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【摘 要】 本文探讨住宅工程分户验收的意义，提出分户验收的原则、主要内容、验收程序及组织实施。
【关键词】 住宅工程；分户验收；主要内容；验收程序
【中图分类号】 TU711 【文献标识码】 C 【文章编号】 1727-5123（2011）04-150-01
1 住宅工程分户验收的意义
随着住房商品化的发展，老百姓逐渐由过去居住的福利房变为自己花钱购房，因此，住宅工程质量直接关系到老百姓的切身利益。现在老百姓维权意识不断提高，因工程质量问题投诉的现象越来越多，甚至群诉群访事件时有发生，平时不常被人们注意到的质量问题，在社会监督下显现出来了。为了有效抑制质量问题的发生，建设部于2009年12月22日发布《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》，要求在全国范围内实行住宅工程质量分户验收。
实行分户验收是提高住宅工程质量水平，减少质量问题的一项重大举措。要求建设（开发）单位总负责，并组织施工、监理单位开展分户验收工作，按规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。
实施分户验收是对现行国家住宅工程竣工验收制度的完善，改变了以往只注重住宅工程整体质量的评价而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅工程的整体质量，对满足人民群众日益增长的质量要求，构建和谐社会具有重要的意义。
开展分户验收工作，一是明确建设（开发）单位在竣工前组织及参与分户验收的责任制，二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量的措施并有效实施，三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不走过场，最终达到抓验收，促施工，提高全市住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。
2 分户验收的原则
分户验收本着用户特别关心的内容而现场实测切实可行的原则。是在检验批、分项、分部工程隐蔽验收合格的基础上进行的对住宅工程安全及使用功能的验收。是对户内各房间及户外部分公用部位进行的检查。
3 分户验收的主要内容及界定
住宅工程中，除必须满足结构安全可靠外，用户最关心以下内容：
３.１ 空间的大小。即房间的开间、进深及高度空间。这几项指标直接影响到装饰效果，也是用户投诉较多的内容。
３.２ 墙面、地面、顶棚的表面施工质量，有无空鼓、开裂、爆灰。用户所担心的是精装修材料附着之后的可靠度能否满足使用要求。对不进行顶棚吊顶的用户，应保证顶棚粉刷层粘结度可靠，顶棚粉刷层剥离掉落也是引起质量纠纷的问题，而开裂、爆灰则直接影响装修效果。
３.３ 屋面、有防水要求房间的地面及外墙、外窗的防水效果。用户关心的不是本层地面的渗漏，而是上层楼面的渗漏。包括管根、预制板孔洞、埋墙暗设管道、外墙脚手架眼、窗台下等部位的渗漏。顶层用户则担心屋面的渗漏，屋面细部做法的可靠性是保证屋面在保修期内不渗漏的前提。地下室、储藏室的渗漏也是防水要求不可忽视的问题。
３.４ 护栏的安全度要求。即护栏本身的高度、栏杆立杆的间隔、玻璃栏板材质的安全要求。其中还有防攀爬防坠落等要求。这是保证用户尤其是儿童使用安全的最基本要求。栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。如为粗装修工程，还应考虑装修后可能增加的地面高度。低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。
３.５ 管道固定、标识、接口有无渗漏，卫生间地漏的水封深度等直接关系到用户的使用功能，排水管道的坡度直接影响到排水的顺畅与否。
３.６ 配电终端箱盘的导线连接、接地、漏电保护正确、标识准确，开关、插座相序、接地正确等都是防止今后出现危险及漏电保护频繁动作的保证。
３.７ 等电位连接箱内接线端子牢靠、接线板上的配件是否齐全。与各金属器具连接是否可靠。
３.８ 烟道有无裂缝、是否漏烟，进烟口挡烟阀板是否灵活可靠，有无倒烟现象。
３.９ 空调洞眼的位置坡度有无倒泛水现象。隔音与墙体结合部的密封效果。
３.１０ 节能部位的细部节点是否符合设计要求。
4 分户验收程序
分户验收应当按照以下程序进行：
４.１ 根据分户验收的内容和住宅工程的具体情况确定检查部位、数量。
４.２ 按照国家现行有关标准规定的方法，以及分户验收的内容适时进行检查。
４.３ 每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》（见附件），建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师分别签字。
４.４ 分户验收合格后，建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户。
分户验收不合格，不能进行住宅工程整体竣工验收。同时，住宅工程整体竣工验收前，施工单位应制作工程标牌，将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。
5 分户验收的组织实施
分户验收由施工单位提出申请，建设单位组织实施，施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加，对所涉及的部位、数量按分户验收内容进行检查验收。已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后重新组织分户验收。
【关键词】 住宅工程；分户验收；主要内容；验收程序
【中图分类号】 TU711 【文献标识码】 C 【文章编号】 1727-5123（2011）04-150-01
1 住宅工程分户验收的意义
随着住房商品化的发展，老百姓逐渐由过去居住的福利房变为自己花钱购房，因此，住宅工程质量直接关系到老百姓的切身利益。现在老百姓维权意识不断提高，因工程质量问题投诉的现象越来越多，甚至群诉群访事件时有发生，平时不常被人们注意到的质量问题，在社会监督下显现出来了。为了有效抑制质量问题的发生，建设部于2009年12月22日发布《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》，要求在全国范围内实行住宅工程质量分户验收。
实行分户验收是提高住宅工程质量水平，减少质量问题的一项重大举措。要求建设（开发）单位总负责，并组织施工、监理单位开展分户验收工作，按规定完成分户验收是竣工验收的前提条件。
实施分户验收是对现行国家住宅工程竣工验收制度的完善，改变了以往只注重住宅工程整体质量的评价而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅工程的整体质量，对满足人民群众日益增长的质量要求，构建和谐社会具有重要的意义。
开展分户验收工作，一是明确建设（开发）单位在竣工前组织及参与分户验收的责任制，二是督促施工企业抓技术、质量管理，抓操作人员的素质，严格按施工工艺标准施工，严格三检制，研究制定提高质量的措施并有效实施，三是督促监理企业按施工验收规范、规程，严格验收，不走过场，最终达到抓验收，促施工，提高全市住宅工程质量水平，减少质量问题的目的。
2 分户验收的原则
分户验收本着用户特别关心的内容而现场实测切实可行的原则。是在检验批、分项、分部工程隐蔽验收合格的基础上进行的对住宅工程安全及使用功能的验收。是对户内各房间及户外部分公用部位进行的检查。
3 分户验收的主要内容及界定
住宅工程中，除必须满足结构安全可靠外，用户最关心以下内容：
３.１ 空间的大小。即房间的开间、进深及高度空间。这几项指标直接影响到装饰效果，也是用户投诉较多的内容。
３.２ 墙面、地面、顶棚的表面施工质量，有无空鼓、开裂、爆灰。用户所担心的是精装修材料附着之后的可靠度能否满足使用要求。对不进行顶棚吊顶的用户，应保证顶棚粉刷层粘结度可靠，顶棚粉刷层剥离掉落也是引起质量纠纷的问题，而开裂、爆灰则直接影响装修效果。
３.３ 屋面、有防水要求房间的地面及外墙、外窗的防水效果。用户关心的不是本层地面的渗漏，而是上层楼面的渗漏。包括管根、预制板孔洞、埋墙暗设管道、外墙脚手架眼、窗台下等部位的渗漏。顶层用户则担心屋面的渗漏，屋面细部做法的可靠性是保证屋面在保修期内不渗漏的前提。地下室、储藏室的渗漏也是防水要求不可忽视的问题。
３.４ 护栏的安全度要求。即护栏本身的高度、栏杆立杆的间隔、玻璃栏板材质的安全要求。其中还有防攀爬防坠落等要求。这是保证用户尤其是儿童使用安全的最基本要求。栏杆高度应从楼地面或屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。如为粗装修工程，还应考虑装修后可能增加的地面高度。低窗台、凸窗等下部有能上人站立的宽窗台面时，贴窗护栏或固定窗的防护高度应从窗台面起计算。
３.５ 管道固定、标识、接口有无渗漏，卫生间地漏的水封深度等直接关系到用户的使用功能，排水管道的坡度直接影响到排水的顺畅与否。
３.６ 配电终端箱盘的导线连接、接地、漏电保护正确、标识准确，开关、插座相序、接地正确等都是防止今后出现危险及漏电保护频繁动作的保证。
３.７ 等电位连接箱内接线端子牢靠、接线板上的配件是否齐全。与各金属器具连接是否可靠。
３.８ 烟道有无裂缝、是否漏烟，进烟口挡烟阀板是否灵活可靠，有无倒烟现象。
３.９ 空调洞眼的位置坡度有无倒泛水现象。隔音与墙体结合部的密封效果。
３.１０ 节能部位的细部节点是否符合设计要求。
4 分户验收程序
分户验收应当按照以下程序进行：
４.１ 根据分户验收的内容和住宅工程的具体情况确定检查部位、数量。
４.２ 按照国家现行有关标准规定的方法，以及分户验收的内容适时进行检查。
４.３ 每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》（见附件），建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师分别签字。
４.４ 分户验收合格后，建设单位必须按户出具《住宅工程质量分户验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户。
分户验收不合格，不能进行住宅工程整体竣工验收。同时，住宅工程整体竣工验收前，施工单位应制作工程标牌，将工程名称、竣工日期和建设、勘察、设计、施工、监理单位全称镶嵌在该建筑工程外墙的显著部位。
5 分户验收的组织实施
分户验收由施工单位提出申请，建设单位组织实施，施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师及相关质量、技术人员参加，对所涉及的部位、数量按分户验收内容进行检查验收。已经预选物业公司的项目，物业公司应当派人参加分户验收。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后重新组织分户验收。