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摘要：本文通过对商品房预售合同的概念以及其有效条件以及我国商品房预售合同登记备案现状的分析，探讨其应具备的法律效力，对其发展前景做了一个简单的阐述。
关键词：商品房；预售合同；备案；重要性
中图分类号：D922文献标识码： A
引言
建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。商品房预售合同，作为一种远期交货合同，商品房预售合同中的法律关系属于债权债务关系，预购方式债权人，其并没有取得房屋的所有权，而是取得了所有权的期待权利。由于履行期限的时限较长，并且合同义务的履行的远期性以及房屋在物理形态上的不确定性，开发商的合同义务履行必须得到规制，因此商品房预售合同备案是非常关键的。商品房预售合同除了具备房地产买卖合同的一般法律特征之外，还具有如下特征：房屋预售是一种附加期限的交易行为；商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在；房屋预售具有较强的国家干预性。为了有效的避免诸多不必要的纠纷，维护不动产交易的安全性，保护预购人的合法权益，必须完善商品房预售合同备案制度，建立起不动产预售登记制度，充分维护商品房销售市场的秩序。商品房预售合同的效力，是指符合国家有关商品房预售法律、法规的合同具有的在法律上的认可效力，主要包括合同有效、合同无效、合同可撤销和效力待定。
一、商品房预售合同的概念
商品房预售合同是一种预售方与预购方以书面形式签订的不动产买卖合同。这种合同要求预售方主体与合同标的物须满足法律规定的条件,预售方按约交付房屋和转移房屋所商品房预售合同备案的有效条件有权的义务以及购买方按约支付房价款的义务均是在远期实现的。
二、商品房预售合同备案的有效条件
（一）预售方主体资格条件符合
开发企业进行商品房预售需要满足以下条件：已经经过土地管理部门的核准，土地使用权出让金全部交付，获得了商品房开发项目土地使用的权利；商品房屋的开发项目已经在当地计划管理部门立项，申领了固定资产投资许可证，并且要求其必须持有建设工程规划许可证、（建设工程施工许可证）；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金超过工程建设总投资的25%，并已确定竣工交付日期和施工进度；预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得了《商品房预售许可证》的。房地产中介服务机构在进行商品房预售或预售商品房宣传时，应出示房地产开发企业的委托书，委托书上必须注明委托单位的权限。
（二）预售合同双方意思表示真实一致
如果合同双方的信息不平衡，就会导致承购方的不公平的地位。所以，要求预售房根据预售合同内容，向承购方标明即将购买的商品房的真实情况，在知情的情况下最终做出正确的表达。
（三）预售合同内容和形式的合法性
内容合法是指合同的内容不能和相关的法律法规相违背，不许任何人利用预售商品房合同从事一些违法的活动。形式合法也就是指要订购方和预售房签订书面合同的形式。
三、商品房预售过程中容易产生纠纷的环节
这些过程，看似简单、容易，但是，在完成的过程中，经常会发生各种各样的纠纷，当然，这主要是因为其实际程序较多。1.在办理五证两书的过程中，不存在开发商与预购人之间的纠纷，但是若开发商没有办齐《商品房预售许可证》等五证两书就对商品房进行预售的，应根据相关规定对开发商施以惩罚。2.在宣传的过程中，可能会涉及到开发商虚假宣传，存在虚假宣传便会引起纠纷，但对其是否为虚假宣传人多都是在交付房屋以后才知道。3.签订《认购书》，在预售方与预购方协商好有关买卖商品房的所有事宜之后，便会签订《认购书》以确定预购方购买开发商的房子(具体到某套)，预购方支付双方约好的定金。在《认购书》签订之后，签订《商品房预售合同》之前，容易产生一些纠纷，比如开发商隐瞒相关政策致使预购方造成经济损失，预购方没有能力支付全款又不能办理按揭的纠纷等。4.签订《商品房预售合同》之后，容易产生纠纷的事项有预购方贷款办不下来，开发商重复销售，预购方在没通知开发商的情况下把房屋转让给第三人。5.相对来说，在商品房交付之后，是最容易产生纠纷的。比如开发商逾期交房，所交付的房屋面积改变，质量有瑕疵，房屋结构改变，预购方拿不到房产证，还有其他合同中没约定的、协商不出结果的事情。
四、商品房预售合同备案制度的发展趋势
预售合同的当事人之间存在的是债权债务关系，在较长的履行期限内，可能会出现预售方将房屋产权转移给第三方的情况，并且办理的了登记手续，起到公示效应，第三人优先获得房产所有权。在房产预购中出现纠纷的，特别是一房二卖的情况，预购人需要举证说明预售方与第三方之间存在恶意串通，才可以申请撤销预售方与第三方之间的买卖合同，但是实际情况中预购方想要举证是非常困难的，而且第三方一般都为善意第三人，因此撤销合同是很少见的情形。预购人虽然可以请求预售方赔偿自己的损失，但是其不能获得房屋产权。为了减少这类纠纷，维护不动产交易的安全，必须对现有的预售合同制度加以改善，通过登记备案制度赋予预售合同一定的特殊效力。作为不动产请求权的保全措施，对于预售合同进行备案预告登记，是一种对于不动产请求权的确认，作为与房产产权变更登记相对的一项制度，预告备案并没有在我国民法中得到明确规定。这种典型的远期交易行为，商品房预售包括了物权与债权两种行为，签订商品房预售合同属于债权行为，而进行备案则是物权行为，预售合同所确认的请求权是一种债权，不属于绝对权，没有普遍的对抗效力，无法对抗善意第三方，这种债的相对性对于预购方的权益保护难以有效的保障。而商品房预告备案则具有物权上的公示效力，这并不属于物权登记，而是对请求权的公示，使得特定的债权可以对抗。第三方，甚至高于其所要设定的物权。物权与债权之间的独立性已经随着时代的发展而越来越相对化，备案的作用是使得侵害请求权或者妨碍请求权的行为归于无效，经过备案的债权行为具有排斥随后发生的与该请求权有矛盾的任何处分行为，具有绝对性的排他效力。有效的限制不动产物权人随意处分权利，确保将来只会发生与该请求权所期待相符的法律结果，必然保全预售人物权的请求权。
五、预售合同登记备案的效力
预售合同登记备案的效力影响商品房预售合同属不动产买卖合同，根据相关法规，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。登记备案与预售合同本身的效力相分離，备案登记是商品房预售合同的对抗要件，只能对抗第三人，预售合同备案登记与否并不影响预售合同的效力。
结束语
商品房预售合同的效力问题，在理论上重要而复杂，在实务中对当事人尤其是购房者利益影响甚大，不应当简单判别其有效或无效。将强制性规定进一步区分为效力性规范和取缔性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。无预售许可证商品房预售合同存在瑕疵，不能仅仅因为开发商无预售许可证就宣布商品房预售合同无效，对其效力的分析应该区分不同情形，分别对待。如此才能真正实现法律的目的，并保护购房者的合法权益，保障商品房预售市场的规范。
参考文献：
[1]康荟，程慧容，向存忠，程子扬.商品房预售合同效力分析[J].现代商业，2013.
[2]夏楠.商品房预售的特征及其合同的法律性质[J].法制与社会，2013.
[3]吴琼.商品房预售合同效力若干问题研究[D].内蒙古大学，2013.
关键词：商品房；预售合同；备案；重要性
中图分类号：D922文献标识码： A
引言
建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。商品房预售合同，作为一种远期交货合同，商品房预售合同中的法律关系属于债权债务关系，预购方式债权人，其并没有取得房屋的所有权，而是取得了所有权的期待权利。由于履行期限的时限较长，并且合同义务的履行的远期性以及房屋在物理形态上的不确定性，开发商的合同义务履行必须得到规制，因此商品房预售合同备案是非常关键的。商品房预售合同除了具备房地产买卖合同的一般法律特征之外，还具有如下特征：房屋预售是一种附加期限的交易行为；商品房预售合同的标的物在签约时尚不存在；房屋预售具有较强的国家干预性。为了有效的避免诸多不必要的纠纷，维护不动产交易的安全性，保护预购人的合法权益，必须完善商品房预售合同备案制度，建立起不动产预售登记制度，充分维护商品房销售市场的秩序。商品房预售合同的效力，是指符合国家有关商品房预售法律、法规的合同具有的在法律上的认可效力，主要包括合同有效、合同无效、合同可撤销和效力待定。
一、商品房预售合同的概念
商品房预售合同是一种预售方与预购方以书面形式签订的不动产买卖合同。这种合同要求预售方主体与合同标的物须满足法律规定的条件,预售方按约交付房屋和转移房屋所商品房预售合同备案的有效条件有权的义务以及购买方按约支付房价款的义务均是在远期实现的。
二、商品房预售合同备案的有效条件
（一）预售方主体资格条件符合
开发企业进行商品房预售需要满足以下条件：已经经过土地管理部门的核准，土地使用权出让金全部交付，获得了商品房开发项目土地使用的权利；商品房屋的开发项目已经在当地计划管理部门立项，申领了固定资产投资许可证，并且要求其必须持有建设工程规划许可证、（建设工程施工许可证）；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金超过工程建设总投资的25%，并已确定竣工交付日期和施工进度；预售方已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得了《商品房预售许可证》的。房地产中介服务机构在进行商品房预售或预售商品房宣传时，应出示房地产开发企业的委托书，委托书上必须注明委托单位的权限。
（二）预售合同双方意思表示真实一致
如果合同双方的信息不平衡，就会导致承购方的不公平的地位。所以，要求预售房根据预售合同内容，向承购方标明即将购买的商品房的真实情况，在知情的情况下最终做出正确的表达。
（三）预售合同内容和形式的合法性
内容合法是指合同的内容不能和相关的法律法规相违背，不许任何人利用预售商品房合同从事一些违法的活动。形式合法也就是指要订购方和预售房签订书面合同的形式。
三、商品房预售过程中容易产生纠纷的环节
这些过程，看似简单、容易，但是，在完成的过程中，经常会发生各种各样的纠纷，当然，这主要是因为其实际程序较多。1.在办理五证两书的过程中，不存在开发商与预购人之间的纠纷，但是若开发商没有办齐《商品房预售许可证》等五证两书就对商品房进行预售的，应根据相关规定对开发商施以惩罚。2.在宣传的过程中，可能会涉及到开发商虚假宣传，存在虚假宣传便会引起纠纷，但对其是否为虚假宣传人多都是在交付房屋以后才知道。3.签订《认购书》，在预售方与预购方协商好有关买卖商品房的所有事宜之后，便会签订《认购书》以确定预购方购买开发商的房子(具体到某套)，预购方支付双方约好的定金。在《认购书》签订之后，签订《商品房预售合同》之前，容易产生一些纠纷，比如开发商隐瞒相关政策致使预购方造成经济损失，预购方没有能力支付全款又不能办理按揭的纠纷等。4.签订《商品房预售合同》之后，容易产生纠纷的事项有预购方贷款办不下来，开发商重复销售，预购方在没通知开发商的情况下把房屋转让给第三人。5.相对来说，在商品房交付之后，是最容易产生纠纷的。比如开发商逾期交房，所交付的房屋面积改变，质量有瑕疵，房屋结构改变，预购方拿不到房产证，还有其他合同中没约定的、协商不出结果的事情。
四、商品房预售合同备案制度的发展趋势
预售合同的当事人之间存在的是债权债务关系，在较长的履行期限内，可能会出现预售方将房屋产权转移给第三方的情况，并且办理的了登记手续，起到公示效应，第三人优先获得房产所有权。在房产预购中出现纠纷的，特别是一房二卖的情况，预购人需要举证说明预售方与第三方之间存在恶意串通，才可以申请撤销预售方与第三方之间的买卖合同，但是实际情况中预购方想要举证是非常困难的，而且第三方一般都为善意第三人，因此撤销合同是很少见的情形。预购人虽然可以请求预售方赔偿自己的损失，但是其不能获得房屋产权。为了减少这类纠纷，维护不动产交易的安全，必须对现有的预售合同制度加以改善，通过登记备案制度赋予预售合同一定的特殊效力。作为不动产请求权的保全措施，对于预售合同进行备案预告登记，是一种对于不动产请求权的确认，作为与房产产权变更登记相对的一项制度，预告备案并没有在我国民法中得到明确规定。这种典型的远期交易行为，商品房预售包括了物权与债权两种行为，签订商品房预售合同属于债权行为，而进行备案则是物权行为，预售合同所确认的请求权是一种债权，不属于绝对权，没有普遍的对抗效力，无法对抗善意第三方，这种债的相对性对于预购方的权益保护难以有效的保障。而商品房预告备案则具有物权上的公示效力，这并不属于物权登记，而是对请求权的公示，使得特定的债权可以对抗。第三方，甚至高于其所要设定的物权。物权与债权之间的独立性已经随着时代的发展而越来越相对化，备案的作用是使得侵害请求权或者妨碍请求权的行为归于无效，经过备案的债权行为具有排斥随后发生的与该请求权有矛盾的任何处分行为，具有绝对性的排他效力。有效的限制不动产物权人随意处分权利，确保将来只会发生与该请求权所期待相符的法律结果，必然保全预售人物权的请求权。
五、预售合同登记备案的效力
预售合同登记备案的效力影响商品房预售合同属不动产买卖合同，根据相关法规，双方应当签订书面合同并履行登记备案手续。登记备案与预售合同本身的效力相分離，备案登记是商品房预售合同的对抗要件，只能对抗第三人，预售合同备案登记与否并不影响预售合同的效力。
结束语
商品房预售合同的效力问题，在理论上重要而复杂，在实务中对当事人尤其是购房者利益影响甚大，不应当简单判别其有效或无效。将强制性规定进一步区分为效力性规范和取缔性规范，只有违反效力性规范的合同才能被认定为无效。无预售许可证商品房预售合同存在瑕疵，不能仅仅因为开发商无预售许可证就宣布商品房预售合同无效，对其效力的分析应该区分不同情形，分别对待。如此才能真正实现法律的目的，并保护购房者的合法权益，保障商品房预售市场的规范。
参考文献：
[1]康荟，程慧容，向存忠，程子扬.商品房预售合同效力分析[J].现代商业，2013.
[2]夏楠.商品房预售的特征及其合同的法律性质[J].法制与社会，2013.
[3]吴琼.商品房预售合同效力若干问题研究[D].内蒙古大学，2013.