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国际会计准则(以下简称IAS)经过长达十余年的修订,逐渐完善了公允价值和投资性房地产的概念,及投资性房地产计量和披露的要求。在世界范围内,各国或各地区会计准则制定机构逐渐认识到,统一或趋同的会计准则将给财务报告使用者带来便利,并有利于将不同地域的公司进行横向比较,使财务报告的可比性不断得到加强。中国会计准则(以下简称CAS)借鉴了国际会计准则及其他地区准则如香港会计准则(以下简称HKAS)有关投资性房地产的规定,并结合中国企业和经济环境的实际情况发布了企业会计准则第三号——《投资性房地产》,于2007年开始实行。
在《投资性房地产评估指导意见》发布之际,我们对国际会计准则投资性房地产准则的变迁、中外会计准则的差异、会计准则变化对评估实务的影响及投资性房地产在中国的应用等相关问题进行了简单的回顾和粗浅的分析。
一、国际会计准则中投资性房地产准则的变迁及对公允价值的应用
1984年10月,国际会计准则委员会(以下简称IASC)发布了《投资会计》征求意见稿并于1986年3月正式发布了IAS25——《投资会计》。作为首个规范投资性房地产的会计准则,它规定企业会计主体可以将投资性房地产归类为一般的不动产,按期计提折旧,或作为长期投资进行核算;在作为长期投资核算时,投资性房地产的公允价值(通常为市场价值)的变化,要比它们的折旧更重大。因此,应对投资房地产进行定期的价值重估。
可见,投资性房地产公允价值的确定在国际会计准则体系下的应用,从上个世纪八十年代开始就已经存在。
为了细化会计准则所规范的内容,1999年12月IASC发布了《投资性房地产》征求意见稿,并于2000年4月用IAS40取代了IAS25中有关投资性房地产的部分,IAS40于2001年1月1日起正式开始施行。该准则要求所有的会计主体,不管是否采用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式,都需要确定投资性房地产的公允价值,分别满足财务报告计量或披露之目的。它鼓励但不要求会计主体根据具有独立资格的评估师的评估来确定投资性房地产的公允价值。
2003年12月18日,国际会计准则理事会(以下简称IASB)对IAS40进行了修订。2008年5月22日,作为其年度改进计划的一部分,IASB再次修订了IAS40,将在建中的未来拟作为投资性房地产的在建房地产也纳入到了IAS40核算的范畴。
至此,IASB通过一系列的修订,形成了目前的IAS40,可以说对公允价值的追求一直贯穿始终。公允价值被认为是能更真实地反映一个企业财务状况的价值类型,被逐渐应用到了投资性房地产的计量和披露当中。
二、国际会计准则变化对评估业务的影响
IAS40在初始确认、后续计量和投资性房地产转换等各个方面,都引入了公允价值概念。尽管它并没有强制要求公允价值的确定一定要依赖独立评估师的意见,但在会计准则需要公允价值的地方,就会产生以财务报告目的的对投资性房地产进行评估的业务,主要包括以下几个方面:
1.会计主体采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下,财务报告需要确定投资性房地产的公允价值,以满足财务报告之计量目的。
2.融资租入的房地产资产,如果满足投资性房地产定义,在确认其初始成本时要按照公允价值与最小租金支出现值孰低的原则来确定。
3.以非货币性交易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本。
4.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用或存货房地产时,采用公允价值计量模式的会计主体应按照转换用途日的公允价值确定其入账成本。
5.会计主体采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下,财务报告需要披露投资性房地产的公允价值,或公允价值无法可靠计量的原因,如有可能,还应披露公允价值的估计范围。
在分析会计准则变化对评估业务的影响时,基于相关资料的可靠和公开程度,并考虑到HKAS40和IAS40的一致性,我们对在香港联合交易所上市的H股或红筹公司2001年及以后年度的年报进行了分析,结果表明:(1)以房地产开发为主营业务的上市公司,其投资性房地产的后续计量多采用公允价值模式;(2)以制造业或服务业为主营业务的上市公司,其投资性房地产的后续计量基本上全部采用了成本模式;(3)相关的上市公司都较好地遵守了会计准则的规定,即公允价值被作为计量(公允价值计量模式下)或披露(成本计量模式下)目的在财务报告中进行了反映;(4)大多数情况下,公允价值的确定都依赖了独立评估师的意见。由此可见国际范围内财务报告对投资性房地产评估业务的需求和认同。
三、中国会计准则与国际会计准则的差异及其对评估业务的影响
鉴于中国的经济环境和企业的实际状况,CAS并未完全照搬国际会计准则中有关投资性房地产的内容。在投资性房地产所包含的范围、投资性房地产所使用的计量方法及披露要求等方面,还存在着差异,具体如下:
1.IAS40将未确定用途的土地、在建中的未来拟作为投资性房地产的在建房地产、融资租入房地产再出租的均列入投资性房地产的范围。CAS下投资性房地产的范围包括:(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
2.与国际财务报告准则(以下简称IFRS)相比,中国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件,只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
3.从投资性房地产公允价值计量需同时满足的两个条件来看,在某种程度上,CAS限制了采用除市场法以外的其他估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术(比如收益法)通常含有较多的假设,与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比,有较大的主观性,也容易产生争议。因此,在上述前提条件的限制下,在一定程度上提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。
以上区别,对评估师的影响主要体现在以下几个方面:
1.评估对象
在传统的房地产评估业务中,对商业性房地产的评估经常会将土地和建筑物作为一个整体进行。而执行以财务报告为目的的投资性房地产评估业务时,根据CAS的定义,对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此,可能需要对土地和地上建筑物分别作为评估对象进行估值。
2.评估结果的影响
IAS或HKAS都更倾向于公允价值模式,而CAS以成本模式为后续计量的基准模式,公允价值为可选模式(只有满足一定条件时才可以使用),其原因是公允价值模式下不计提折旧或摊销,价值变动直接进损益,容易带来利润操纵。
3.评估方法
在CAS下,如满足采用公允价值模式计量的前提条件,一般来说,也必定满足市场法的使用条件,而CAS下的投资性房地产一般为已出租的土地使用权或建筑物,是带有租约的,收益法可能更为适当。或者,在使用市场法时,选择带租约出售的交易实例为可比案例。
4.周期性评估
在CAS下,并不是每个会计期末都需要进行公允价值的确认。但在IAS或HKAS下,为满足财务报告计量或披露的需要,投资性房地产公允价值的确定通常情况下会每年(会计期末)进行一次。
四、投资性房地产评估实务中应注意的问题
在全面了解会计准则相关要求及评估目的的基础上,以财务报告为目的投资性房地产评估实务中,需要关注以下问题:
(一)评估范围的确定
一般情况下,评估范围应该由企业会计主体(委托方)指定,但考虑到以财务报告为目的投资性房地产评估的结论将被会计师引用到财务报告中,因此报告的真正使用者是承担审计业务的审计师。由此,委托方指定的评估范围是否符合了相关会计准则对投资性房地产的定义,并与审计师所理解的范围一致,是评估师必须关注的首要问题。
(二)评估方法的选择
根据定义,已出租的房地产属于投资性房地产。这类投资性房地产本身带有租约,评估师需要了解目前存在的租约中的租金是否公允。在租金远远高于或低于市场租金的情况下,基于本类业务的评估目的,评估师不能假设该类投资性房地产是空置状态而进行估值。在选择评估方法时,哪种方法更能恰当地考量这些特殊租约对投资性房地产价值的影响,就成为评估师进行方法选择时重点考虑的问题。
(三)评估分析过程
有别于一般的评估业务,周期性或连续性成为以财务报告为目的投资性房地产评估业务最为明显的特征。尤其是采用公允价值模式计量的投资性房地产,因其公允价值的变动将直接影响会计主体的损益,会计师和管理层对评估结论都非常关注。在执行该类评估业务时,评估师必须对于前次评估的假设、方法进行充分地了解,以便对本次评估进行恰当分析。
(四)评估报告的撰写
考虑到以财务报告为目的投资性房地产评估业务本身的特殊性,使得评估报告的撰写也成为该类业务需要关注的重要方面。根据国际财务报告准则(IFRS)的相关规定,财务报告需要披露“决定投资性房地产公允价值的方法和重要假设,包括说明由于房地产的性质或缺少可比较的市场数据,公允价值的确定是取得了市场证据还是更多地依赖了其他因素等”。因此,评估报告是否按照有关专业评估规范的要求进行恰当和充分的披露,成为评估师管理此类业务风险的关键因素之一。
除此之外,鉴于会计师引用评估结论的目的是计量或披露,评估师还需要了解投资性房地产在财务报表或报告中的原始数据内涵,以便于恰当地披露评估结果。比如,账面记录是“房地合一”的价值还是仅是房屋的价值?如没有了解清楚,而简单地按照市场法或收益法给出房地一体的评估结论,可能会对报告使用者在进行增减值分析时产生误导。所以,评估师应研究投资性房地产的定义、作用,确保评估结论内涵的一致性,使评估结论能够同时满足会计准则和评估准则的相关要求。
五、投资性房地产评估业务在中国的发展分析及展望
自2007年1月1日起中国实施新会计准则以来,在A股上市公司中对投资性房地产采用公允价值模式计量的公司甚少,作为评估行业曾经预计的相关评估业务增长的局面并没有出现。对比国际评估准则对境外评估行业的影响,我们认为:
首先,中国的会计准则对于投资性房地产采用公允价值计量有严格的条件限制,权衡各方面的因素,上市公司很少采用公允价值计量。而国际会计准则规定即使采用成本计量模式也需要披露公允价值,因此从2001年之后,有越来越多的独立评估师为上市公司提供投资性房地产的评估业务。随着我国经济的发展和国际化,上市公司或非上市公司提高会计信息相关性的迫切性会不断增强,我国会计准则的国际趋同性会进一步提高,投资性房地产的公允价值信息在公司财务报告中的重要性将不断得到强化。
其次,评估行业专业能力和社会公信力的提高是社会公众接纳公允价值信息的基础,只有这样才能保证在实现会计信息相关性的同时保证会计信息的可靠性。近年来中国资产评估协会致力于提升行业素质,在制定专业评估准则方面取得了很大的成绩,我们相信,依赖于有广泛公信力的评估准则,依赖于得到社会公众认可的独立评估师的形象,独立评估师的评估报告会日益得到企业、审计师和社会公众的认可和信任,投资性房地产的评估业务也会不断扩大。
包括投资性房地产公允价值评估在内的以财务报告为目的评估业务是评估行业面临的一个新机会,也是一个挑战。独立评估师需要面临一些新的问题,比如,如何与审计师沟通了解会计准则的相关要求,如何与客户沟通了解客户所面临的问题,如何在保持独立性的前提下迎接新业务带来的挑战,如何运用评估准则和面对不断变化的市场,只有勇敢面对这些问题,才能为评估师自身和整个行业的发展争取更大的空间。
在《投资性房地产评估指导意见》发布之际,我们对国际会计准则投资性房地产准则的变迁、中外会计准则的差异、会计准则变化对评估实务的影响及投资性房地产在中国的应用等相关问题进行了简单的回顾和粗浅的分析。
一、国际会计准则中投资性房地产准则的变迁及对公允价值的应用
1984年10月,国际会计准则委员会(以下简称IASC)发布了《投资会计》征求意见稿并于1986年3月正式发布了IAS25——《投资会计》。作为首个规范投资性房地产的会计准则,它规定企业会计主体可以将投资性房地产归类为一般的不动产,按期计提折旧,或作为长期投资进行核算;在作为长期投资核算时,投资性房地产的公允价值(通常为市场价值)的变化,要比它们的折旧更重大。因此,应对投资房地产进行定期的价值重估。
可见,投资性房地产公允价值的确定在国际会计准则体系下的应用,从上个世纪八十年代开始就已经存在。
为了细化会计准则所规范的内容,1999年12月IASC发布了《投资性房地产》征求意见稿,并于2000年4月用IAS40取代了IAS25中有关投资性房地产的部分,IAS40于2001年1月1日起正式开始施行。该准则要求所有的会计主体,不管是否采用公允价值作为投资性房地产的后续计量模式,都需要确定投资性房地产的公允价值,分别满足财务报告计量或披露之目的。它鼓励但不要求会计主体根据具有独立资格的评估师的评估来确定投资性房地产的公允价值。
2003年12月18日,国际会计准则理事会(以下简称IASB)对IAS40进行了修订。2008年5月22日,作为其年度改进计划的一部分,IASB再次修订了IAS40,将在建中的未来拟作为投资性房地产的在建房地产也纳入到了IAS40核算的范畴。
至此,IASB通过一系列的修订,形成了目前的IAS40,可以说对公允价值的追求一直贯穿始终。公允价值被认为是能更真实地反映一个企业财务状况的价值类型,被逐渐应用到了投资性房地产的计量和披露当中。
二、国际会计准则变化对评估业务的影响
IAS40在初始确认、后续计量和投资性房地产转换等各个方面,都引入了公允价值概念。尽管它并没有强制要求公允价值的确定一定要依赖独立评估师的意见,但在会计准则需要公允价值的地方,就会产生以财务报告目的的对投资性房地产进行评估的业务,主要包括以下几个方面:
1.会计主体采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下,财务报告需要确定投资性房地产的公允价值,以满足财务报告之计量目的。
2.融资租入的房地产资产,如果满足投资性房地产定义,在确认其初始成本时要按照公允价值与最小租金支出现值孰低的原则来确定。
3.以非货币性交易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本。
4.采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用或存货房地产时,采用公允价值计量模式的会计主体应按照转换用途日的公允价值确定其入账成本。
5.会计主体采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下,财务报告需要披露投资性房地产的公允价值,或公允价值无法可靠计量的原因,如有可能,还应披露公允价值的估计范围。
在分析会计准则变化对评估业务的影响时,基于相关资料的可靠和公开程度,并考虑到HKAS40和IAS40的一致性,我们对在香港联合交易所上市的H股或红筹公司2001年及以后年度的年报进行了分析,结果表明:(1)以房地产开发为主营业务的上市公司,其投资性房地产的后续计量多采用公允价值模式;(2)以制造业或服务业为主营业务的上市公司,其投资性房地产的后续计量基本上全部采用了成本模式;(3)相关的上市公司都较好地遵守了会计准则的规定,即公允价值被作为计量(公允价值计量模式下)或披露(成本计量模式下)目的在财务报告中进行了反映;(4)大多数情况下,公允价值的确定都依赖了独立评估师的意见。由此可见国际范围内财务报告对投资性房地产评估业务的需求和认同。
三、中国会计准则与国际会计准则的差异及其对评估业务的影响
鉴于中国的经济环境和企业的实际状况,CAS并未完全照搬国际会计准则中有关投资性房地产的内容。在投资性房地产所包含的范围、投资性房地产所使用的计量方法及披露要求等方面,还存在着差异,具体如下:
1.IAS40将未确定用途的土地、在建中的未来拟作为投资性房地产的在建房地产、融资租入房地产再出租的均列入投资性房地产的范围。CAS下投资性房地产的范围包括:(1)已出租的土地使用权;(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;(3)已出租的建筑物。
2.与国际财务报告准则(以下简称IFRS)相比,中国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件,只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
3.从投资性房地产公允价值计量需同时满足的两个条件来看,在某种程度上,CAS限制了采用除市场法以外的其他估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术(比如收益法)通常含有较多的假设,与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比,有较大的主观性,也容易产生争议。因此,在上述前提条件的限制下,在一定程度上提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。
以上区别,对评估师的影响主要体现在以下几个方面:
1.评估对象
在传统的房地产评估业务中,对商业性房地产的评估经常会将土地和建筑物作为一个整体进行。而执行以财务报告为目的的投资性房地产评估业务时,根据CAS的定义,对应的评估对象包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此,可能需要对土地和地上建筑物分别作为评估对象进行估值。
2.评估结果的影响
IAS或HKAS都更倾向于公允价值模式,而CAS以成本模式为后续计量的基准模式,公允价值为可选模式(只有满足一定条件时才可以使用),其原因是公允价值模式下不计提折旧或摊销,价值变动直接进损益,容易带来利润操纵。
3.评估方法
在CAS下,如满足采用公允价值模式计量的前提条件,一般来说,也必定满足市场法的使用条件,而CAS下的投资性房地产一般为已出租的土地使用权或建筑物,是带有租约的,收益法可能更为适当。或者,在使用市场法时,选择带租约出售的交易实例为可比案例。
4.周期性评估
在CAS下,并不是每个会计期末都需要进行公允价值的确认。但在IAS或HKAS下,为满足财务报告计量或披露的需要,投资性房地产公允价值的确定通常情况下会每年(会计期末)进行一次。
四、投资性房地产评估实务中应注意的问题
在全面了解会计准则相关要求及评估目的的基础上,以财务报告为目的投资性房地产评估实务中,需要关注以下问题:
(一)评估范围的确定
一般情况下,评估范围应该由企业会计主体(委托方)指定,但考虑到以财务报告为目的投资性房地产评估的结论将被会计师引用到财务报告中,因此报告的真正使用者是承担审计业务的审计师。由此,委托方指定的评估范围是否符合了相关会计准则对投资性房地产的定义,并与审计师所理解的范围一致,是评估师必须关注的首要问题。
(二)评估方法的选择
根据定义,已出租的房地产属于投资性房地产。这类投资性房地产本身带有租约,评估师需要了解目前存在的租约中的租金是否公允。在租金远远高于或低于市场租金的情况下,基于本类业务的评估目的,评估师不能假设该类投资性房地产是空置状态而进行估值。在选择评估方法时,哪种方法更能恰当地考量这些特殊租约对投资性房地产价值的影响,就成为评估师进行方法选择时重点考虑的问题。
(三)评估分析过程
有别于一般的评估业务,周期性或连续性成为以财务报告为目的投资性房地产评估业务最为明显的特征。尤其是采用公允价值模式计量的投资性房地产,因其公允价值的变动将直接影响会计主体的损益,会计师和管理层对评估结论都非常关注。在执行该类评估业务时,评估师必须对于前次评估的假设、方法进行充分地了解,以便对本次评估进行恰当分析。
(四)评估报告的撰写
考虑到以财务报告为目的投资性房地产评估业务本身的特殊性,使得评估报告的撰写也成为该类业务需要关注的重要方面。根据国际财务报告准则(IFRS)的相关规定,财务报告需要披露“决定投资性房地产公允价值的方法和重要假设,包括说明由于房地产的性质或缺少可比较的市场数据,公允价值的确定是取得了市场证据还是更多地依赖了其他因素等”。因此,评估报告是否按照有关专业评估规范的要求进行恰当和充分的披露,成为评估师管理此类业务风险的关键因素之一。
除此之外,鉴于会计师引用评估结论的目的是计量或披露,评估师还需要了解投资性房地产在财务报表或报告中的原始数据内涵,以便于恰当地披露评估结果。比如,账面记录是“房地合一”的价值还是仅是房屋的价值?如没有了解清楚,而简单地按照市场法或收益法给出房地一体的评估结论,可能会对报告使用者在进行增减值分析时产生误导。所以,评估师应研究投资性房地产的定义、作用,确保评估结论内涵的一致性,使评估结论能够同时满足会计准则和评估准则的相关要求。
五、投资性房地产评估业务在中国的发展分析及展望
自2007年1月1日起中国实施新会计准则以来,在A股上市公司中对投资性房地产采用公允价值模式计量的公司甚少,作为评估行业曾经预计的相关评估业务增长的局面并没有出现。对比国际评估准则对境外评估行业的影响,我们认为:
首先,中国的会计准则对于投资性房地产采用公允价值计量有严格的条件限制,权衡各方面的因素,上市公司很少采用公允价值计量。而国际会计准则规定即使采用成本计量模式也需要披露公允价值,因此从2001年之后,有越来越多的独立评估师为上市公司提供投资性房地产的评估业务。随着我国经济的发展和国际化,上市公司或非上市公司提高会计信息相关性的迫切性会不断增强,我国会计准则的国际趋同性会进一步提高,投资性房地产的公允价值信息在公司财务报告中的重要性将不断得到强化。
其次,评估行业专业能力和社会公信力的提高是社会公众接纳公允价值信息的基础,只有这样才能保证在实现会计信息相关性的同时保证会计信息的可靠性。近年来中国资产评估协会致力于提升行业素质,在制定专业评估准则方面取得了很大的成绩,我们相信,依赖于有广泛公信力的评估准则,依赖于得到社会公众认可的独立评估师的形象,独立评估师的评估报告会日益得到企业、审计师和社会公众的认可和信任,投资性房地产的评估业务也会不断扩大。
包括投资性房地产公允价值评估在内的以财务报告为目的评估业务是评估行业面临的一个新机会,也是一个挑战。独立评估师需要面临一些新的问题,比如,如何与审计师沟通了解会计准则的相关要求,如何与客户沟通了解客户所面临的问题,如何在保持独立性的前提下迎接新业务带来的挑战,如何运用评估准则和面对不断变化的市场,只有勇敢面对这些问题,才能为评估师自身和整个行业的发展争取更大的空间。