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摘要:本文用2009年3月-2010年3月中国10个大城市数据,发现短期中国房价由于中国特殊的房地产政策与经济基本面间缺乏稳定关系,实证发现土地政策对房价有显著负向影响;反映房屋市场供需情况的房屋销售面积和可售面积对房价也有显著负向影响。
关键词: 房地产政策 房价 政策有效性
一、 引言和文献回顾
近几年来,中国快速上涨的房价备受各界关注,学术界对中国房价是否过高和政府怎样调控房价等问题有着激烈的讨论。其中,多数讨论在判断房价是否过高时使用了房价收入比、房价租金比等指标的经验值。同时,伴随着政府的历次政策调控,中国房价变化是否与政策有关,其影响究竟多大?尤其在短期内政策是否有效?过去文献并未提供相应的实证证据。本文也试图从实证角度探讨房地产政策对中国房价的影响。
从长期来看,房价与一系列宏观经济变量和特定市场条件相关,多数文献发现经济基本面能较好地解释房价变化。宏观经济变量,一般指国内的经济形势与经济状况,如人口、收入、CPI、建筑成本、失业率等。Gottlieb(1976)认为房地产价格的变化与总体经济的发展从长期趋势来看是同步的。Hurt(1998)发现居民收入、房屋使用成本、建筑成本等经济基本面变量可很好地解释房价的变化。Mcquinn和O’Reilly(2008),发现房价调整在长期主要反映经济基本面而不是泡沫预期。
从短期非宏观经济变量的角度寻找房价影响因素的文献中来看,大部分文献认为信贷对房价的影响较大。Collyns和Senhadji(2002)的实证发现在许多亚洲国家,银行体系的信贷增长对房价有显著的影响。Gerlach和Peng(2005)则发现香港的信贷扩张对房价影响较小,而房价上升对信贷规模扩张的影响较大。此外,一些文献注意到了政策环境改变对房价行为的影响,如Priemus(2003)根据荷兰数据研究发现土地政策的变化对房价产生重要影响。Warnock(2007)认为, 借贷合同、贷款操作、抵押资产的估值方法、抵押资产再融资和抵押资产的收回等住房融资制度对房地产价格决定机制有重要影响。
有关中国房价影响因素的实证文献方面,大部分文献研究长期宏观经济变量对房价的影响。如崔光灿(2009)运用1995-2006个省市的数据进行分析后发现,房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响,且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格。梁云芳、高铁梅(2007)分析了货币政策对房价影响的区域差异,认为信贷规模对于房价的长期趋势和短期波动影响都比较大。张涛等(2006)、Liang和Cao(2007)用宏观数据研究了房价与银行贷款、按揭利率间的关系,发现银行贷款对房价的影响很大,同时发现提高住房按揭贷款利率可抑制房价上涨。而余华义(2010)利用1998-2008年中国35个大城市面板据,发现中国房价与经济基本面间缺乏稳定的对应关系,房地产宏观调控后房价向上偏离了经济基本面。此外少数文献研究短期的房价决定因素。张海蔚(2009)认为受建设周期长、市场信息不对称性较强等因素的影响,我国房价的短期波动向长期均衡趋势的回归存在一定时滞。余华义(2010)认为中国特殊的房地产政策,尤其是土地政策,影响了房价反映经济基本面的机制。从数据角度来看,崔光灿(2009)、余华义(2010)最新数据为2008年。考虑到从2008年以来我国房价发生了剧烈变化,房价上升剧烈、地产调控政策频出和各界广泛打压房价呼声渐高。但是这几年宏观经济基本面并未发生太大变化,以前的文献研究并不能很好的研究最近的房价决定因素,我们有必要研究短期地产调控政策对房价的影响和政策的有效性。
二、 近年重要房地产政策演变
为了抵御金融危机对我国经济的影响,基于房地产业对于国民经济建设的重要性,自2008年11月份以后的40多天的时间内,我国政府先后出台了一系列的“救市”措施。尤其是12月17日国务院召开常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务、三年解决990万户低收入和棚户区居民住房、允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设、加大部分开发项目的信贷支持、以及取消城市房地产税等救市和刺激经济的政策纷纷出台。但是房价也随着救市措施开始一路飙升。
2009年下半年,国家政策开始转向,着力调控房价。2009年12月,国务院颁布"国四条",明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房。2010年1月,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。
自2009年12月的中央经济工作会议以来,调控政策陆续出台。无论是国四条、国11条、国19条及地方新政,主要是集中在土地市场、住房供应、土地供应等问题上。调控以来,政策效应初显,楼市向健康、理性回归:①商品房销售“量增价稳”:重点城市房价涨速放缓,部分城市呈震荡横盘态势;②行业杠杆下降,自筹资金占比恢复到历史平均水平;③土地市场有所降温。
三、 短期房地产政策对房价冲击及政策有效性
本文使用一个应用较多的标准房价方程(如Muellbauer Murphy,1997;Stevenson ,2008)来测量地产政策对房价的冲击。
其中,分别为实际利率、包含财产税的房屋持有费率、真实房价和预期。H是房屋存量,POP是人口指标,y是人均可支配收入。但由于房价的预期已经包含在房屋的现价之中,我们实证之中略去了。而且中国现在并没有对房屋征收财产税,所以可不考虑的影响。如果考虑到短期内实际利率变化不是太大,我们可以同样忽略r的影响。但是当我们引入短期的信息政策冲击和房地产投资的话,我们就可以得到计量模型:
其中是我们对土地政策和金融宏观政策进行信息量化,构建信息冲击模型来研究信息政策对市场冲击的指标。同时将土地政策和金融政策设为虚拟变量,来研究每周市场对政策信息的消化和反映。其中土地政策包括国土资源部、住房和城乡建设部等主要部委颁布的对中国土地管理和征用以及各种政策文件法案。我们重点研究土地的调控对房价的短期影响和冲击。表示十个重点城市的网上签约面积或成交平均面积;表示十个重点城市商品房可售面积;十个重点城市地产开发投资额增速。
在实证中本文从CCER色诺芬数据库和Wind中得到从09年2月到10年3月十个重点城市城市(北京、上海、深圳、天津、南京、福州、西安、哈尔滨、成都和无锡)住宅成交均价、网上签约面积或成交平均面积,可售面积及地产开发投资额增速。同时我们对国家近几年的宏观政策和土地政策进行了量化。我们用平均价格来代表每周市场对各种政策信息价值的反应,首先我们用进行回归,然后用回归,分析市场对一周以后政策的消化和反映,我们从表1可以看出房地产政策对价格的系数显着为负,表明房地产政策作为对房地产价格调控的工具比较有效。我们可以看到一周以后,房地产政策的影响就比较弱,表明了现阶段为何政策要频出才能真正的调控房价。同时我们还发现一个比较有意思的现象,在当周房屋的销售面积与价格成反向关系,然而滞后一周这个关系进行了反转,也就是说在第二周的市场价格与前一周的房屋的销售面积正相关。表明房地产政策的效力只维持一周,如果以上结论成立的话,那么表明现阶段的房地产政策并不是真正的有效,真正有效的政策的效力不仅能够维持较长时间,同时还是一个长期的价格纠正机制。与沈悦、刘洪玉(2004)和余华义(2010)的结论相同,本文发现可售房屋面积系数为负,这与一般的观点是相符的。可售面积越大,说明供过于求的程度越大,房价容易出现下跌。但我们认为,中国的可售面积减少的原因较多来自开发商“捂盘”。
四、 结论与政策建议
本文发现中国房价在很大程度上受到了政策影响,这与其他国家可能很不相同。本文首先对中国房地产政策的近几年的演变进行了一个梳理,接着研究了中国房地产宏观调控后受政策调控的变量与房价之间的关系。我们发现,在当周房地产政策对房价有显著的负向影响,反映房屋市场供需情况的房屋销售面积和可售面积对房价也有显著的负向影响。这也意味着房地产宏观调控之后,房屋供给的增加受到了政策的限制,从而在一定程度上推高了房价政府严控土地供给的政策在很大程度上推动了过去几年的房价上涨。但是在一周以后房地产政策对房价并无显着影响,同时房屋销售面积和可售面积对房价则是并无显着正影响。基于实证结果,本文认为中国政府在房地产方面的政策,尤其是土地政策的取向上应更加市场化,但同时应通过严格的法规来规范市场,处罚投机行为,这样更有利于将房价控制在合理范围内。
具体包括:第一,改革土地流转办法,使改革前的行政划拨土地使用权能够市场化流转,形成市场自发调节土地供应的机制。强化对扰乱土地市场正常运行的“圈地”、“囤地”行为的处罚力度,保证土地市场的正常运转。第二,政府应该对开发商“捂盘”、“惜售”和以建成楼盘做担保再融资等行为加以严格限制。这些行为不仅不规范,而且极易造成房价大幅波动。在房价上涨过快时,开发商人为制造空置的做法会加速房价上涨,而一旦房价下滑,如果开发商资金链吃紧,又会选择大量抛售这些空置房源,进而加速房价下滑。
(责任编辑:刘璐)
关键词: 房地产政策 房价 政策有效性
一、 引言和文献回顾
近几年来,中国快速上涨的房价备受各界关注,学术界对中国房价是否过高和政府怎样调控房价等问题有着激烈的讨论。其中,多数讨论在判断房价是否过高时使用了房价收入比、房价租金比等指标的经验值。同时,伴随着政府的历次政策调控,中国房价变化是否与政策有关,其影响究竟多大?尤其在短期内政策是否有效?过去文献并未提供相应的实证证据。本文也试图从实证角度探讨房地产政策对中国房价的影响。
从长期来看,房价与一系列宏观经济变量和特定市场条件相关,多数文献发现经济基本面能较好地解释房价变化。宏观经济变量,一般指国内的经济形势与经济状况,如人口、收入、CPI、建筑成本、失业率等。Gottlieb(1976)认为房地产价格的变化与总体经济的发展从长期趋势来看是同步的。Hurt(1998)发现居民收入、房屋使用成本、建筑成本等经济基本面变量可很好地解释房价的变化。Mcquinn和O’Reilly(2008),发现房价调整在长期主要反映经济基本面而不是泡沫预期。
从短期非宏观经济变量的角度寻找房价影响因素的文献中来看,大部分文献认为信贷对房价的影响较大。Collyns和Senhadji(2002)的实证发现在许多亚洲国家,银行体系的信贷增长对房价有显著的影响。Gerlach和Peng(2005)则发现香港的信贷扩张对房价影响较小,而房价上升对信贷规模扩张的影响较大。此外,一些文献注意到了政策环境改变对房价行为的影响,如Priemus(2003)根据荷兰数据研究发现土地政策的变化对房价产生重要影响。Warnock(2007)认为, 借贷合同、贷款操作、抵押资产的估值方法、抵押资产再融资和抵押资产的收回等住房融资制度对房地产价格决定机制有重要影响。
有关中国房价影响因素的实证文献方面,大部分文献研究长期宏观经济变量对房价的影响。如崔光灿(2009)运用1995-2006个省市的数据进行分析后发现,房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响,且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格。梁云芳、高铁梅(2007)分析了货币政策对房价影响的区域差异,认为信贷规模对于房价的长期趋势和短期波动影响都比较大。张涛等(2006)、Liang和Cao(2007)用宏观数据研究了房价与银行贷款、按揭利率间的关系,发现银行贷款对房价的影响很大,同时发现提高住房按揭贷款利率可抑制房价上涨。而余华义(2010)利用1998-2008年中国35个大城市面板据,发现中国房价与经济基本面间缺乏稳定的对应关系,房地产宏观调控后房价向上偏离了经济基本面。此外少数文献研究短期的房价决定因素。张海蔚(2009)认为受建设周期长、市场信息不对称性较强等因素的影响,我国房价的短期波动向长期均衡趋势的回归存在一定时滞。余华义(2010)认为中国特殊的房地产政策,尤其是土地政策,影响了房价反映经济基本面的机制。从数据角度来看,崔光灿(2009)、余华义(2010)最新数据为2008年。考虑到从2008年以来我国房价发生了剧烈变化,房价上升剧烈、地产调控政策频出和各界广泛打压房价呼声渐高。但是这几年宏观经济基本面并未发生太大变化,以前的文献研究并不能很好的研究最近的房价决定因素,我们有必要研究短期地产调控政策对房价的影响和政策的有效性。
二、 近年重要房地产政策演变
为了抵御金融危机对我国经济的影响,基于房地产业对于国民经济建设的重要性,自2008年11月份以后的40多天的时间内,我国政府先后出台了一系列的“救市”措施。尤其是12月17日国务院召开常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务、三年解决990万户低收入和棚户区居民住房、允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设、加大部分开发项目的信贷支持、以及取消城市房地产税等救市和刺激经济的政策纷纷出台。但是房价也随着救市措施开始一路飙升。
2009年下半年,国家政策开始转向,着力调控房价。2009年12月,国务院颁布"国四条",明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房。2010年1月,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。
自2009年12月的中央经济工作会议以来,调控政策陆续出台。无论是国四条、国11条、国19条及地方新政,主要是集中在土地市场、住房供应、土地供应等问题上。调控以来,政策效应初显,楼市向健康、理性回归:①商品房销售“量增价稳”:重点城市房价涨速放缓,部分城市呈震荡横盘态势;②行业杠杆下降,自筹资金占比恢复到历史平均水平;③土地市场有所降温。
三、 短期房地产政策对房价冲击及政策有效性
本文使用一个应用较多的标准房价方程(如Muellbauer Murphy,1997;Stevenson ,2008)来测量地产政策对房价的冲击。
其中,分别为实际利率、包含财产税的房屋持有费率、真实房价和预期。H是房屋存量,POP是人口指标,y是人均可支配收入。但由于房价的预期已经包含在房屋的现价之中,我们实证之中略去了。而且中国现在并没有对房屋征收财产税,所以可不考虑的影响。如果考虑到短期内实际利率变化不是太大,我们可以同样忽略r的影响。但是当我们引入短期的信息政策冲击和房地产投资的话,我们就可以得到计量模型:
其中是我们对土地政策和金融宏观政策进行信息量化,构建信息冲击模型来研究信息政策对市场冲击的指标。同时将土地政策和金融政策设为虚拟变量,来研究每周市场对政策信息的消化和反映。其中土地政策包括国土资源部、住房和城乡建设部等主要部委颁布的对中国土地管理和征用以及各种政策文件法案。我们重点研究土地的调控对房价的短期影响和冲击。表示十个重点城市的网上签约面积或成交平均面积;表示十个重点城市商品房可售面积;十个重点城市地产开发投资额增速。
在实证中本文从CCER色诺芬数据库和Wind中得到从09年2月到10年3月十个重点城市城市(北京、上海、深圳、天津、南京、福州、西安、哈尔滨、成都和无锡)住宅成交均价、网上签约面积或成交平均面积,可售面积及地产开发投资额增速。同时我们对国家近几年的宏观政策和土地政策进行了量化。我们用平均价格来代表每周市场对各种政策信息价值的反应,首先我们用进行回归,然后用回归,分析市场对一周以后政策的消化和反映,我们从表1可以看出房地产政策对价格的系数显着为负,表明房地产政策作为对房地产价格调控的工具比较有效。我们可以看到一周以后,房地产政策的影响就比较弱,表明了现阶段为何政策要频出才能真正的调控房价。同时我们还发现一个比较有意思的现象,在当周房屋的销售面积与价格成反向关系,然而滞后一周这个关系进行了反转,也就是说在第二周的市场价格与前一周的房屋的销售面积正相关。表明房地产政策的效力只维持一周,如果以上结论成立的话,那么表明现阶段的房地产政策并不是真正的有效,真正有效的政策的效力不仅能够维持较长时间,同时还是一个长期的价格纠正机制。与沈悦、刘洪玉(2004)和余华义(2010)的结论相同,本文发现可售房屋面积系数为负,这与一般的观点是相符的。可售面积越大,说明供过于求的程度越大,房价容易出现下跌。但我们认为,中国的可售面积减少的原因较多来自开发商“捂盘”。
四、 结论与政策建议
本文发现中国房价在很大程度上受到了政策影响,这与其他国家可能很不相同。本文首先对中国房地产政策的近几年的演变进行了一个梳理,接着研究了中国房地产宏观调控后受政策调控的变量与房价之间的关系。我们发现,在当周房地产政策对房价有显著的负向影响,反映房屋市场供需情况的房屋销售面积和可售面积对房价也有显著的负向影响。这也意味着房地产宏观调控之后,房屋供给的增加受到了政策的限制,从而在一定程度上推高了房价政府严控土地供给的政策在很大程度上推动了过去几年的房价上涨。但是在一周以后房地产政策对房价并无显着影响,同时房屋销售面积和可售面积对房价则是并无显着正影响。基于实证结果,本文认为中国政府在房地产方面的政策,尤其是土地政策的取向上应更加市场化,但同时应通过严格的法规来规范市场,处罚投机行为,这样更有利于将房价控制在合理范围内。
具体包括:第一,改革土地流转办法,使改革前的行政划拨土地使用权能够市场化流转,形成市场自发调节土地供应的机制。强化对扰乱土地市场正常运行的“圈地”、“囤地”行为的处罚力度,保证土地市场的正常运转。第二,政府应该对开发商“捂盘”、“惜售”和以建成楼盘做担保再融资等行为加以严格限制。这些行为不仅不规范,而且极易造成房价大幅波动。在房价上涨过快时,开发商人为制造空置的做法会加速房价上涨,而一旦房价下滑,如果开发商资金链吃紧,又会选择大量抛售这些空置房源,进而加速房价下滑。
(责任编辑:刘璐)