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春节假期回来，Daniel哥忙着给大家发红包，作为PE投资部门的一把手，按照公司傳统派发新年利是是开门第一件事。忙活完，他把地产团队的“老司机”Kevin拉到茶水间，问：“兄弟马上有二胎了，这下必须置换了，上海限购还没解除，咋整？”脸上写满了快要烧钱的焦虑。
其实，Daniel的考验根本不算是考验，老百姓要回避限购还是有办法的。反而，对于开发商来说，限购才是真正的考验。Kevin是2008年金融危机后回国工作的，2009年比利时著名作家约翰·范奥弗特韦德出版了一本纪实文学，《伯南克的考验》，封面上的老伯撑着头、屏息凝神，留给全世界在深邃的目光中寻找解决危机的答案。十年后的中国开发商，特别是财务总监们也一定明白这个道理，2018年得资金者得天下。
Kevin也和Daniel分享了春节里的看房经，“我说老兄，恭喜啊，我老婆预产期7月，市区几个新盘都看了，可惜都没预售证”。Kevin说的这个情况，对开发商是最致命的，特别在上海为代表的核心城市。过去几年，由于招拍挂市场火热，不少开发商通过并购的方式撸项目，不看小城市专攻一二线，贵就贵一点，自信品牌能卖出溢价。逻辑当然是没错的，但是一旦限购，政府部门不给预售证，或者使劲儿压价格，以前算好的账就不对了。预售证可以排一年，不到政府的心理价位坚决不放，就算想降价走货也要排队。
Daniel作为精通PE的“老司机”当然深知这一点，投资周期越长，同样的静态回报，IRR就越低，更要命的是银行也在收开发贷，表外各种花式融资被监管围追堵截，债务的资金链条衔接不上的话，后面都不敢想象。于是后知后觉的开发商开始效仿碧桂园和恒大超配三四线城市，不知道会不会获得两个“负阿尔法”。
Kevin泡了杯咖啡，给Daniel继续上课，“老阿哥劝你一句，珍惜房票，一步到位，买四房，为二胎做准备，趁现在价格低早动手。”K哥确实字字玑珠，他去年结婚入手一套170平方米的大平层，牺牲了自己的书房面积，做成了小四房，直接为二胎做准备。Daniel一边给咖啡里加糖，一边不住点头，“那么哥，买个200多平方米的复式行不行，一步到位”。Kevin非常熟悉这种想法，脱口而出四个字“最好不要”。他的逻辑是一步到位也得为将来置换做准备，链家上现在250平方米的复式，在市区起码2000万。地段、房龄、户型这些都不差，但是挂牌出来一两年卖不掉，一旦想置换就是不能变现的资产，不如大平层方便。Daniel描述的用户心态在业内有个非常时髦的说法叫New Money和Old Money。十年前的购房主体喜欢别墅和复式，近到虹桥古北，远到松江都有别墅产品推出，新建公寓也多有顶层复式，他们代表了Old Money。现在的年轻人心中风靡的是大平层，落地窗、大套间、没有上下楼的烦恼，这就是New Money的想法。
Daniel连连感激，自己这个PE团队到底不如地产的领导懂房子，可能还是贫穷限制了想象力。Kevin讲完，也被自己的逻辑感动了，于是更加自信地问客户加成本了。他给某地产财务总监编辑了一条微信，“刘总，年前谈的单子根据公司的最新定价，1年期信用债，集团无限连带责任担保，不低于9.5%”。他喝完咖啡，按下“发送”，心里多笑出了四个字“爱要不要”。
其实，Daniel的考验根本不算是考验，老百姓要回避限购还是有办法的。反而，对于开发商来说，限购才是真正的考验。Kevin是2008年金融危机后回国工作的，2009年比利时著名作家约翰·范奥弗特韦德出版了一本纪实文学，《伯南克的考验》，封面上的老伯撑着头、屏息凝神，留给全世界在深邃的目光中寻找解决危机的答案。十年后的中国开发商，特别是财务总监们也一定明白这个道理，2018年得资金者得天下。
Kevin也和Daniel分享了春节里的看房经，“我说老兄，恭喜啊，我老婆预产期7月，市区几个新盘都看了，可惜都没预售证”。Kevin说的这个情况，对开发商是最致命的，特别在上海为代表的核心城市。过去几年，由于招拍挂市场火热，不少开发商通过并购的方式撸项目，不看小城市专攻一二线，贵就贵一点，自信品牌能卖出溢价。逻辑当然是没错的，但是一旦限购，政府部门不给预售证，或者使劲儿压价格，以前算好的账就不对了。预售证可以排一年，不到政府的心理价位坚决不放，就算想降价走货也要排队。
Daniel作为精通PE的“老司机”当然深知这一点，投资周期越长，同样的静态回报，IRR就越低，更要命的是银行也在收开发贷，表外各种花式融资被监管围追堵截，债务的资金链条衔接不上的话，后面都不敢想象。于是后知后觉的开发商开始效仿碧桂园和恒大超配三四线城市，不知道会不会获得两个“负阿尔法”。
Kevin泡了杯咖啡，给Daniel继续上课，“老阿哥劝你一句，珍惜房票，一步到位，买四房，为二胎做准备，趁现在价格低早动手。”K哥确实字字玑珠，他去年结婚入手一套170平方米的大平层，牺牲了自己的书房面积，做成了小四房，直接为二胎做准备。Daniel一边给咖啡里加糖，一边不住点头，“那么哥，买个200多平方米的复式行不行，一步到位”。Kevin非常熟悉这种想法，脱口而出四个字“最好不要”。他的逻辑是一步到位也得为将来置换做准备，链家上现在250平方米的复式，在市区起码2000万。地段、房龄、户型这些都不差，但是挂牌出来一两年卖不掉，一旦想置换就是不能变现的资产，不如大平层方便。Daniel描述的用户心态在业内有个非常时髦的说法叫New Money和Old Money。十年前的购房主体喜欢别墅和复式，近到虹桥古北，远到松江都有别墅产品推出，新建公寓也多有顶层复式，他们代表了Old Money。现在的年轻人心中风靡的是大平层，落地窗、大套间、没有上下楼的烦恼，这就是New Money的想法。
Daniel连连感激，自己这个PE团队到底不如地产的领导懂房子，可能还是贫穷限制了想象力。Kevin讲完，也被自己的逻辑感动了，于是更加自信地问客户加成本了。他给某地产财务总监编辑了一条微信，“刘总，年前谈的单子根据公司的最新定价，1年期信用债，集团无限连带责任担保，不低于9.5%”。他喝完咖啡，按下“发送”，心里多笑出了四个字“爱要不要”。