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摘 要：本文选取民宿市场作为短租行业的代表，研究在分享经济背景下，如何通过资源整合，将其零散的房源标准化管理问题。结果表明，支持民宿行业有利于市场健康发展、带动家政业、缓解旅游旺季住房压力，同时促进价值创新等等。本文同时分析短租行业当前在法律监管、安全保障及经济概况方面的负外部性并给出相应解决措施。
关键词：短租；民宿；分享经济；合法性
1. 基本概念
1.1短租定义
在线短租通过构建双边市场交易平台，由房东在平台提供房源和住宿信息，房客在平台搜索所需的房屋信息，以此提高房和房客的匹配效率，而该平台从中获取一定的中介费用。
1.2 民宿的定义
短租行业中最典型，数量最多，普及度最高的是民宿。民宿是指利用自有住宅闲置的房屋，结合当地人文，自然景观，生态环境资源以及农林牧渔生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住宿处所。
2.行业背景与现状
2.1 行业背景
2.1.1 经济背景
①整体经济发展
据国家统计局统计，2016年我国国民生产总值达744127，同比增长6.7%。虽然增速有所放缓。
②旅游消费行业发展
随着经济的增长与人们生活水平的日益提高，国内旅游业持续快速增长，2016年达44.4亿人次，同比增速达11%，为短租行业提供了广阔的市场。
2.1.2 社会环境
①共享经济的发展与共享概念的深入
共享经济，作为一种以整合线下的闲散物品或服务者，让他们以较低的价格提供产品或服务为特质的新的经济模式，在社会上日益兴起。
②社会信用体系的完善
直至2015年，短租平台正式与芝麻信用合作，开始将个人征信体系引入在线短租行业，通过大数据及云计算技术，从信用历史、行为偏好、履约能力、身份特质、人脉关系五个维度，客观呈现个人信用状况的综合评分，形成信用分评分机制。。
③房屋空置率高
据《2015年5月全国城市住房市场调查报告》的数据统计，直至2015年底，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%到26%之间。较高的住房空置率的条件下，为短租行业提供了充足的房源基础。
2.1.3 科技环境
①移动互联网的发展
《2015中国自由行市场研究报告》数据显示，截止到2015年，中国在线旅游交易市场规模已达4237.2亿元，互联网渗透率突破10%。
2.2 行业现状
2.2.1整体状况
①短租行业运营模式
在目前，在线短租行业在房源、交易模式等方面各不相同。总体上，运营模式基本分成两类。一类是B2C模式，主要由短租企业控制，通过平台管理，在房源方面与开发商合作或者业主托管，房租收入由短租企业和房东按一定的比例分成，将产业生态链有效连接，产销一体化，例如途家的开放平台与自营业务相结合的模式。另一类是C2C模式，主要由业主自营，为个体房源发布者和租房者提供一个信息发布、在线沟通与交易的平台，运营重心在线上，通过各种机制建立绿色平台生态系统，例如小猪短租的平台模式。
②短租行业市场状况
整体上，短租行业市场交易规模不断扩大，增长速度较快，据《中国在线短租C2C市场专题分析2016》的报告数据显示，短租行业月活跃用户占在线住宿领域预订活跃用户超过1/5。
③民宿市場发展状况
目前，民宿市场有良好的发展潜力，用户需求量不断上升。据木鸟短租发布的《2017暑期短租民宿预订报告》数据统计，一线城市的人们更热衷于选择民宿，占比超过15%，而在旅游城市，民众对民宿的接受度与认可度也比较高。
2.2.2目前法律与政策
2017年1月，《国务院办公厅关于创新管理优化服务？培育壮大经济发展新动能？加快新旧动能接续转换的意见》中，提及要“加强对分享经济等新兴经济活动的核算，科学测算评估新兴经济活动在经济增长、资源节约、劳动就业、收入税收等方面的贡献。
3.现行缺陷
3.1法律监管
（一）政策风险：中国在政策层面是鼓励共享经济及民宿产业的发展的，但政策精神的贯彻还没有具体立法的跟进，监管政策不明朗，现很少有较大的专业运营公司出现。
（二）税收风险：作为民宿行业存在很大的税收争议，国家在这方面也未有相关政策。
3.2 安全保障
（一）卫生安全保障问题：酒店接受政府监管，旅行者与酒店建立的是服务合同关系，在清洁、安保、监控等方面提供保障也方便消费者日后维权。
（二）维护成本：一些小型的民宿经营公司因为房源分散且量小，很难做到集约化管理，管理成本相当高昂而且租户流动性大，维护成本较高。
（三）由于平台造成的信息不对称，民宿行业可能会面对诚信体系不完备等更多的考验。
（四）房源信息的不对称也是房屋分享领域纠纷不断的主要问题，长此以往将对行业信任和良性发展产生巨大冲击。
3.3 经济缺陷
（一）、短租行业可能导致不公平竞争
短租行业是在长租和酒店行业的市场间隙中产生的，对传统的酒店行业造成了冲击。短租行业的发展远远快于法律对其行业规范的制定，较低的准入门槛以及监管上的空白等问题客观上形成了一种不公平竞争。我国没有对短租行业的行业范畴进行明确的界定，租房经营商有的是按照酒店登记处注册，有的持有房屋中介公司的经营许可，有的甚至是没有营业执照，这就会造成逃税等问题，进一步增加短租行业的利润空间，从而受到传统行业的指控，从而阻碍短租市场的发展。 （二）、短租平台的相关问题
短租平台商业模式本土化问题：基于互联网的短租平台最早是在美国产生的，现在中国流行的途家短租与美国Homeway短租平台、国内小猪短租和国外Airbnb短租平台在商业模式、运营手法上都有很大的相似性。在欧美地区，便宜的酒店大多位于郊区，离市区较远，相较之下，短租是性价比最高的选择。但立足国内现状我们可知，我国廉价的快捷酒店很多，并且在景区、市中心周围都有分布，例如七天、如家等快捷酒店，况且其价格也是经济实惠的，并不比大多短租平台提供的价格更高，因此快捷酒店可能成为制约短租行业发展的一个因素。
3.4外部影响
短租房会对其周围环境产生消极影响：例如，产生噪音引起周围居民的不满，甚至会与租客发生冲突，人身财产、交通堵塞等安全问题。
4. 解决措施
（一），政府要想办法解决其合法化的问题。在资源共享便利性和消费者安全性之间需要由法律监管进行权衡。
（二），政府要加强对短租平台的监管力度。短租平台所涉管理部門包括工商、税务、公安、消防等，短租交易还会涉及到周边居民的利益及对非法经营酒店的管制。
（三），政府要加强对平台方的要求与管理。要求出租者、使用者和平台三方的有效沟通，提供在线短租服务的平台在房源和房客问题上提供真实的描述和度量准确的服务。
参考文献：
[1]Joel.Spaeth， Community Structureand Collaborative Consumption：ARoutine Activity Approach，1978
[2]凌超，“分享经济”在中国的发展路径研究，2014
[3]艾瑞咨询，中国在线短租行业研究报告，2017
[4]新浪财经，共享经济的中国困境：信用体系缺失
[5]经济参考报，分享经济平台吸引超千亿投资 社会诚信体系需健全，2017
[6]环球网，小猪联手芝麻信用 短租行业率先引入个人征信，2015
[7]枫源，从共享经济再看信用分创新，2017
[8]何琳，在线短租企业商业模式分析——以小猪短租为例，2016
[9].中国旅游研究院，中国分享住宿消费趋势报告2017，2017
关键词：短租；民宿；分享经济；合法性
1. 基本概念
1.1短租定义
在线短租通过构建双边市场交易平台，由房东在平台提供房源和住宿信息，房客在平台搜索所需的房屋信息，以此提高房和房客的匹配效率，而该平台从中获取一定的中介费用。
1.2 民宿的定义
短租行业中最典型，数量最多，普及度最高的是民宿。民宿是指利用自有住宅闲置的房屋，结合当地人文，自然景观，生态环境资源以及农林牧渔生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住宿处所。
2.行业背景与现状
2.1 行业背景
2.1.1 经济背景
①整体经济发展
据国家统计局统计，2016年我国国民生产总值达744127，同比增长6.7%。虽然增速有所放缓。
②旅游消费行业发展
随着经济的增长与人们生活水平的日益提高，国内旅游业持续快速增长，2016年达44.4亿人次，同比增速达11%，为短租行业提供了广阔的市场。
2.1.2 社会环境
①共享经济的发展与共享概念的深入
共享经济，作为一种以整合线下的闲散物品或服务者，让他们以较低的价格提供产品或服务为特质的新的经济模式，在社会上日益兴起。
②社会信用体系的完善
直至2015年，短租平台正式与芝麻信用合作，开始将个人征信体系引入在线短租行业，通过大数据及云计算技术，从信用历史、行为偏好、履约能力、身份特质、人脉关系五个维度，客观呈现个人信用状况的综合评分，形成信用分评分机制。。
③房屋空置率高
据《2015年5月全国城市住房市场调查报告》的数据统计，直至2015年底，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%到26%之间。较高的住房空置率的条件下，为短租行业提供了充足的房源基础。
2.1.3 科技环境
①移动互联网的发展
《2015中国自由行市场研究报告》数据显示，截止到2015年，中国在线旅游交易市场规模已达4237.2亿元，互联网渗透率突破10%。
2.2 行业现状
2.2.1整体状况
①短租行业运营模式
在目前，在线短租行业在房源、交易模式等方面各不相同。总体上，运营模式基本分成两类。一类是B2C模式，主要由短租企业控制，通过平台管理，在房源方面与开发商合作或者业主托管，房租收入由短租企业和房东按一定的比例分成，将产业生态链有效连接，产销一体化，例如途家的开放平台与自营业务相结合的模式。另一类是C2C模式，主要由业主自营，为个体房源发布者和租房者提供一个信息发布、在线沟通与交易的平台，运营重心在线上，通过各种机制建立绿色平台生态系统，例如小猪短租的平台模式。
②短租行业市场状况
整体上，短租行业市场交易规模不断扩大，增长速度较快，据《中国在线短租C2C市场专题分析2016》的报告数据显示，短租行业月活跃用户占在线住宿领域预订活跃用户超过1/5。
③民宿市場发展状况
目前，民宿市场有良好的发展潜力，用户需求量不断上升。据木鸟短租发布的《2017暑期短租民宿预订报告》数据统计，一线城市的人们更热衷于选择民宿，占比超过15%，而在旅游城市，民众对民宿的接受度与认可度也比较高。
2.2.2目前法律与政策
2017年1月，《国务院办公厅关于创新管理优化服务？培育壮大经济发展新动能？加快新旧动能接续转换的意见》中，提及要“加强对分享经济等新兴经济活动的核算，科学测算评估新兴经济活动在经济增长、资源节约、劳动就业、收入税收等方面的贡献。
3.现行缺陷
3.1法律监管
（一）政策风险：中国在政策层面是鼓励共享经济及民宿产业的发展的，但政策精神的贯彻还没有具体立法的跟进，监管政策不明朗，现很少有较大的专业运营公司出现。
（二）税收风险：作为民宿行业存在很大的税收争议，国家在这方面也未有相关政策。
3.2 安全保障
（一）卫生安全保障问题：酒店接受政府监管，旅行者与酒店建立的是服务合同关系，在清洁、安保、监控等方面提供保障也方便消费者日后维权。
（二）维护成本：一些小型的民宿经营公司因为房源分散且量小，很难做到集约化管理，管理成本相当高昂而且租户流动性大，维护成本较高。
（三）由于平台造成的信息不对称，民宿行业可能会面对诚信体系不完备等更多的考验。
（四）房源信息的不对称也是房屋分享领域纠纷不断的主要问题，长此以往将对行业信任和良性发展产生巨大冲击。
3.3 经济缺陷
（一）、短租行业可能导致不公平竞争
短租行业是在长租和酒店行业的市场间隙中产生的，对传统的酒店行业造成了冲击。短租行业的发展远远快于法律对其行业规范的制定，较低的准入门槛以及监管上的空白等问题客观上形成了一种不公平竞争。我国没有对短租行业的行业范畴进行明确的界定，租房经营商有的是按照酒店登记处注册，有的持有房屋中介公司的经营许可，有的甚至是没有营业执照，这就会造成逃税等问题，进一步增加短租行业的利润空间，从而受到传统行业的指控，从而阻碍短租市场的发展。 （二）、短租平台的相关问题
短租平台商业模式本土化问题：基于互联网的短租平台最早是在美国产生的，现在中国流行的途家短租与美国Homeway短租平台、国内小猪短租和国外Airbnb短租平台在商业模式、运营手法上都有很大的相似性。在欧美地区，便宜的酒店大多位于郊区，离市区较远，相较之下，短租是性价比最高的选择。但立足国内现状我们可知，我国廉价的快捷酒店很多，并且在景区、市中心周围都有分布，例如七天、如家等快捷酒店，况且其价格也是经济实惠的，并不比大多短租平台提供的价格更高，因此快捷酒店可能成为制约短租行业发展的一个因素。
3.4外部影响
短租房会对其周围环境产生消极影响：例如，产生噪音引起周围居民的不满，甚至会与租客发生冲突，人身财产、交通堵塞等安全问题。
4. 解决措施
（一），政府要想办法解决其合法化的问题。在资源共享便利性和消费者安全性之间需要由法律监管进行权衡。
（二），政府要加强对短租平台的监管力度。短租平台所涉管理部門包括工商、税务、公安、消防等，短租交易还会涉及到周边居民的利益及对非法经营酒店的管制。
（三），政府要加强对平台方的要求与管理。要求出租者、使用者和平台三方的有效沟通，提供在线短租服务的平台在房源和房客问题上提供真实的描述和度量准确的服务。
参考文献：
[1]Joel.Spaeth， Community Structureand Collaborative Consumption：ARoutine Activity Approach，1978
[2]凌超，“分享经济”在中国的发展路径研究，2014
[3]艾瑞咨询，中国在线短租行业研究报告，2017
[4]新浪财经，共享经济的中国困境：信用体系缺失
[5]经济参考报，分享经济平台吸引超千亿投资 社会诚信体系需健全，2017
[6]环球网，小猪联手芝麻信用 短租行业率先引入个人征信，2015
[7]枫源，从共享经济再看信用分创新，2017
[8]何琳，在线短租企业商业模式分析——以小猪短租为例，2016
[9].中国旅游研究院，中国分享住宿消费趋势报告2017，2017