的绝大部分股权，以实现套现解资金的燃眉之急。然而，因为收紧的限外政策，该计划最终流产。
本次收购已经是潘石屹第三次从华远地产手里买项目。任、潘的首次合作发生在1993年，受让的项目是当前以万通小商品批发市场闻名的“北京万通新世界广场”；第二次合作发生在2005年，交易主体为尚都SOHO项目，这场交易被业界戏称为“鸡蛋换粮票”；此番合作一下子涉及两个项目，被潘石屹美誉为用“进口鸡蛋”换来了任志强的“高档绝版粮票”。
据悉，任潘之间的受让颇富戏剧性，双方在咖啡厅第一次草拟的协议竟然写在一张废纸之上，且仅有50余字……如此足以说明双方对此次交易成交的心情是如何的急迫！
也有业内人士分析认为，任志强的逆势买卖实为“地产资本运营”的一种脚注，这一游戏并不好玩。实际上，新晋中国内地首富的碧桂园园主杨惠妍正遭受来自各方的压力，作为在香港上市不久的碧桂园的法人代表，她的巨额财富绝大部分来自碧桂园近1年多时间内相继获得5000多亩土地储备。虽然通过上市融资获利匪浅的碧桂园表面上看来风光无限，但“其背后存在土地非法交易”类似的说法已引起了有关部门的注意。
据南方某著名媒体透露，2007年6月6日，碧桂园以1.18亿元成功竞拍张家界一片丘陵。据悉，这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，翻过山就是张家界国家森林公园景区，面积1039.15亩，距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里，“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”然而，如此风水宝地居然是“零地价拿地”——据知情人士提供的两份秘密协议显示，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。
如果确实存在这两份协议，那么这基本上是在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间的博弈与互动。如今，这已引起了国土资源部的密切关注，“这个开发商很强势，政府都得听他的。”
同样，身为地产大腕的任志强自然深谙土地价值之道，在土地紧缩政策到来之时，他更明白钱的重要性，“上市公司发公司债不是审批备案制，没有时间限制，资产注入后就可以发债了，而且在半年之后也可以增发，那钱就富余了。”
“潘石屹自从上市以后有了钱了，所以老是笑眯眯的。”任志强的话可以视为新的时期地产商们内心的真实写照。
圈地运动下的资本角逐
16年前，万科地产在深圳上市，最初流通股为1736万股，而今其最新的流通股已达570325万。幸运儿万科着实令众多房地产企业眼红，因为自1994开始，国务院明确提出不鼓励房地产企业上市运作；1996年年底，中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定：金融、房地产行业上市暂不考虑。随后多年里，地产企业只能徘徊在上市门外。
然而，随着国内金融环境的逐渐开放，金融政策开始松动，房地产商们在融资领域开始大肆出击，尤其是2003年以后，房地产企业 “忽如一夜春风来”猛地刮起一股上市潮。
广州富力地产、世茂地产纷纷上市，并开始大展拳脚。今年最风光的上市地产商莫过于碧桂园：自4月成功在香港上市后，碧桂园到今年年底已融资近千亿元，并造就了中国内地女首富杨惠妍。
无论是已上市的还是首次公开募集的，房地产商们不甘落后于人，在股市上的作为令人眼花缭乱：6月，金地集团已进行了近45亿元募资，不到两个月，公司于8月再次公开增发募集180亿元资金；7月，保利地产增发不超过3.5亿股人民币普通股，发行价格为55.48元/股，实际募资将超过194亿元；金融街8月下旬发布公告，公司公开增发的事宜已获董事会批准，声称将从市场上募得116亿元资金。同一个月内，幸运儿万科发布公告称公司拟公开增发新股，欲募集100亿元资金。
从9月28日至10月9日，远洋地产、SOHO中国、中国奥园3家地产商接连在香港联交所挂牌，其密度创下了内地地产企业香港IPO的新纪录。据估算，这3只新股冻结资金总额达到6500亿港元。3家地产公司10月份在香港招股的总集资额将超过550亿港元。
有关专家分析指出，时至年终，地产泡沫呼声渐高，地产紧缩政策的进一步加强之下，同样竞争激烈的房地产业刮起上市潮的现象很正常，“拿地需要大量现钱，融资是圈钱的首选。”
据不完全统计，包括A股和B股，中国股市上大概有超过60家以房地产为主业的上市公司。今年以来，地产股增发（含定向增发）总额266.33亿元，排名仅次于金融保险业股票。已经确定增发预案的地产股共21只，合计增发46.57亿股，在增发预案排名中仅次于医药和石油等制造业股票。
对于如今的房地产开放商而言，拿到地皮就等于胜算多了一筹，而这又有赖于自身的腰包；他们在股市上的斩获又能反过来推动“圈地运动”，如此一来，房地产业“地王”频出。
以融资获地，从“拿地”中进一步融资。“如今的房产商就像在经营着一场赌局，只不过这是场对赌，一方面输了就将满盘皆输。”顺驰地产一位销售经理这样说。
每一次资本动作背后，都是开发商急切的融资需求与拿地目标。“房地产公司绝大多数拿到土地后就囤积起来，并美其名曰土地储备，它们拿到地并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益，这种现象在最近两个月越演越烈。”就连地产大腕潘石屹也忍不住公开了这个秘密。
有分析家指出，房地产商们的“急功近利”其实透露着危机，“上市圈钱容易，假如股市有变，或是土地政策进一步调控，开发商有可能陷入左右為难的境地。”
的确，自从121号文件颁布和招拍挂实行制度以来，地产市场的竞争日益激烈。“宏观调控措施力度加大以及土地供应量的限制，是导致房地产商陷入资本角逐的根本原因。”经济学家樊纲指出，在楼市泡沫面前，房地产商们更应该警惕。
2003年，121号文件颁布，《产业基金法》虽至今未能出台，但政府对房地产企业从银行贷款做了较大限制，收紧了开发商的银根；“8·31”招拍挂的实施也向市场传递了一个信号，“现金为王”；而国六条、国八条的出台以及大规模土地供应被用做保障性住房开发，使得真正能用于商品房开发的土地越来越少—如今，“钱多地多”才是房地产商安身立命的根本。
正因于此，近两年尤其是今年以来，房地产业涌起一股股“圈地潮”、“融资潮”。尽管房地产泡沫早已引起各界高度关注，但地产大鳄们仍然高举高打般不甘落后地争做“地王”、“资本大鳄”。
在即将跨入新年之际，房地产业好戏连连，开始为新的一年里进行着能量上的积蓄和角逐。
泡沫之下的房地产业
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为：“是该给楼市退退烧了，否则会像泰坦尼克号，在歌舞升平中驶向深渊。”
万科集团董事长王石说：“中国楼市已经出现泡沫，泡沫早晚会破裂……”
SOHO中国董事长潘石屹表示：“内地楼市泡沫在于地价，而地价泡沫与股市泡沫相连。”
中原地产主席施永青分析：“股票分析员鼓吹‘有地便是好’的选美标准，令上市地产公司的老总们失去方向，不断去圈地，这将会害了地产公司。”
“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。”3年前，美国《纽约时报》报道认为中国房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。
如今，随着房价一路攀高，且蔓延到了中国的二、三线城市，深圳、北京、上海等一线城市境外投资和炒房团的进入。房地产市场出现泡沫已经成了不争的事实，业已成为阻碍房地产市场的健康发展的首要因素。
业内专家指出：不久前，美国次级贷“打包”证券化放大了次级贷危机的影响，而中国房地產企业“一手圈钱、一手圈地”的扩张模式与此类似。经济学家们担心的是，假使中国房地产泡沫来临，将带来较大的金融危害；而大众忧虑的是，“如此圈钱圈地之下，何以为家？”
据央行公布数据显示，今年以来我国居民户贷款持续增加，其中中长期贷款占比不断扩大，由一季度的50%左右逐渐提高到目前的80%，而个人住房贷款所占比率很大。以上海为例，今年前8个月，上海中外资金融机构新增本外币贷款2018.4亿元，超出去年全年新增贷款160.7亿元。其中，当月中资商业银行个人住房贷款猛增71.3亿元，比7月份多增12.6亿元，创2005年以来单月增量新高。值得警惕的是，当月新增个人消费贷款占新增贷款总量的99%，而房贷占到了90%之多……
为了防范房地产泡沫来临，政府开始了宏观调控，针对“圈地现象”予以了重点监督和打击。可以说，利益所趋之下，一部分房产商对相关政策表现淡漠，正因如此，一系列针对房地产行业的调控政策密集推出，这在世界范围内都实属罕见。
尽管房地产泡沫早已引起各界人士的高度关注，尽管相关政策不断走马灯似地出台，房地产大鳄们最关心的仍是利润。用业内人士的话来说，“一间好的房地产公司，不能只看有多少地皮，还要看公司的开发能力，拿了土地以后能不能做出好产品，创造出附加值。”
地产大鳄在行动
在业界，“任大炮”可谓尽人皆知。房地产业是非多，北京华远集团董事长任志强还是以敢言闻名，他的言论总能刮起一股旋风，尽管常遭来一阵棒喝。
“有竞争力的城市房价就贵！”这是8月25日，他在“中国企业家论坛第四届深圳高峰会”作主题演讲时的“精彩之谈”。一时间，任志强成了各路媒体高度关注的焦点。时值年底，加上政府对楼市预加调控，他的惊人之语颇有意思—
“国际上凡是最有竞争力的城市，都是房价最贵的，房价不贵就没有竞争力！” “如果城市没有竞争力，房价就跌了。和深圳相比，大西北很多地方的房子即使6块钱1平方米，在深圳买不起房的人会去买吗？”
从字面上看，他的话语透着一股地产大腕的狂妄。不过，任志强的解释是：一个城市的高房价必定是有支撑的，高房价的城市具备除了房价之外的其他吸引力，包括高工资和工作机会……
其不负责任的言论一石激起千层浪，来自网络的声讨与媒体的笔伐铺天盖地，直到年底仍“硝烟未尽”。对此，业内人士更倾向于认为“任大炮只是在借机炒作自己”。不过，其顶风逆行的路数并不全体现在言语上，在大多数地产商屯地居奇之时，他还敢于逆势抛售，再次向业界砸去一磅重弹——慷慨地将两处黄金地段项目拱手“送给”潘石屹——这让仍津津乐道于屯地造就碧桂园新首富杨惠妍的人们目瞪口呆。
11月5日，SOHO中国在香港市场暂停交易，SOHO中国在香港联交所网站发布了停牌原因公告，公告称SOHO中国将收购华远集团的光华路SOHO2及SOHO北京公馆两项目。其中，收购“光华路SOHO2”100％的权益代价为10.3亿元人民币，收购“SOHO北京公馆”100%的权益代价为14.13亿元人民币。
近25亿元的成交额让人怀疑，此番交易实为“任志强缺钱，潘石屹缺项目”。实际上，10月中旬华远集团二次上报借壳方案通过后，任志强坦陈，“二次上报的方案被证监会通过之后，我就后悔了。”
业内人士透露，在上市工作屡遭坎坷之后，任志强仍然处在资金缺乏的状态。对于此番受让的北京公馆项目，任志强实际上已筹划将其出售许久。到今年3月，任志强与一家境外投资基金达成初步协议，由该基金出资收购项目的绝大部分股权，以实现套现解资金的燃眉之急。然而，因为收紧的限外政策，该计划最终流产。
本次收购已经是潘石屹第三次从华远地产手里买项目。任、潘的首次合作发生在1993年，受让的项目是当前以万通小商品批发市场闻名的“北京万通新世界广场”；第二次合作发生在2005年，交易主体为尚都SOHO项目，这场交易被业界戏称为“鸡蛋换粮票”；此番合作一下子涉及两个项目，被潘石屹美誉为用“进口鸡蛋”换来了任志强的“高档绝版粮票”。
据悉，任潘之间的受让颇富戏剧性，双方在咖啡厅第一次草拟的协议竟然写在一张废纸之上，且仅有50余字……如此足以说明双方对此次交易成交的心情是如何的急迫！
也有业内人士分析认为，任志强的逆势买卖实为“地产资本运营”的一种脚注，这一游戏并不好玩。实际上，新晋中国内地首富的碧桂园园主杨惠妍正遭受来自各方的压力，作为在香港上市不久的碧桂园的法人代表，她的巨额财富绝大部分来自碧桂园近1年多时间内相继获得5000多亩土地储备。虽然通过上市融资获利匪浅的碧桂园表面上看来风光无限，但“其背后存在土地非法交易”类似的说法已引起了有关部门的注意。
据南方某著名媒体透露，2007年6月6日，碧桂园以1.18亿元成功竞拍张家界一片丘陵。据悉，这是张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，翻过山就是张家界国家森林公园景区，面积1039.15亩，距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里，“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一栋栋别墅可以依山势而错落。”然而，如此风水宝地居然是“零地价拿地”——据知情人士提供的两份秘密协议显示，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。
如果确实存在这两份协议，那么这基本上是在万众瞩目的房地产领域，国家相关政策与地方政府发展冲动，以及地产商的逐利本能，三者之间的博弈与互动。如今，这已引起了国土资源部的密切关注，“这个开发商很强势，政府都得听他的。”
同样，身为地产大腕的任志强自然深谙土地价值之道，在土地紧缩政策到来之时，他更明白钱的重要性，“上市公司发公司债不是审批备案制，没有时间限制，资产注入后就可以发债了，而且在半年之后也可以增发，那钱就富余了。”
“潘石屹自从上市以后有了钱了，所以老是笑眯眯的。”任志强的话可以视为新的时期地产商们内心的真实写照。
圈地运动下的资本角逐
16年前，万科地产在深圳上市，最初流通股为1736万股，而今其最新的流通股已达570325万。幸运儿万科着实令众多房地产企业眼红，因为自1994开始，国务院明确提出不鼓励房地产企业上市运作；1996年年底，中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定：金融、房地产行业上市暂不考虑。随后多年里，地产企业只能徘徊在上市门外。
然而，随着国内金融环境的逐渐开放，金融政策开始松动，房地产商们在融资领域开始大肆出击，尤其是2003年以后，房地产企业 “忽如一夜春风来”猛地刮起一股上市潮。
广州富力地产、世茂地产纷纷上市，并开始大展拳脚。今年最风光的上市地产商莫过于碧桂园：自4月成功在香港上市后，碧桂园到今年年底已融资近千亿元，并造就了中国内地女首富杨惠妍。
无论是已上市的还是首次公开募集的，房地产商们不甘落后于人，在股市上的作为令人眼花缭乱：6月，金地集团已进行了近45亿元募资，不到两个月，公司于8月再次公开增发募集180亿元资金；7月，保利地产增发不超过3.5亿股人民币普通股，发行价格为55.48元/股，实际募资将超过194亿元；金融街8月下旬发布公告，公司公开增发的事宜已获董事会批准，声称将从市场上募得116亿元资金。同一个月内，幸运儿万科发布公告称公司拟公开增发新股，欲募集100亿元资金。
从9月28日至10月9日，远洋地产、SOHO中国、中国奥园3家地产商接连在香港联交所挂牌，其密度创下了内地地产企业香港IPO的新纪录。据估算，这3只新股冻结资金总额达到6500亿港元。3家地产公司10月份在香港招股的总集资额将超过550亿港元。
有关专家分析指出，时至年终，地产泡沫呼声渐高，地产紧缩政策的进一步加强之下，同样竞争激烈的房地产业刮起上市潮的现象很正常，“拿地需要大量现钱，融资是圈钱的首选。”
据不完全统计，包括A股和B股，中国股市上大概有超过60家以房地产为主业的上市公司。今年以来，地产股增发（含定向增发）总额266.33亿元，排名仅次于金融保险业股票。已经确定增发预案的地产股共21只，合计增发46.57亿股，在增发预案排名中仅次于医药和石油等制造业股票。
对于如今的房地产开放商而言，拿到地皮就等于胜算多了一筹，而这又有赖于自身的腰包；他们在股市上的斩获又能反过来推动“圈地运动”，如此一来，房地产业“地王”频出。
以融资获地，从“拿地”中进一步融资。“如今的房产商就像在经营着一场赌局，只不过这是场对赌，一方面输了就将满盘皆输。”顺驰地产一位销售经理这样说。
每一次资本动作背后，都是开发商急切的融资需求与拿地目标。“房地产公司绝大多数拿到土地后就囤积起来，并美其名曰土地储备，它们拿到地并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益，这种现象在最近两个月越演越烈。”就连地产大腕潘石屹也忍不住公开了这个秘密。
有分析家指出，房地产商们的“急功近利”其实透露着危机，“上市圈钱容易，假如股市有变，或是土地政策进一步调控，开发商有可能陷入左右為难的境地。”
的确，自从121号文件颁布和招拍挂实行制度以来，地产市场的竞争日益激烈。“宏观调控措施力度加大以及土地供应量的限制，是导致房地产商陷入资本角逐的根本原因。”经济学家樊纲指出，在楼市泡沫面前，房地产商们更应该警惕。