论文部分内容阅读
新常态下，房地产市场趋于理性增长，逐步向专业化、规范化方向发展，房企完全依靠传统开发经营利润空间将进一步被压缩，调整经营模式、提升资本质量、加快产品创新才能取得长足发展。
2014年下半年以来，越来越多的房企通过多种方式向金融领域延伸，一方面与金融业的融合可以拓宽企业融资渠道，另一方面金融业作为一项新业态有助于企业实现多元化布局，并逐步转向“房地产+金融”的经营模式。目前，房企主要以三种方式向金融行业渗透，包括参股或设立金融机构、拥抱互联网金融、发行REITs等资产证券化产品实现轻资产运营。
一、参股或设立金融机构，是房企金融化最直接的方式
依托主营业务、借助多种金融渠道实现跨界经营，是房地产市场变革的一大趋势，而参股或设立金融机构是房企向金融业延伸最直接、最有效的方式。随着市场环境的变化，国家逐步放开民间资本投向的限制，为房企转向金融业提供了政策支持。2013年10月，万科入股微商银行作为房企探索金融业务的有益尝试，掀起了房企加速进入金融领域的浪潮，恒大、绿地、保利等地产巨头纷纷与银行等金融机构开展战略合作或推出金融产品，将业务范围向金融领域延伸。目前房企正在加快内部资源整合，通过银行、保险、券商、金融公司、金融交易平台等渠道铺设金融业务，推动房地产业与金融业的深度融合。
1.国家政策逐步放开，为房企参股或设立金融机构提供了有利条件
随着金融改革不断深入，引导和鼓励民间资本参与金融机构的政策频繁出台。从2010年5月国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》到2015年6月银监会《关于促进民营银行发展的指导意见》的正式发布，一系列民间资本进入金融业的限制政策被打开，为房企参与或设立金融机构提供了有利条件。2013年以来，房企进入金融领域的步伐明显加快，以入股商业银行、设立保险公司、成立小贷公司、建立金融交易平台等多种形式涉及金融业务，房地产金融化离不开政策支持，政策的逐步放开是房地产金融创新的重要依据和保障。
2.房企参股或收购金融机构，采用合作互惠的方式介入资本运作
伴随着金融改革的热潮，房企通过参股或收购银行、保险等金融机构的方式迅速向金融领域扩围，这种方式有利于房企借助成熟的金融平台开展资本运作。从目前房企对各类金融机构参与力度来看，盈利能力较强的银行受到更多房企的青睐。2013年至今，万科斥资30亿港元认购微商银行股份、恒大33亿元人民币收购华夏银行4.522%股权、新湖中宝13亿入股温州银行等，先后有众多房企成为中小银行股东。房企频繁入股或收购银行是融资需要，也是转型升级的必然选择。此外，向保险、证券、信托领域渗透，也是房企快速拓展金融业务的一种有效途径。2015年9月17日，中天城投发布公告称，拟收购中融人寿20%股权，标的资产估值20亿元。
3.房企成立金融机构呈现两大趋势
成立综合性金融集团或某一类金融机构是房企设立金融平台的两大趋势。资本雄厚的房企多选择金融业务全覆盖战略，致力于打造综合性金融集团。其优势在于多项金融业务间可以产生协同效应，在带动房地产主营业务发展的同时发展成为公司的另一大主营业务。自绿地金融控股集团成立之后，越秀、万达、星河、大名城等越来越多的房企开始打造自己的地产金控平台。另一部分房企则倾向于某一类金融业务，单独设立金融机构开展相关业务。其优势在于房企通过提供更专业化、更有特色的金融服务带动企业发展。在设立独立金融机构方面，房企都有不同程度的参与，如花样年成立小额贷款公司、新联华作为发起人之一成立民营银行、阳光城作为发起人参与设立海峡人寿等，均通过设立一个或多个机构发展金融业务。
越秀集团整合旗下金融业务成立金控集团，致力于打造全牌照金融管理平台。2012年初，越秀集团整合旗下金融业务机构成立了越秀金融集团（2014年更名为越秀金控集团），表明越秀集团全面布局金融产业的经营战略开启。越秀金融集团采用多种方式拓展金融业务，相继成立证券公司、小贷公司、融资租赁公司、担保公司等金融机构。截至目前，越秀金控集团已经涵盖了除保险之外的银行、信托、证券、期货、基金、融资租赁、小贷等金融平台，基本形成了以银行、证券为核心的金融控股格局，全力打造的金融全牌照布局基本完成。
二、拥抱互联网金融，房企借助互联网概念向金融业转型
最近一两年呈现井喷式发展的互联网金融，为正处于转型期的房企带来了新机遇。绿地、保利、万达等地产巨头纷纷试水互联网金融，并根据自身特点制定了不同的发展战略。互联网金融作为一种新兴的金融业态，既可盘活存量资产，又能增强盈利能力，是吸引房企尝试互联网金融的主因。据不完全统计，在50强房企中，已有接近五成企业通过各种方式进入互联网金融领域，资金投入超过200亿元。
1.积极推出房地产众筹项目，房企纷纷切入互联网金融领域
2014年11月，京東金融联合远洋地产打造的业内首款房地产众筹项目，开启了房企发展互联网金融的全新模式，随后越来越多的房企开始向房地产众筹发力，包括万科、万达、绿地、碧桂园等十多家房企相继推出房地产众筹产品。如万达的“稳赚1号”是一款由万达投资发起的互联网金融产品，基础资产是特定的万达广场项目，投资人以成本价投入万达广场，可以获得租金和资产增值的双重稳定收益，预期收益率达到12%以上。
房地产众筹之所以受到房企的青睐，主要原因是该模式同时解决了企业的融资和销售问题。从目前国内房地产众筹发展看，其运作模式大致有三种：投资理财型、营销推广型、合作建房型。其中，投资理财型众筹资金主要投资房产项目，参与众筹的目的是未来获得投资回报；营销推广型众筹的主要目的是营销房企新建楼盘，通过各种优惠活动吸引购房者；合作建房型众筹房企筹集资金后，按照众筹参与者需求建房，同时达到了节约中间环节成本的效果。
2.打造互联网房地产金融平台，房企探索互联网金融创新模式 2015年，房企与互联网金融的结合已不仅仅局限在营销层面，而是深层次、更系统的介入。打造专业的互联网房地产金融平台，已经成为一种新的房地产金融创新模式，最具代表性的当属绿地集团的“绿地金服”。绿地集团积极响应“互联网+”号召，于2015年5月成立了专门的互联网金融平台——绿地金服，该平台作为绿地金融板块的载体，不仅仅要做P2P，更重要的功能是承载着绿地香港构建“3+1”金融产业生态圈的重任，围绕房地产全产业链投融资市场，建立包括地产宝、业主宝、置业宝和社区宝等在内的产品库，形成可复制的多层次业务模式。
目前，绿地金服产品研发的重心是机构交易和个人理财。2015年8月，绿地金服自主研发的个人互联网理财平台——“绿地广财”APP上线运营，为用户提供涵盖投资、理财、社交、生活等多个维度的房地产互联网金融服务。
三、发行REITs等资产证券化产品，开启轻资产运营模式
国内房地产行业仍处于调整阶段，房企完全依靠传统的重资产运营已不可持续，在此背景下，通过售后回租、基金融资、商业信托、股权合作的方式实现轻资产运营，成为房企转型的新方向。以REITs为代表的资产证券化产品，作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境、盘活存量资产等方面操作性更强。今年以来受相关政策的推动，万达、万科、世茂等龙头房企纷纷联手相关合作方，推出各类资产证券化项目，房地产资产证券化脚步明显加快。
1.万科转向REITs融资，房企探索轻资产运营新路径
国内REITs起步较晚且发展较慢，主要原因是缺少相关法律及相关配套制度的支持。随着国内政策环境的不断完善，房企对REITs的热情也在不断升温。2015年1月，住建部发布支持房地产投资信托基金（REITs）试点的通知，REITs在经历诸多监管层的反复与转折之后，终于取得了突破性进展。对于房企来说，持有型物业资金占用量大、回收周期长，为企业资金运转带来一定挑战，而REITs最大的优势就在于能将持有物业迅速兑现，缓解资金压力，为房企开辟了新的融资渠道。
2015年6月，鹏华前海万科REITs获批，万科成为国内首个发行公募REITs的房企。该产品将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益，从公募基金的投资标的来看，鹏华前海万科REITs是首度引入基础设施的资产证券化产品。由于鹏华前海万科REITs是目前市场上优质、稀缺产品，投资者认购热情较高，发行第二天募集的基金份额总额就达到27亿份（基金募集上限为30亿份，其中基石投资人认购3亿份）。鹏华前海万科REITs成功发行是国内公募REITs的破冰之举，开辟了房企轻资产运营的新思路。
2.创新资本运作模式物业费ABS问世，房企资产证券化脚步加快
房地产行业资金来源正在由以银行为主的间接融资向更加多元的直接融资转变，伴随着资产证券化备案制落地，房企又多了一种新的融资途径。目前，房企都有不同程度的参与该项业务，或已推出相关产品或正在筹划之中。继万科推出国内首支公募REITs之后，2015年7月，世茂集团推出的“博时资本——世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函，全国首单物业费ABS项目落地。该项目由世茂集团联合博时资本、招商银行、北京市金杜（深圳）律师事务所共同推出，基础资产为世茂集团的物业费收入，启动该计划对于世茂集团来说，最大的好处就是盘活了资产、增强了物业费的流动性。
在行业深度调整的大背景下，房地产發展呈现出一些新特征，金融化趋势逐渐显现。2015年为“大金融”战略的起步之年，房企通过多渠道加速布局金融业谋求转型之道。龙头房企依靠自身资源优势选择全面布局金融业，金融业务不断向银行、保险、资管、信托等多业态扩围。规模相对较小的房企则倾向于某一类型金融业务，以更专业化的服务赢得市场。同时，随着互联网思维不断向传统行业渗透，为房企探索和挖掘创新型金融业务提供了更多新方向。互联网金融、房地产资产证券化等新兴金融业态的出现，推动了房企金融业务的多元化发展。在资本为王的时代，房地产业的健康发展离不开金融的支持，随着房企转型节奏加快，两者之间的互融将更加深入，未来拥有更多金融资产的房企将会取得更长远的发展。
本文由中国指数研究院供稿
2014年下半年以来，越来越多的房企通过多种方式向金融领域延伸，一方面与金融业的融合可以拓宽企业融资渠道，另一方面金融业作为一项新业态有助于企业实现多元化布局，并逐步转向“房地产+金融”的经营模式。目前，房企主要以三种方式向金融行业渗透，包括参股或设立金融机构、拥抱互联网金融、发行REITs等资产证券化产品实现轻资产运营。
一、参股或设立金融机构，是房企金融化最直接的方式
依托主营业务、借助多种金融渠道实现跨界经营，是房地产市场变革的一大趋势，而参股或设立金融机构是房企向金融业延伸最直接、最有效的方式。随着市场环境的变化，国家逐步放开民间资本投向的限制，为房企转向金融业提供了政策支持。2013年10月，万科入股微商银行作为房企探索金融业务的有益尝试，掀起了房企加速进入金融领域的浪潮，恒大、绿地、保利等地产巨头纷纷与银行等金融机构开展战略合作或推出金融产品，将业务范围向金融领域延伸。目前房企正在加快内部资源整合，通过银行、保险、券商、金融公司、金融交易平台等渠道铺设金融业务，推动房地产业与金融业的深度融合。
1.国家政策逐步放开，为房企参股或设立金融机构提供了有利条件
随着金融改革不断深入，引导和鼓励民间资本参与金融机构的政策频繁出台。从2010年5月国务院出台《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》到2015年6月银监会《关于促进民营银行发展的指导意见》的正式发布，一系列民间资本进入金融业的限制政策被打开，为房企参与或设立金融机构提供了有利条件。2013年以来，房企进入金融领域的步伐明显加快，以入股商业银行、设立保险公司、成立小贷公司、建立金融交易平台等多种形式涉及金融业务，房地产金融化离不开政策支持，政策的逐步放开是房地产金融创新的重要依据和保障。
2.房企参股或收购金融机构，采用合作互惠的方式介入资本运作
伴随着金融改革的热潮，房企通过参股或收购银行、保险等金融机构的方式迅速向金融领域扩围，这种方式有利于房企借助成熟的金融平台开展资本运作。从目前房企对各类金融机构参与力度来看，盈利能力较强的银行受到更多房企的青睐。2013年至今，万科斥资30亿港元认购微商银行股份、恒大33亿元人民币收购华夏银行4.522%股权、新湖中宝13亿入股温州银行等，先后有众多房企成为中小银行股东。房企频繁入股或收购银行是融资需要，也是转型升级的必然选择。此外，向保险、证券、信托领域渗透，也是房企快速拓展金融业务的一种有效途径。2015年9月17日，中天城投发布公告称，拟收购中融人寿20%股权，标的资产估值20亿元。
3.房企成立金融机构呈现两大趋势
成立综合性金融集团或某一类金融机构是房企设立金融平台的两大趋势。资本雄厚的房企多选择金融业务全覆盖战略，致力于打造综合性金融集团。其优势在于多项金融业务间可以产生协同效应，在带动房地产主营业务发展的同时发展成为公司的另一大主营业务。自绿地金融控股集团成立之后，越秀、万达、星河、大名城等越来越多的房企开始打造自己的地产金控平台。另一部分房企则倾向于某一类金融业务，单独设立金融机构开展相关业务。其优势在于房企通过提供更专业化、更有特色的金融服务带动企业发展。在设立独立金融机构方面，房企都有不同程度的参与，如花样年成立小额贷款公司、新联华作为发起人之一成立民营银行、阳光城作为发起人参与设立海峡人寿等，均通过设立一个或多个机构发展金融业务。
越秀集团整合旗下金融业务成立金控集团，致力于打造全牌照金融管理平台。2012年初，越秀集团整合旗下金融业务机构成立了越秀金融集团（2014年更名为越秀金控集团），表明越秀集团全面布局金融产业的经营战略开启。越秀金融集团采用多种方式拓展金融业务，相继成立证券公司、小贷公司、融资租赁公司、担保公司等金融机构。截至目前，越秀金控集团已经涵盖了除保险之外的银行、信托、证券、期货、基金、融资租赁、小贷等金融平台，基本形成了以银行、证券为核心的金融控股格局，全力打造的金融全牌照布局基本完成。
二、拥抱互联网金融，房企借助互联网概念向金融业转型
最近一两年呈现井喷式发展的互联网金融，为正处于转型期的房企带来了新机遇。绿地、保利、万达等地产巨头纷纷试水互联网金融，并根据自身特点制定了不同的发展战略。互联网金融作为一种新兴的金融业态，既可盘活存量资产，又能增强盈利能力，是吸引房企尝试互联网金融的主因。据不完全统计，在50强房企中，已有接近五成企业通过各种方式进入互联网金融领域，资金投入超过200亿元。
1.积极推出房地产众筹项目，房企纷纷切入互联网金融领域
2014年11月，京東金融联合远洋地产打造的业内首款房地产众筹项目，开启了房企发展互联网金融的全新模式，随后越来越多的房企开始向房地产众筹发力，包括万科、万达、绿地、碧桂园等十多家房企相继推出房地产众筹产品。如万达的“稳赚1号”是一款由万达投资发起的互联网金融产品，基础资产是特定的万达广场项目，投资人以成本价投入万达广场，可以获得租金和资产增值的双重稳定收益，预期收益率达到12%以上。
房地产众筹之所以受到房企的青睐，主要原因是该模式同时解决了企业的融资和销售问题。从目前国内房地产众筹发展看，其运作模式大致有三种：投资理财型、营销推广型、合作建房型。其中，投资理财型众筹资金主要投资房产项目，参与众筹的目的是未来获得投资回报；营销推广型众筹的主要目的是营销房企新建楼盘，通过各种优惠活动吸引购房者；合作建房型众筹房企筹集资金后，按照众筹参与者需求建房，同时达到了节约中间环节成本的效果。
2.打造互联网房地产金融平台，房企探索互联网金融创新模式 2015年，房企与互联网金融的结合已不仅仅局限在营销层面，而是深层次、更系统的介入。打造专业的互联网房地产金融平台，已经成为一种新的房地产金融创新模式，最具代表性的当属绿地集团的“绿地金服”。绿地集团积极响应“互联网+”号召，于2015年5月成立了专门的互联网金融平台——绿地金服，该平台作为绿地金融板块的载体，不仅仅要做P2P，更重要的功能是承载着绿地香港构建“3+1”金融产业生态圈的重任，围绕房地产全产业链投融资市场，建立包括地产宝、业主宝、置业宝和社区宝等在内的产品库，形成可复制的多层次业务模式。
目前，绿地金服产品研发的重心是机构交易和个人理财。2015年8月，绿地金服自主研发的个人互联网理财平台——“绿地广财”APP上线运营，为用户提供涵盖投资、理财、社交、生活等多个维度的房地产互联网金融服务。
三、发行REITs等资产证券化产品，开启轻资产运营模式
国内房地产行业仍处于调整阶段，房企完全依靠传统的重资产运营已不可持续，在此背景下，通过售后回租、基金融资、商业信托、股权合作的方式实现轻资产运营，成为房企转型的新方向。以REITs为代表的资产证券化产品，作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境、盘活存量资产等方面操作性更强。今年以来受相关政策的推动，万达、万科、世茂等龙头房企纷纷联手相关合作方，推出各类资产证券化项目，房地产资产证券化脚步明显加快。
1.万科转向REITs融资，房企探索轻资产运营新路径
国内REITs起步较晚且发展较慢，主要原因是缺少相关法律及相关配套制度的支持。随着国内政策环境的不断完善，房企对REITs的热情也在不断升温。2015年1月，住建部发布支持房地产投资信托基金（REITs）试点的通知，REITs在经历诸多监管层的反复与转折之后，终于取得了突破性进展。对于房企来说，持有型物业资金占用量大、回收周期长，为企业资金运转带来一定挑战，而REITs最大的优势就在于能将持有物业迅速兑现，缓解资金压力，为房企开辟了新的融资渠道。
2015年6月，鹏华前海万科REITs获批，万科成为国内首个发行公募REITs的房企。该产品将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益，从公募基金的投资标的来看，鹏华前海万科REITs是首度引入基础设施的资产证券化产品。由于鹏华前海万科REITs是目前市场上优质、稀缺产品，投资者认购热情较高，发行第二天募集的基金份额总额就达到27亿份（基金募集上限为30亿份，其中基石投资人认购3亿份）。鹏华前海万科REITs成功发行是国内公募REITs的破冰之举，开辟了房企轻资产运营的新思路。
2.创新资本运作模式物业费ABS问世，房企资产证券化脚步加快
房地产行业资金来源正在由以银行为主的间接融资向更加多元的直接融资转变，伴随着资产证券化备案制落地，房企又多了一种新的融资途径。目前，房企都有不同程度的参与该项业务，或已推出相关产品或正在筹划之中。继万科推出国内首支公募REITs之后，2015年7月，世茂集团推出的“博时资本——世茂天成物业资产支持专项计划”获上海证券交易所无异议函，全国首单物业费ABS项目落地。该项目由世茂集团联合博时资本、招商银行、北京市金杜（深圳）律师事务所共同推出，基础资产为世茂集团的物业费收入，启动该计划对于世茂集团来说，最大的好处就是盘活了资产、增强了物业费的流动性。
在行业深度调整的大背景下，房地产發展呈现出一些新特征，金融化趋势逐渐显现。2015年为“大金融”战略的起步之年，房企通过多渠道加速布局金融业谋求转型之道。龙头房企依靠自身资源优势选择全面布局金融业，金融业务不断向银行、保险、资管、信托等多业态扩围。规模相对较小的房企则倾向于某一类型金融业务，以更专业化的服务赢得市场。同时，随着互联网思维不断向传统行业渗透，为房企探索和挖掘创新型金融业务提供了更多新方向。互联网金融、房地产资产证券化等新兴金融业态的出现，推动了房企金融业务的多元化发展。在资本为王的时代，房地产业的健康发展离不开金融的支持，随着房企转型节奏加快，两者之间的互融将更加深入，未来拥有更多金融资产的房企将会取得更长远的发展。
本文由中国指数研究院供稿