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摘要：美国行政征用公正补偿的计算标准和方法诸多，对应获公正补偿权益的市场价值计算时间、限定继承和非限定继承不动产权益的价值计算方法以及相关影响被征用财产市场价值的因素等的系统研究，有望能为中国解决当前征用中面临的相关问题提供借鉴。
关键词：行政征用；公正补偿；计算方法
[中图分类号]F299.712 [文献标识码]A [文章编号]1671-7287(2007)04-0033-07
西方的补偿制度发源于近代的财产征用制度。国外学者在探讨补偿问题时莫不从征用谈起。毫无疑问，与专制相比，民主政体更有利于私人财产权的保障。在民主体制下，公权力任意违法侵害私人财产的行为已较为鲜见，而且容易受到抵制与纠正。然而，在民主体制下，公权力对私人财产的合法剥夺或限制也通常构成对私人财产的最大威胁。无论是近代意义上的取得合法财产以用于公共用途，还是仅仅对于私人财产权的过度限制，凡致使私人为公共利益承受特别负担的公权力行为，都被视为构成“征作公用(be taken for public use)”，在中国内地学界，这一概念一般被译作“行政征用”。行政征用是指一国政府为了公共利益的需要并基于主权原则强制实施的损害私人权益的一切合法公权力行为。《中华人民共和国宪法》第十条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。可见，行政征用是主权国家固有的一项权力，“从来没有哪个制度否认过宪法的征用权，重要的是征用的法律限制”。对于征用，最重要的法律限制方式便是必须给予私人公正的补偿，可以说，补偿是征用的关键要素，是与征用相伴而生的。而以上两部法律都没有规定补偿的具体标准和计算方法。如何既采用适当和合理的补偿计算标准来解决目前我国在该领域的诸多现实问题，又尽可能预防国家权力的滥用，是摆在现代政治学家和法学家面前的重大课题。
本文拟尝试解读美国在解决这个问题上的实际经验和法律规定，以期为我国学者研究此问题提供借鉴。
一、与公正补偿有关的几个基本问题
美国行政补偿的标准主要来自于宪法和有关征用法律的规定。一般而言，根据补偿条款的规定，国家或其他公权力主体对私人财产的征用等行为，必须予以公正补偿。
1．公正补偿的宪法基础和《示范国家征用法》0的立法简况
美国宪法第五条修正案规定：未经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由和财产……未经公正补偿，私人财产不得征作公用。该修正案对确定正当补偿金没有规定具体的标准。被国家征用的不动产的补偿金以不动产的整体价值为基础，同时还包括它的各个组成部分。在美国，最高法院通常依据公平市场价值对财产所有者的损失进行评估来判定正当补偿金。公平市场价值或市场价值，是美国最重要和被普遍接受的估价方式L2j。所谓公平市场价值，是指买卖双方在无强迫情况下，经验丰富、信息灵通的买方愿付给卖方之财产的价格。对因公共利益需要而被征用财产的所有人而言，除可获得征用部分的补偿金，也有权获得对未征用部分的损害赔偿金(常被称为可分的损害赔偿金)。
影响美国征用补偿的另一部法律是《示范国家征用法》(以下简称《示范法》)，该法于1986年1月1日生效，到1992年9月，阿拉巴马州是唯一实际采用该法的州。《示范法》是针对各州在国家征用方面的程序多种多样而起草的，它试图提供程序上的指导，意欲创立统一的标准，解决各州评估日期不一致的问题。其基本原则是把估价日期定在下面两个时期的前期：原告首次交纳押金的日期以及开始审理补偿金数额的日期。
2．可获公正补偿的权益
补偿的前提是要明确哪些财产可因征用而获得补偿。在美国，除非为宪法或限制法条款所排除，理论上讲，任何一种财产(无论是动产还是不动产，有形的还是无形的，以及任何一种或是任何一种程度上的财产利益)都可以依据征用权而被征用。在司法实践中，常将可获得补偿的权益分为两大类，一是非限定继承不动产权益，二是限定继承不动产权益(或称为非限定继承不动产权益之外的权益)。
①非限定继承不动产权益。它是指财产所有人所享有的、绝对的、排他的对其财产的支配和无条件处分权，并且在他死亡时若无有效遗嘱便遗留给其继承人和法定代理人的权益。通常，对非限定继承不动产权的征用范围包括聚集在该财产中的所有权益以及所有的与之相关的从属利益，即：已见和未见利益、有形和无形利益。
②限定继承不动产权益。它是指非限定继承不动产权益之外的权益，包括诸如：终身地产权(仅由受让人终身享有)、指定继承权(在另一项地产权益期满之后生效的土地权益)、归还权(任何留给让与人或其继承人的未来利益)、可终止的非限定继承不动产权益(基于某种事件的发生而终止的非限定继承的不动产权)、可能的归还权(对财产利益的转让非常有限，以至这种转让行为可能会终止)、地役权(由于特殊目的而使用他人土地的权利)以及租赁等。对于上述财产类型，一旦被征用，将依照相关法律计算其市场价值，进行有效补偿。
3．评估被征用财产的市场价值的时间
因为财产的价值并非恒久不变，在确定被征用财产的市场价值时，以何时价值为准来确定财产的市场价值就显得尤为重要。征用时间通常被理解为权利转移的时间。在美国的某些司法审判中，正式申请授权令的日期被确定为权利转移时间。而在其他的一些司法审判中，权利转移的时间为首次提出国家征用的诉讼的日期。由于授权日期对估价问题和留置权的优先受偿权问题有重要影响，所以必须格外注意。实践中，一般依据征用的最后决定下达之日来确定市场价值，其价格为当日自愿买方付于自愿卖方的现金额@。在征用之日，当征用行为已经破坏了市场价格时，可以运用一般原则的例外情况。在这种情况下，会在另一个不同的日期估计补偿金额，预先决定的利益根据不同的估价日期而非推定的征用日期来计算。
有几个州的法规采用在征用日期之前估价的规则。例如，伊利诺州的规则为：把提出征用申请的日期确定为估价日期。基本理由是，这是该不动产专用于公共用途的第一步，因此申请日期应为估价日期。很明显，财产所有人非常关心估价日期。在财产价值上涨时，财产所有人希望其财产在尽可能晚的日期被估价以利于增加利益，而征用方则希望尽可能早些估价，以避免这些增值。在财产价值下跌时，情形则刚好相反。
二、常用的公正补偿计算方法
在美国，对征用财产的估价方式因具体条件而异，总的来说，法院一般会考虑以下一种或几种计算方法：类似不动产销售方法、收入估价方法、物品替代方法、开发成本方法等等。本文拟从实务层面逐一解读上述方法。
1．类似不动产销售方法
类似不动产销售方法是一种较受偏爱的选择方式。通过对最临近征用日期的相似财产的自愿买卖方的销售活动的比较，来确定财产的市场价值。在市场数据或类似不动产销售的估价方法中要考虑3个变量：①不动产特征的相似性；②被比较财产地理位置的相近性；③时间的差别。例如，在某案中，某经济师调查该地区8年中145个销售例子并审查了市区的经济数据，提出以附近财产的销售为基础作出评估意见。尽管他本人并不熟悉这个庭院，法庭认为该研究结果足以支持他的意见，并且认为该财产的估价是建立在最充分、最优化用途的基础上的。于是法庭就使用类似不动产的销售方法来估价该庭院。可见，类似不动产销售的方法是通过调查附近相类似不动产的销售活动，确定被征用财产的价值。
在大部分司法实践中，依据类似不动产的销售价值的证据是可以被采纳的。实际上，如果可以找到的话，可以认为市场数据比其他方法在确定公平市场价值时更具有说服力。《示范法》规定：一个合格的评估师应考虑善意的销售价格及其他情况，考虑全部或部分征用土地的买卖合同以及在部分征用中剩余土地的买卖合同(无论该合同是在评估日期前或评估日期后缔结)。《示范法》进一步说明一个合格的评估师应考虑类似不动产的销售情况，其条件有：①该销售事例是在评估日期前后一段合理的时间内；②该土地在地理位置、畅销程度、添附物或其他特征上十分相似。关于类似不动产销售方法，《示范法》提供的原则大体上是法庭一直遵守的原则(除了它直接声明类似不动产销售方法只允许作为意见的基础，包括额外证人和其证据解释的一些必要性)。
2．成本估价方法
成本估价方法也是一种评估不动产价值方法，它通过评定添附物的替代物或重新生产此类物的成本价，减去相应的价格贬值，再加上土地的市场价格来获得土地的整体价值。一般讲，只有当市场价格不能确定，又没有可比较的类似不动产销售事例，同时收入方法又不适合时，才考虑该财产的成本。成本估价方法建立在替代物价值或重新生产此类物的价值基础上。一般来讲，使用成本估价方法的要求是：①被征用的权益是完全所有权的一部分；②有合理迹象表明实质相同的再生产物可能有商业风险；③弥补贬值的适当补助金。在国家征用过程中，以成本估价方法确定补偿金一般不被采纳。只有当财产或建筑是独一无二的，财产或建筑的用途是基于它的独特性，且财产所有人可能用某相同物取代它时，才承认财产原始成本方面的证据。这类财产的例子包括墓地、教堂、公园或学校，它们的价值用市场价格方法难以估计。
3．收入估价方法
收入估价方法基于在征用中征用财产实际产生的收入来计算价值。它考虑该财产合理的租用收入而非企业运作该财产的收入。它等于添附物的价值被计算为当前的价格后(其计算方法是财产计划的最高收入除以特定的计算率，得出某个数字代表财产的价格)加上土地单独的价格。在财产估价中，人们通常接受的是当前用途的收入作为证据之一，而不是唯一的估价依据。以未来用途的收入为依据的估价只有在它影响土地市场价值时才相关，因为这种收入是不确定的。
4．物品替代方法
物品替代原则(有时被看作一种成本方法)也是一种估价方法，它对征用财产的补偿进行估价时，以实质相同的替代物品的价值为基础。补偿金必需能够提供不因为折旧或功能废退而贬值的相同替代物。当市场价格难以确定且该设施独一无二时，可使用替代方法计算征用补偿金。特别是当所有人是私人或非营利组织时，因为它们的作用对社区来说是必需的。当其他市场方式可以进行估价时，该原则可不予适用。
5，开发成本方法
为了公正补偿，通用的原则是把未开发土地作为整体来估价，不允许考虑任何未来利益。开发成本方法计算补偿金所包含的步骤为：①确定居民的经济分类，检查该地区典型新房的售价范围；②通过比较相同区域的类似售价，决定这类开发行为具体的类价格；③研究并制定一个详细的开发具体区域的计划；④粗略计划这些区域的全部销售价格；⑤估计开发成本，包括：工程费或其他费用、设施费、广告费、销售活动费；⑥估计管理费用，包括：税收和检查费、财政费用和实施费用；⑦从第四步骤中扣除掉这些的直接开销；⑧减去一次性给开发商的适当利润(所以原始土地价格不包括开发利润)；⑨由于计划间隔，扣除以适当的风险率折扣每年净收入用于竞争和占有市场需要的费用。
三、影响公正补偿的因素
计算被征用财产的市场价值不仅要考虑到被征用财产本身的价值，还应该考虑影响价值的各种因素，包括：①人工添附物，譬如说建筑物，附着物或租赁期内的添附物；②不动产的自然资源财富，包括：矿藏，蔬菜的生长情况、用水权、发展权和空间使用权。
1．添附物、建筑物和附着物的价值计算方法
添附物是指所有人、承租人或开发商为增加财产价值而在财产上添附的东西。通常征用方在获得不动产时不能排除获得添附物。他不能仅征用下面的土地而对土地上的添附物拒绝承担补偿义务，或者认为所有人应把添附物转移到其他地方以回避对该添附物价值的补偿义务∞《示范法》第209条规定：征用方获得不动产的任何权益后，通常也获得不动产上建筑物或其他添附物至少一项同样的权益，包括征用方要求毁掉或移走的，或征用用途对其有不利影响的权益。
一般来说，评估有建筑物的土地时，在计算公平补偿金时应把这些建筑物的价值也考虑在内，考虑建筑物价值的范围仅限于该建筑物能增加的土地价值。根据整体估价规则，土地与建筑物应作为整体而不能单独地估价。。建筑物的建筑成本一般不能认为是估价该建筑的基础。成本价格可能有助于估价，但对确定市场价值来说现在的出租价值比过去的成本价更有用。
永久附着物是由承租人建造的，附加于土地上的不动产，它归土地所有人所有。可以移走而且不损害不动产价值的附着物被认为归承租人所有。在征用过程中，一般原则是确定全部的补偿金额时，必须把附着物视为不动产。确定附着物市场价值的方法同建筑物相同，适用整体估价原则。把土地和附着物作为整体来估价，而不是各自价值的总和。因此，所有人有权获得附着物的补偿额限于它们增加了多少被征用财产的市场价值。同估算建筑物的价值一样，对附着物的估价也不能以其成本价为基础。由于建造这些附着物使土地出租价值上涨，在计算附着物的价值时，这种增加的出租价值比成本价更不大可能变动。《示范法》没有单独提到附着物，但在估价中的这一部分看起来比其他部分更为确定。 2．对被征用不动产上的自然资源的价值计算方法
自然资源是存在于不动产之上或之下的所有有价值的沉积物，是不动产的一部分。它们包括石油、天然气、煤炭、石块、沙子、砾石、矿藏、庄稼、木材、用水权、发展权和空间使用权等。依照美国征用方面的法律，只有当它们增加土地的市场价值而不是单独地作为被出售的物品时，才考虑这些资源的价值。
如果由于征用行为使土地所有人丧失了使用土地的权力，在这期间影响了播种、耕地或收获庄稼的时机，那么土地所有人有权获得补偿。在这种情况下，补偿金应是收获征用地所有庄稼的市场价值或作物生长地的出租价值。如果所有人收割了作物，他将无权获得补偿。《示范法》规定了下列对农作物的补偿指导规则：假定有权让作物成熟并收获，作物当前的公平市场价格或因作物生长增加该不动产的公平市场价值，应选择两者当中价值较高的。
涉及矿床的一般评估规则是采用同蔬菜生长一样的方式，确定市场价值时考虑现存的矿床。对采矿权的估价虽然是一个推测的过程但不排除考虑这一因素。只说明矿床是现实存在的还不够，因为矿床的开发同该土地的最充分、最优化利用密切相关。确定矿床公平市场价值时，常采用的方法是：可开发矿床的吨数乘以每吨的矿区土地使用费，再对该数据进行折扣以得到矿产现在的价值。
被征用的用水权通常指渗漏水、地下溪流和河岸使用权。同蔬菜生长与矿产补偿规则相似，在估价过程中，只有用水权影响土地的市场价值时才予以考虑。当它们受到占用、改道或水污染的影响时，由于这些干扰因素导致土地市场价值降低的，对降低部分可以补偿。
空间使用权指利用空间的所有权利，是非限定继承不动产所有权人拥有的众多权利之一。空间仅指土地表面以上的立体空间。空间使用权也可成为政府征用的对象，比如，政府通过征用行为获得航空地役权。计算空间使用权价值常用的方法是类似不动产销售方法和余留地产方法。影响不动产价值的各组成部分的估价原则如下表。
四、对非限定继承不动产权益的公正补偿计算方法
大多数的征用牵涉到财产中非限定继承不动产权益。而且，遭受征用的(房地产)开发商很可能是非限定继承不动产权益的所有人或购买人，因而就会牵涉整块土地的价格评估问题。一般而言，遭受征用的土地所有者就土地本身获得补偿，而对于其他的土地收益不得获得补偿。由官方支付土地的整体价值，包括它所有的产权或权益。这就是人们知道的“整体估价原则”或“整体付费原则”。“整体估价原则”指明不能先单独地计算土地和添附财产的公平市场价值，然后加到一起得出不动产的价值。相反，只有添附物或个别权益能够增加整个被征用财产的公平市场价值时，才折算添附物或个别权益的价值。整体估价原则要求各种影响估价的因素都应被视为构成有机整体的组成部分来估价。
在实际操作中，确定非限定继承不动产权益的价值尤其要审查以下因素：销售、收入、利润、成本、用途、对于公用的特殊效用以及既定征用的影响等。如果地产销售是近期的、自愿的，且发生在相同交易氛围中，则不必考虑征用的影响，被征用土地的当前所有人的先前购买价就表明该财产的当前市场价格(它常被视为最好的价格证据)；当市场价无法确定，并且无类似不动产销售方法来计算财产最大和最优用途的价值时，从经营不动产的商业中所获取(过去)的收入或将来的收入或利润就被认为是算出价格的适当途径。《示范法》规定：当财产被用作最大、最优用途，且以公平、合理的利润作为资本使用时，实际或合理净租金收入属于财产的价值。这一方法要考虑财产被最充分、最优化的利用所产生的实际货币价值或合理的纯租金收入。但是，《示范法》却不予考虑从财产上经营商业的收入或利润得出的货币价值，因为人们认为它们太虚幻莫测，而且与财产管理人的经营技巧相关。另外，征用程序需要花费一段时间。商讨既定征用的机会以及与之相关的期间都将可能积极或消极地影响到该财产价格。一般的规则是：与既定征用相关的任何财产价格的增长，在确定市场价格时都要予以排除。
五、对限定继承不动产权益的公正补偿计算方法
限定继承不动产权益，又称非限定继承不动产权益之外的权益。当财产被征用时，该财产的非限定继承不动产所有人有权获得补偿。此外，从法律和衡平法上对被征用财产拥有财产或权益的其他人也有权获得补偿金。有权获得补偿的权益包括：地役权，租赁权，合作所有权，共同所有权，受押人、终身地产权持有人、指定继承人所拥有的权益，其他能影响到该财产的判决或留置的权益等，下面就常见的几种权益的估价方法分别说明。
1．对地役权的价值计算方法
一般来讲，当地役权因其被直接征用或其所影响的地产被征用而丧失时，地役权人有权获得补偿。出于估价的目的，地役权被看作从属于需役地，换言之即附属于需役财产。需役地因征用而遭受的价值损害程度被视为是地役权人的损失。地役权的补偿金额按需役地加上地役权的价格与无地役权的地产价格间的差额来计算的。也就是说，补偿的数额是需役地被征用后和未受到征用影响时的公平市场价的差额。如果地役权连同需役地都被作为征用行为的一部分而被征用，地役权人就将有权获得包括不动产以及地役权价值在内的全部补偿@。
2．对空间使用权的价值计算方法
根据位置和潜在的损失来比较相类似的剩余地产的余留地产法常用于评估空间使用权的市场价值。该法运用地表土地或除去空间权的土地的出售作为估算空间权价格的基础，进而计算由此所需的补偿，公式为A=Vc-X-(C-D)-I，其中A表示空间使用权价格；Vc表示通过非限定继承土地的对比得出的土地价格。该块土地无人占用，但是其周围的土地都已充分被开发；X表示由于空间使用权的创设所导致的功能或经济价值的丧失，进而造成的余留地产价值的损失；C表示对于空间使用权的购买者或租赁者而言，在建造楼房中增加的开发资金成本；D表示挖掘奠基成本，以及在拆迁过程中基于拆除、租赁变更和所损失收入的节余；，表示增加的开发资金成本所引起的利益和持有费用的增值。
运用余留地产法的第二种方法包括下列步骤：①统计土地上空间的最可能的、最大及最优用途和在空间上可进行的合理开发；②统计总的收入项目，并以适当的资金转化率将纯收入换算成价格；③从财产的总价格中，减去开发成本，其余额即为被开发土地的价格；④基于增收导致的时间的迟延而按适当的比例将该数字予以折扣。例如，假定依据社区规划法律，许可开发者在一特定的空间上建设的总建筑面积为100 000平方英尺。进而假定在该地区土地被规划为每英尺空间可建10平方英尺的建筑物。因而，要在某空间上建100 000平方英尺的建筑物，就需要一块10000平方英尺的 土地。如果可比较的土地价值是每平方英尺50美元，那么，未被估价的空间使用权就价值500 000美元。
3．对租赁权的价值计算方法
当所涉及的不动产全部或部分被征用时，租赁利益可以获得补偿。如果租约中包含有征用条款且声明如果被租赁财产全部或部分被征用时，租赁期就届满，那么租赁者对该地产就没有可以获得补偿的权利或利益。例如，在美国，对于户外广告建筑(广告牌)的征用补偿，随着广告牌所在州的不同而不同。是否获得补偿权依赖于广告牌被看作是动产还是不动产。如果被视为是动产，那么就不能获得补偿；如果广告牌被当作是不动产，那么就可以获得补偿。例如，俄亥俄州的法院把广告牌当作动产对待，因而，该州广告牌即便被征用也不能获得补偿①。然而，在纽约，广告牌被看作是不动产附着物，因而就可以获得补偿。在纽约，曾有判例认为，应依照因广告标志而导致的土地价格的增长值来计算广告牌所受损害的补偿金，因而广告牌被视为不动产。近来，法院采纳重建成本减去折旧作为市场价格证据。依据这种成本计算方法，所有权人支付补偿依据的是建造商的收益以及一般管理费、设计师的费用和构架工程成本。
4，对共同所有权的价值计算方法
在征用过程中，对共有部分的估价要牵涉到两个主要问题：①对地产的估价是将其作为一个整体还是作为数个部分进行?②公告所确立的所有权比例是否对补偿金额的大小或分配有影响?征用机关一般喜欢将共有部分作为一个整体来进行估价。单个共有部分的所有人根据分开估价评估出的补偿金会更多这一理论，则喜欢根据每一个部分来进行估价，而不是从整体上一次估价。从理论上说，分开估价所评估出的补偿金会更多。
六、对暂时征用的公正补偿计算方法
暂时征用是指当事人基于其财产在一段时间内因添附物或滋扰而造成其使用更为不便而有权获得的损害补偿。例如，在某案件中，从城市水库中所放出的水，致使一块农田被淹没20小时，法院认为可以被视为因公征用，因而可获得补偿。
如果已决定给予补偿，那么就要考察财产被征用的那段时间的价值。一般来说，财产被征用期间内价值的损失被视为是对该财产潜在的产生收益或期待利益的一种损害。因而，补偿应当基于因暂时征用而导致的那部分公平市场价值损失的归还，进而应当给予土地所有人因暂时征用而产生的公平市场价格的补偿，该征用期间的补偿是基于该财产受到管制和不受管制时公平市场价格差来计算的。依据判例，常用的有以下几种价值计算方法：①根据租金价格估价，即把财产被占用期间的损害当作租金价值损失来进行补偿；②根据公平市场价格估价，这一方法根据财产即将被征用前和刚刚被征用时公平的市场价格差来计算公平的市场价格；③根据所有权人的实际成本估价，这种估价方法包括暂时征用所导致的任何对于土地本身的实际损害；④根据损失的收入估价，当市场价格的直接证据不能得到时，确定无疑的将来收入的当前价值也可以被归于可补偿之列；⑤租赁被暂时征用所影响时损失补偿额的估价方法：从租赁期剩余部分的市场价格中减去征用期间支付的租金总额和管理费用。
关键词：行政征用；公正补偿；计算方法
[中图分类号]F299.712 [文献标识码]A [文章编号]1671-7287(2007)04-0033-07
西方的补偿制度发源于近代的财产征用制度。国外学者在探讨补偿问题时莫不从征用谈起。毫无疑问，与专制相比，民主政体更有利于私人财产权的保障。在民主体制下，公权力任意违法侵害私人财产的行为已较为鲜见，而且容易受到抵制与纠正。然而，在民主体制下，公权力对私人财产的合法剥夺或限制也通常构成对私人财产的最大威胁。无论是近代意义上的取得合法财产以用于公共用途，还是仅仅对于私人财产权的过度限制，凡致使私人为公共利益承受特别负担的公权力行为，都被视为构成“征作公用(be taken for public use)”，在中国内地学界，这一概念一般被译作“行政征用”。行政征用是指一国政府为了公共利益的需要并基于主权原则强制实施的损害私人权益的一切合法公权力行为。《中华人民共和国宪法》第十条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。可见，行政征用是主权国家固有的一项权力，“从来没有哪个制度否认过宪法的征用权，重要的是征用的法律限制”。对于征用，最重要的法律限制方式便是必须给予私人公正的补偿，可以说，补偿是征用的关键要素，是与征用相伴而生的。而以上两部法律都没有规定补偿的具体标准和计算方法。如何既采用适当和合理的补偿计算标准来解决目前我国在该领域的诸多现实问题，又尽可能预防国家权力的滥用，是摆在现代政治学家和法学家面前的重大课题。
本文拟尝试解读美国在解决这个问题上的实际经验和法律规定，以期为我国学者研究此问题提供借鉴。
一、与公正补偿有关的几个基本问题
美国行政补偿的标准主要来自于宪法和有关征用法律的规定。一般而言，根据补偿条款的规定，国家或其他公权力主体对私人财产的征用等行为，必须予以公正补偿。
1．公正补偿的宪法基础和《示范国家征用法》0的立法简况
美国宪法第五条修正案规定：未经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由和财产……未经公正补偿，私人财产不得征作公用。该修正案对确定正当补偿金没有规定具体的标准。被国家征用的不动产的补偿金以不动产的整体价值为基础，同时还包括它的各个组成部分。在美国，最高法院通常依据公平市场价值对财产所有者的损失进行评估来判定正当补偿金。公平市场价值或市场价值，是美国最重要和被普遍接受的估价方式L2j。所谓公平市场价值，是指买卖双方在无强迫情况下，经验丰富、信息灵通的买方愿付给卖方之财产的价格。对因公共利益需要而被征用财产的所有人而言，除可获得征用部分的补偿金，也有权获得对未征用部分的损害赔偿金(常被称为可分的损害赔偿金)。
影响美国征用补偿的另一部法律是《示范国家征用法》(以下简称《示范法》)，该法于1986年1月1日生效，到1992年9月，阿拉巴马州是唯一实际采用该法的州。《示范法》是针对各州在国家征用方面的程序多种多样而起草的，它试图提供程序上的指导，意欲创立统一的标准，解决各州评估日期不一致的问题。其基本原则是把估价日期定在下面两个时期的前期：原告首次交纳押金的日期以及开始审理补偿金数额的日期。
2．可获公正补偿的权益
补偿的前提是要明确哪些财产可因征用而获得补偿。在美国，除非为宪法或限制法条款所排除，理论上讲，任何一种财产(无论是动产还是不动产，有形的还是无形的，以及任何一种或是任何一种程度上的财产利益)都可以依据征用权而被征用。在司法实践中，常将可获得补偿的权益分为两大类，一是非限定继承不动产权益，二是限定继承不动产权益(或称为非限定继承不动产权益之外的权益)。
①非限定继承不动产权益。它是指财产所有人所享有的、绝对的、排他的对其财产的支配和无条件处分权，并且在他死亡时若无有效遗嘱便遗留给其继承人和法定代理人的权益。通常，对非限定继承不动产权的征用范围包括聚集在该财产中的所有权益以及所有的与之相关的从属利益，即：已见和未见利益、有形和无形利益。
②限定继承不动产权益。它是指非限定继承不动产权益之外的权益，包括诸如：终身地产权(仅由受让人终身享有)、指定继承权(在另一项地产权益期满之后生效的土地权益)、归还权(任何留给让与人或其继承人的未来利益)、可终止的非限定继承不动产权益(基于某种事件的发生而终止的非限定继承的不动产权)、可能的归还权(对财产利益的转让非常有限，以至这种转让行为可能会终止)、地役权(由于特殊目的而使用他人土地的权利)以及租赁等。对于上述财产类型，一旦被征用，将依照相关法律计算其市场价值，进行有效补偿。
3．评估被征用财产的市场价值的时间
因为财产的价值并非恒久不变，在确定被征用财产的市场价值时，以何时价值为准来确定财产的市场价值就显得尤为重要。征用时间通常被理解为权利转移的时间。在美国的某些司法审判中，正式申请授权令的日期被确定为权利转移时间。而在其他的一些司法审判中，权利转移的时间为首次提出国家征用的诉讼的日期。由于授权日期对估价问题和留置权的优先受偿权问题有重要影响，所以必须格外注意。实践中，一般依据征用的最后决定下达之日来确定市场价值，其价格为当日自愿买方付于自愿卖方的现金额@。在征用之日，当征用行为已经破坏了市场价格时，可以运用一般原则的例外情况。在这种情况下，会在另一个不同的日期估计补偿金额，预先决定的利益根据不同的估价日期而非推定的征用日期来计算。
有几个州的法规采用在征用日期之前估价的规则。例如，伊利诺州的规则为：把提出征用申请的日期确定为估价日期。基本理由是，这是该不动产专用于公共用途的第一步，因此申请日期应为估价日期。很明显，财产所有人非常关心估价日期。在财产价值上涨时，财产所有人希望其财产在尽可能晚的日期被估价以利于增加利益，而征用方则希望尽可能早些估价，以避免这些增值。在财产价值下跌时，情形则刚好相反。
二、常用的公正补偿计算方法
在美国，对征用财产的估价方式因具体条件而异，总的来说，法院一般会考虑以下一种或几种计算方法：类似不动产销售方法、收入估价方法、物品替代方法、开发成本方法等等。本文拟从实务层面逐一解读上述方法。
1．类似不动产销售方法
类似不动产销售方法是一种较受偏爱的选择方式。通过对最临近征用日期的相似财产的自愿买卖方的销售活动的比较，来确定财产的市场价值。在市场数据或类似不动产销售的估价方法中要考虑3个变量：①不动产特征的相似性；②被比较财产地理位置的相近性；③时间的差别。例如，在某案中，某经济师调查该地区8年中145个销售例子并审查了市区的经济数据，提出以附近财产的销售为基础作出评估意见。尽管他本人并不熟悉这个庭院，法庭认为该研究结果足以支持他的意见，并且认为该财产的估价是建立在最充分、最优化用途的基础上的。于是法庭就使用类似不动产的销售方法来估价该庭院。可见，类似不动产销售的方法是通过调查附近相类似不动产的销售活动，确定被征用财产的价值。
在大部分司法实践中，依据类似不动产的销售价值的证据是可以被采纳的。实际上，如果可以找到的话，可以认为市场数据比其他方法在确定公平市场价值时更具有说服力。《示范法》规定：一个合格的评估师应考虑善意的销售价格及其他情况，考虑全部或部分征用土地的买卖合同以及在部分征用中剩余土地的买卖合同(无论该合同是在评估日期前或评估日期后缔结)。《示范法》进一步说明一个合格的评估师应考虑类似不动产的销售情况，其条件有：①该销售事例是在评估日期前后一段合理的时间内；②该土地在地理位置、畅销程度、添附物或其他特征上十分相似。关于类似不动产销售方法，《示范法》提供的原则大体上是法庭一直遵守的原则(除了它直接声明类似不动产销售方法只允许作为意见的基础，包括额外证人和其证据解释的一些必要性)。
2．成本估价方法
成本估价方法也是一种评估不动产价值方法，它通过评定添附物的替代物或重新生产此类物的成本价，减去相应的价格贬值，再加上土地的市场价格来获得土地的整体价值。一般讲，只有当市场价格不能确定，又没有可比较的类似不动产销售事例，同时收入方法又不适合时，才考虑该财产的成本。成本估价方法建立在替代物价值或重新生产此类物的价值基础上。一般来讲，使用成本估价方法的要求是：①被征用的权益是完全所有权的一部分；②有合理迹象表明实质相同的再生产物可能有商业风险；③弥补贬值的适当补助金。在国家征用过程中，以成本估价方法确定补偿金一般不被采纳。只有当财产或建筑是独一无二的，财产或建筑的用途是基于它的独特性，且财产所有人可能用某相同物取代它时，才承认财产原始成本方面的证据。这类财产的例子包括墓地、教堂、公园或学校，它们的价值用市场价格方法难以估计。
3．收入估价方法
收入估价方法基于在征用中征用财产实际产生的收入来计算价值。它考虑该财产合理的租用收入而非企业运作该财产的收入。它等于添附物的价值被计算为当前的价格后(其计算方法是财产计划的最高收入除以特定的计算率，得出某个数字代表财产的价格)加上土地单独的价格。在财产估价中，人们通常接受的是当前用途的收入作为证据之一，而不是唯一的估价依据。以未来用途的收入为依据的估价只有在它影响土地市场价值时才相关，因为这种收入是不确定的。
4．物品替代方法
物品替代原则(有时被看作一种成本方法)也是一种估价方法，它对征用财产的补偿进行估价时，以实质相同的替代物品的价值为基础。补偿金必需能够提供不因为折旧或功能废退而贬值的相同替代物。当市场价格难以确定且该设施独一无二时，可使用替代方法计算征用补偿金。特别是当所有人是私人或非营利组织时，因为它们的作用对社区来说是必需的。当其他市场方式可以进行估价时，该原则可不予适用。
5，开发成本方法
为了公正补偿，通用的原则是把未开发土地作为整体来估价，不允许考虑任何未来利益。开发成本方法计算补偿金所包含的步骤为：①确定居民的经济分类，检查该地区典型新房的售价范围；②通过比较相同区域的类似售价，决定这类开发行为具体的类价格；③研究并制定一个详细的开发具体区域的计划；④粗略计划这些区域的全部销售价格；⑤估计开发成本，包括：工程费或其他费用、设施费、广告费、销售活动费；⑥估计管理费用，包括：税收和检查费、财政费用和实施费用；⑦从第四步骤中扣除掉这些的直接开销；⑧减去一次性给开发商的适当利润(所以原始土地价格不包括开发利润)；⑨由于计划间隔，扣除以适当的风险率折扣每年净收入用于竞争和占有市场需要的费用。
三、影响公正补偿的因素
计算被征用财产的市场价值不仅要考虑到被征用财产本身的价值，还应该考虑影响价值的各种因素，包括：①人工添附物，譬如说建筑物，附着物或租赁期内的添附物；②不动产的自然资源财富，包括：矿藏，蔬菜的生长情况、用水权、发展权和空间使用权。
1．添附物、建筑物和附着物的价值计算方法
添附物是指所有人、承租人或开发商为增加财产价值而在财产上添附的东西。通常征用方在获得不动产时不能排除获得添附物。他不能仅征用下面的土地而对土地上的添附物拒绝承担补偿义务，或者认为所有人应把添附物转移到其他地方以回避对该添附物价值的补偿义务∞《示范法》第209条规定：征用方获得不动产的任何权益后，通常也获得不动产上建筑物或其他添附物至少一项同样的权益，包括征用方要求毁掉或移走的，或征用用途对其有不利影响的权益。
一般来说，评估有建筑物的土地时，在计算公平补偿金时应把这些建筑物的价值也考虑在内，考虑建筑物价值的范围仅限于该建筑物能增加的土地价值。根据整体估价规则，土地与建筑物应作为整体而不能单独地估价。。建筑物的建筑成本一般不能认为是估价该建筑的基础。成本价格可能有助于估价，但对确定市场价值来说现在的出租价值比过去的成本价更有用。
永久附着物是由承租人建造的，附加于土地上的不动产，它归土地所有人所有。可以移走而且不损害不动产价值的附着物被认为归承租人所有。在征用过程中，一般原则是确定全部的补偿金额时，必须把附着物视为不动产。确定附着物市场价值的方法同建筑物相同，适用整体估价原则。把土地和附着物作为整体来估价，而不是各自价值的总和。因此，所有人有权获得附着物的补偿额限于它们增加了多少被征用财产的市场价值。同估算建筑物的价值一样，对附着物的估价也不能以其成本价为基础。由于建造这些附着物使土地出租价值上涨，在计算附着物的价值时，这种增加的出租价值比成本价更不大可能变动。《示范法》没有单独提到附着物，但在估价中的这一部分看起来比其他部分更为确定。 2．对被征用不动产上的自然资源的价值计算方法
自然资源是存在于不动产之上或之下的所有有价值的沉积物，是不动产的一部分。它们包括石油、天然气、煤炭、石块、沙子、砾石、矿藏、庄稼、木材、用水权、发展权和空间使用权等。依照美国征用方面的法律，只有当它们增加土地的市场价值而不是单独地作为被出售的物品时，才考虑这些资源的价值。
如果由于征用行为使土地所有人丧失了使用土地的权力，在这期间影响了播种、耕地或收获庄稼的时机，那么土地所有人有权获得补偿。在这种情况下，补偿金应是收获征用地所有庄稼的市场价值或作物生长地的出租价值。如果所有人收割了作物，他将无权获得补偿。《示范法》规定了下列对农作物的补偿指导规则：假定有权让作物成熟并收获，作物当前的公平市场价格或因作物生长增加该不动产的公平市场价值，应选择两者当中价值较高的。
涉及矿床的一般评估规则是采用同蔬菜生长一样的方式，确定市场价值时考虑现存的矿床。对采矿权的估价虽然是一个推测的过程但不排除考虑这一因素。只说明矿床是现实存在的还不够，因为矿床的开发同该土地的最充分、最优化利用密切相关。确定矿床公平市场价值时，常采用的方法是：可开发矿床的吨数乘以每吨的矿区土地使用费，再对该数据进行折扣以得到矿产现在的价值。
被征用的用水权通常指渗漏水、地下溪流和河岸使用权。同蔬菜生长与矿产补偿规则相似，在估价过程中，只有用水权影响土地的市场价值时才予以考虑。当它们受到占用、改道或水污染的影响时，由于这些干扰因素导致土地市场价值降低的，对降低部分可以补偿。
空间使用权指利用空间的所有权利，是非限定继承不动产所有权人拥有的众多权利之一。空间仅指土地表面以上的立体空间。空间使用权也可成为政府征用的对象，比如，政府通过征用行为获得航空地役权。计算空间使用权价值常用的方法是类似不动产销售方法和余留地产方法。影响不动产价值的各组成部分的估价原则如下表。
四、对非限定继承不动产权益的公正补偿计算方法
大多数的征用牵涉到财产中非限定继承不动产权益。而且，遭受征用的(房地产)开发商很可能是非限定继承不动产权益的所有人或购买人，因而就会牵涉整块土地的价格评估问题。一般而言，遭受征用的土地所有者就土地本身获得补偿，而对于其他的土地收益不得获得补偿。由官方支付土地的整体价值，包括它所有的产权或权益。这就是人们知道的“整体估价原则”或“整体付费原则”。“整体估价原则”指明不能先单独地计算土地和添附财产的公平市场价值，然后加到一起得出不动产的价值。相反，只有添附物或个别权益能够增加整个被征用财产的公平市场价值时，才折算添附物或个别权益的价值。整体估价原则要求各种影响估价的因素都应被视为构成有机整体的组成部分来估价。
在实际操作中，确定非限定继承不动产权益的价值尤其要审查以下因素：销售、收入、利润、成本、用途、对于公用的特殊效用以及既定征用的影响等。如果地产销售是近期的、自愿的，且发生在相同交易氛围中，则不必考虑征用的影响，被征用土地的当前所有人的先前购买价就表明该财产的当前市场价格(它常被视为最好的价格证据)；当市场价无法确定，并且无类似不动产销售方法来计算财产最大和最优用途的价值时，从经营不动产的商业中所获取(过去)的收入或将来的收入或利润就被认为是算出价格的适当途径。《示范法》规定：当财产被用作最大、最优用途，且以公平、合理的利润作为资本使用时，实际或合理净租金收入属于财产的价值。这一方法要考虑财产被最充分、最优化的利用所产生的实际货币价值或合理的纯租金收入。但是，《示范法》却不予考虑从财产上经营商业的收入或利润得出的货币价值，因为人们认为它们太虚幻莫测，而且与财产管理人的经营技巧相关。另外，征用程序需要花费一段时间。商讨既定征用的机会以及与之相关的期间都将可能积极或消极地影响到该财产价格。一般的规则是：与既定征用相关的任何财产价格的增长，在确定市场价格时都要予以排除。
五、对限定继承不动产权益的公正补偿计算方法
限定继承不动产权益，又称非限定继承不动产权益之外的权益。当财产被征用时，该财产的非限定继承不动产所有人有权获得补偿。此外，从法律和衡平法上对被征用财产拥有财产或权益的其他人也有权获得补偿金。有权获得补偿的权益包括：地役权，租赁权，合作所有权，共同所有权，受押人、终身地产权持有人、指定继承人所拥有的权益，其他能影响到该财产的判决或留置的权益等，下面就常见的几种权益的估价方法分别说明。
1．对地役权的价值计算方法
一般来讲，当地役权因其被直接征用或其所影响的地产被征用而丧失时，地役权人有权获得补偿。出于估价的目的，地役权被看作从属于需役地，换言之即附属于需役财产。需役地因征用而遭受的价值损害程度被视为是地役权人的损失。地役权的补偿金额按需役地加上地役权的价格与无地役权的地产价格间的差额来计算的。也就是说，补偿的数额是需役地被征用后和未受到征用影响时的公平市场价的差额。如果地役权连同需役地都被作为征用行为的一部分而被征用，地役权人就将有权获得包括不动产以及地役权价值在内的全部补偿@。
2．对空间使用权的价值计算方法
根据位置和潜在的损失来比较相类似的剩余地产的余留地产法常用于评估空间使用权的市场价值。该法运用地表土地或除去空间权的土地的出售作为估算空间权价格的基础，进而计算由此所需的补偿，公式为A=Vc-X-(C-D)-I，其中A表示空间使用权价格；Vc表示通过非限定继承土地的对比得出的土地价格。该块土地无人占用，但是其周围的土地都已充分被开发；X表示由于空间使用权的创设所导致的功能或经济价值的丧失，进而造成的余留地产价值的损失；C表示对于空间使用权的购买者或租赁者而言，在建造楼房中增加的开发资金成本；D表示挖掘奠基成本，以及在拆迁过程中基于拆除、租赁变更和所损失收入的节余；，表示增加的开发资金成本所引起的利益和持有费用的增值。
运用余留地产法的第二种方法包括下列步骤：①统计土地上空间的最可能的、最大及最优用途和在空间上可进行的合理开发；②统计总的收入项目，并以适当的资金转化率将纯收入换算成价格；③从财产的总价格中，减去开发成本，其余额即为被开发土地的价格；④基于增收导致的时间的迟延而按适当的比例将该数字予以折扣。例如，假定依据社区规划法律，许可开发者在一特定的空间上建设的总建筑面积为100 000平方英尺。进而假定在该地区土地被规划为每英尺空间可建10平方英尺的建筑物。因而，要在某空间上建100 000平方英尺的建筑物，就需要一块10000平方英尺的 土地。如果可比较的土地价值是每平方英尺50美元，那么，未被估价的空间使用权就价值500 000美元。
3．对租赁权的价值计算方法
当所涉及的不动产全部或部分被征用时，租赁利益可以获得补偿。如果租约中包含有征用条款且声明如果被租赁财产全部或部分被征用时，租赁期就届满，那么租赁者对该地产就没有可以获得补偿的权利或利益。例如，在美国，对于户外广告建筑(广告牌)的征用补偿，随着广告牌所在州的不同而不同。是否获得补偿权依赖于广告牌被看作是动产还是不动产。如果被视为是动产，那么就不能获得补偿；如果广告牌被当作是不动产，那么就可以获得补偿。例如，俄亥俄州的法院把广告牌当作动产对待，因而，该州广告牌即便被征用也不能获得补偿①。然而，在纽约，广告牌被看作是不动产附着物，因而就可以获得补偿。在纽约，曾有判例认为，应依照因广告标志而导致的土地价格的增长值来计算广告牌所受损害的补偿金，因而广告牌被视为不动产。近来，法院采纳重建成本减去折旧作为市场价格证据。依据这种成本计算方法，所有权人支付补偿依据的是建造商的收益以及一般管理费、设计师的费用和构架工程成本。
4，对共同所有权的价值计算方法
在征用过程中，对共有部分的估价要牵涉到两个主要问题：①对地产的估价是将其作为一个整体还是作为数个部分进行?②公告所确立的所有权比例是否对补偿金额的大小或分配有影响?征用机关一般喜欢将共有部分作为一个整体来进行估价。单个共有部分的所有人根据分开估价评估出的补偿金会更多这一理论，则喜欢根据每一个部分来进行估价，而不是从整体上一次估价。从理论上说，分开估价所评估出的补偿金会更多。
六、对暂时征用的公正补偿计算方法
暂时征用是指当事人基于其财产在一段时间内因添附物或滋扰而造成其使用更为不便而有权获得的损害补偿。例如，在某案件中，从城市水库中所放出的水，致使一块农田被淹没20小时，法院认为可以被视为因公征用，因而可获得补偿。
如果已决定给予补偿，那么就要考察财产被征用的那段时间的价值。一般来说，财产被征用期间内价值的损失被视为是对该财产潜在的产生收益或期待利益的一种损害。因而，补偿应当基于因暂时征用而导致的那部分公平市场价值损失的归还，进而应当给予土地所有人因暂时征用而产生的公平市场价格的补偿，该征用期间的补偿是基于该财产受到管制和不受管制时公平市场价格差来计算的。依据判例，常用的有以下几种价值计算方法：①根据租金价格估价，即把财产被占用期间的损害当作租金价值损失来进行补偿；②根据公平市场价格估价，这一方法根据财产即将被征用前和刚刚被征用时公平的市场价格差来计算公平的市场价格；③根据所有权人的实际成本估价，这种估价方法包括暂时征用所导致的任何对于土地本身的实际损害；④根据损失的收入估价，当市场价格的直接证据不能得到时，确定无疑的将来收入的当前价值也可以被归于可补偿之列；⑤租赁被暂时征用所影响时损失补偿额的估价方法：从租赁期剩余部分的市场价格中减去征用期间支付的租金总额和管理费用。