论文部分内容阅读
【摘 要】 随着我国房地产事业的不断发展，研究其投资风险与防范对策凸显出重要意义。本文首先介绍了房地产企业投资风险的涵义和基本特点，探究了房地产投资的风险因素，着重研究了房地产投资的损失预防。最后根据实践经验，提出了投资风险的防范对策。
【关键词】 房地产；投资风险；防范对策；研究
一、前言
最近几年，我国的房地产事业得到了快速发展。作为高投资性的项目，有必要研究其中的投资风险，并根据实际情况分析出具有针对性的风险防范对策。该课题的研究，能够更好地指导对房地产投资风险的掌控。本文从介绍房地产投资风险的涵义与特点着手研究。
二、房地产企业投资风险的涵义和基本特点
房地产企业投资风险是指房地产企业把资金投入房地产开发、管理等项目中，但由于受到多方面因素的影响而无法确定能否获得预期收益的可能性。与其它一般性的投资项目相比，房地产企业投资风险有其自身的特点：
1.短期投資风险高，长期投资风险低
首先，在房地产行业中，房地产企业一般投资较大，且工程建设周期比较长，短期内无法实现投资资金变现，其投资项目也会受到市场需求的影响，从而给短期投资造成较大风险；其次，房地产投资周期比较长，工程具有不可替代性，且房地产近些年来一直呈现增值的趋势，因而就长期投资来看，房地产长期投资收益相对较稳定。
2.投资风险具有不确定性和潜在性
第一，房地产企业投资具有不确定性，由于房地产企业投资受多种因素的影响，如国家房地产政策的变化，市场需求的影响，银行资金的投入等，这些因素是不可预知的，因而也就造成房地产企业投资风险的不确定性；第二，房地产企业投资风险具有潜在性，潜在性是房地产企业投资风险存在的客观形式，是房地产企业投资的具体表现，由于投资风险不可预知，因而这种风险就成为房地产企业投资的潜在风险。
3.投资风险呈现多样化趋势
由于房地产企业投资产品与消费产品具有一定的二元性，因而影响房地产企业投资的因素就比较复杂，一个小的波动都可能引起房地产行业的投资风险，如政策的变动，技术的改进与发展，全球经济的变动等，这些变动都会对房地产投资影响较大。于是房地产企业投资风险就涉及市场风险、经济风险、社会风险、政策风险等多种形式，这些都会影响房地产企业的发展。
三、房地产投资的风险因素
风险投资通过一定的机构和方式向各类机构或个人筹集风险资本，然后将其投入具有高度不确定性的中小型高新技术企业或项目，并以一定的方式参与所投资风险企业或项目的管理，期望通过实现项目的高成长率并最终通过出售股权等方式获得高额中长期收益。对于房地产投资风险评价指标的选择因素如下：
1.经济周期风险。当一国的经济处于繁荣阶段，不加宏观调控的通货膨胀率会居高不下，在经济衰退期，一般伴随着银根紧缩，滞胀的情况也曾出现。经济周期及通货膨胀风险最终都会表现在投资的预期收益上，通货膨胀率预期越高，房地产的预期收益率越高，两者间的关系可通过适当的统计方法预测。
2.政策影响。政策是政府规制市场的主要手段，其中财政政策和货币政策的特点是逆经济风向而动，因而其对房地产投资的影响与经济周期对房地产投资的影响是反向的。
3.政治风险。政治风险是指由于战争、内乱、罢工发生的可能性和政权的稳定性造成的投资风险，是房地产投资中危害最大的风险。房地产境外投资必须考虑该风险，对于政局不稳的国家不宜进行房地产这样投资回收期长的项目。
4.市场风险。市场风险包括政策实施造成的供求变化带来的风险，还包括消费者偏好、居民收入、二手房市场的状况、商品房保值能力预期及技术进步使原有结构、工艺设计的无形损耗等影响供求的因素。
5.决策及管理风险。管理团队的决策能力、领导潜力、管理团队中由该行业的专家、企业家的相关背景、管理团队的相关背景等因素构成的风险统称为决策及管理风险。国内外实践表明，这是构成项目风险至关重要的指标，它属于源生性的风险因素，也是区分不同投资方案最基本的非系统性指标。
四、房地产投资的损失预防
风险防范，是指在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各项风险因素所采取的各种措施，以降低风险损失发生的概率。在房地产开发的各个阶段，风险预防有广泛应用。
1.在投资决策阶段，房地产开发商预防风险的任务：首先，准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险；其次，树立风险意识，建立风险管理机构，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析；第三，健全风险预警系统，防范风险的关键是预先行动，即主动控制。
2.在前期工作阶段，开发商应注意以下几个方面工作：第一，积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助；第二，到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物等情况；第三，妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。
3.在项目建设阶段，风险预防的主要措施有：第一，采用系统的项目管理方法；第二，向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险情形的预案工作；第三，及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾；第四，合理布置施工现场。
4.在销售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租赁合同应由专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查、发现和消除现有房地产存在的各种隐患；定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽状态。 五、投资风险的防范对策
1.保持和提高房地产企业的内部资产流动
要有效预防房地产企业的投资风险，就必须在企业的财务管理中采取有效的措施保持和提高房地产企业的内部资产流动。投资前做好恰当的成本预算，对生产所需的人力、物力、材料、器械等进行详细分析，充分考虑到实际市场价格、企业内部的劳务价格、机械租赁价格、周转材料等因素，同时还要预留出一定的風险基金和利润。
2.财务管理人员必须强化风险管理意识
在房地产投资的过程中，房地产企业管理人员必须强化风险意识，才能使企业在投资风险来临时不至于惊慌失措，能够采取有效的方法应对投资风险。在社会主义市场经济体制的影响下，房地产企业已经逐渐成为自负盈亏的企业，他们独立经营、自行承担任何企业内部的风险。企业内部的风险具有不可预见性，企业投资的实际结果与预期结果相差很远的情况也是可能出现的。因此，强化企业财务管理人员的风险意识是防范投资风险的重要保证。
3.建立有效的风险防范机制
要建立起完善的制度和程序，使风险防范能更好的实现目标，就需要领导人员对于控制制度进一步强化。企业人员可以建立财务预报，及时对房地产的财务风险进行监控和防范。定期发布一些关于财务的宏观变化信息，增加企业对投资风险事件的把握程度，采取有效风险防范措施，将风险发生的可能性及时消灭。同时还可以再建立起房地产企业投资风险防范的电子网络平台，这种网络平台中，可以适当将房地产企业投资风险防范渗透进去，使房地产企业的投资商能够及时了解到相关信息和有效的风险防范措施。
六、结束语
通过对房地产投资风险与防范对策的研究，我们可以发现，房地产投资项目风险的特点是多种多样的，其影响因素也是多方面的，这是研究风险控制并提出防范对策的基础。有关人员要严格结合实际，制定出最优化的投资风险防范对策。
参考文献：
[1]胡素兰.浅谈房地产开发风险的防范[J].中国商界.2010（10）：11-12.
[2]许珍，赵伟卓.论房地产投资的风险与防范[J].科技经济市场.2011（12）：25-26.
[3]刘学泰.试析房地产投资风险与防范对策[J].成都行政学院学报（哲学社会科学）.2013（02）：88-89.
[4]李庆文.房地产投资的主要风险与防范策略[J].山西建筑.2011（27）：45-49.
[5]张春生，周书敬.房地产投资风险分析及应对措施[J].山西建筑.2010（06）：15-19.
【关键词】 房地产；投资风险；防范对策；研究
一、前言
最近几年，我国的房地产事业得到了快速发展。作为高投资性的项目，有必要研究其中的投资风险，并根据实际情况分析出具有针对性的风险防范对策。该课题的研究，能够更好地指导对房地产投资风险的掌控。本文从介绍房地产投资风险的涵义与特点着手研究。
二、房地产企业投资风险的涵义和基本特点
房地产企业投资风险是指房地产企业把资金投入房地产开发、管理等项目中，但由于受到多方面因素的影响而无法确定能否获得预期收益的可能性。与其它一般性的投资项目相比，房地产企业投资风险有其自身的特点：
1.短期投資风险高，长期投资风险低
首先，在房地产行业中，房地产企业一般投资较大，且工程建设周期比较长，短期内无法实现投资资金变现，其投资项目也会受到市场需求的影响，从而给短期投资造成较大风险；其次，房地产投资周期比较长，工程具有不可替代性，且房地产近些年来一直呈现增值的趋势，因而就长期投资来看，房地产长期投资收益相对较稳定。
2.投资风险具有不确定性和潜在性
第一，房地产企业投资具有不确定性，由于房地产企业投资受多种因素的影响，如国家房地产政策的变化，市场需求的影响，银行资金的投入等，这些因素是不可预知的，因而也就造成房地产企业投资风险的不确定性；第二，房地产企业投资风险具有潜在性，潜在性是房地产企业投资风险存在的客观形式，是房地产企业投资的具体表现，由于投资风险不可预知，因而这种风险就成为房地产企业投资的潜在风险。
3.投资风险呈现多样化趋势
由于房地产企业投资产品与消费产品具有一定的二元性，因而影响房地产企业投资的因素就比较复杂，一个小的波动都可能引起房地产行业的投资风险，如政策的变动，技术的改进与发展，全球经济的变动等，这些变动都会对房地产投资影响较大。于是房地产企业投资风险就涉及市场风险、经济风险、社会风险、政策风险等多种形式，这些都会影响房地产企业的发展。
三、房地产投资的风险因素
风险投资通过一定的机构和方式向各类机构或个人筹集风险资本，然后将其投入具有高度不确定性的中小型高新技术企业或项目，并以一定的方式参与所投资风险企业或项目的管理，期望通过实现项目的高成长率并最终通过出售股权等方式获得高额中长期收益。对于房地产投资风险评价指标的选择因素如下：
1.经济周期风险。当一国的经济处于繁荣阶段，不加宏观调控的通货膨胀率会居高不下，在经济衰退期，一般伴随着银根紧缩，滞胀的情况也曾出现。经济周期及通货膨胀风险最终都会表现在投资的预期收益上，通货膨胀率预期越高，房地产的预期收益率越高，两者间的关系可通过适当的统计方法预测。
2.政策影响。政策是政府规制市场的主要手段，其中财政政策和货币政策的特点是逆经济风向而动，因而其对房地产投资的影响与经济周期对房地产投资的影响是反向的。
3.政治风险。政治风险是指由于战争、内乱、罢工发生的可能性和政权的稳定性造成的投资风险，是房地产投资中危害最大的风险。房地产境外投资必须考虑该风险，对于政局不稳的国家不宜进行房地产这样投资回收期长的项目。
4.市场风险。市场风险包括政策实施造成的供求变化带来的风险，还包括消费者偏好、居民收入、二手房市场的状况、商品房保值能力预期及技术进步使原有结构、工艺设计的无形损耗等影响供求的因素。
5.决策及管理风险。管理团队的决策能力、领导潜力、管理团队中由该行业的专家、企业家的相关背景、管理团队的相关背景等因素构成的风险统称为决策及管理风险。国内外实践表明，这是构成项目风险至关重要的指标，它属于源生性的风险因素，也是区分不同投资方案最基本的非系统性指标。
四、房地产投资的损失预防
风险防范，是指在风险发生前，为了消除或减少可能导致损失的各项风险因素所采取的各种措施，以降低风险损失发生的概率。在房地产开发的各个阶段，风险预防有广泛应用。
1.在投资决策阶段，房地产开发商预防风险的任务：首先，准确把握国家和地区经济的发展趋势，制定适合自身特点的开发策略，合理评价和选择开发投资方案，从根源上消除或减少房地产开发过程中的种种风险；其次，树立风险意识，建立风险管理机构，高度重视开发企业内部风险管理，强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，加强风险损失资料的搜集整理和分析；第三，健全风险预警系统，防范风险的关键是预先行动，即主动控制。
2.在前期工作阶段，开发商应注意以下几个方面工作：第一，积极与地方政府、各管理部门、金融机构等相关单位搞好关系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助；第二，到当地规划、国土、电力、市政、城市档案、文物等有关部门，了解地块的自然条件及地下埋藏物等情况；第三，妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。
3.在项目建设阶段，风险预防的主要措施有：第一，采用系统的项目管理方法；第二，向施工方人员灌输安全意识，做好现场容易出现危险情形的预案工作；第三，及时协调、处理设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的关系和各种矛盾；第四，合理布置施工现场。
4.在销售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：房地产租赁合同应由专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。定期检查、发现和消除现有房地产存在的各种隐患；定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽状态。 五、投资风险的防范对策
1.保持和提高房地产企业的内部资产流动
要有效预防房地产企业的投资风险，就必须在企业的财务管理中采取有效的措施保持和提高房地产企业的内部资产流动。投资前做好恰当的成本预算，对生产所需的人力、物力、材料、器械等进行详细分析，充分考虑到实际市场价格、企业内部的劳务价格、机械租赁价格、周转材料等因素，同时还要预留出一定的風险基金和利润。
2.财务管理人员必须强化风险管理意识
在房地产投资的过程中，房地产企业管理人员必须强化风险意识，才能使企业在投资风险来临时不至于惊慌失措，能够采取有效的方法应对投资风险。在社会主义市场经济体制的影响下，房地产企业已经逐渐成为自负盈亏的企业，他们独立经营、自行承担任何企业内部的风险。企业内部的风险具有不可预见性，企业投资的实际结果与预期结果相差很远的情况也是可能出现的。因此，强化企业财务管理人员的风险意识是防范投资风险的重要保证。
3.建立有效的风险防范机制
要建立起完善的制度和程序，使风险防范能更好的实现目标，就需要领导人员对于控制制度进一步强化。企业人员可以建立财务预报，及时对房地产的财务风险进行监控和防范。定期发布一些关于财务的宏观变化信息，增加企业对投资风险事件的把握程度，采取有效风险防范措施，将风险发生的可能性及时消灭。同时还可以再建立起房地产企业投资风险防范的电子网络平台，这种网络平台中，可以适当将房地产企业投资风险防范渗透进去，使房地产企业的投资商能够及时了解到相关信息和有效的风险防范措施。
六、结束语
通过对房地产投资风险与防范对策的研究，我们可以发现，房地产投资项目风险的特点是多种多样的，其影响因素也是多方面的，这是研究风险控制并提出防范对策的基础。有关人员要严格结合实际，制定出最优化的投资风险防范对策。
参考文献：
[1]胡素兰.浅谈房地产开发风险的防范[J].中国商界.2010（10）：11-12.
[2]许珍，赵伟卓.论房地产投资的风险与防范[J].科技经济市场.2011（12）：25-26.
[3]刘学泰.试析房地产投资风险与防范对策[J].成都行政学院学报（哲学社会科学）.2013（02）：88-89.
[4]李庆文.房地产投资的主要风险与防范策略[J].山西建筑.2011（27）：45-49.
[5]张春生，周书敬.房地产投资风险分析及应对措施[J].山西建筑.2010（06）：15-19.