在这个冷门多年领域内，真正的大鳄们其实早已在默默落子、盘整、布局。随着行业的升温，新的竞食者加入战局，新格局在多方角力中逐渐成形。
　　外资大鳄的隐忧
　　来自海外的普洛斯、嘉名集团、盖世理、安博置业等物流地产开发商，是国内仓储物流地产的“顶级大佬”。它们进入中国几年时间之间内，目标明确、下手激进，横扫千军，即迅速鲸吞大量市场份额，占据了半壁江山。这令国内传统园区开发商、电商和物流企业都难以望其项背。
　　在国内市场上，外资背景的物业开发商普洛斯是行业老大。从2003年进入中国以来，普洛斯已进入中国29个城市，物流园区数量超过100个，可租赁面积逾 1150万平方米，是中国乃至亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商。
　　然而，外资大鳄能够独占鳌头，很大程度上因为中国物流市场长期“不成熟”状态。随着后进者们相继“苏醒”，持续发力，外资物流开发商面临挑战。在一线市场鲸吞蚕食之后，外资大鳄们继续向二、三线城市的掘进却日益艰难，下沉战略遭遇阻力。
　　“外资基金及物流地产开发商较具有市场前瞻性，早已开始在一线城市及周边成功布局。其高品质的物业，较先进的管理模式以及良好的客户资源，使得其拥有的物业收获了较高的租金回报。”戴德梁行工业部董事赵小萌告诉记者。
　　“然而，未来在二、三线市场上，他们优势会越来越不那么明显”。王效一认为，外资物业开发商在一线城市容易施展拳脚，在情况各异的广大二、三线城市，在政商关系等更需“心领神会”的领域内，他们可能会逊色于当地的企业和国内发展商。
　　赵小萌也认为，由于海外基金对投资的名目要求非常清楚，一只物流物业基金，就只做物流仓储类产品，不会涉及项目。由于缺乏此类灵活性，较难和地方政府打交道，难以取得综合性项目包括仓储物流地块的开发权，在国内的拿地速度会逐渐放缓。而国内的产业园、物流园的“整体打包”方案却更显灵活，更受地方政府青睐。
　　电商建库的智慧
　　电商建库，是国内仓储物流地产格局中，最具突破性的一支力量。京东商城、阿里巴巴、卓越网、当当网、凡客诚品等电商企业近年来都在加速扩张。
　　据公开资料显示，截至今年京东商城自建的仓储物业面积已经超过100万平米，预计在物流方面今年的投入就超过36亿元。作为较早自主建仓电商企业，京东商城的野心不小。今年10月，京东商城已经完成第六轮融资，外界传言其金额为3亿美元。业内人士认为，京东商城多年来一直采用“边输血、边流血”的模式，将多轮融资来的资金大量投入仓储物流等基础设施。
　　赵小萌认为，电商企业的物业扩张模式并不可取。因为仓储物业开发的前期投入大、回报周期较长，导致了电商至今未见盈利。她认为：“在发展初期，电商应选择与第三方物流公司合作，并且租用专业物流开发商的高品质物业或使其代为建设的合适物业。在盈利之后，再选择采取自建仓储物流网络。”


　　然而业内有声音认为，电商的这种发展战略，短期内可能存在资金链的高风险，但从长远来看，是一种“舍不得孩子套不住狼”的中国式智慧。
　　易铺网总裁陈建明表示，电商建库，既是为了应对短期供应不足，也是在为长线布局。在未来几年内，其在仓储物流地产内大量布局的物业资产，将带来稳定的发展支持和升值回报。
　　王效一也认为，预计在5年之后，现在积极建仓的电商，将显现后发优势。
　　试水者的谨慎
　　虽然不像商业地产那样热火朝天的扎堆景象，仓储物流地产领域中也开始闪现传统房企开发商的身影。
　　2012年11月，万通集团在宣布成立国内首只工业地产基金，总规模为10亿元人民币。万通早在2008年，在工业地产领域就有试水动作。万通控股副总经理郑沂曾对外表示，未来 10年内工业地产会出现世界级的大企业，他希望这个企业是万通控股。
　　此外记者了解到，富力地产、金地集团、绿地集团等众多传统地产开发商都有过试水物流地产的动作。其中，2010年建成的广州富力空港物流园，项目总投资超过30亿，占地面积超过2200亩，总规划仓储面积100万平方米，是运营较为成功的案例。
　　王效一认为，除国内一线大房企之外，一些地方性的房企进入仓储物流领域的数量更多，但是他们大多数都显得很谨慎，仅在项目层面进入，在企业发展战略层面未见大动作的转向。