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摘要：我国的房屋渗漏率一直居高不下．特别是在已交付使用的住宅楼的维修过程中，由于措施不到位 ，以致出现“年漏年修，年修年漏”的现象。已交付住宅楼与新建工程 ，在查看和维修等方面不同，如何对其渗漏问题做出准确的查看及施工过程的防治，有效维护广大业主的根本利益，显得尤为重要。
关键词：严重渗漏 查看 防治
2010年6月，白大妈在XX小区购买了一套住房，当时正值雨季，自入住后，西墙就出现大面积的渗水、西侧窗台有明显的墙体开裂现象并渗漏，被子衣物全部湿透，雨水又沿着墙面渗透到地板及楼下 ，造成地板及墙面大面积起壳和霉变。年迈的白大妈苦不堪言。
经查看发现：1、西墙在施工过程中，防水搭接尺寸不足，封口不严密。2、因构造柱与多孔砖两种材料膨胀系数不一致，产生温度缝使墙体开裂，渗水严重。 3、由于窗框材质较差，与墙面结合部位密封不严，造成窗台渗漏 。
施工单位查到渗漏点，采用注浆、墙体外侧作防水；窗台接缝处打硅胶嵌缝；墙体温差缝用树脂胶填的处理方式，由开发商负责全程维修更换霉变的天花板并对业主相应补偿。
造成渗漏的原因有设计方面的、施工方面的及用户室内装修改造等原因，改变了房屋使用性能。在实际生活中也暴露出许许多多的房屋渗漏现象，归纳起来有地下室渗漏、墙体渗漏、屋面渗漏、厨卫间渗漏几方面：
一、地下室渗水返水
一般可考虑查看设计返水高度是否满足现场水位高度；砼基础是否密实、施工缝与变形缝处裂缝，预埋件及管道穿墙部位，水泥砂浆及卷材防水层等部位。但底板与墙板施工缝及后浇带处裂缝渗水是地下室渗水中较多的部位。
防治措施：按设计要求，后浇带达到浇筑砼的条件时，后浇带里存留的杂质应清理干净，砼接茬处应剔凿出新茬，裸露的钢筋要彻底除锈。浇筑膨胀砼时，应先按规范座浆，对砼要求振捣密实、及时养护。否则，容易导致产生应力裂缝，引起渗水。
二、墙体渗漏
检查方法
(1)表面观察：最好在雨天对现场进行查看，发现渗漏部位，找出渗漏点和水源点，并对该部位进行反复观察，划出标记，作好记录，以便正确判断。
(2) 原始资料：对结构较为复杂的建筑物，仅依靠表面观察是不够的，必须查清原防水构造设计情况，实际施工现场与原始资料是否一致，特别是结构变形引起的渗漏 ，更应该严格对照施工资料记录，才能更切合实际地做出分析判断。
治漏方法
(1)修复因原构造防水破坏引起的漏水：为减小接缝处的雨水压力，常常做构造防水，如滴水线、挡水台，常设在女儿墙压顶处，屋面檐口，腰线，窗台，上、下外墙板接缝处。起到分散水流的作用，使接缝处的雨水很快流失，自然就不会顺着缝隙向下渗了。如构造部分损坏不多，可采用高強水泥浆等材料进行修补，即可恢复排水功能。
(2)用防水材料修复：这种办法较常用，即在雨水渗入室内部位采用油溶型或水乳型防水材料嵌缝或涂刷的方法。可根据不同现场情况采用墙外涂法和墙内涂法。墙外涂法，即在墙的外侧采取防水措施，用防水材料阻挡雨水渗入。本办法操作方便、直观效果好。 外墙内涂法，即在外墙内侧面采取防水措施，用防水材料阻挡雨水渗入。本办法要求查勘漏点位置要准确，针对实际情况制定修理方案 ，否则防水效果就会不太理想。
(3)外墙裂缝渗水在砖混结构或在框架结构的填充墙中较常见，多半因基础不均匀沉降引起。为防止裂缝，在施工时就可采取如下措施：
①砖墙砌筑或楼面施工应对称进行，避免受力不均匀引起房屋整体均匀沉降。 ②对于框架或剪力墙结构，要在结构梁达到规定强度后再进行填充墙砌筑。不能因急于赶工期而任意压缩施工程序。
③外墙砼墙与填充砖墙交接处，应敷设宽度不小于20cm的钢丝网片，网片应绷紧分别固定于砼与砖砌体上，确保网片粘结牢固。砼墙与砖砌体相连接处应按设计要求留置拉结钢筋。 ④填充墙砌至梁底部约剩2—4cm高度时，应过约一周时间后，先用木楔备紧，再用膨胀砼塞实。这样可大大减少灰缝的收缩和墙体自身压缩造成顶部开裂的可能。⑤窗洞口在施工时，尺寸留置往往偏大。加上窗底框下抹灰不到位，窗底框下的缝渗水也是常见的通病问题。因此，在施工时，洞口留置尺寸尽量接近标准尺寸为宜 ，如已留大，需用细石砼填充密实，抹灰层要到位。⑥突出墙面的构件中，如空调板、雨篷、挑檐等悬挑构件，因根部产生应力，也容易形成裂缝，在这些根部做凸起以增加截面面积减小应力，或增大流水坡度，避免积水和倒泛水现象，即可达到防水效果。
三、屋面渗漏
屋面是房屋渗漏最常见的部位。在已交付住房的修缮中，房屋漏水就占了七八成，是一项普遍存在的质量通病。主要原因有屋面的管道节点连接不严密出现渗漏、屋面防水材料质量差、防水施工工序不对或者偷工减料等。
防治措施：
（1）首先，屋面防水材料、保温隔热材料应符合设计要求，选用合格产品。防水层在施工前，要有合格的试验报告，否则不可进行施工。铺设保温材料时，找好坡度，如遇雨天立即停止铺设，并用塑料布铺盖严密。有的可按一定间距设置排气管。
（2）在找平层中配置钢筋网片，减少找平层的收缩变形，分格缝用聚氨酯密封材料填实。找平层应分层压光，确保表面光滑、平整。
（3）卷材的铺贴有两个重点（难点），一是铺贴方向：应根据屋面坡度确定，上下层卷材不得相互垂直铺贴。二是节点的处理，如凸出屋面的烟道、通气孔、管道井、天沟、落水管口、女儿墙等。对管道井、女儿墙等基层宜做成下凹的圆弧形，卷材可按圆弧型铺贴。对屋面通气孔等较小直径的凸出屋面的构件，基层宜做成上凸起状，卷材铺贴时将整个凸起基层包住，凸起与构件交接处用密封膏封堵严密，顶部用卡子卡紧。落水管口处要保证落水管与结构之间嵌缝密实，管口周围坡度一般不能满足使用要求，应适当调整坡度。水落口杯与基层接触处应留宽20毫米、深20毫米的凹槽，便于填嵌密封材料。
（4）处理好出屋面的管道节点，连接严密，以防渗水。
（5）实际施工过程中，防水层施工与找平层、隔气层、保温层、隔离层、保护层均有交叉施工，所以必须应严格按照施工工艺标准等规范要求，严格控制铺贴方向、搭接长度、阴阳角、加固层等细部的处理。
四、厨卫间渗漏
可分为：楼地面倒坡积水、墙身反潮和地面渗漏、地漏及室内立管周边渗漏、室内给水管道渗漏。
防治措施：
(1)首先，在防水层、防潮层施工前，把基层清理干净，待干燥后，先刷一道冷底子油，然后卷材铺设，粘结材料满刮，卷材铺压密实，接头处平整、密实、牢固。
(2) 厨卫间墙体的防水高度一般应在150毫米以上。墙体根部与楼地面的转角处找平层应做成钝角，预留洞口、孔洞、预埋件位置必须准确，洞口、预埋件周边的防水一定要到位，否则，此处一定是个渗漏的隐患。
(3)地漏安装标高非常重要，宁低不高。承口杯牢固粘贴在承重结构上，防水卷材再铺贴在承口内，涂刷胶结材料，插口压紧，四周满刷胶结材料，最后把漏勺放入承插口内。管口固定前先复测地漏标高及位置，正确后再对口连接打口涂抹。
(4)套管、立管周边的环洞，因堵缝不严常常引起渗漏，此处的环洞堵孔也是施工中容易操作不到位的环节。应用微膨胀细石砼填塞严密，在套管的埋深处设置止水环。管孔预留正确，孔径适宜，如需打孔应用水钻钻孔。套管与立管的环隙应用防水油膏等密封材料填塞密实，套管口应高出地面80mm，其周边做同高度的细砼防水台。
房屋渗漏除了施工原因外，还有其他方面，如材料、设计及管理等。目前，新型建筑防水材料的种类越来越多，假冒伪劣防水材料横行市场。招投标中的“低价中标”问题突出，导致假冒伪劣防水材料和不具资质的防水施工队得以进入工程。造成巨大损失及带来使用不便。
所以，房屋渗漏问题最好是在设计、施工及使用的过程中进行控制 ，尽量不要产生大量的维修为佳。
关键词：严重渗漏 查看 防治
2010年6月，白大妈在XX小区购买了一套住房，当时正值雨季，自入住后，西墙就出现大面积的渗水、西侧窗台有明显的墙体开裂现象并渗漏，被子衣物全部湿透，雨水又沿着墙面渗透到地板及楼下 ，造成地板及墙面大面积起壳和霉变。年迈的白大妈苦不堪言。
经查看发现：1、西墙在施工过程中，防水搭接尺寸不足，封口不严密。2、因构造柱与多孔砖两种材料膨胀系数不一致，产生温度缝使墙体开裂，渗水严重。 3、由于窗框材质较差，与墙面结合部位密封不严，造成窗台渗漏 。
施工单位查到渗漏点，采用注浆、墙体外侧作防水；窗台接缝处打硅胶嵌缝；墙体温差缝用树脂胶填的处理方式，由开发商负责全程维修更换霉变的天花板并对业主相应补偿。
造成渗漏的原因有设计方面的、施工方面的及用户室内装修改造等原因，改变了房屋使用性能。在实际生活中也暴露出许许多多的房屋渗漏现象，归纳起来有地下室渗漏、墙体渗漏、屋面渗漏、厨卫间渗漏几方面：
一、地下室渗水返水
一般可考虑查看设计返水高度是否满足现场水位高度；砼基础是否密实、施工缝与变形缝处裂缝，预埋件及管道穿墙部位，水泥砂浆及卷材防水层等部位。但底板与墙板施工缝及后浇带处裂缝渗水是地下室渗水中较多的部位。
防治措施：按设计要求，后浇带达到浇筑砼的条件时，后浇带里存留的杂质应清理干净，砼接茬处应剔凿出新茬，裸露的钢筋要彻底除锈。浇筑膨胀砼时，应先按规范座浆，对砼要求振捣密实、及时养护。否则，容易导致产生应力裂缝，引起渗水。
二、墙体渗漏
检查方法
(1)表面观察：最好在雨天对现场进行查看，发现渗漏部位，找出渗漏点和水源点，并对该部位进行反复观察，划出标记，作好记录，以便正确判断。
(2) 原始资料：对结构较为复杂的建筑物，仅依靠表面观察是不够的，必须查清原防水构造设计情况，实际施工现场与原始资料是否一致，特别是结构变形引起的渗漏 ，更应该严格对照施工资料记录，才能更切合实际地做出分析判断。
治漏方法
(1)修复因原构造防水破坏引起的漏水：为减小接缝处的雨水压力，常常做构造防水，如滴水线、挡水台，常设在女儿墙压顶处，屋面檐口，腰线，窗台，上、下外墙板接缝处。起到分散水流的作用，使接缝处的雨水很快流失，自然就不会顺着缝隙向下渗了。如构造部分损坏不多，可采用高強水泥浆等材料进行修补，即可恢复排水功能。
(2)用防水材料修复：这种办法较常用，即在雨水渗入室内部位采用油溶型或水乳型防水材料嵌缝或涂刷的方法。可根据不同现场情况采用墙外涂法和墙内涂法。墙外涂法，即在墙的外侧采取防水措施，用防水材料阻挡雨水渗入。本办法操作方便、直观效果好。 外墙内涂法，即在外墙内侧面采取防水措施，用防水材料阻挡雨水渗入。本办法要求查勘漏点位置要准确，针对实际情况制定修理方案 ，否则防水效果就会不太理想。
(3)外墙裂缝渗水在砖混结构或在框架结构的填充墙中较常见，多半因基础不均匀沉降引起。为防止裂缝，在施工时就可采取如下措施：
①砖墙砌筑或楼面施工应对称进行，避免受力不均匀引起房屋整体均匀沉降。 ②对于框架或剪力墙结构，要在结构梁达到规定强度后再进行填充墙砌筑。不能因急于赶工期而任意压缩施工程序。
③外墙砼墙与填充砖墙交接处，应敷设宽度不小于20cm的钢丝网片，网片应绷紧分别固定于砼与砖砌体上，确保网片粘结牢固。砼墙与砖砌体相连接处应按设计要求留置拉结钢筋。 ④填充墙砌至梁底部约剩2—4cm高度时，应过约一周时间后，先用木楔备紧，再用膨胀砼塞实。这样可大大减少灰缝的收缩和墙体自身压缩造成顶部开裂的可能。⑤窗洞口在施工时，尺寸留置往往偏大。加上窗底框下抹灰不到位，窗底框下的缝渗水也是常见的通病问题。因此，在施工时，洞口留置尺寸尽量接近标准尺寸为宜 ，如已留大，需用细石砼填充密实，抹灰层要到位。⑥突出墙面的构件中，如空调板、雨篷、挑檐等悬挑构件，因根部产生应力，也容易形成裂缝，在这些根部做凸起以增加截面面积减小应力，或增大流水坡度，避免积水和倒泛水现象，即可达到防水效果。
三、屋面渗漏
屋面是房屋渗漏最常见的部位。在已交付住房的修缮中，房屋漏水就占了七八成，是一项普遍存在的质量通病。主要原因有屋面的管道节点连接不严密出现渗漏、屋面防水材料质量差、防水施工工序不对或者偷工减料等。
防治措施：
（1）首先，屋面防水材料、保温隔热材料应符合设计要求，选用合格产品。防水层在施工前，要有合格的试验报告，否则不可进行施工。铺设保温材料时，找好坡度，如遇雨天立即停止铺设，并用塑料布铺盖严密。有的可按一定间距设置排气管。
（2）在找平层中配置钢筋网片，减少找平层的收缩变形，分格缝用聚氨酯密封材料填实。找平层应分层压光，确保表面光滑、平整。
（3）卷材的铺贴有两个重点（难点），一是铺贴方向：应根据屋面坡度确定，上下层卷材不得相互垂直铺贴。二是节点的处理，如凸出屋面的烟道、通气孔、管道井、天沟、落水管口、女儿墙等。对管道井、女儿墙等基层宜做成下凹的圆弧形，卷材可按圆弧型铺贴。对屋面通气孔等较小直径的凸出屋面的构件，基层宜做成上凸起状，卷材铺贴时将整个凸起基层包住，凸起与构件交接处用密封膏封堵严密，顶部用卡子卡紧。落水管口处要保证落水管与结构之间嵌缝密实，管口周围坡度一般不能满足使用要求，应适当调整坡度。水落口杯与基层接触处应留宽20毫米、深20毫米的凹槽，便于填嵌密封材料。
（4）处理好出屋面的管道节点，连接严密，以防渗水。
（5）实际施工过程中，防水层施工与找平层、隔气层、保温层、隔离层、保护层均有交叉施工，所以必须应严格按照施工工艺标准等规范要求，严格控制铺贴方向、搭接长度、阴阳角、加固层等细部的处理。
四、厨卫间渗漏
可分为：楼地面倒坡积水、墙身反潮和地面渗漏、地漏及室内立管周边渗漏、室内给水管道渗漏。
防治措施：
(1)首先，在防水层、防潮层施工前，把基层清理干净，待干燥后，先刷一道冷底子油，然后卷材铺设，粘结材料满刮，卷材铺压密实，接头处平整、密实、牢固。
(2) 厨卫间墙体的防水高度一般应在150毫米以上。墙体根部与楼地面的转角处找平层应做成钝角，预留洞口、孔洞、预埋件位置必须准确，洞口、预埋件周边的防水一定要到位，否则，此处一定是个渗漏的隐患。
(3)地漏安装标高非常重要，宁低不高。承口杯牢固粘贴在承重结构上，防水卷材再铺贴在承口内，涂刷胶结材料，插口压紧，四周满刷胶结材料，最后把漏勺放入承插口内。管口固定前先复测地漏标高及位置，正确后再对口连接打口涂抹。
(4)套管、立管周边的环洞，因堵缝不严常常引起渗漏，此处的环洞堵孔也是施工中容易操作不到位的环节。应用微膨胀细石砼填塞严密，在套管的埋深处设置止水环。管孔预留正确，孔径适宜，如需打孔应用水钻钻孔。套管与立管的环隙应用防水油膏等密封材料填塞密实，套管口应高出地面80mm，其周边做同高度的细砼防水台。
房屋渗漏除了施工原因外，还有其他方面，如材料、设计及管理等。目前，新型建筑防水材料的种类越来越多，假冒伪劣防水材料横行市场。招投标中的“低价中标”问题突出，导致假冒伪劣防水材料和不具资质的防水施工队得以进入工程。造成巨大损失及带来使用不便。
所以，房屋渗漏问题最好是在设计、施工及使用的过程中进行控制 ，尽量不要产生大量的维修为佳。