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【摘要】税收筹划是企业为合理规避税收、充分利用税收优惠政策，以实现降低企业税收成本为目的，对企业经营、投资、理财等活动进行规划的合法行为。税收筹划对降低企业经营成本、提高企业竞争力、实现企业利益最大化起着十分重要的作用。尤其是房地产企业，投资成本大、税收负担重，通过合理的税收筹划活动，可以显著降低企业税收成本，提供企业经营收益。本文以房地产开发企业整个经营周期的项目开发为研究对象，结合房地产企业税收特点，对房地产企业税收筹划的意义和具体方法进行探讨。
【关键词】房地产企业 税收筹划 方法
一、税收筹划的概念及意义
（一）税收筹划的概念
税收筹划是在遵守国家法律及税收法规的前提条件下，利用税法赋予企业的权利，包括减免税优惠政策，经过对企业投资、经营、理财等活动的安排和策划，对多种纳税方案进行优化选择，以达到减轻企业纳税负担，使纳税人实现税收利益最大化的管理活动。
（二）税收筹划的意义
1.有利于降低企业税收负担。房地产企业属于资金密集型企业，项目投资大、开发周期长，从公司设立到获得土地、从前期开发到工程建设、从项目竣工到项目销售，涉税环节多、涉及的税收种类复杂繁多，如营业税及附加、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、企业所得税等，目前，房地产企业普遍存在税收负担较重的问题。合理的税收筹划可以有效的降低企业的税负、增加企业现金流、降低项目总成本，提供企业市场竞争力，实现房地产企业价值最大化。
2.有利于增强企业纳税意识。税收筹划是企业在不违反相关法律法规的前提条件下采取一定的方法进行节税、避税的行为，具有合法性。税收筹划给企业带来的税收收益，可以有效地引导企业深入、系统的学习我国税法的相关政策和规定，增强企业的纳税意识，减少企业偷税、漏税的行为，降低企业涉税风险。
3.有利于企业自身健康发展。税收筹划总是在企业进行一系列经营活动之前，具有超前性。由于企业在选择投资方向时，总是倾向于税负低或有税收优惠政策的产业，因此提前进行税收筹划，有利于引导企业适时调整自身产业结构，引导企业向健康、和谐、积极向上的道路发展。
二、房地产企业的税种介绍
房地产企业经营范围主要包括土地的开发、经营；房屋的开发、经营；城市公共基础设施的开发；代建工程开发等。房地产开发各个环节的涉税种类如下：
（一）开发建设阶段
主要包括筹集资金、购买土地、工程建设的经营活动，在土地的购买和持有阶段涉及的主要税种有耕地占用税、契税、城镇土地使用税。其中耕地占用税是在占用了耕地的情况下才需缴纳。契税为土地成交价款的3%～5%，交易时一次性缴纳。城镇土地使用税在土地持有、产权尚未转移时，按面积和持有时间缴纳。自建工程的，需缴纳3%的营业税和营业税的附加税种——城市建设维护费、教育费附加和地方教育费附加。开发建设过程中所签订的各项合同，还应缴纳印花税。
（二）房地产销售阶段
房产交易过程中，企业主要涉及营业税（5%的税率）及附加（城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加）、土地增值税、印花税，其中土地增值税在销售时按照2%～3%的税率预缴，清算时再按照应缴税款总额与预缴税款的差额部分补缴。
（三）房地产持有阶段
项目开发完成后，除了销售的部分，可能会有一部分留给企业自用，或者用于出租。此时，房地产企业均需缴纳城镇土地使用税，如果企业将房产转为自用，还需缴纳房产税，按照房产原值扣除一定比例后按照1.2%的税率缴纳，如果企业将房产用于出租，则按照收取租金的12%缴纳。
三、开发各阶段的税收筹划方法
（一）开发建设阶段
房地产企业取得土地使用权后，正常进行开发建设的，可以通过以下方法进行税收筹划：
1.通过选择开发建设模式进行税收筹划。房地产企业可以通过自建和代建方式进行开发建设。采用自建模式并对外销售的，企业需缴纳营业税、土地增值税等；采用委托代建模式的，项目完工后移交给委托者，企业代建行为属于应税劳务行为，不必缴纳土地增值税，仅需就收取的代建服务费作为营业额缴纳营业税。两个方案相比较，显然是后者对企业经营更加有利。故企业在开发前可以确定最终产权所有人的情况下，应该采用代建方式进行开发建设。
2.通过选择筹资方式进行税收筹划。开发建设环节，企业通常需要筹集资金用于购买土地或工程建设。筹集资金的渠道有权益融资和债务融资。不同的筹资方式对企业产生的纳税影响也不同。权益融资方式下，企业只能用税后利润对投资者进行分红，而债务融资方式下，企业支付的利息可以税前扣除，从而起到抵税的作用。因此，在选择筹资方式时，企业应该在财务风险可控的情况下，尽量选择债务融资方式。
房地产开发企业取得土地使用权后如果因某些原因，需要终止开发建设的，不同终止模式产生的税收影响也不同。如果土地尚未开发，根据《房地产管理法》相关规定，不允许企业净地转让，故企业可以选择转让在建项目的方式或转让股权的方式终止开发。企业转让在建项目的，需缴纳营业税、土地增值税、企业所得税；而转让股权的，无需缴纳营业税和土地增值税，但需缴纳企业所得税（或个人所得税）。此时企业可以根据转让价款进行应缴税费的比较分析，选择税负较轻的方式进行交易。
（二）房地产销售阶段
在销售环节税额较高的有两大税种，一个是营业税；一个是土地增值税，企业可以从这两个税种出发进行税收筹划。
1.通过销售定价来进行税收筹划。销售价格直接影响营业税和土地增值税的应纳税额，其中土地增值税是实行超率累进税率。税法规定房地产企业建设普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%的，可以免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按照超级累进税率缴纳土地增值税。由此可见，增值额越高，对应的增值税税率就越高；故并非销售定价越高，利润就越高。企业可以通过计算税收临界点的方法进行税收筹划。 例如A公司销售10000平米面积的房屋，属于普通标准住宅，销售总额为n，土地增值税清算时不含营业税金及附加的可扣除成本为3700万元，该项目所得税税前可扣除成本费用（不含营业税金及附加和土地增值税）为a。
当销售单价为5000元/平米时，则销售总额为5000万元，营业税金及附加为5.6%*5000=280万元，增值额为5000-3700- 280=1020万元，土地增值税清算可扣除额为3700+280=3980万元，增值率=1020/3980*100%=25.63%，对应土地增值税税率为30%，土地增值税为1020*0.3=306万元，利润为5000-a-280-306= 4414-a万元；
当销售单价为4759元/平米时，则销售总额为4759万元，营业税金及附加为4753*0.056=266.50万元，增值额为4759-3700- 266.50=792.50万元，土地增值税清算可扣除额为3700+ 266.50=3966.50万元，增值率为792.50/3966.50*100%=19.98%，因增值率未超过20%，所以土地增值税为0，利润为4759-a-266.50 -0=4492.50-a。
由此可见并非销售价格越高，利润越高。
按上述方法可以计算出，在保持30%土地增值税税率的情况下，使得利润与免证土地增值税时的利润相等的临界点价格，即5119元/平米。即当销售定价在4759元/平米至5119元/平米时，企业利润反而低于价格为4759元/平米时对应的利润，只有当销售定价高于价格为5119元/平米水平时，才能获得更高的利润，但价格过高时往往不利于企业的销售进度。此时企业应根据市场行情并结合自身情况来合理定价，确保销售利润的最大化。
2.通过促销方法的选择来进行税收筹划。企业为加快销售，通常会采取各种促销方式来吸引客户，例如，商业折扣、买房赠物等。其中通过商业折扣方式促销的，税法上允许企业按照折扣后的实际销售额作为销售收入；采用买房赠物方式促销的，企业应按照房屋销售额和所赠物品价值之和作为营业税的计税依据。由此可见，采用商业折扣方式有利于减轻企业税负。
（三）房地产持有阶段
在房屋销售后期阶段，可能会有一部分房屋受各种因素的影响不能及时售出，导致房产闲置。在房屋持有期间，企业仍然要承担城镇土地使用税。企业往往通过将闲置房产用于出租或投资入股等方式来获取经营收益。这两种方式涉及税种和税收负担亦不相同。
1.企业将房产用于出租的，企业需缴纳城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加（含地方教育费附加）、印花税及企业所得税。该投资方式下，房屋租金的高低，直接决定税收的高低，因此可以通过分解租金收入的方式进行税收筹划，例如将房租租赁价格中的水、电以及物业费等从租赁价款中分离出来，通过代收代付的方式核算。
2.企业将房产投资入股联营企业的，投资企业获得的收益来自被投资企业税后利润的分红，属于免税收入。
上述两种处置房产方式，各有利弊。前者收益稳定，但税负较高；后者免税，但经营风险较大。故企业应根据自身发展需要选定最终的筹划方案。
四、结语
总之，在国家宏观调控政策趋紧、市场竞争日益激烈的形势下，房地产开发企业亟须解决的问题是尽可能降低成本、提高效益。税收筹划无疑是企业实现这一目标的重要手段。房地产企业应该增强税收筹划意识，通过深入研究国家政策法规，充分利用税收优惠政策，做好事前调研、规划和预测工作，进行税收筹划的多方案对比分析，确保税收筹划的科学性和灵活性，让税收筹划更好地为企业经营服务，增加企业经营效益。
参考文献
[1]石波.房地产企业纳税筹划问题研究.2013（34）.
[2]任静.浅谈房地产企业纳税筹划.2012（10）.
[3]黄婷.房地产开发企业税收筹划分析.2014（12）.
【关键词】房地产企业 税收筹划 方法
一、税收筹划的概念及意义
（一）税收筹划的概念
税收筹划是在遵守国家法律及税收法规的前提条件下，利用税法赋予企业的权利，包括减免税优惠政策，经过对企业投资、经营、理财等活动的安排和策划，对多种纳税方案进行优化选择，以达到减轻企业纳税负担，使纳税人实现税收利益最大化的管理活动。
（二）税收筹划的意义
1.有利于降低企业税收负担。房地产企业属于资金密集型企业，项目投资大、开发周期长，从公司设立到获得土地、从前期开发到工程建设、从项目竣工到项目销售，涉税环节多、涉及的税收种类复杂繁多，如营业税及附加、土地增值税、契税、房产税、土地使用税、企业所得税等，目前，房地产企业普遍存在税收负担较重的问题。合理的税收筹划可以有效的降低企业的税负、增加企业现金流、降低项目总成本，提供企业市场竞争力，实现房地产企业价值最大化。
2.有利于增强企业纳税意识。税收筹划是企业在不违反相关法律法规的前提条件下采取一定的方法进行节税、避税的行为，具有合法性。税收筹划给企业带来的税收收益，可以有效地引导企业深入、系统的学习我国税法的相关政策和规定，增强企业的纳税意识，减少企业偷税、漏税的行为，降低企业涉税风险。
3.有利于企业自身健康发展。税收筹划总是在企业进行一系列经营活动之前，具有超前性。由于企业在选择投资方向时，总是倾向于税负低或有税收优惠政策的产业，因此提前进行税收筹划，有利于引导企业适时调整自身产业结构，引导企业向健康、和谐、积极向上的道路发展。
二、房地产企业的税种介绍
房地产企业经营范围主要包括土地的开发、经营；房屋的开发、经营；城市公共基础设施的开发；代建工程开发等。房地产开发各个环节的涉税种类如下：
（一）开发建设阶段
主要包括筹集资金、购买土地、工程建设的经营活动，在土地的购买和持有阶段涉及的主要税种有耕地占用税、契税、城镇土地使用税。其中耕地占用税是在占用了耕地的情况下才需缴纳。契税为土地成交价款的3%～5%，交易时一次性缴纳。城镇土地使用税在土地持有、产权尚未转移时，按面积和持有时间缴纳。自建工程的，需缴纳3%的营业税和营业税的附加税种——城市建设维护费、教育费附加和地方教育费附加。开发建设过程中所签订的各项合同，还应缴纳印花税。
（二）房地产销售阶段
房产交易过程中，企业主要涉及营业税（5%的税率）及附加（城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加）、土地增值税、印花税，其中土地增值税在销售时按照2%～3%的税率预缴，清算时再按照应缴税款总额与预缴税款的差额部分补缴。
（三）房地产持有阶段
项目开发完成后，除了销售的部分，可能会有一部分留给企业自用，或者用于出租。此时，房地产企业均需缴纳城镇土地使用税，如果企业将房产转为自用，还需缴纳房产税，按照房产原值扣除一定比例后按照1.2%的税率缴纳，如果企业将房产用于出租，则按照收取租金的12%缴纳。
三、开发各阶段的税收筹划方法
（一）开发建设阶段
房地产企业取得土地使用权后，正常进行开发建设的，可以通过以下方法进行税收筹划：
1.通过选择开发建设模式进行税收筹划。房地产企业可以通过自建和代建方式进行开发建设。采用自建模式并对外销售的，企业需缴纳营业税、土地增值税等；采用委托代建模式的，项目完工后移交给委托者，企业代建行为属于应税劳务行为，不必缴纳土地增值税，仅需就收取的代建服务费作为营业额缴纳营业税。两个方案相比较，显然是后者对企业经营更加有利。故企业在开发前可以确定最终产权所有人的情况下，应该采用代建方式进行开发建设。
2.通过选择筹资方式进行税收筹划。开发建设环节，企业通常需要筹集资金用于购买土地或工程建设。筹集资金的渠道有权益融资和债务融资。不同的筹资方式对企业产生的纳税影响也不同。权益融资方式下，企业只能用税后利润对投资者进行分红，而债务融资方式下，企业支付的利息可以税前扣除，从而起到抵税的作用。因此，在选择筹资方式时，企业应该在财务风险可控的情况下，尽量选择债务融资方式。
房地产开发企业取得土地使用权后如果因某些原因，需要终止开发建设的，不同终止模式产生的税收影响也不同。如果土地尚未开发，根据《房地产管理法》相关规定，不允许企业净地转让，故企业可以选择转让在建项目的方式或转让股权的方式终止开发。企业转让在建项目的，需缴纳营业税、土地增值税、企业所得税；而转让股权的，无需缴纳营业税和土地增值税，但需缴纳企业所得税（或个人所得税）。此时企业可以根据转让价款进行应缴税费的比较分析，选择税负较轻的方式进行交易。
（二）房地产销售阶段
在销售环节税额较高的有两大税种，一个是营业税；一个是土地增值税，企业可以从这两个税种出发进行税收筹划。
1.通过销售定价来进行税收筹划。销售价格直接影响营业税和土地增值税的应纳税额，其中土地增值税是实行超率累进税率。税法规定房地产企业建设普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%的，可以免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按照超级累进税率缴纳土地增值税。由此可见，增值额越高，对应的增值税税率就越高；故并非销售定价越高，利润就越高。企业可以通过计算税收临界点的方法进行税收筹划。 例如A公司销售10000平米面积的房屋，属于普通标准住宅，销售总额为n，土地增值税清算时不含营业税金及附加的可扣除成本为3700万元，该项目所得税税前可扣除成本费用（不含营业税金及附加和土地增值税）为a。
当销售单价为5000元/平米时，则销售总额为5000万元，营业税金及附加为5.6%*5000=280万元，增值额为5000-3700- 280=1020万元，土地增值税清算可扣除额为3700+280=3980万元，增值率=1020/3980*100%=25.63%，对应土地增值税税率为30%，土地增值税为1020*0.3=306万元，利润为5000-a-280-306= 4414-a万元；
当销售单价为4759元/平米时，则销售总额为4759万元，营业税金及附加为4753*0.056=266.50万元，增值额为4759-3700- 266.50=792.50万元，土地增值税清算可扣除额为3700+ 266.50=3966.50万元，增值率为792.50/3966.50*100%=19.98%，因增值率未超过20%，所以土地增值税为0，利润为4759-a-266.50 -0=4492.50-a。
由此可见并非销售价格越高，利润越高。
按上述方法可以计算出，在保持30%土地增值税税率的情况下，使得利润与免证土地增值税时的利润相等的临界点价格，即5119元/平米。即当销售定价在4759元/平米至5119元/平米时，企业利润反而低于价格为4759元/平米时对应的利润，只有当销售定价高于价格为5119元/平米水平时，才能获得更高的利润，但价格过高时往往不利于企业的销售进度。此时企业应根据市场行情并结合自身情况来合理定价，确保销售利润的最大化。
2.通过促销方法的选择来进行税收筹划。企业为加快销售，通常会采取各种促销方式来吸引客户，例如，商业折扣、买房赠物等。其中通过商业折扣方式促销的，税法上允许企业按照折扣后的实际销售额作为销售收入；采用买房赠物方式促销的，企业应按照房屋销售额和所赠物品价值之和作为营业税的计税依据。由此可见，采用商业折扣方式有利于减轻企业税负。
（三）房地产持有阶段
在房屋销售后期阶段，可能会有一部分房屋受各种因素的影响不能及时售出，导致房产闲置。在房屋持有期间，企业仍然要承担城镇土地使用税。企业往往通过将闲置房产用于出租或投资入股等方式来获取经营收益。这两种方式涉及税种和税收负担亦不相同。
1.企业将房产用于出租的，企业需缴纳城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加（含地方教育费附加）、印花税及企业所得税。该投资方式下，房屋租金的高低，直接决定税收的高低，因此可以通过分解租金收入的方式进行税收筹划，例如将房租租赁价格中的水、电以及物业费等从租赁价款中分离出来，通过代收代付的方式核算。
2.企业将房产投资入股联营企业的，投资企业获得的收益来自被投资企业税后利润的分红，属于免税收入。
上述两种处置房产方式，各有利弊。前者收益稳定，但税负较高；后者免税，但经营风险较大。故企业应根据自身发展需要选定最终的筹划方案。
四、结语
总之，在国家宏观调控政策趋紧、市场竞争日益激烈的形势下，房地产开发企业亟须解决的问题是尽可能降低成本、提高效益。税收筹划无疑是企业实现这一目标的重要手段。房地产企业应该增强税收筹划意识，通过深入研究国家政策法规，充分利用税收优惠政策，做好事前调研、规划和预测工作，进行税收筹划的多方案对比分析，确保税收筹划的科学性和灵活性，让税收筹划更好地为企业经营服务，增加企业经营效益。
参考文献
[1]石波.房地产企业纳税筹划问题研究.2013（34）.
[2]任静.浅谈房地产企业纳税筹划.2012（10）.
[3]黄婷.房地产开发企业税收筹划分析.2014（12）.