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【摘要】：近年来，随着物业管理覆盖面的不断扩大，居民对物业管理的要求不断提高，物业管理矛盾纠纷也随之增多，成为新的投诉和信访热点，涉及物业管理的人大建议、政协提案也在逐年增加。如何加强物业管理，是社会各界广泛关注的问题。
【关键词】：物业管理;现状;对策
伴随着社会经济的发展，房地产业的壮大，物业管理行业也不断地发展壮大，从1994年第一家物业服务企业注册成立以来，物业管理经历了从无到有，从业主不接受到业主需要的二十余年发展历程，最初的植根于房地产业，只是一种对房地产的后期服务，到现今的有独立的公司运营，全面介入房地产业的开发销售与售后服务，物业管理行业已经成为大众进行购房并进行消费过程种的重要组成部分。
一、物业管理行业现状
物业管理为改善广大居民的工作生活环境，维护小区社会稳定做出了较大贡献，协助履行了不少社会职能和社区服务管理职能。物业管理服务，是在房改后出现的新事物。在各方面有许多不成熟、不完善在所难免。但物业管理方面存在的问题和造成的影响是不容忽视的。物业纠纷民事诉讼已在法院民事案件中占有相当比例，因物业纠纷造成的治安案件时有发生，因矛盾激化形成刑事案件也在不断出现。物业纠纷影响社会稳定，导致百姓幸福感下降，已经是一个不容忽视的社会问题。
二、物业管理行业存在问题
随着新型城镇化建设不断扩大，一片片新建住宅小区拔地而起，功能日趋完善、品位逐步提升，物业管理也随之水涨船高，服务内容日益丰富，服务质量逐渐提高，在城市建设管理中发挥出越来越大的作用。但由于多种原因，物业与业主之间的纠纷和矛盾也频频发生，物业管理存在诸多问题。
1、政府过多干预管理价格。长期以来，为降低物管价格，政府直接介入制定和干预价格，忽略了物业管理活动是民事活动、企业和业主是活动主体的本质。造成物业公司因价格过低，运行、维持困难，最后不得不撤离的这一悲惨境地。从而造成了物业无人管，小区混乱，给社会稳定带来隐患。
2、物业管理法规建设滞后。物业管理服务方面缺乏成熟的法律法规，亟待完善;监管机制不健全，亟待加强;管理体制有缺陷，亟待弥补。《物业管理服务条例》经国务院常务会议通过颁布已有多年，但贯彻执行情况不容乐观。重要原因之一就是责任不落实，主管部门不明确。现在建委名下有一个小區办，但他们只管物业公司的资质审查，对物业管理服务的监管与协调处理纠纷尚未真正纳入职责范围。现在，由于物业管理服务企业的短期行为，业主的资产在贬值;物业各项设备的安全隐患在增加;物业企业和业主之间的不信任感在逐渐深化;有房人的幸福指数因物业问题幸福指数也在下降……所有这些，都与建设和谐社会的目标相去甚远，背道而驰。如果不重视，早晚会出大事。
3、开发商、物业管理公司及业主权责不明确。发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。
开发商在业主大会成立以后，不再对所开发物业的管理承担责任，只作为未售出物业的业主享有权利和承担义务。 物业公司是从事物业管理活动的企业，由业主大会决定选聘，按与业主委员会所签订物业服务合同的约定为业主提供物业管理服务，获得服务报酬。 物业服务合同内容主要包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其作用是：报告物业管理的实施情况、签订物业服务合同、及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同、监督业主公约的实施等其他职责。
4、物业管理公司职工素质偏低、缺乏服务意识。据调查，物管人员一类是随房管部门的企业化转制而来，一类是由房屋开发公司后续转化而来的，这两类人员虽然能担当基本 的物业管理工作，但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。除此之外，有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员，在工作中处于边 学边做的被动地位。物管公司管理人员对物业工作缺乏正确的认识，认为它只是一个简单的工作。因此招募工作人员时只是从降低成本角度来招募，尤其是保安人员、电梯管理人员等部门，而这些部门又是与消费者直接接触的人员。当这些部门的人员素质低下，缺乏正确的服务意识时，消费者必然会增加对物管公司的不满。物管被投诉的数量上升也就成为了可以理解的事情。
三、对策措施
1、政府建立“质价相符”的物业管理收费机制。小区物业的具体情况是千差万别的，有绿化面积、共用设备、地理位置和小区环境等诸多不同的因素限制，反映在物业管理公共服务费的价格构成的成本合量就不同;物业管理服务的多类型、多样性也直接反映出不同的价格形式;物业管理的服务深度、服务档次、服务质量不同导致成本也不同，由此形成的价格定位也应不同。
2、认真贯彻落实物业管理和安全生产相关法律法规，加强物业管理区域设施设备和安全防范设施的管理、维护和正常运行，加强物业管理区域安全管理和安全防范制度、规范、预案的建立、完善和执行遵守，加强物业服务从业人员和业主、物业使用人的安全意识培养、强化和深化提高为目标。
3、建立责权利机制。对物业而言，建立市场准入机制，严格审查物业管理企业的资质，对首次进入开展物业服务活动的外地物业服务企业，不仅要求其在宿迁市的分支机构人员配备不得低于三级资质标准，而且要看其母公司在外地的服务业绩和市场信用，对服务业绩差、信用低的决不允许进入，对社会信誉差、投诉率高、经营管理不善的物业服务企业，及时进行整改、清退。
对业主而言，建立费用清缴机制，采取主动上门、舆论监督、诉讼裁定等方式，适时开展公职人员欠缴物业服务费专项清理活动，确保其按时足额缴纳物业服务费。
对政府而言，建立投诉调解机制、信用管理机制、价格形成机制、资金保障机制和考核奖惩机制，既保证物业公司有足够的管理权限，让其在服务中获得相应的收益，又保证业主对小区管理的知情权、参与权、监督权，让其有效维护自身权益，实现双方的平等和谐相处。
4、加强物管人员职业能力和服务意识的培训。物业管理水平的提升，物业管理行业的发展要靠人才。因此加大物业管理人员的职业能力和服务意识的培训，一是针对所管辖物业各类设备、设施的运行状态、功能和技术特性，全年开展理论学习、现场解说和操作培训， 要求各员工清楚和熟悉各类设备的位置和操作方法。二是针对下属员工的技术状况，编制专业知识培训计划，按计划执行，并定期考核。三是鼓励员工在业余时间参加技能培训，培养一专多能的技术骨干。重视思想教育，一是强化安全生产意识， 预防为主，防患于未然， 确保人身安全和设备安全。二是重视职业道德教育，端正员工的工作态度，严格管理，树立正气。坚决淘汰四种人： 只说不干的人;人浮于事的人;业务水平不高，又不求上进的人;利用职务之便，谋取私利的人。三是加强物业管理服务意识教育，培养竞争意识，提高员工素质，加强员工的团队精神教育，增强凝聚力。因此提高物业管理人员职业能力和服务水平是最重要的。
【关键词】：物业管理;现状;对策
伴随着社会经济的发展，房地产业的壮大，物业管理行业也不断地发展壮大，从1994年第一家物业服务企业注册成立以来，物业管理经历了从无到有，从业主不接受到业主需要的二十余年发展历程，最初的植根于房地产业，只是一种对房地产的后期服务，到现今的有独立的公司运营，全面介入房地产业的开发销售与售后服务，物业管理行业已经成为大众进行购房并进行消费过程种的重要组成部分。
一、物业管理行业现状
物业管理为改善广大居民的工作生活环境，维护小区社会稳定做出了较大贡献，协助履行了不少社会职能和社区服务管理职能。物业管理服务，是在房改后出现的新事物。在各方面有许多不成熟、不完善在所难免。但物业管理方面存在的问题和造成的影响是不容忽视的。物业纠纷民事诉讼已在法院民事案件中占有相当比例，因物业纠纷造成的治安案件时有发生，因矛盾激化形成刑事案件也在不断出现。物业纠纷影响社会稳定，导致百姓幸福感下降，已经是一个不容忽视的社会问题。
二、物业管理行业存在问题
随着新型城镇化建设不断扩大，一片片新建住宅小区拔地而起，功能日趋完善、品位逐步提升，物业管理也随之水涨船高，服务内容日益丰富，服务质量逐渐提高，在城市建设管理中发挥出越来越大的作用。但由于多种原因，物业与业主之间的纠纷和矛盾也频频发生，物业管理存在诸多问题。
1、政府过多干预管理价格。长期以来，为降低物管价格，政府直接介入制定和干预价格，忽略了物业管理活动是民事活动、企业和业主是活动主体的本质。造成物业公司因价格过低，运行、维持困难，最后不得不撤离的这一悲惨境地。从而造成了物业无人管，小区混乱，给社会稳定带来隐患。
2、物业管理法规建设滞后。物业管理服务方面缺乏成熟的法律法规，亟待完善;监管机制不健全，亟待加强;管理体制有缺陷，亟待弥补。《物业管理服务条例》经国务院常务会议通过颁布已有多年，但贯彻执行情况不容乐观。重要原因之一就是责任不落实，主管部门不明确。现在建委名下有一个小區办，但他们只管物业公司的资质审查，对物业管理服务的监管与协调处理纠纷尚未真正纳入职责范围。现在，由于物业管理服务企业的短期行为，业主的资产在贬值;物业各项设备的安全隐患在增加;物业企业和业主之间的不信任感在逐渐深化;有房人的幸福指数因物业问题幸福指数也在下降……所有这些，都与建设和谐社会的目标相去甚远，背道而驰。如果不重视，早晚会出大事。
3、开发商、物业管理公司及业主权责不明确。发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。
开发商在业主大会成立以后，不再对所开发物业的管理承担责任，只作为未售出物业的业主享有权利和承担义务。 物业公司是从事物业管理活动的企业，由业主大会决定选聘，按与业主委员会所签订物业服务合同的约定为业主提供物业管理服务，获得服务报酬。 物业服务合同内容主要包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其作用是：报告物业管理的实施情况、签订物业服务合同、及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同、监督业主公约的实施等其他职责。
4、物业管理公司职工素质偏低、缺乏服务意识。据调查，物管人员一类是随房管部门的企业化转制而来，一类是由房屋开发公司后续转化而来的，这两类人员虽然能担当基本 的物业管理工作，但往往缺乏管理的思维意识、服务意识和创新意识。除此之外，有一类是物业管理企业在发展过程中向社会招聘的不具备任何物业管理知识的人员，在工作中处于边 学边做的被动地位。物管公司管理人员对物业工作缺乏正确的认识，认为它只是一个简单的工作。因此招募工作人员时只是从降低成本角度来招募，尤其是保安人员、电梯管理人员等部门，而这些部门又是与消费者直接接触的人员。当这些部门的人员素质低下，缺乏正确的服务意识时，消费者必然会增加对物管公司的不满。物管被投诉的数量上升也就成为了可以理解的事情。
三、对策措施
1、政府建立“质价相符”的物业管理收费机制。小区物业的具体情况是千差万别的，有绿化面积、共用设备、地理位置和小区环境等诸多不同的因素限制，反映在物业管理公共服务费的价格构成的成本合量就不同;物业管理服务的多类型、多样性也直接反映出不同的价格形式;物业管理的服务深度、服务档次、服务质量不同导致成本也不同，由此形成的价格定位也应不同。
2、认真贯彻落实物业管理和安全生产相关法律法规，加强物业管理区域设施设备和安全防范设施的管理、维护和正常运行，加强物业管理区域安全管理和安全防范制度、规范、预案的建立、完善和执行遵守，加强物业服务从业人员和业主、物业使用人的安全意识培养、强化和深化提高为目标。
3、建立责权利机制。对物业而言，建立市场准入机制，严格审查物业管理企业的资质，对首次进入开展物业服务活动的外地物业服务企业，不仅要求其在宿迁市的分支机构人员配备不得低于三级资质标准，而且要看其母公司在外地的服务业绩和市场信用，对服务业绩差、信用低的决不允许进入，对社会信誉差、投诉率高、经营管理不善的物业服务企业，及时进行整改、清退。
对业主而言，建立费用清缴机制，采取主动上门、舆论监督、诉讼裁定等方式，适时开展公职人员欠缴物业服务费专项清理活动，确保其按时足额缴纳物业服务费。
对政府而言，建立投诉调解机制、信用管理机制、价格形成机制、资金保障机制和考核奖惩机制，既保证物业公司有足够的管理权限，让其在服务中获得相应的收益，又保证业主对小区管理的知情权、参与权、监督权，让其有效维护自身权益，实现双方的平等和谐相处。
4、加强物管人员职业能力和服务意识的培训。物业管理水平的提升，物业管理行业的发展要靠人才。因此加大物业管理人员的职业能力和服务意识的培训，一是针对所管辖物业各类设备、设施的运行状态、功能和技术特性，全年开展理论学习、现场解说和操作培训， 要求各员工清楚和熟悉各类设备的位置和操作方法。二是针对下属员工的技术状况，编制专业知识培训计划，按计划执行，并定期考核。三是鼓励员工在业余时间参加技能培训，培养一专多能的技术骨干。重视思想教育，一是强化安全生产意识， 预防为主，防患于未然， 确保人身安全和设备安全。二是重视职业道德教育，端正员工的工作态度，严格管理，树立正气。坚决淘汰四种人： 只说不干的人;人浮于事的人;业务水平不高，又不求上进的人;利用职务之便，谋取私利的人。三是加强物业管理服务意识教育，培养竞争意识，提高员工素质，加强员工的团队精神教育，增强凝聚力。因此提高物业管理人员职业能力和服务水平是最重要的。