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[摘要] 随着经济全球化进程的加快和中国经济的发展，中国的房地产业正呈现出日益迅猛的发展趋势，作为资金密集型产业由于融资渠道的狭窄在房地产业蓬勃的发展态势强力必需努力扩大融资渠道，从而推出了房地产信托投资。本文根据我国房地产业实际问题，构建了一套具有中国特色的、可操作性强的房地产投资托运行模式，提出一些政策建议来完善我国的房地产。
[关键词] 房地产 投资信托
一、房地产信托投资概述
1.房地产信托投资的概念
房地产信托投资（Real Estate Investment Trusts，以下简称为REIT）是一种以地产项目如写字楼大厦、购物商场及住宅楼宇等为投资对象的共同基金。买卖形式大致与股票相似，即把资产分为若干份额进行公开交易。REITs的市场价值，主要随旗下物业组合的价值及租金收入升跌而变化。通过挂牌上市，REITs可向机构及散户投资者募集资金。涉足REITs的投资者，可收取物业的大部份租金，具有股价稳定且入场费低、承受有限风险的特点。
2.房地产信托投资形式
按不同的划分原则，REIT可以分成不同的类型：
（1）根据资金投向的不同，RETI可以分为权益型REIT、抵押型REIT和混合型 REIT三种基本类型
权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于房地产的经营收入。抵押型REIT主要投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收入主要来源于房地产贷款的利息、证券增值与股息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和资产增值。混合型 REIT 采取以上两类投资策略，既投资房地产，也投资房地产贷款。
（2)根据组织形式的不同可以划分为公司型和契约型两种
公司型REIT依公司法成立，通过发行REIT股份，将集中起来的资金投资于各种房地产资产。契约型REIT是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的REIT。这类REIT一般由管理公司、托管公司及投资者三方当事人订立信托契约。
(3)根据投资基金的交易方式是否可赎回，可以分成封闭式REIT和开放式REIT两种
封闭式REIT是指基金总额和发行份数在发行之前就已确定，在发行后的规定时间内总额和份数都保持不变，投资者可以通过证券市场转让、买卖基金单位的一种方式。开放式REIT的资金总额不固定，基金单位总数随时增减，投资者可以按基金的报价申购或者直接向基金公司赎回的一种基金。
二、我国的房地产投资信托的融资现状
房地产业属于资本密集型产业,其开发和消费过程中离不开金融的支持。我国的房地产投资信托起步较晚。2003年央行121号文件及一系列信贷的措施发布以来，催生了中国的房地产信托业。在此之前推出的信托计划总共只有20亿元,而到2003年第4季度时,房地产信托产品出现了“井喷”,投向房地产领域的信托产品达37只计35亿元,数量、金额分别比第3季度增加22只、22.9亿元。
2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据不完全统计，截至2005年底，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。
目前，我国的房地产投资信托，其主要形式为信托投资公司推出的房地产信托计划。根据不完全统计。房地产信托计划的主要运作方式为：信托投资公司设计推出房地产集合资金信托投资计划，将信托计划募集的基金提供给事先选择的房地产项目，以房地产项目的未来收益作为信托计划的收益来源，房地产项目的开发商通过设置资产抵押或提供第三方保证的方式为信托计划的收益提供额外保障。房地产信托计划的资金运用方式主要作为发放信贷资金，占全部房地产信托计划的九成以上。
我国的房地产信托还存在法律体系和市场机制很多问题:
1.缺少相关法律制度
目前，我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》，必须将法律制定工作细化、完备化。从性质上说,真正的REITs属于投资于房地产业的产业投资基金。目前我国缺乏产业投资基金相关法律 ,《证券投资基金法》也只涉及证券投资活动。在缺乏《产业投资基金法》的情况下,中国还难以设立美国式的REITs，当发生利益冲突时缺少相关的解决机制。
2.委托代理机制中的道德风险
REITs的运行模式中房地产信托投资公司通过发行受益凭证的方式募集资金然后委托专业的人员或房地产公司经营实体房地产，这样在这种模式中，从受益人角度看，存在双重委托，即受益人将资金委托给REITs进行运作，REITs由于自身专业经营能力的限制会委托房地产公司等专业信托机构从实具体的房地产经营。由于存在信息不对称的问题会产生委托代理风险，代理人为了谋取自身的利益而损害委托人的利益，造成风险的收益的不匹配，所以应设计适当的激励约束机制，减少道德风险的发生。
3.易受房地产价格和利率波动的影响
REITs主要投资于房地产及其相关利益，房的价格波动会影响到REITs的收益。在抵押型的REITs中其主要收益来源于利息收入，所以会受利率波动的影响。
三、我国房地产信托投资的政策建议
1.建立完善法律法规体系
应借鉴美日等经济发达国家的做法，除了制定一些REITs的专项管理措施和与REITs性质最为接近的《基金法》，以及《信托法》的规范以外，还要对《证券法》、《公司法》、《基金法》、《信托法》、《合同法》等相关法律共同协调、统筹修改，以求法律规范环境的统一，并与国际接轨，保证和维护整个市场的公平、公正、公开和透明，使我国的REITs从一开始就以较规范的形式发展。
2.强化信息披露制度和监管力度
在国内顺利实施和运行REITs，应制定具体违规惩处办法，以强化信息披露制度。同时，有效监管的缺位会影响REITs的正常运行。建议采用上级主管部门和行业协会相结合的方式进行监督和约束，比如由政府指定证监会作为REITs的上级监管部门来监控其运行，或成立REITs协会等自律组织进行监督和约束。
3.加快专业人才培养
目前REITs业务人才多来自信托机构内部或者房地产开发企业，缺少对房地产和信托都能熟练运作的专业人才。可以考虑运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，加快房地产信托专业学科的建设，为房地产信托发展储备人才。
[关键词] 房地产 投资信托
一、房地产信托投资概述
1.房地产信托投资的概念
房地产信托投资（Real Estate Investment Trusts，以下简称为REIT）是一种以地产项目如写字楼大厦、购物商场及住宅楼宇等为投资对象的共同基金。买卖形式大致与股票相似，即把资产分为若干份额进行公开交易。REITs的市场价值，主要随旗下物业组合的价值及租金收入升跌而变化。通过挂牌上市，REITs可向机构及散户投资者募集资金。涉足REITs的投资者，可收取物业的大部份租金，具有股价稳定且入场费低、承受有限风险的特点。
2.房地产信托投资形式
按不同的划分原则，REIT可以分成不同的类型：
（1）根据资金投向的不同，RETI可以分为权益型REIT、抵押型REIT和混合型 REIT三种基本类型
权益型REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于房地产的经营收入。抵押型REIT主要投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收入主要来源于房地产贷款的利息、证券增值与股息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和资产增值。混合型 REIT 采取以上两类投资策略，既投资房地产，也投资房地产贷款。
（2)根据组织形式的不同可以划分为公司型和契约型两种
公司型REIT依公司法成立，通过发行REIT股份，将集中起来的资金投资于各种房地产资产。契约型REIT是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的REIT。这类REIT一般由管理公司、托管公司及投资者三方当事人订立信托契约。
(3)根据投资基金的交易方式是否可赎回，可以分成封闭式REIT和开放式REIT两种
封闭式REIT是指基金总额和发行份数在发行之前就已确定，在发行后的规定时间内总额和份数都保持不变，投资者可以通过证券市场转让、买卖基金单位的一种方式。开放式REIT的资金总额不固定，基金单位总数随时增减，投资者可以按基金的报价申购或者直接向基金公司赎回的一种基金。
二、我国的房地产投资信托的融资现状
房地产业属于资本密集型产业,其开发和消费过程中离不开金融的支持。我国的房地产投资信托起步较晚。2003年央行121号文件及一系列信贷的措施发布以来，催生了中国的房地产信托业。在此之前推出的信托计划总共只有20亿元,而到2003年第4季度时,房地产信托产品出现了“井喷”,投向房地产领域的信托产品达37只计35亿元,数量、金额分别比第3季度增加22只、22.9亿元。
2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。据不完全统计，截至2005年底，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。
目前，我国的房地产投资信托，其主要形式为信托投资公司推出的房地产信托计划。根据不完全统计。房地产信托计划的主要运作方式为：信托投资公司设计推出房地产集合资金信托投资计划，将信托计划募集的基金提供给事先选择的房地产项目，以房地产项目的未来收益作为信托计划的收益来源，房地产项目的开发商通过设置资产抵押或提供第三方保证的方式为信托计划的收益提供额外保障。房地产信托计划的资金运用方式主要作为发放信贷资金，占全部房地产信托计划的九成以上。
我国的房地产信托还存在法律体系和市场机制很多问题:
1.缺少相关法律制度
目前，我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》，必须将法律制定工作细化、完备化。从性质上说,真正的REITs属于投资于房地产业的产业投资基金。目前我国缺乏产业投资基金相关法律 ,《证券投资基金法》也只涉及证券投资活动。在缺乏《产业投资基金法》的情况下,中国还难以设立美国式的REITs，当发生利益冲突时缺少相关的解决机制。
2.委托代理机制中的道德风险
REITs的运行模式中房地产信托投资公司通过发行受益凭证的方式募集资金然后委托专业的人员或房地产公司经营实体房地产，这样在这种模式中，从受益人角度看，存在双重委托，即受益人将资金委托给REITs进行运作，REITs由于自身专业经营能力的限制会委托房地产公司等专业信托机构从实具体的房地产经营。由于存在信息不对称的问题会产生委托代理风险，代理人为了谋取自身的利益而损害委托人的利益，造成风险的收益的不匹配，所以应设计适当的激励约束机制，减少道德风险的发生。
3.易受房地产价格和利率波动的影响
REITs主要投资于房地产及其相关利益，房的价格波动会影响到REITs的收益。在抵押型的REITs中其主要收益来源于利息收入，所以会受利率波动的影响。
三、我国房地产信托投资的政策建议
1.建立完善法律法规体系
应借鉴美日等经济发达国家的做法，除了制定一些REITs的专项管理措施和与REITs性质最为接近的《基金法》，以及《信托法》的规范以外，还要对《证券法》、《公司法》、《基金法》、《信托法》、《合同法》等相关法律共同协调、统筹修改，以求法律规范环境的统一，并与国际接轨，保证和维护整个市场的公平、公正、公开和透明，使我国的REITs从一开始就以较规范的形式发展。
2.强化信息披露制度和监管力度
在国内顺利实施和运行REITs，应制定具体违规惩处办法，以强化信息披露制度。同时，有效监管的缺位会影响REITs的正常运行。建议采用上级主管部门和行业协会相结合的方式进行监督和约束，比如由政府指定证监会作为REITs的上级监管部门来监控其运行，或成立REITs协会等自律组织进行监督和约束。
3.加快专业人才培养
目前REITs业务人才多来自信托机构内部或者房地产开发企业，缺少对房地产和信托都能熟练运作的专业人才。可以考虑运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，加快房地产信托专业学科的建设，为房地产信托发展储备人才。