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【摘 要】 本文结合当前房地产开发中设计管理的实际情况,从几个方面对房地产企业在项目开发中如何做好设计管理和设计管理的重要性进行了探讨。
【关键词】 房产;控制手段;设计管理
引言:
建筑设计的最终目的是实现所有的策划理念,对产品进行定位,获取一定的经济效益。建筑设计是否合理,决定了建筑产品的质量,以及建筑附加值的多少,科学的设计管理可以有效提高建筑产品的市场竞争力。
1 设计管理概述
很多人尤其是外行人士,甚至有些内行人士对设计管理都一直存在着错误的理解。有些人认为设计管理,就是对设计院的管理,就是设计院院长的角色,也有的人认为所谓的设计管理就是催促设计人员赶快完成设计图,其实这些理解都是对设计管理的误解。对建筑工程项目的设计进行管理的主要目的,是及時发现建筑设计过程中的问题,并迅速将其解决掉,将隐患消灭在萌芽当中,避免其在建筑施工过程中对房地产项目产生不利的影响,影响项目的进度,增加项目建设成本,以减少不必要的资金浪费,节约资源,替开发商降低建筑工程造价。对建筑项目进行设计管理时,必须关注设计的效果,同时重视建筑项目的进度,加强对建筑资源的管理,注意对建筑质量的管理和控制。
房地产的项目设计管理并不是只有设计阶段才有的,它贯穿于房地产工程建设的各个环节,房地产建筑设计的管理包括以下几个方面:对小区住宅的市场进行定位;控制设计的进度;对小区项目进行规划并制定方案;对初步设计扩展和施工图进行设计;对设计图纸进行优化并对其合理性、科学性进行审查,控制建筑施工过程中的设计管理。只有对设计进行科学的管理,对整合设计工程各个层次的资源,对与设计有关的所有事物进行管理和协调,寻找到最好的方案将问题解决掉,才能实现房地产投资项目效益的最大化,控制建筑工程建设的进度和工程质量。
2 房地产项目设计管理常见问题剖析
在市场经济的作用下,在经济利益的驱动下,有些建筑设计公司为了提高自身的利润,忽视了建筑项目的整体质量。建筑设计公司为了能让自己的设计作品吸引建筑单位或者开发商的眼球,不注重建筑的质量,仅仅关注建筑的外观美感,盲目提升建筑配置质量。结果在建筑施工的过程中,总是发现施工图纸存在很多问题,影响建筑工程的进度,甚至质量,对建筑单位造成了巨大的经济损失。其根本原因就是在建筑设计的过程中没有进行很好的设计管理,对设计质量进行很好的控制,主要问题包括下面几点:
2.1设计水平不高
每个建筑项目进行设计时都需要用到很多专业的协作,有些设计单位没有足够的设计人员,有的设计人员不够专业,够专业的设计人员好多不能一心一意的设计一个建筑项目,诸如此类原因,导致设计单位提交的设计图纸错误频现,漏洞百出。导致在建筑施工阶段出现很多问题给建筑单位带来很多不便,影响了工程了质量,延长了工期,给开发商造成很多本可避免的损失。
2.2图纸校对审阅不认真
有的设计公司内部没有统一的规章制度,不能进行整体的管理,没有制定严格的、合理的技术规范,在设计同一个小区的建筑时,相同的专业团队,由于时间紧张,在进行建筑设计的过程中,有较多的设计人员共同参与建筑设计,由于每个人都有自己的工作习惯,导致设计图纸上的标准无法统一,某些符号并不一致。这时就需要对建筑设计的过程进行监督管理,使其做好图纸设计和较审工作,确保图纸规范、统一。
2.3设计文件的评审不够仔细
许多房产公司对文件的评审不够重视,有的仅仅随意的将图纸交给审图公司进行审核,结果直到设计图交付时才发现设计有问题,这时候才将图发回设计院重新修改,签发修改通知书,更有甚者直到施工时施工单位才发现图纸有问题。有时候为了解决这些问题房地产公司不得不增加土建或者配套专业的成本。
2.4设计进度安排不合理
有些建筑项目中,进行方案设计时花了太多的时间,导致施工图设计时间太短,为了完成施工图设计,设计院不得不非常赶时间,这可能使得施工图纸的质量不过关,或者设计过于传统。图纸质量好不好,决定工程是否能顺利施工,对工程成本的控制影响很大。
3 设计管理措施探究
我们国家的建筑设计环节出现问题的根本原因是未能制定有效的、及时的设计管理措施。建筑产品能带来多少收益在建筑设计的时候就已经决定了,所以对建筑设计进行科学、合理的管理非常重要。设计管理的实质有三点:第一,保证设计院正确的理解建筑产品的定位以及内涵;第二,对设计过程进行管控;第三,积极调动设计人员的主动性,控制设计的质量。
3.1选择合适的设计院
房地产企业选择设计单位,要符合自身的需要、建筑项目的定位,考虑设计管理控制的方便。规模大的设计单位的优势在于有很强的综合实力,建筑设计的相关专业比较平衡、搭配合理,对工程施工非常有利,方便对管理进行变更,易于控制项目成本。但是一般大型的设计院通常业务比较多,比较繁忙,不重视建筑项目。对于一些中小型设计单位,其最大的优势在于首席设计师有较强能力,不过首席设计师的任务一般较重,项目服务不够,影响设计的质量,另外设计院内有关专业的配置不强,专业之间不能很好的配合,图纸设计没有足够的深度,设计图纸容易出现设计出错、设计遗漏、设计碰撞和设计结构缺失等问题。通常小型的设计单位不需要太多的设计费用,并且有比较好的服务态度,对其进行管控时,比较容易,但是建筑设计的质量不够高,因此不管是对设计单位进行招标,还是自己指定设计单位,都要求设计单位与自己的项目要求相符合。
3.2做好协调管理
第一,在对建筑工程方案进行规划的环节,协调管理的地位也非常重要,不亚于建筑方案设计的重要性,项目管理的主要目的是进行各方交流,协调、沟通等,正确而及时的交流可以减少建筑设计过程的出现的问题,促使建筑设计超预期的目标发展,符合项目方的需要。能将政府的规划,企业高层的意思以及项目方对产品的定位准确无误的表示出来,同时也能满足消费者的需要。第二,在项目进行扩初及施工图进行设计的环节中,对项目现场进行管理的单位对附属配套的设计意见也要准确及时的和设计院进行沟通。协调好主体项目和配套设备的设计。所有的沟通、交流都是多方共同参加的,良好沟通的目的并不只是传达信息,给对方机会反馈更重要,这样才能更好的明白对方的意图,将大家的项目目标统一起来,还有就是,将审核图纸与实际施工情况的差别情况作为重点,施工时,如果出现交叉施工,双方要进行合理的、充分的沟通、交流,保证建筑施工稳定有序的进行,图纸的规范、要求结合现行施工单位的要求需要,房产公司相关的专业技术部门进一步审查核算,一旦审核出来发现图纸与实际施工进展不一致,要立即进行协调,不可影响施工进度,耽误是施工时间,于是进行更高效率的管理协调。
【关键词】 房产;控制手段;设计管理
引言:
建筑设计的最终目的是实现所有的策划理念,对产品进行定位,获取一定的经济效益。建筑设计是否合理,决定了建筑产品的质量,以及建筑附加值的多少,科学的设计管理可以有效提高建筑产品的市场竞争力。
1 设计管理概述
很多人尤其是外行人士,甚至有些内行人士对设计管理都一直存在着错误的理解。有些人认为设计管理,就是对设计院的管理,就是设计院院长的角色,也有的人认为所谓的设计管理就是催促设计人员赶快完成设计图,其实这些理解都是对设计管理的误解。对建筑工程项目的设计进行管理的主要目的,是及時发现建筑设计过程中的问题,并迅速将其解决掉,将隐患消灭在萌芽当中,避免其在建筑施工过程中对房地产项目产生不利的影响,影响项目的进度,增加项目建设成本,以减少不必要的资金浪费,节约资源,替开发商降低建筑工程造价。对建筑项目进行设计管理时,必须关注设计的效果,同时重视建筑项目的进度,加强对建筑资源的管理,注意对建筑质量的管理和控制。
房地产的项目设计管理并不是只有设计阶段才有的,它贯穿于房地产工程建设的各个环节,房地产建筑设计的管理包括以下几个方面:对小区住宅的市场进行定位;控制设计的进度;对小区项目进行规划并制定方案;对初步设计扩展和施工图进行设计;对设计图纸进行优化并对其合理性、科学性进行审查,控制建筑施工过程中的设计管理。只有对设计进行科学的管理,对整合设计工程各个层次的资源,对与设计有关的所有事物进行管理和协调,寻找到最好的方案将问题解决掉,才能实现房地产投资项目效益的最大化,控制建筑工程建设的进度和工程质量。
2 房地产项目设计管理常见问题剖析
在市场经济的作用下,在经济利益的驱动下,有些建筑设计公司为了提高自身的利润,忽视了建筑项目的整体质量。建筑设计公司为了能让自己的设计作品吸引建筑单位或者开发商的眼球,不注重建筑的质量,仅仅关注建筑的外观美感,盲目提升建筑配置质量。结果在建筑施工的过程中,总是发现施工图纸存在很多问题,影响建筑工程的进度,甚至质量,对建筑单位造成了巨大的经济损失。其根本原因就是在建筑设计的过程中没有进行很好的设计管理,对设计质量进行很好的控制,主要问题包括下面几点:
2.1设计水平不高
每个建筑项目进行设计时都需要用到很多专业的协作,有些设计单位没有足够的设计人员,有的设计人员不够专业,够专业的设计人员好多不能一心一意的设计一个建筑项目,诸如此类原因,导致设计单位提交的设计图纸错误频现,漏洞百出。导致在建筑施工阶段出现很多问题给建筑单位带来很多不便,影响了工程了质量,延长了工期,给开发商造成很多本可避免的损失。
2.2图纸校对审阅不认真
有的设计公司内部没有统一的规章制度,不能进行整体的管理,没有制定严格的、合理的技术规范,在设计同一个小区的建筑时,相同的专业团队,由于时间紧张,在进行建筑设计的过程中,有较多的设计人员共同参与建筑设计,由于每个人都有自己的工作习惯,导致设计图纸上的标准无法统一,某些符号并不一致。这时就需要对建筑设计的过程进行监督管理,使其做好图纸设计和较审工作,确保图纸规范、统一。
2.3设计文件的评审不够仔细
许多房产公司对文件的评审不够重视,有的仅仅随意的将图纸交给审图公司进行审核,结果直到设计图交付时才发现设计有问题,这时候才将图发回设计院重新修改,签发修改通知书,更有甚者直到施工时施工单位才发现图纸有问题。有时候为了解决这些问题房地产公司不得不增加土建或者配套专业的成本。
2.4设计进度安排不合理
有些建筑项目中,进行方案设计时花了太多的时间,导致施工图设计时间太短,为了完成施工图设计,设计院不得不非常赶时间,这可能使得施工图纸的质量不过关,或者设计过于传统。图纸质量好不好,决定工程是否能顺利施工,对工程成本的控制影响很大。
3 设计管理措施探究
我们国家的建筑设计环节出现问题的根本原因是未能制定有效的、及时的设计管理措施。建筑产品能带来多少收益在建筑设计的时候就已经决定了,所以对建筑设计进行科学、合理的管理非常重要。设计管理的实质有三点:第一,保证设计院正确的理解建筑产品的定位以及内涵;第二,对设计过程进行管控;第三,积极调动设计人员的主动性,控制设计的质量。
3.1选择合适的设计院
房地产企业选择设计单位,要符合自身的需要、建筑项目的定位,考虑设计管理控制的方便。规模大的设计单位的优势在于有很强的综合实力,建筑设计的相关专业比较平衡、搭配合理,对工程施工非常有利,方便对管理进行变更,易于控制项目成本。但是一般大型的设计院通常业务比较多,比较繁忙,不重视建筑项目。对于一些中小型设计单位,其最大的优势在于首席设计师有较强能力,不过首席设计师的任务一般较重,项目服务不够,影响设计的质量,另外设计院内有关专业的配置不强,专业之间不能很好的配合,图纸设计没有足够的深度,设计图纸容易出现设计出错、设计遗漏、设计碰撞和设计结构缺失等问题。通常小型的设计单位不需要太多的设计费用,并且有比较好的服务态度,对其进行管控时,比较容易,但是建筑设计的质量不够高,因此不管是对设计单位进行招标,还是自己指定设计单位,都要求设计单位与自己的项目要求相符合。
3.2做好协调管理
第一,在对建筑工程方案进行规划的环节,协调管理的地位也非常重要,不亚于建筑方案设计的重要性,项目管理的主要目的是进行各方交流,协调、沟通等,正确而及时的交流可以减少建筑设计过程的出现的问题,促使建筑设计超预期的目标发展,符合项目方的需要。能将政府的规划,企业高层的意思以及项目方对产品的定位准确无误的表示出来,同时也能满足消费者的需要。第二,在项目进行扩初及施工图进行设计的环节中,对项目现场进行管理的单位对附属配套的设计意见也要准确及时的和设计院进行沟通。协调好主体项目和配套设备的设计。所有的沟通、交流都是多方共同参加的,良好沟通的目的并不只是传达信息,给对方机会反馈更重要,这样才能更好的明白对方的意图,将大家的项目目标统一起来,还有就是,将审核图纸与实际施工情况的差别情况作为重点,施工时,如果出现交叉施工,双方要进行合理的、充分的沟通、交流,保证建筑施工稳定有序的进行,图纸的规范、要求结合现行施工单位的要求需要,房产公司相关的专业技术部门进一步审查核算,一旦审核出来发现图纸与实际施工进展不一致,要立即进行协调,不可影响施工进度,耽误是施工时间,于是进行更高效率的管理协调。