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近年来，商品住宅的成本、利润与价格一直是社会公众、媒体、理论界和政府有关部门热议的问题。笔者在对徐州市部分楼盘跟踪调研后发现，如何确定商品住宅成本是一个技术难题，值得理论界和政府有关部门深入研究。现把普通商品住宅成本测算的几个技术问题简述如下。
一、土地成本确认分摊问题
实践中，开发企业在通过出让方式取得一宗土地的开发权之后，土地取得的总成本（包括办证费用、契税）是确定的。问题在于这宗土地并非在一期全部用于建造普通商品住宅。开发企业在规划许可的条件下，常常分期开发，住宅与非住宅配置建设，普通住宅与花园洋房、城市别墅等搭配建设。开发企业这种开发建设方式既能满足不同消费层次，又方便居民生活，是无可非议的。但其中还存在一些问题亟待探讨。
（一）同一建设项目中土地价格在住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅间的分摊技术上存在四种不同认识
1.按可售建筑面积分摊
这种分摊方式的优点是易于操作，项目一经建设规划许可，住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅的可售建筑面积便确定下来了，按此进行土地价格分摊是很简单的事。这种分摊方式的不合理性也很明显，就是不同类价格各异的房产所分摊的土地价格是一样的。社会公众、媒体、理论界对此的认同度最低。
2.按建筑占地面积分摊
这种分摊方式的合理性在于普通住宅与花园洋房、城市别墅的地价分摊相对合理。但其问题在于一是小区内公用绿地、道路等公共用地的分摊会受到质疑，有种观点认为公共用地应按使用人口进行分摊；二是部分商业配套与住宅在同一栋楼，楼下商业，楼上住宅，分摊困难。
3.按市场价格进行分摊
这种分摊方式的合理性在于：土地价格是构成各类房地产市场价值的共同成本，并最终体现在整个项目全部产品价格中，按房地产市场价格（即预计销售价格）进行分摊是合理的。这种分摊方式的难点在于：各类房产市场预期价格的确定比较困难。
4.按楼面地价分摊
这种分摊方式是市场价格分摊方式的更高层次。房地产估价方法中的剩余法是对房地产价格中所包含的地价进行测算的一种方法。其从更深层次揭示一个物业中所包含的地价成本。这种分摊方式的难点除各类房产市场预期价格的确定之外，还有各类房产合理利润水平的确定问题。采用楼面地价分摊方式，常需要根据不同的利润水平、市场预期价格进行多次试算，才能确定相对合理的分摊地价。
（二）后期开发中地价如何浮动
开发商拿到一宗土地后，常常是分期开发的。除一期开发中地价分摊外，后续产品中地价如何确定也有两种不同观点。
1.不计地价资金成本的增长
此观点认为开发企业拿到土地后，应一次开发完成。因此，开发企业基于自身资金链、市场预期等因素采用分期开发的，应由自身承担地价资金成本，或在非住宅产品或非普通住宅中收回资金成本，而不应增加普通住宅地价成本。
2.合理计取地价资金成本
此观点认为开发企业一次拿取大宗地块，节约了初始拿地成本，并能集约利用土地，使得土地增值，后期普通商品住宅的业主享有了此部分利益，理应为此支付资金成本。后期开发资金成本由融资比例、利率和计息时间三个因素决定。融资比例可由特定城市一般企业融资状况统计数字得来，即同行业社会平均融资比例。利率可比照银行同期贷款利率确定，计算时间可根据正常开发周期确定。
在具体项目土地成本分摊中应采取何种分摊方式以及后期开发中土地资金成本如何计取，应根据项目中各类房产建设体量、差价水平、开发周期等因素进行选择。如一个项目中普通住宅建设体量占总建设体量的95%以上，则可以采用建筑面积分摊方式；如非普通住宅建设体量较大，则可以采用建筑占地面积分摊方式；如非住宅建设体量较大且价格差距较大，则可采用市场价格方式或楼面地价方式进行分摊。
二、建设工程费用分摊的问题
无论是前期费用，还是建筑安装工程费、附属公共配套设施费及公共基础设施费，都遵循“谁受益，谁承担费用”的原则进行分摊，分摊方式较多采用按可售建筑面积的方式，原因在于一是需分摊的费用在总成本中所占比例相对较小；二是大多费用多以建筑面积计取，如城市基础设施配套费等。
（一）前期费用
本文所述前期费用包括前期工程费和政府规费。前期工程费包括筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期工程费用。政府规费包括城市基础设施配套费、施工图纸审查费、工程质量监督费、劳保统筹、白蚁防治费、人防易地建设费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金等。
前期费用中的各项费用能直接归属各类房产的，可直接计入各类房产成本；不能直接归属需各类房产共同承担的，应先计入附属公共配套设施成本或公共基础设施成本。
（二）房屋建安工程费
房屋建安工程费一般可直接归属各类房产，应直接计入各类房产成本。如存在共用部位，需分摊的，还应遵循“谁受益，谁承担成本”的原则进行分摊。
（三）附属公共配套设施费
附属公共配套设施是指经规划部门审核认可并纳入住宅小区规划总设计的非经营性建筑设施，包括社区、物管用房，配电室，公厕，配套建设的幼儿园、学校，公用停车场、车库等。
附属公共配套设施建设成本由受益房产共同分摊，如社区用房、幼儿园、小学只在住宅间进行分摊，商业用房不需分摊。自建人防工程作为地下停车库使用，此项工程费是否需要分摊与地下停车位将来是否出售、是否收费、如何计费等事项有关。附属公共设施建设成本已分摊的，其产权属全体业主所有。竣工后，开发企业应统一移交给相关的物业管理公司经营管理，其经营收入纳入物业管理收入统一核算。开发企业不得以任何形式、任何理由出售、出租或挪作他用。
附属公共配套设施受益房产分期开发的，应参照地价资金成本的计算方法计取资金成本。对后期建设的附属公共配套设施也应合理预计后，在前期开发产品中分摊。 （四）公共基础设施费
基础设施包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程。公共基础设施费的计取、分摊等方式与附属公共配套设施原则一致。
三、开发企业期间费用
开发企业期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。由于各开发企业的项目数量、管理水平、资金运作能力差异较大，且其与具体开发产品成本关联度较小，实践中，管理费用和销售费用常以地价成本与开发建设工程费用之和为基数乘以一定的系数来确认。如管理费用以地价成本、前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费五项之和的一定比例确定。
财务费用的计取有两种与地价资金成本相联系的观点。一种是没有计取地价资金成本的，可以地价成本、前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费五项之和的一定比例为基数，以银行贷款利率为计算财务费用的利率，以一定期限（如多层住宅24个月）为计息时间进行核算；已计取地价资金成本的，不再计算财务成本。另一种观点认为，已计取地价资金成本的，也应计算财务费用。其计算基数为前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费四项之和。
四、利润的确定
从一般法律意义上讲，开发企业的利润水平由市场决定，它本身不直接影响普通商品住宅的成本。然而，由于地价分摊方式可采用市场价格和楼面地价分摊方式，普通住宅与非普通住宅、住宅与非住宅的利润水平便间接地影响到普通住宅的成本水平。笔者认为，各类房产利润水平应按同类产品社会平均利润水平确定。
五、税金的确定
税金是指房地产销售过程中产生的税金，既不包括已计入地价成本和其他直接工程费用的税金，也不包括应由开发企业承担的所得税、土地增值税。这里的税金包括营业税、城建税、教育费附加和印花税。
笔者认为，建立统一的普通商品住宅成本测算技术标准的意义在于：一是给出一个计算成本的“尺子” ，即使这把“尺子”不完全科学准确，至少能让目前谁都说不清的房价有一个说法；二是在这把“尺子”的度量下，看一看房地产的利润水平到底如何，给老百姓一个明白账；三是为房地产市场调控政策的制定提供一个较为可靠的数据支撑，一个长期的房地产发展政策需要这样一个数据。
李求军/责任编辑
一、土地成本确认分摊问题
实践中，开发企业在通过出让方式取得一宗土地的开发权之后，土地取得的总成本（包括办证费用、契税）是确定的。问题在于这宗土地并非在一期全部用于建造普通商品住宅。开发企业在规划许可的条件下，常常分期开发，住宅与非住宅配置建设，普通住宅与花园洋房、城市别墅等搭配建设。开发企业这种开发建设方式既能满足不同消费层次，又方便居民生活，是无可非议的。但其中还存在一些问题亟待探讨。
（一）同一建设项目中土地价格在住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅间的分摊技术上存在四种不同认识
1.按可售建筑面积分摊
这种分摊方式的优点是易于操作，项目一经建设规划许可，住宅与非住宅、普通住宅与非普通住宅的可售建筑面积便确定下来了，按此进行土地价格分摊是很简单的事。这种分摊方式的不合理性也很明显，就是不同类价格各异的房产所分摊的土地价格是一样的。社会公众、媒体、理论界对此的认同度最低。
2.按建筑占地面积分摊
这种分摊方式的合理性在于普通住宅与花园洋房、城市别墅的地价分摊相对合理。但其问题在于一是小区内公用绿地、道路等公共用地的分摊会受到质疑，有种观点认为公共用地应按使用人口进行分摊；二是部分商业配套与住宅在同一栋楼，楼下商业，楼上住宅，分摊困难。
3.按市场价格进行分摊
这种分摊方式的合理性在于：土地价格是构成各类房地产市场价值的共同成本，并最终体现在整个项目全部产品价格中，按房地产市场价格（即预计销售价格）进行分摊是合理的。这种分摊方式的难点在于：各类房产市场预期价格的确定比较困难。
4.按楼面地价分摊
这种分摊方式是市场价格分摊方式的更高层次。房地产估价方法中的剩余法是对房地产价格中所包含的地价进行测算的一种方法。其从更深层次揭示一个物业中所包含的地价成本。这种分摊方式的难点除各类房产市场预期价格的确定之外，还有各类房产合理利润水平的确定问题。采用楼面地价分摊方式，常需要根据不同的利润水平、市场预期价格进行多次试算，才能确定相对合理的分摊地价。
（二）后期开发中地价如何浮动
开发商拿到一宗土地后，常常是分期开发的。除一期开发中地价分摊外，后续产品中地价如何确定也有两种不同观点。
1.不计地价资金成本的增长
此观点认为开发企业拿到土地后，应一次开发完成。因此，开发企业基于自身资金链、市场预期等因素采用分期开发的，应由自身承担地价资金成本，或在非住宅产品或非普通住宅中收回资金成本，而不应增加普通住宅地价成本。
2.合理计取地价资金成本
此观点认为开发企业一次拿取大宗地块，节约了初始拿地成本，并能集约利用土地，使得土地增值，后期普通商品住宅的业主享有了此部分利益，理应为此支付资金成本。后期开发资金成本由融资比例、利率和计息时间三个因素决定。融资比例可由特定城市一般企业融资状况统计数字得来，即同行业社会平均融资比例。利率可比照银行同期贷款利率确定，计算时间可根据正常开发周期确定。
在具体项目土地成本分摊中应采取何种分摊方式以及后期开发中土地资金成本如何计取，应根据项目中各类房产建设体量、差价水平、开发周期等因素进行选择。如一个项目中普通住宅建设体量占总建设体量的95%以上，则可以采用建筑面积分摊方式；如非普通住宅建设体量较大，则可以采用建筑占地面积分摊方式；如非住宅建设体量较大且价格差距较大，则可采用市场价格方式或楼面地价方式进行分摊。
二、建设工程费用分摊的问题
无论是前期费用，还是建筑安装工程费、附属公共配套设施费及公共基础设施费，都遵循“谁受益，谁承担费用”的原则进行分摊，分摊方式较多采用按可售建筑面积的方式，原因在于一是需分摊的费用在总成本中所占比例相对较小；二是大多费用多以建筑面积计取，如城市基础设施配套费等。
（一）前期费用
本文所述前期费用包括前期工程费和政府规费。前期工程费包括筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期工程费用。政府规费包括城市基础设施配套费、施工图纸审查费、工程质量监督费、劳保统筹、白蚁防治费、人防易地建设费、新墙体材料发展基金、散装水泥专项基金等。
前期费用中的各项费用能直接归属各类房产的，可直接计入各类房产成本；不能直接归属需各类房产共同承担的，应先计入附属公共配套设施成本或公共基础设施成本。
（二）房屋建安工程费
房屋建安工程费一般可直接归属各类房产，应直接计入各类房产成本。如存在共用部位，需分摊的，还应遵循“谁受益，谁承担成本”的原则进行分摊。
（三）附属公共配套设施费
附属公共配套设施是指经规划部门审核认可并纳入住宅小区规划总设计的非经营性建筑设施，包括社区、物管用房，配电室，公厕，配套建设的幼儿园、学校，公用停车场、车库等。
附属公共配套设施建设成本由受益房产共同分摊，如社区用房、幼儿园、小学只在住宅间进行分摊，商业用房不需分摊。自建人防工程作为地下停车库使用，此项工程费是否需要分摊与地下停车位将来是否出售、是否收费、如何计费等事项有关。附属公共设施建设成本已分摊的，其产权属全体业主所有。竣工后，开发企业应统一移交给相关的物业管理公司经营管理，其经营收入纳入物业管理收入统一核算。开发企业不得以任何形式、任何理由出售、出租或挪作他用。
附属公共配套设施受益房产分期开发的，应参照地价资金成本的计算方法计取资金成本。对后期建设的附属公共配套设施也应合理预计后，在前期开发产品中分摊。 （四）公共基础设施费
基础设施包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程。公共基础设施费的计取、分摊等方式与附属公共配套设施原则一致。
三、开发企业期间费用
开发企业期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。由于各开发企业的项目数量、管理水平、资金运作能力差异较大，且其与具体开发产品成本关联度较小，实践中，管理费用和销售费用常以地价成本与开发建设工程费用之和为基数乘以一定的系数来确认。如管理费用以地价成本、前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费五项之和的一定比例确定。
财务费用的计取有两种与地价资金成本相联系的观点。一种是没有计取地价资金成本的，可以地价成本、前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费五项之和的一定比例为基数，以银行贷款利率为计算财务费用的利率，以一定期限（如多层住宅24个月）为计息时间进行核算；已计取地价资金成本的，不再计算财务成本。另一种观点认为，已计取地价资金成本的，也应计算财务费用。其计算基数为前期费用、建安工程费、附属公共配置设施费和公共基础设施费四项之和。
四、利润的确定
从一般法律意义上讲，开发企业的利润水平由市场决定，它本身不直接影响普通商品住宅的成本。然而，由于地价分摊方式可采用市场价格和楼面地价分摊方式，普通住宅与非普通住宅、住宅与非住宅的利润水平便间接地影响到普通住宅的成本水平。笔者认为，各类房产利润水平应按同类产品社会平均利润水平确定。
五、税金的确定
税金是指房地产销售过程中产生的税金，既不包括已计入地价成本和其他直接工程费用的税金，也不包括应由开发企业承担的所得税、土地增值税。这里的税金包括营业税、城建税、教育费附加和印花税。
笔者认为，建立统一的普通商品住宅成本测算技术标准的意义在于：一是给出一个计算成本的“尺子” ，即使这把“尺子”不完全科学准确，至少能让目前谁都说不清的房价有一个说法；二是在这把“尺子”的度量下，看一看房地产的利润水平到底如何，给老百姓一个明白账；三是为房地产市场调控政策的制定提供一个较为可靠的数据支撑，一个长期的房地产发展政策需要这样一个数据。
李求军/责任编辑