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【摘要】为建立健全科学的税收制度，税制得以完善，剔除重复征税的现象，我国开始实施“营改增”的试点工作。在缴纳营业税中房地产业的性质较为特殊及复杂，因此在缴纳营业税方面，也同样拥有“营改增”的问题。本文以宁波市的房地产企业为主要分析对象，对“营改增”政策实施后宁波市房地产企业的开发成本、税负增减等情况进行分析，提供一些具有发展意义的建议。
【关键词】“营改增” 房地产 影响
在现如今新常态的经济背景下，我国经济正面临着各项挑战，对于房地产行业而言，由于房地产企业销售利润的下滑，因而正面临的压力巨大。同时，在税收方面，国家对房地产企业的宏观调控力度逐渐增强，“营改增”的实行已成必然。上海市经济较繁荣，各行业种类较多，设计各个层次，范围较广，为了更好地在全国领域实施税制改革，自2012年，国家首先在上海进行“营改增”试点，直到现今已推广到全国范围。“营改增”已是“十三五”规划的重点工程之一，并且它对行业的税负、经济的增长、产业机构的优化升级都产生了重要的作用及影响。作为国家经济发展的主要动力，房地产业在投资、销售以及进出口三方面都起着不可忽视的作用。房地产业的发展直接促进了居民生活水平的提高，地方及财政收入的增加。文章从“营改增”出发，分析营改增对房地产企业带来的影响。
一、房地产企业中营改增的重要性
每件商品都应会增值而有其价值，所以增值税是任何一件商品的任何一次流动增值所必须缴纳的流转税。由于增值税是以商品的增值额为征税对象的，自然就产生了商品的重复征税现象。根据原先税收制度的规定，房地产企业应缴纳的税款为营业税，因此不可避免的是需要重复缴税。并且由于房地产企业的社会特殊性以及房产交易的复杂性，开发一项房地产需要大量的成本，在房产的装潢、安装以及售房等各个阶段都需要企业缴纳相应的营业税额。虽然营业税在房产总价值中占的比例较小，但由于房价过高，企业便会因为存在重复征收的现象而产生问题。基于该现象而言，“营改增”将成为未来发展的必然趋势。
由于“营改增”新政的实施，房地产行业因此将有机会抵扣其部分增值税的进项税额，以此来减轻企业的税收负担，“营改增”新政推销发展至今，减轻了铁路运输以及邮政业的税收负担，使得小规模企业的税负有所下降，并且取得了较为明显的效果，换句话说，“营改增”新政的实施在房地产企业中有着举足轻重的作用，其重要性是十分明显的。
二、“营改增”新政试点改革现状
（一）上海市等前行改革区域试点情况分析
目前公布的数据显示，上海“营改增”试点的情况较为理想。 “营改增”后，上海税收将因此减少近100亿元，同时，减少的税收毋庸置疑地成为了企业的利润，一步步推动试点行业的做大，以及相关行业做强，为企业转型升级创造“营养”，提供动力。提高了交通运输、建筑安装及服务业行业的服务效率。
上海“营改增”试点的成果对企业的税负增减方面起着十分长远的影响。上海市具有多数小规模纳税人，约为整个上海试点行业的百分之70，由于“营改增”的试点推行，其税率从原先的百分之5直降至如今的百分之3，税收负担减轻了约有4成，由此看出，“营改增”推出的最大受益者为小微企业。从长远的发展来看，税收的减少将是必然趋势，其效果将逐年明显。并且，“营改增”新政的广泛推出将使企业的产业结构更加完善，以达到经济增长可持续状态。
（二）部分行业试点状况分析
由于“营改增”政策尚未成熟，其实施必将给社会各个行业带来两面性的影响。不可避免的是我们需要求同存异，针对不同行业的影响分析做出相应的适应环节。
1.交通运输业。利处：交通运输业的税负不减反增，其总体的收入有所降低，经过一段时间的适应与改革，整体看呈现回升状态，并且回升趋势较为稳定。其他方面并未产生较大影响。
弊端：货运业务受影响较重：
①不宜收集票据，且票据金额不宜抵扣；②过路费占额较多、不能抵扣车辆的保险金额；③不能享受汽油地税的优惠政策
2.影视行业。利处：①减少企业税负达到4成之多；②促进了广播影视产业经营模式的调整发展，达到制作播放分别进行的水平；③有利于广播影视行业的技术与设备的创新，进一步加大产业的发展；
弊端：针对影视行业的企业规模特色，法律上将大部分影视累类企业归为一般纳税人范围，其适用的增值税税率为百分之6。相比较其营业税制的百分之3到百分之5，有明显的提升现象。
三、“营改增”新政在宁波实施情况分析
（一）宁波市“营改增”试点改革的基本工作安排
由于上海市的特殊性质，2012年1月1日，“营改增”首先在上海开始试点实施，在接下来的一段时间内，其产生的效果十分明显，得到了社会很好的反响。宁波市于2012年7月底，被国务院明确规定，将其纳入“营改增”试点改革范围。
据宁波市国税局的数据表明，截至2012年12月1日，全市已将超出两万户的纳税人纳入“营改增”试点范围。其中，增值税一般纳税人0.36万户，占15.65%。小规模纳税人1.94万户，约占84.35%；按试点行业划分，部分现代服务业纳税人1.24万户，约占53.91%。交通运输业纳税人超出1万户，自2012年12月1日，伴随着宁波市第一张增值税专用发票的成功开出，宁波市正式开始进行“营改增”的试点。为将“营改增”试点的实施区域加以扩大，宁波市借鉴了上海市的“营改增”试点方案、在试点行业以及政策安排上也趋同与上海地区。
（二）宁波市“营改增”改革试点的总体影响分析
据预算，“营改增”政策实施后，将使宁波市绝大部分进行“营改增”试点的纳税人减轻税收负担。当然，每一项政策都有其双面性，同样，试点过程中亦存在着因为税制的新老更替而税收负担不减反增的企业。针对这一现象宁波市将实施财政扶持政策以应对这一过渡阶段。 针对一般纳税人而言。“营改增”的实施可能将加大其税收利率，当然其部分税基从营业额变成增值额，交缴款金额的实际数量也有可能将少。部分公司表示，公司的大部分客户都是小规模纳税人，其开的发票以后都会改成增值税发票，可以进行部分抵扣，降低公司的缴税基数。因此从总体和长远看，公司将减轻部分税负。
针对购买应税服务的下游一般纳税人企业而言。从试点地区购买的技术服务及广告设计等方面的服务可获得6%进项税抵扣，并且运输费抵扣从原来的7%提高至11%，这些接受应税服务的企业成了改革最大的受益者。
（三）宁波市“营改增”新政试点对房地产企业的影响分析
为适应当今社会房地产行业的发展趋势，宁波市也逐渐在房地产行业推行税制改革，并根据实践逐渐形成并完善“营改增”实施方案。
1.经营成本与税收负担的影响。由表可得，房地产企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在：
a.开发建设阶段：提供建筑业应税劳务按照营业税率3%计征
b.转让及销售阶段：在商品交易的各个方面及环节，无论是资产的转让亦或是销售，房地产企业均以百分之5的税率计征营业税。
c.持有自营阶段：房地产出租方面，结合原来的税制可以看出，租赁服务业应缴纳的营业税税率为百分之5，然而“营改增”新政的试点实践表明，如果房地产企业可以积极的配合政府实施这一新的税务制度试点，无论是从资金的流入、流出、甚至使其周转方面而言，都会受到一定的影响。第一，企业应缴纳的税收比率有所增大，且效果显著。房地产行业在整个社会具有特殊性质与地位，与一般行业相比较，房地产具有更复杂的销售模式与社会功能，所以房地产企业的进项税额的抵扣难度相对于其他行业而言，比较困难，同时，房地产企业具有较多上游企业，如建筑业、施工业等，无论是在经营，运转，盈利等各个方面，房地产企业都会受到其上游企业在各个方面的波动的影响。当然，在交纳税款方面，由于成本的变化，房地产企业的税金也会相应作出改变，其中任何一种影响都将会带动其余方面的影响，所以“营改增”新政对房地产的任何一丝改革都将决定该地产企业的税负增减情况。结合当下房地产的社会地位、社会作用、社会影响力来看，由于房地产行业的社会复杂性，“营改增”新政的实施使更多比例的房地产企业的经营成本有所增加，税收负担也相应地加重。
2.财务管理与会计处理的影响。毋庸置疑，针对“营改增”新政的实施，企业的财务管理方面必将受到一定的影响，从而促使企业改变其会计核算的处理。一方面，为合理降低经营成本与税收负担考虑，会要求自身财会人员加强宏观的财务管理，与内部采购销售决策和具体执行人员的沟通，从而可以有效地降低经营成本，减轻税收负担。其次，由于“营改增”的实行，各房地产企业的会计核算处理以及其发票的管理都将会产生变化，主要体现在其涉水的处理问题，此外，本来营业税中存在的各项情况的转换处理问题，如视同销售等现象。
3.企业融资及现金流的影响。房地产业在社会经济的各项行业中较为特别，因此其必须依靠充足的金额甚至是现金流才能维持其日常运作。所以房地产企业需要有足够的能力进行融资。房地产企业一般都是以预售的形式进行销售盈利，在确认预售收入后，当期就需缴纳相应的营业税。从而占用较多的日常资金流，可以看出，营业税给房地产企业带来的现金流出金额十分巨大，不可忽略。实施“营改增”政策后，房地产的建筑所需材料可以提前购进，从而抵扣了部分进项税额，因此，可以免去在开发之前的缴税环节。进一步减少房地产企业的现金流出，以增加企业现金流。
四、“营改增”新政对房地产税负影响的对应策略
在上述的分析基础上，可以看出“营改增”税制改革对房地产企业具有系统性的影响，无论是在企业的经营成本、税负以及融资与现金流等方面的影响都应当引起企业主要领导的充分重视。为此，房地产企业应当抓住机会，积极适应社会制度的改变，提前做好各项准备，可从下面几方面作出相应的改变，使企业做大做强。
（一）加强内部财会人员培训
由于“营改增”的实行，房地产企业在财务管理和具体的会计处理方面都受到了局部的影响。为更好的适应这一营改增这一社会现象，各房地产企业应加大其相关财会人员的培训力度，使其可以明白新政的要点，更加了解“营改增”的实质，从宏观与微观两个角度在日常的财务运作方面融入“营改增”现状。
（二）及早做好税务筹划
为了更好地规划企业的相关业务，领导人应做好企业各部门员工的沟通交流工作，加强企业各个部门相关人员的联系与沟通，尤其是销售部门与财务部门，针对新税收制度的改变，做出以适应新政的企业新筹划。财会人员应和采购销售人员保持沟通，加强采购销售交易的发票管理，并且综合考虑人工、机械、材料价格与进项税额是否可抵扣的问题。
（三）扩展业务范围，加快业务转型升级
抓住机会，积极适应社会制度的改变，找出营改增后给企业带来的机会与优势，如进项税可以抵扣，从各个不同的方面进行业务的销售盈利，以使企业得以转型。做到日常业务更加多样化，除传统的房产销售之外，进行于零售商业、土地一级开发、工业地产、保障性住房等的多元化、全方位的投资，用创新的方式对不同类型的房产样式进行多样式的精装修工程，为自身企业开拓新的盈利点，同时，多方向的经营模式也具有更强的“自身免疫”能力以抵御市场的风险，不被社会所淘汰。
五、总结
综上所述，我国“营改增”政策在房地产行业上的实行成效并未成熟，然而“营改增”政策在我国的税制改革方面属十分必要，尤其是队房地产这一特殊的社会行业，“营改增”无论是从资金的流出或是流入方面，都对其有着较为深远的影响。对整个社会经济的繁荣有着重要的影响。
参考文献
[1]《营改增对房地产企业的影响.《财经界（学术版）》2015年21期》.互联网数据.
[2]黄燕，夏春莲.《“营改增”对房地产企业的影响》.《市场周刊》，2015.
[3]黄桂玲.《浅谈“营改增”对房地产业的影响及对策》.《市场周刊》，2015.
[4]金晓云.《“营改增”后房地产企业的税收筹划》.《中国乡镇企业会计》，2015.
[5]段桂林.《浅谈“营改增”》.《知识经济》，2014.
[6]李鹏，杨子皓.《营改增对房地产开发企业的影响与对策》.《商情》，2015.
作者简介：朱宇虹（1994-），女，汉族，浙江嘉兴人，就读于宁波大红鹰学院。专业：财务管理，研究方向：财务信息化。
【关键词】“营改增” 房地产 影响
在现如今新常态的经济背景下，我国经济正面临着各项挑战，对于房地产行业而言，由于房地产企业销售利润的下滑，因而正面临的压力巨大。同时，在税收方面，国家对房地产企业的宏观调控力度逐渐增强，“营改增”的实行已成必然。上海市经济较繁荣，各行业种类较多，设计各个层次，范围较广，为了更好地在全国领域实施税制改革，自2012年，国家首先在上海进行“营改增”试点，直到现今已推广到全国范围。“营改增”已是“十三五”规划的重点工程之一，并且它对行业的税负、经济的增长、产业机构的优化升级都产生了重要的作用及影响。作为国家经济发展的主要动力，房地产业在投资、销售以及进出口三方面都起着不可忽视的作用。房地产业的发展直接促进了居民生活水平的提高，地方及财政收入的增加。文章从“营改增”出发，分析营改增对房地产企业带来的影响。
一、房地产企业中营改增的重要性
每件商品都应会增值而有其价值，所以增值税是任何一件商品的任何一次流动增值所必须缴纳的流转税。由于增值税是以商品的增值额为征税对象的，自然就产生了商品的重复征税现象。根据原先税收制度的规定，房地产企业应缴纳的税款为营业税，因此不可避免的是需要重复缴税。并且由于房地产企业的社会特殊性以及房产交易的复杂性，开发一项房地产需要大量的成本，在房产的装潢、安装以及售房等各个阶段都需要企业缴纳相应的营业税额。虽然营业税在房产总价值中占的比例较小，但由于房价过高，企业便会因为存在重复征收的现象而产生问题。基于该现象而言，“营改增”将成为未来发展的必然趋势。
由于“营改增”新政的实施，房地产行业因此将有机会抵扣其部分增值税的进项税额，以此来减轻企业的税收负担，“营改增”新政推销发展至今，减轻了铁路运输以及邮政业的税收负担，使得小规模企业的税负有所下降，并且取得了较为明显的效果，换句话说，“营改增”新政的实施在房地产企业中有着举足轻重的作用，其重要性是十分明显的。
二、“营改增”新政试点改革现状
（一）上海市等前行改革区域试点情况分析
目前公布的数据显示，上海“营改增”试点的情况较为理想。 “营改增”后，上海税收将因此减少近100亿元，同时，减少的税收毋庸置疑地成为了企业的利润，一步步推动试点行业的做大，以及相关行业做强，为企业转型升级创造“营养”，提供动力。提高了交通运输、建筑安装及服务业行业的服务效率。
上海“营改增”试点的成果对企业的税负增减方面起着十分长远的影响。上海市具有多数小规模纳税人，约为整个上海试点行业的百分之70，由于“营改增”的试点推行，其税率从原先的百分之5直降至如今的百分之3，税收负担减轻了约有4成，由此看出，“营改增”推出的最大受益者为小微企业。从长远的发展来看，税收的减少将是必然趋势，其效果将逐年明显。并且，“营改增”新政的广泛推出将使企业的产业结构更加完善，以达到经济增长可持续状态。
（二）部分行业试点状况分析
由于“营改增”政策尚未成熟，其实施必将给社会各个行业带来两面性的影响。不可避免的是我们需要求同存异，针对不同行业的影响分析做出相应的适应环节。
1.交通运输业。利处：交通运输业的税负不减反增，其总体的收入有所降低，经过一段时间的适应与改革，整体看呈现回升状态，并且回升趋势较为稳定。其他方面并未产生较大影响。
弊端：货运业务受影响较重：
①不宜收集票据，且票据金额不宜抵扣；②过路费占额较多、不能抵扣车辆的保险金额；③不能享受汽油地税的优惠政策
2.影视行业。利处：①减少企业税负达到4成之多；②促进了广播影视产业经营模式的调整发展，达到制作播放分别进行的水平；③有利于广播影视行业的技术与设备的创新，进一步加大产业的发展；
弊端：针对影视行业的企业规模特色，法律上将大部分影视累类企业归为一般纳税人范围，其适用的增值税税率为百分之6。相比较其营业税制的百分之3到百分之5，有明显的提升现象。
三、“营改增”新政在宁波实施情况分析
（一）宁波市“营改增”试点改革的基本工作安排
由于上海市的特殊性质，2012年1月1日，“营改增”首先在上海开始试点实施，在接下来的一段时间内，其产生的效果十分明显，得到了社会很好的反响。宁波市于2012年7月底，被国务院明确规定，将其纳入“营改增”试点改革范围。
据宁波市国税局的数据表明，截至2012年12月1日，全市已将超出两万户的纳税人纳入“营改增”试点范围。其中，增值税一般纳税人0.36万户，占15.65%。小规模纳税人1.94万户，约占84.35%；按试点行业划分，部分现代服务业纳税人1.24万户，约占53.91%。交通运输业纳税人超出1万户，自2012年12月1日，伴随着宁波市第一张增值税专用发票的成功开出，宁波市正式开始进行“营改增”的试点。为将“营改增”试点的实施区域加以扩大，宁波市借鉴了上海市的“营改增”试点方案、在试点行业以及政策安排上也趋同与上海地区。
（二）宁波市“营改增”改革试点的总体影响分析
据预算，“营改增”政策实施后，将使宁波市绝大部分进行“营改增”试点的纳税人减轻税收负担。当然，每一项政策都有其双面性，同样，试点过程中亦存在着因为税制的新老更替而税收负担不减反增的企业。针对这一现象宁波市将实施财政扶持政策以应对这一过渡阶段。 针对一般纳税人而言。“营改增”的实施可能将加大其税收利率，当然其部分税基从营业额变成增值额，交缴款金额的实际数量也有可能将少。部分公司表示，公司的大部分客户都是小规模纳税人，其开的发票以后都会改成增值税发票，可以进行部分抵扣，降低公司的缴税基数。因此从总体和长远看，公司将减轻部分税负。
针对购买应税服务的下游一般纳税人企业而言。从试点地区购买的技术服务及广告设计等方面的服务可获得6%进项税抵扣，并且运输费抵扣从原来的7%提高至11%，这些接受应税服务的企业成了改革最大的受益者。
（三）宁波市“营改增”新政试点对房地产企业的影响分析
为适应当今社会房地产行业的发展趋势，宁波市也逐渐在房地产行业推行税制改革，并根据实践逐渐形成并完善“营改增”实施方案。
1.经营成本与税收负担的影响。由表可得，房地产企业在开发建设、转让销售及持有自营阶段，均涉及营业税纳税问题，主要体现在：
a.开发建设阶段：提供建筑业应税劳务按照营业税率3%计征
b.转让及销售阶段：在商品交易的各个方面及环节，无论是资产的转让亦或是销售，房地产企业均以百分之5的税率计征营业税。
c.持有自营阶段：房地产出租方面，结合原来的税制可以看出，租赁服务业应缴纳的营业税税率为百分之5，然而“营改增”新政的试点实践表明，如果房地产企业可以积极的配合政府实施这一新的税务制度试点，无论是从资金的流入、流出、甚至使其周转方面而言，都会受到一定的影响。第一，企业应缴纳的税收比率有所增大，且效果显著。房地产行业在整个社会具有特殊性质与地位，与一般行业相比较，房地产具有更复杂的销售模式与社会功能，所以房地产企业的进项税额的抵扣难度相对于其他行业而言，比较困难，同时，房地产企业具有较多上游企业，如建筑业、施工业等，无论是在经营，运转，盈利等各个方面，房地产企业都会受到其上游企业在各个方面的波动的影响。当然，在交纳税款方面，由于成本的变化，房地产企业的税金也会相应作出改变，其中任何一种影响都将会带动其余方面的影响，所以“营改增”新政对房地产的任何一丝改革都将决定该地产企业的税负增减情况。结合当下房地产的社会地位、社会作用、社会影响力来看，由于房地产行业的社会复杂性，“营改增”新政的实施使更多比例的房地产企业的经营成本有所增加，税收负担也相应地加重。
2.财务管理与会计处理的影响。毋庸置疑，针对“营改增”新政的实施，企业的财务管理方面必将受到一定的影响，从而促使企业改变其会计核算的处理。一方面，为合理降低经营成本与税收负担考虑，会要求自身财会人员加强宏观的财务管理，与内部采购销售决策和具体执行人员的沟通，从而可以有效地降低经营成本，减轻税收负担。其次，由于“营改增”的实行，各房地产企业的会计核算处理以及其发票的管理都将会产生变化，主要体现在其涉水的处理问题，此外，本来营业税中存在的各项情况的转换处理问题，如视同销售等现象。
3.企业融资及现金流的影响。房地产业在社会经济的各项行业中较为特别，因此其必须依靠充足的金额甚至是现金流才能维持其日常运作。所以房地产企业需要有足够的能力进行融资。房地产企业一般都是以预售的形式进行销售盈利，在确认预售收入后，当期就需缴纳相应的营业税。从而占用较多的日常资金流，可以看出，营业税给房地产企业带来的现金流出金额十分巨大，不可忽略。实施“营改增”政策后，房地产的建筑所需材料可以提前购进，从而抵扣了部分进项税额，因此，可以免去在开发之前的缴税环节。进一步减少房地产企业的现金流出，以增加企业现金流。
四、“营改增”新政对房地产税负影响的对应策略
在上述的分析基础上，可以看出“营改增”税制改革对房地产企业具有系统性的影响，无论是在企业的经营成本、税负以及融资与现金流等方面的影响都应当引起企业主要领导的充分重视。为此，房地产企业应当抓住机会，积极适应社会制度的改变，提前做好各项准备，可从下面几方面作出相应的改变，使企业做大做强。
（一）加强内部财会人员培训
由于“营改增”的实行，房地产企业在财务管理和具体的会计处理方面都受到了局部的影响。为更好的适应这一营改增这一社会现象，各房地产企业应加大其相关财会人员的培训力度，使其可以明白新政的要点，更加了解“营改增”的实质，从宏观与微观两个角度在日常的财务运作方面融入“营改增”现状。
（二）及早做好税务筹划
为了更好地规划企业的相关业务，领导人应做好企业各部门员工的沟通交流工作，加强企业各个部门相关人员的联系与沟通，尤其是销售部门与财务部门，针对新税收制度的改变，做出以适应新政的企业新筹划。财会人员应和采购销售人员保持沟通，加强采购销售交易的发票管理，并且综合考虑人工、机械、材料价格与进项税额是否可抵扣的问题。
（三）扩展业务范围，加快业务转型升级
抓住机会，积极适应社会制度的改变，找出营改增后给企业带来的机会与优势，如进项税可以抵扣，从各个不同的方面进行业务的销售盈利，以使企业得以转型。做到日常业务更加多样化，除传统的房产销售之外，进行于零售商业、土地一级开发、工业地产、保障性住房等的多元化、全方位的投资，用创新的方式对不同类型的房产样式进行多样式的精装修工程，为自身企业开拓新的盈利点，同时，多方向的经营模式也具有更强的“自身免疫”能力以抵御市场的风险，不被社会所淘汰。
五、总结
综上所述，我国“营改增”政策在房地产行业上的实行成效并未成熟，然而“营改增”政策在我国的税制改革方面属十分必要，尤其是队房地产这一特殊的社会行业，“营改增”无论是从资金的流出或是流入方面，都对其有着较为深远的影响。对整个社会经济的繁荣有着重要的影响。
参考文献
[1]《营改增对房地产企业的影响.《财经界（学术版）》2015年21期》.互联网数据.
[2]黄燕，夏春莲.《“营改增”对房地产企业的影响》.《市场周刊》，2015.
[3]黄桂玲.《浅谈“营改增”对房地产业的影响及对策》.《市场周刊》，2015.
[4]金晓云.《“营改增”后房地产企业的税收筹划》.《中国乡镇企业会计》，2015.
[5]段桂林.《浅谈“营改增”》.《知识经济》，2014.
[6]李鹏，杨子皓.《营改增对房地产开发企业的影响与对策》.《商情》，2015.
作者简介：朱宇虹（1994-），女，汉族，浙江嘉兴人，就读于宁波大红鹰学院。专业：财务管理，研究方向：财务信息化。