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【摘要】当前，我国公租房供需矛盾凸显，建设耗资巨大，以政府主导的低效建设模式难以持久。美国实施的LIHTC计划吸引了开发商积极建设低收入家庭住房。通过分析LIHTC建设模式，总结其优势，从理论框架、资金支持及运营模式等方面探索一条符合我国国情的公租房建设模式。
【关键词】公租房；建设模式；LIHTC
前言
低收入家庭的住房是大多数国家在城市化中都经历过的住房问题。美国LIHTC（Low Income Housing Tax Credits，简称LIHTC计划）在解决可负担住房的建设、管理等方面取得良好效果。Eriksen指出，LIHTC住房可为中低收入群体提供良好的住房选择机会，有效地解决了住房供求矛盾。[1]荆宝洁简要介绍了美国LIHTC的政策，指出该计划使美国出现了投资廉租房REITs 的高潮。[2]
当前，我国公租房发展时间短，运营管理经验短缺。通过对LIHTC计划建设运营模式进行分析，剖析以LIHTC为基本构型的保障模式适用条件，为建立和完善我国保障住房政策提供建议。
1 LIHTC建设模式分析
1.1 美国LIHTC计划
LIHTC计划在1986年作为《税制改革法》的一部分被正式推出。政府运用税收作为该计划的调节工具，激励参建商参与可负担住房的投资、建设和运营管理。
1.2 参建商参与LIHTC计划的申请条件
该计划要求持续期限至少30年，且其提供的可负担住房占项目开发总量的比例也应满足以下条件之一：
（1）开发项目有至少20%的住房单元必须出租，且租户收入低于当地总收入中值的50%；
（2）开发项目中有至少40%的住房单元必须出租，且租户收入低于当地总收入中值的60%。
1.3 LIHTC计划返税额度的方法计算
根据返税额度的不同，可将其分为两种：
（1）9%税收返还计划
该计划是指美国政府每年支付的返税额度为对应抵免成本金额的9%，持续期限为10年。9%的税收返额度意味着政府相当于在10年内返还给参建商建造成本90%的资金。
（2）4%税收返还计划
该计划规定，若参建项目的单套开发建设成本低于3000美元或同时享受了其他资助，该项目只能享受返税额占低收入住房建造成本30%的补贴。
1.4 LIHTC计划的主要保障群体
美国家庭收入水平层次的划分以当地家庭的年收入中位数为基础。根据美国的统计和划分方法，可将中低收入家庭划分为赤贫家庭、极贫困家庭、低收入家庭及中等收入家庭。
1.5 LIHTC计划的操作流程
美国国税局以人口为基础向分配各州的返税额度，有意参与该计划的可以向住房金融局提出申请，然后由州住房信贷机构对各项目进行打分排名，根据排名确定。参建商可以用分配下来的返税额度抵免自己应纳税额或将其出售给其他担有纳税义务的机构。
1.6 LIHTC计划的优越性
（1）缓解政府资金及管理压力
由于LIHTC项目的收益稳定、风险较小，从而吸引了大量私人资金参与该计划，在一定程度上缓解了政府资金压力。项目所有者负责LIHTC住房的日常管理和修缮，大大减少了政府的管理工作量。
（2）增加低收入住房供应
该计划吸引了大量的社会资金用于建设可负担住房，为增加住房的供应起了显著作用。截止2015年4月，该计划提供的住房累计达270万套，有效增加了住房。
（3）推动旧城改造和城市更新
位于合格人口普查及困难开发区的项目可以额外获得30%的税收返还，这提高了开发商在两地区建设LIHTC项目的热情，对加快旧城改造和城市更新起到了促进作用。
2 LIHTC计划的启示和借鉴
我国住房保障市场还处于发展初期，借鉴国际经验，可以通过金融、税收等手段引导企业参与公租房建设，为增加保障房房源提供一定的支持。
2.1明确保障范围，确定合理的保障比例
住房保障人群的确定，关系到公租房的供应规模。因此，政府在提供公租房时应首先对住房保障群体的覆盖边界进行合理界定，真正满足亟需住房保障的困难群体。
2.2建立并完善公租房供应的金融系统
美国依靠市场的力量通过引导社会资本参与住房的建设，缓解了政府的资金压力。[4]我国可借鉴该模式，激励开发商等社会机构参与，引导社会资本注入，构建一个高效、可持续融资建设模式，打破建设资金不足的瓶颈。
2.3建立和健全公租房政策法规
美国政府通过立法、税收政策等方面给予了极大支持。在住房等方面建立了一系列完整的法律，如《税收改革法案》等。这为LIHTC项目的开展，都以法律的形式规范化，有效地避免了LIHTC计划推行中出现纰漏。
我国应出台有关保障房建设、分配及投资等配套法律，地方政府根据实际情况制定该模式实施细则，以法律形式保障开发商、投资者、住户的权益及明确各所需承担的责任。
2.4建立公租房运营管理架构
美国政府、住房和城市发展部负责制定LIHTC的总体规划，州住房金融管理部门制定细则。这既体现出联邦政府的控制权，又赋予地方更大施政空间，利于该计划的有效实施。
建议政府在住房保障机构中分设职能明确的下属部门，专门负责管理政府与投资者的合作，制定实施细则，监督管理投资者参与LIHTC项目建设管理的全过程。
3 总结
回顾历史，不能完全照搬LIHTC模式的运营管理经验，应从实际国情出发，总结历史经验，明确公租房制度的基本框架，尽可能地降低公租房的试错及校正成本，建立起符合国情的公租房运营管理模式。
参考文献
[1]Eriksen M D， Rosenthal S S. Crowd out effects of place-based subsidized rental housing： New evidence from the LIHTC program[J].Journal of Public Economics，2010，（94）：953-966.
[2]荆宝洁，杨铭，张媛媛.廉租房信托：疾呼声中转机微现[N].中国房地产报.
[3]韦颜秋，游锡火，马明.封闭性金融体系与租赁型保障房融资—来自美国LIHTC的经验[J].城市发展研究， 2013，（06）：135-140.
【关键词】公租房；建设模式；LIHTC
前言
低收入家庭的住房是大多数国家在城市化中都经历过的住房问题。美国LIHTC（Low Income Housing Tax Credits，简称LIHTC计划）在解决可负担住房的建设、管理等方面取得良好效果。Eriksen指出，LIHTC住房可为中低收入群体提供良好的住房选择机会，有效地解决了住房供求矛盾。[1]荆宝洁简要介绍了美国LIHTC的政策，指出该计划使美国出现了投资廉租房REITs 的高潮。[2]
当前，我国公租房发展时间短，运营管理经验短缺。通过对LIHTC计划建设运营模式进行分析，剖析以LIHTC为基本构型的保障模式适用条件，为建立和完善我国保障住房政策提供建议。
1 LIHTC建设模式分析
1.1 美国LIHTC计划
LIHTC计划在1986年作为《税制改革法》的一部分被正式推出。政府运用税收作为该计划的调节工具，激励参建商参与可负担住房的投资、建设和运营管理。
1.2 参建商参与LIHTC计划的申请条件
该计划要求持续期限至少30年，且其提供的可负担住房占项目开发总量的比例也应满足以下条件之一：
（1）开发项目有至少20%的住房单元必须出租，且租户收入低于当地总收入中值的50%；
（2）开发项目中有至少40%的住房单元必须出租，且租户收入低于当地总收入中值的60%。
1.3 LIHTC计划返税额度的方法计算
根据返税额度的不同，可将其分为两种：
（1）9%税收返还计划
该计划是指美国政府每年支付的返税额度为对应抵免成本金额的9%，持续期限为10年。9%的税收返额度意味着政府相当于在10年内返还给参建商建造成本90%的资金。
（2）4%税收返还计划
该计划规定，若参建项目的单套开发建设成本低于3000美元或同时享受了其他资助，该项目只能享受返税额占低收入住房建造成本30%的补贴。
1.4 LIHTC计划的主要保障群体
美国家庭收入水平层次的划分以当地家庭的年收入中位数为基础。根据美国的统计和划分方法，可将中低收入家庭划分为赤贫家庭、极贫困家庭、低收入家庭及中等收入家庭。
1.5 LIHTC计划的操作流程
美国国税局以人口为基础向分配各州的返税额度，有意参与该计划的可以向住房金融局提出申请，然后由州住房信贷机构对各项目进行打分排名，根据排名确定。参建商可以用分配下来的返税额度抵免自己应纳税额或将其出售给其他担有纳税义务的机构。
1.6 LIHTC计划的优越性
（1）缓解政府资金及管理压力
由于LIHTC项目的收益稳定、风险较小，从而吸引了大量私人资金参与该计划，在一定程度上缓解了政府资金压力。项目所有者负责LIHTC住房的日常管理和修缮，大大减少了政府的管理工作量。
（2）增加低收入住房供应
该计划吸引了大量的社会资金用于建设可负担住房，为增加住房的供应起了显著作用。截止2015年4月，该计划提供的住房累计达270万套，有效增加了住房。
（3）推动旧城改造和城市更新
位于合格人口普查及困难开发区的项目可以额外获得30%的税收返还，这提高了开发商在两地区建设LIHTC项目的热情，对加快旧城改造和城市更新起到了促进作用。
2 LIHTC计划的启示和借鉴
我国住房保障市场还处于发展初期，借鉴国际经验，可以通过金融、税收等手段引导企业参与公租房建设，为增加保障房房源提供一定的支持。
2.1明确保障范围，确定合理的保障比例
住房保障人群的确定，关系到公租房的供应规模。因此，政府在提供公租房时应首先对住房保障群体的覆盖边界进行合理界定，真正满足亟需住房保障的困难群体。
2.2建立并完善公租房供应的金融系统
美国依靠市场的力量通过引导社会资本参与住房的建设，缓解了政府的资金压力。[4]我国可借鉴该模式，激励开发商等社会机构参与，引导社会资本注入，构建一个高效、可持续融资建设模式，打破建设资金不足的瓶颈。
2.3建立和健全公租房政策法规
美国政府通过立法、税收政策等方面给予了极大支持。在住房等方面建立了一系列完整的法律，如《税收改革法案》等。这为LIHTC项目的开展，都以法律的形式规范化，有效地避免了LIHTC计划推行中出现纰漏。
我国应出台有关保障房建设、分配及投资等配套法律，地方政府根据实际情况制定该模式实施细则，以法律形式保障开发商、投资者、住户的权益及明确各所需承担的责任。
2.4建立公租房运营管理架构
美国政府、住房和城市发展部负责制定LIHTC的总体规划，州住房金融管理部门制定细则。这既体现出联邦政府的控制权，又赋予地方更大施政空间，利于该计划的有效实施。
建议政府在住房保障机构中分设职能明确的下属部门，专门负责管理政府与投资者的合作，制定实施细则，监督管理投资者参与LIHTC项目建设管理的全过程。
3 总结
回顾历史，不能完全照搬LIHTC模式的运营管理经验，应从实际国情出发，总结历史经验，明确公租房制度的基本框架，尽可能地降低公租房的试错及校正成本，建立起符合国情的公租房运营管理模式。
参考文献
[1]Eriksen M D， Rosenthal S S. Crowd out effects of place-based subsidized rental housing： New evidence from the LIHTC program[J].Journal of Public Economics，2010，（94）：953-966.
[2]荆宝洁，杨铭，张媛媛.廉租房信托：疾呼声中转机微现[N].中国房地产报.
[3]韦颜秋，游锡火，马明.封闭性金融体系与租赁型保障房融资—来自美国LIHTC的经验[J].城市发展研究， 2013，（06）：135-140.