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[摘 要] 从中国房地产的起伏发展历程看它对中国经济现在的重要影响,继而预测其对中国未来10年产业发展的重要影响--房地产业;高科技、高附加值产业;中小企业, 服务产业的影响。
[关键词] 房地产 发展历程 经济依赖 产业发展 重要影响
今年年初网上流传的一份“房地产崩盘时间表”引发各方关注。这张表回顾了日本1985年到1991年的房地产市场走势,并称,发现和中国2005年到2008年房地产市场走势相近。在日本,1985年日元升值;1986年资金流向房地产;1987年房价飙升3倍;1988年房价下跌,“地王”拉升房价;1991年,房价再次下跌,房地产崩盘。在中国,2005年人民币升值;2006年资金流向房地产;2007房价飙升三倍;2008年房价下跌,“地王”拉升房价;时间表的作者预言,中国房地产会在2011年崩盘!
这个预测会不会应验,笔者不想过多评价,现在从另一面来分析一下当前房地产状况对中国未来10年产业发展的重要影响。
一、中国房地产的发展历程
1.起伏历程。(1)1991年～1995年非理性炒作与调整阶段;(2)1995年～2003年相对稳定的协调发展阶段;(3)2003年～2007年,调控、反调控与总体反思阶段;(4)2007年～2010年,房地产行业全面调整的阶段。
2.中国房地产业的重要分水岭——1998年房改。房地产的爆破岁月——九八年房改,一改由单位或国家分配住房的方式,改为产权转让的形式,通过房改个人以比较低的价格拥有住房,这一大批人又将住房以市场价格抛出,商品房实现在极大自由度的流通,在一次一次的转让之中,价格不断递增,这就使很多人一夜之间财产倍增。房改将几十年积累下来的财富在短时间内猛烈地释放出来,整个社会的实际财富在短短的几年,成千上万亿地剧增。
二、房地产对中国目前所产生的重要影响。
1.地方财政对房地产的依赖。经济依赖房地产达到无以复加的地步。地价越高,土地收益越多,地方财政补贴能力越强,产业的竞争力就越强,中央政府的财政收入就越好。2009年地方财政是1.5万亿的土地收入,占到了地方财政收入的40%,这些都使得房价不会轻易下降。
2.“地王”不断产生,房价不断上涨。两会刚刚结束,在一片高房价的讨伐声中,新的“地王”就新鲜出炉。今年3月15日,北京诞生了“地王”。经过64轮竞价,中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(X I-1B),总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50 .5亿元,创下北京拍地最高总价。
随着各地“地王”不断的产生, 房价也是不断上涨,2010年的北京春季房展会上, 北京五环的房价已经从去年的平均每平米14000元飙升到今年的平均每平米25000元。
三、对中国未来10年产业发展的重要影响
1.大量资金将流向房地产
(1)两成上市公司涉足房地产。据不完全统计,沪深两市1763家A股上市公司中,包括111家地产公司在内,直接涉及房地产的企业有300余家,占比约20%。从地域分布看,广东130家上市公司,涉足房地产的有14家,占比超10%;江苏129家上市公司有23家参与地产业,占比近两成。如此众多的上市公司对房地产趋之若鹜,无不是冲着超高的利润而来。
(2)企业、民间资金大量流向房地产。房产市场旺盛的投机行为恰恰就反映了民间资本强烈的投资需求。温州炒房团怎么来的?不光温州,其实各地都有不同规模的炒房团。炒房团背后是小规模的民间资本,企业合伙人、私营业主,甚至一般工薪阶层的结余资金,他们都有投资增值的强烈愿望。另外,山西煤炭产业整合之前,一直有大量的“煤老板”投资流入房市;产业整合之后,退出煤炭产业折现的上千亿煤商资金,选择转型的毕竟是少数,更多的依靠其多年的投资惯性大量选择了投入房市。
2.房地产对中国未来10年产业发展的重要影响
从以上各方面分析,笔者认为中国房地产价格在短期内很难下降,即便是国家调控政策的不断加强,最多只能是缓慢增长。它将给中国未来10年产业发展带来严重的影响。
(1)房地产业的相关产业将得到迅猛的增长。从不断上涨的铁矿石价格可以看出中国经济发展对能源材料的强大需求, 房地产业的迅猛发展将带动相关产业—钢铁、水泥、建筑材料的迅速增长,以之配套的原料价格也会随之上涨。
(2)国家急需发展的高科技、高附加值产业发展缓慢。 现在大多数的企业、投资者都认为房地产业是最赚钱的产业,所以才会有七成的中央企业涉足房地产,地价的不断上涨对房价起到推波助澜的功效,广大的投资者也认为房地产是只赚不赔的投资,所以才会有以“温州炒房团”为代表的房地产投资者。而国家国家急需发展的高科技、高附加值产业存在高风险,投资回收期长,除了国家直接投资外,其他渠道的资金、技术对高科技、高附加值产业的投资难以增长,甚至会出现下降趋势,将使高科技、高附加值产业发展缓慢。
(3)中小企业发展困难,服务产业发展步伐放慢。自全球金融危机以来,中小企业遇到前所未有的困难,大多出现了资金紧张,出口下降的状况。房地产业的不断升温将使各方资金、技术更不愿意投资到风险高,投资回报少的中小企业,将使中小企业发展困难。
服务业需要有广大的消费者增加消费,服务业才能壮大,如今各方资金都大量投向房地产,随者房价的不断上涨,买房支出占家庭支出比重将呈增长趋势,使得广大的普通消费者不得不压缩消费支出,这将影响使整个服务业的发展速度放慢。
四、结语
综上所述,房地产不是一个单独的产业,是一个牵一发而动全身的复杂产业, 对其他产业的发展将产生严重的影响,是需要我们认真研究,积极应对的重要内容。
参考文献 :
[1]李仿 :《中国房地产市场发展历程回顾》(学说联线http://www.xslx.com )
[2]冯越:《21世纪的10年代已经开启,然而,这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说,似乎有些寒冷》(联合早报)
[3]陈进:《你骂房价我抬地价 两会后北京再现新“地王”》(经济参考报)
[关键词] 房地产 发展历程 经济依赖 产业发展 重要影响
今年年初网上流传的一份“房地产崩盘时间表”引发各方关注。这张表回顾了日本1985年到1991年的房地产市场走势,并称,发现和中国2005年到2008年房地产市场走势相近。在日本,1985年日元升值;1986年资金流向房地产;1987年房价飙升3倍;1988年房价下跌,“地王”拉升房价;1991年,房价再次下跌,房地产崩盘。在中国,2005年人民币升值;2006年资金流向房地产;2007房价飙升三倍;2008年房价下跌,“地王”拉升房价;时间表的作者预言,中国房地产会在2011年崩盘!
这个预测会不会应验,笔者不想过多评价,现在从另一面来分析一下当前房地产状况对中国未来10年产业发展的重要影响。
一、中国房地产的发展历程
1.起伏历程。(1)1991年～1995年非理性炒作与调整阶段;(2)1995年～2003年相对稳定的协调发展阶段;(3)2003年～2007年,调控、反调控与总体反思阶段;(4)2007年～2010年,房地产行业全面调整的阶段。
2.中国房地产业的重要分水岭——1998年房改。房地产的爆破岁月——九八年房改,一改由单位或国家分配住房的方式,改为产权转让的形式,通过房改个人以比较低的价格拥有住房,这一大批人又将住房以市场价格抛出,商品房实现在极大自由度的流通,在一次一次的转让之中,价格不断递增,这就使很多人一夜之间财产倍增。房改将几十年积累下来的财富在短时间内猛烈地释放出来,整个社会的实际财富在短短的几年,成千上万亿地剧增。
二、房地产对中国目前所产生的重要影响。
1.地方财政对房地产的依赖。经济依赖房地产达到无以复加的地步。地价越高,土地收益越多,地方财政补贴能力越强,产业的竞争力就越强,中央政府的财政收入就越好。2009年地方财政是1.5万亿的土地收入,占到了地方财政收入的40%,这些都使得房价不会轻易下降。
2.“地王”不断产生,房价不断上涨。两会刚刚结束,在一片高房价的讨伐声中,新的“地王”就新鲜出炉。今年3月15日,北京诞生了“地王”。经过64轮竞价,中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目(X I-1B),总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50 .5亿元,创下北京拍地最高总价。
随着各地“地王”不断的产生, 房价也是不断上涨,2010年的北京春季房展会上, 北京五环的房价已经从去年的平均每平米14000元飙升到今年的平均每平米25000元。
三、对中国未来10年产业发展的重要影响
1.大量资金将流向房地产
(1)两成上市公司涉足房地产。据不完全统计,沪深两市1763家A股上市公司中,包括111家地产公司在内,直接涉及房地产的企业有300余家,占比约20%。从地域分布看,广东130家上市公司,涉足房地产的有14家,占比超10%;江苏129家上市公司有23家参与地产业,占比近两成。如此众多的上市公司对房地产趋之若鹜,无不是冲着超高的利润而来。
(2)企业、民间资金大量流向房地产。房产市场旺盛的投机行为恰恰就反映了民间资本强烈的投资需求。温州炒房团怎么来的?不光温州,其实各地都有不同规模的炒房团。炒房团背后是小规模的民间资本,企业合伙人、私营业主,甚至一般工薪阶层的结余资金,他们都有投资增值的强烈愿望。另外,山西煤炭产业整合之前,一直有大量的“煤老板”投资流入房市;产业整合之后,退出煤炭产业折现的上千亿煤商资金,选择转型的毕竟是少数,更多的依靠其多年的投资惯性大量选择了投入房市。
2.房地产对中国未来10年产业发展的重要影响
从以上各方面分析,笔者认为中国房地产价格在短期内很难下降,即便是国家调控政策的不断加强,最多只能是缓慢增长。它将给中国未来10年产业发展带来严重的影响。
(1)房地产业的相关产业将得到迅猛的增长。从不断上涨的铁矿石价格可以看出中国经济发展对能源材料的强大需求, 房地产业的迅猛发展将带动相关产业—钢铁、水泥、建筑材料的迅速增长,以之配套的原料价格也会随之上涨。
(2)国家急需发展的高科技、高附加值产业发展缓慢。 现在大多数的企业、投资者都认为房地产业是最赚钱的产业,所以才会有七成的中央企业涉足房地产,地价的不断上涨对房价起到推波助澜的功效,广大的投资者也认为房地产是只赚不赔的投资,所以才会有以“温州炒房团”为代表的房地产投资者。而国家国家急需发展的高科技、高附加值产业存在高风险,投资回收期长,除了国家直接投资外,其他渠道的资金、技术对高科技、高附加值产业的投资难以增长,甚至会出现下降趋势,将使高科技、高附加值产业发展缓慢。
(3)中小企业发展困难,服务产业发展步伐放慢。自全球金融危机以来,中小企业遇到前所未有的困难,大多出现了资金紧张,出口下降的状况。房地产业的不断升温将使各方资金、技术更不愿意投资到风险高,投资回报少的中小企业,将使中小企业发展困难。
服务业需要有广大的消费者增加消费,服务业才能壮大,如今各方资金都大量投向房地产,随者房价的不断上涨,买房支出占家庭支出比重将呈增长趋势,使得广大的普通消费者不得不压缩消费支出,这将影响使整个服务业的发展速度放慢。
四、结语
综上所述,房地产不是一个单独的产业,是一个牵一发而动全身的复杂产业, 对其他产业的发展将产生严重的影响,是需要我们认真研究,积极应对的重要内容。
参考文献 :
[1]李仿 :《中国房地产市场发展历程回顾》(学说联线http://www.xslx.com )
[2]冯越:《21世纪的10年代已经开启,然而,这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说,似乎有些寒冷》(联合早报)
[3]陈进:《你骂房价我抬地价 两会后北京再现新“地王”》(经济参考报)