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写字楼租赁起纷争
A公司向C公司订有租赁协议，由A公司租用C公司的写字楼共十层。在租赁关系存续期间，A公司与B公司于2002年4月22日签订租赁协议一份，约定由A公司将从C公司租用的写字楼中的4－10层转租给B公司从事酒店经营，并征得了C公司同意。2002年6月，B公司经对房屋装修后开始营业。2003年3月，A公司对该处物业租赁经营的业绩不满意，意欲撤出经营，遂派员前往C公司及B公司商谈提前解除租赁合同事宜。经商谈，C公司同意解除租赁关系，但提出了高额索赔。B公司同意解除租赁协议，但要求A公司对其房屋装潢费用进行赔偿。A公司与B公司、C公司就赔偿事宜几经磋商，但未达成协议。2003年5月15日，B公司搬离所租房屋。B公司搬离后曾电话告知A公司，但未与A公司办理所租房屋的钥匙移交等交接手续。2003年9月，A公司以B公司未返还租赁物，租赁合同仍然有效为由起诉，要求法院判令B公司依约支付租金及违约金计35万元。B公司以租赁合同已解除为由拒付租金，并以A公司中途提出解除合同已构成违约为由提出反诉，要求法院判令A公司赔偿其装潢损失及违约金计85万元。
一审判决并无不当
一审判决认为，A公司发出解除合同的要约，B公司作出承诺，早在2003年3月底A公司与B公司就解除租赁合同关系问题即达成一致，双方的租赁协议也应在B公司搬离后实际解除，至于未办理交接手续的责任应由双方各自承担。遂判决B公司偿付A公司实际租用房屋至5月15日期间的租金及违约金计22.04万元；A公司承担B公司的装修损失（经评估）及违约金计50.37万元。
A公司以一审法院错误认定租赁合同已解除的事实为由，提起上诉。
二审判决认为，A公司向B公司提出提前解约的行为，构成预期违约；B公司另迁地址营业是其依法行使合同解除权的行为，一审判决认定租赁协议已于2003年5月15日实际解除并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点评析
本案争议的焦点是租赁合同是否已协商解除。所谓解除合同是指合同成立生效后，根据法律规定和当事人的约定，当事人将合同效力终止的一种法律行为。根据我国《合同法》规定，合同的解除有三种情形：1. 协商解除，即《合同法》第九十三条第一款所规定的情形：“当事人协商一致，可以解除合同。”2. 约定解除，即《合同法》第九十三条第二款所规定的情形：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”3. 法定解除，即《合同法》第九十四条规定的情形：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
根据一审判决的观点和逻辑，本案A公司与B公司之间行为属协商解除合同的法律行为，A公司发出要求解除合同的要约，B公司承诺，双方就租赁合同解除事宜达成一致，合同宣告解除，合同实际解除的情形发生于B公司实际搬离租赁房屋的那一天。本案是否符合合同协商解除的法律特征呢？
合同的协商解除是指当事人在合同成立后，履行完毕前，当事人通过协商并达成一致的方式解除合同。协商解除与约定解除的区别在于约定解除是指合同成立之初，当事人就在合同中约定了解除合同的条件，在合同的履行过程中，一旦条件成就，当事人一方就可以单方面解除合同，无须征得相对方同意，只需通知相对方即可。协商解除是在合同成立后，在履行合同的过程中，当事人认为有必要提前终止合同的履行、否定原合同的效力，而采取协商一致的办法解除合同。因此，相对于约定解除的事先约定而言，协商解除又称事后协商解除。协商解除与约定解除、法定解除还有一个重大区别，就是协商解除必须经合同双方协商一致才能解除合同，而约定解除和法定解除则不作如此要求，只要约定的合同解除的条件成就或法定的解除合同的情形发生，当事人一方就可以单方面宣布解除合同，而无须与合同的相对方协商，更无须协商取得一致。
协商解除是指在没有解除权的情况下，当事人采用协商一致的方式来解除合同。其原理是根据合同自由原则，合同依当事人的合意来订立，当然也可以根据当事人的合意去解除。因此，合同的协商解除又被称作签约当事人以一份新的协议来否定原来的合同。协商解除中的一致，是指双方对达成一份新的合同的一致。作为一份新的合同，其有效成立同样需要从要约到承诺的过程。这里的要约是指解除合同的要约。这里的承诺是指对解除合同的承诺，是完全同意解除要约的意思表示。所谓承诺，是要约受领人完全同意要约的意思表示。“要约受领人将要约扩张，限制或变更，而为承诺者，不生承诺之效力。”本案B公司在收到A公司关于解除合同的要约后，虽同意解除合同，但提出了赔偿要求。我们认为B公司的行为不是为承诺行为，而是将A公司发出的要约加以扩张的行为。这种行为是一种反要约，是一项新的要约。对此，A公司可以为承诺，也可以提出新的反要约。
实际上，本案A、B两家公司一直在进行合同解除的磋商过程中，并没有达成一致。所以一审判决认定A、B两家公司已就合同解除问题达成一致，双方合同关系已解除的事实，犯了片面认定事实的错误。实践中，在A公司向B公司发出解除合同的要约后，B公司提出赔偿请求，A公司如果认为B公司的赔偿请求过高或不接受，则完全可以选择继续履行合同，就像A公司与C公司之间的合同关系，C公司提出了高额的赔偿请求，A公司无法接受，最后双方之间的租赁合同得以继续履行。按照一审判决的逻辑，把赔偿争议撇在一边，仅根据A有解除合同的意思表示，B也有同意解除合同的意思表示，就贸然认定双方已就合同协商解除达成一致，在合同解除的认定上未免显得太随意，既违背了协商解除必须达成一致的法理，也会造成经济活动的混乱。作为一份解除原合同的新合同，由于其系以新的合意来解除旧的约定，因此，新的合同中一般还应当包括原合同中有关部门权利、义务的处置，有无解除后的责任划定问题，甚至已经履行部分的效力及处置问题等，除非签约当事人对上述问题无争议，否则，就不能说是已取得协商一致。
二审判决则将A公司向B公司发出解除合同要约的行为视为预期违约行为，按照《合同法》第九十四条第（二）项的规定，预期违约是可以导致法定解除权形成的行为，所以B公司可以单方面解除合同。笔者认为二审判决误解了预期违约的法律概念。预期违约是指合同履行期未到，一方明确表示将不履行合同或以行为表明将不履行合同的主要义务的行为。预期违约的第一个特征是合同未到履行期，而本案合同则已经履行，A公司的租赁房屋已经交付，B公司对租赁房屋也已经实际占有并正在使用，故不存在履行期未到问题。预期违约的另一个重要特征是一方明确表示将不履行义务或以行动表明将不履行合同的主要义务，而本案A公司并未明确表示将不履行合同，也无行为表示将不履行合同的主要义务或收回租赁房屋等，本案的租赁合同仍在履行过程中，A公司只是在合同的履行当中与B公司商量能否解除合同，B公司完全可以不接受A公司的要约，而要求继续履行合同，A公司的行为并不对租赁合同的履行构成妨碍，故A公司在合同的履行过程中向B公司发出解除合同的要约的行为不是一种预期违约行为。
结论：本案A公司向B公司发出解除合同的要约，B公司同意解除合同，但提出索赔请求的行为是一种反要约行为，A、B双方就本案租赁合同是否解除仍处于协商过程中，而并未达成一致，本案租赁合同没有解除，依然有效。B公司擅自搬离租赁房屋但未向A公司办理移交手续，视为B公司仍占有使用租赁房屋，B公司应按约向A公司支付租金。B公司擅自搬离房屋并拒付租金的行为是单方违约行为，A公司的诉讼请求于法有据，应予支持。B公司的反诉请求于法无据，不予支持。（作者单位：上海市高级法院审监庭）
A公司向C公司订有租赁协议，由A公司租用C公司的写字楼共十层。在租赁关系存续期间，A公司与B公司于2002年4月22日签订租赁协议一份，约定由A公司将从C公司租用的写字楼中的4－10层转租给B公司从事酒店经营，并征得了C公司同意。2002年6月，B公司经对房屋装修后开始营业。2003年3月，A公司对该处物业租赁经营的业绩不满意，意欲撤出经营，遂派员前往C公司及B公司商谈提前解除租赁合同事宜。经商谈，C公司同意解除租赁关系，但提出了高额索赔。B公司同意解除租赁协议，但要求A公司对其房屋装潢费用进行赔偿。A公司与B公司、C公司就赔偿事宜几经磋商，但未达成协议。2003年5月15日，B公司搬离所租房屋。B公司搬离后曾电话告知A公司，但未与A公司办理所租房屋的钥匙移交等交接手续。2003年9月，A公司以B公司未返还租赁物，租赁合同仍然有效为由起诉，要求法院判令B公司依约支付租金及违约金计35万元。B公司以租赁合同已解除为由拒付租金，并以A公司中途提出解除合同已构成违约为由提出反诉，要求法院判令A公司赔偿其装潢损失及违约金计85万元。
一审判决并无不当
一审判决认为，A公司发出解除合同的要约，B公司作出承诺，早在2003年3月底A公司与B公司就解除租赁合同关系问题即达成一致，双方的租赁协议也应在B公司搬离后实际解除，至于未办理交接手续的责任应由双方各自承担。遂判决B公司偿付A公司实际租用房屋至5月15日期间的租金及违约金计22.04万元；A公司承担B公司的装修损失（经评估）及违约金计50.37万元。
A公司以一审法院错误认定租赁合同已解除的事实为由，提起上诉。
二审判决认为，A公司向B公司提出提前解约的行为，构成预期违约；B公司另迁地址营业是其依法行使合同解除权的行为，一审判决认定租赁协议已于2003年5月15日实际解除并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。
本案争议焦点评析
本案争议的焦点是租赁合同是否已协商解除。所谓解除合同是指合同成立生效后，根据法律规定和当事人的约定，当事人将合同效力终止的一种法律行为。根据我国《合同法》规定，合同的解除有三种情形：1. 协商解除，即《合同法》第九十三条第一款所规定的情形：“当事人协商一致，可以解除合同。”2. 约定解除，即《合同法》第九十三条第二款所规定的情形：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”3. 法定解除，即《合同法》第九十四条规定的情形：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”
根据一审判决的观点和逻辑，本案A公司与B公司之间行为属协商解除合同的法律行为，A公司发出要求解除合同的要约，B公司承诺，双方就租赁合同解除事宜达成一致，合同宣告解除，合同实际解除的情形发生于B公司实际搬离租赁房屋的那一天。本案是否符合合同协商解除的法律特征呢？
合同的协商解除是指当事人在合同成立后，履行完毕前，当事人通过协商并达成一致的方式解除合同。协商解除与约定解除的区别在于约定解除是指合同成立之初，当事人就在合同中约定了解除合同的条件，在合同的履行过程中，一旦条件成就，当事人一方就可以单方面解除合同，无须征得相对方同意，只需通知相对方即可。协商解除是在合同成立后，在履行合同的过程中，当事人认为有必要提前终止合同的履行、否定原合同的效力，而采取协商一致的办法解除合同。因此，相对于约定解除的事先约定而言，协商解除又称事后协商解除。协商解除与约定解除、法定解除还有一个重大区别，就是协商解除必须经合同双方协商一致才能解除合同，而约定解除和法定解除则不作如此要求，只要约定的合同解除的条件成就或法定的解除合同的情形发生，当事人一方就可以单方面宣布解除合同，而无须与合同的相对方协商，更无须协商取得一致。
协商解除是指在没有解除权的情况下，当事人采用协商一致的方式来解除合同。其原理是根据合同自由原则，合同依当事人的合意来订立，当然也可以根据当事人的合意去解除。因此，合同的协商解除又被称作签约当事人以一份新的协议来否定原来的合同。协商解除中的一致，是指双方对达成一份新的合同的一致。作为一份新的合同，其有效成立同样需要从要约到承诺的过程。这里的要约是指解除合同的要约。这里的承诺是指对解除合同的承诺，是完全同意解除要约的意思表示。所谓承诺，是要约受领人完全同意要约的意思表示。“要约受领人将要约扩张，限制或变更，而为承诺者，不生承诺之效力。”本案B公司在收到A公司关于解除合同的要约后，虽同意解除合同，但提出了赔偿要求。我们认为B公司的行为不是为承诺行为，而是将A公司发出的要约加以扩张的行为。这种行为是一种反要约，是一项新的要约。对此，A公司可以为承诺，也可以提出新的反要约。
实际上，本案A、B两家公司一直在进行合同解除的磋商过程中，并没有达成一致。所以一审判决认定A、B两家公司已就合同解除问题达成一致，双方合同关系已解除的事实，犯了片面认定事实的错误。实践中，在A公司向B公司发出解除合同的要约后，B公司提出赔偿请求，A公司如果认为B公司的赔偿请求过高或不接受，则完全可以选择继续履行合同，就像A公司与C公司之间的合同关系，C公司提出了高额的赔偿请求，A公司无法接受，最后双方之间的租赁合同得以继续履行。按照一审判决的逻辑，把赔偿争议撇在一边，仅根据A有解除合同的意思表示，B也有同意解除合同的意思表示，就贸然认定双方已就合同协商解除达成一致，在合同解除的认定上未免显得太随意，既违背了协商解除必须达成一致的法理，也会造成经济活动的混乱。作为一份解除原合同的新合同，由于其系以新的合意来解除旧的约定，因此，新的合同中一般还应当包括原合同中有关部门权利、义务的处置，有无解除后的责任划定问题，甚至已经履行部分的效力及处置问题等，除非签约当事人对上述问题无争议，否则，就不能说是已取得协商一致。
二审判决则将A公司向B公司发出解除合同要约的行为视为预期违约行为，按照《合同法》第九十四条第（二）项的规定，预期违约是可以导致法定解除权形成的行为，所以B公司可以单方面解除合同。笔者认为二审判决误解了预期违约的法律概念。预期违约是指合同履行期未到，一方明确表示将不履行合同或以行为表明将不履行合同的主要义务的行为。预期违约的第一个特征是合同未到履行期，而本案合同则已经履行，A公司的租赁房屋已经交付，B公司对租赁房屋也已经实际占有并正在使用，故不存在履行期未到问题。预期违约的另一个重要特征是一方明确表示将不履行义务或以行动表明将不履行合同的主要义务，而本案A公司并未明确表示将不履行合同，也无行为表示将不履行合同的主要义务或收回租赁房屋等，本案的租赁合同仍在履行过程中，A公司只是在合同的履行当中与B公司商量能否解除合同，B公司完全可以不接受A公司的要约，而要求继续履行合同，A公司的行为并不对租赁合同的履行构成妨碍，故A公司在合同的履行过程中向B公司发出解除合同的要约的行为不是一种预期违约行为。
结论：本案A公司向B公司发出解除合同的要约，B公司同意解除合同，但提出索赔请求的行为是一种反要约行为，A、B双方就本案租赁合同是否解除仍处于协商过程中，而并未达成一致，本案租赁合同没有解除，依然有效。B公司擅自搬离租赁房屋但未向A公司办理移交手续，视为B公司仍占有使用租赁房屋，B公司应按约向A公司支付租金。B公司擅自搬离房屋并拒付租金的行为是单方违约行为，A公司的诉讼请求于法有据，应予支持。B公司的反诉请求于法无据，不予支持。（作者单位：上海市高级法院审监庭）