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普通人的8·31大限
陈宝存给记者介绍了他年初招致新华社批评的观点“未来五年内一线城市房价翻番”的由来，他说：“最重要的依据是，目前北京等一线城市面临无地可供的局面，且未来土地价格大涨已是必然；同时十八大已经明确2020年城乡居民收入翻番。此外，还要考虑到货币超发及贬值的因素。”
完成了从“地虫子”到“房虫”角色转换的张利，见证了8·31大限后房价暴涨的历程，也深信陈宝存“未来五年内一线城市房价翻番”的观点。
至今提起8·31大限，张利依旧懊悔不已。对他来讲，8·31大限给他留下了抹不去的污点。他说：“那不仅是我判断的失误，更殃及了我的亲朋，他们的底子比我薄，2004年底房价飞涨，他们错过了北京房价的上行快车。”
在2003年的北京，有3000多家房地产公司，而真正做项目开发的只有300多家，其他大部分都是“地虫子”，协议出让土地制度让“地虫子”能够通过各种关系拿到土地的开发权，但由于没有实力开发，他们就又将土地倒卖出去。当时北京城区的土地大部分都被各大开发商和一些“地虫子”给瓜分了，张利就是他们中的一员。
8·31大限之前，是张利们的黄金暴利时代，他通过炒卖土地赚了不少，用他的话说就是“够吃几辈子了”。
在8·31大限出台之前，在业内以敢于直言著称的任志强就预言房价会暴涨。他的理由是，8·31大限之后，协议出让的土地会大量减少，几乎是零了。政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场，所以土地的供应减少，而价格却在提高，房价一定会上涨。
当时的张利并不认同这种看法，在他看来，8·31大限是国家为了抑制房市、禁止炒卖地皮，从而使地价过高的一项措施。这项措施最终的受益者实际上是购房人。地价是住房开发成本中最高的一块，而一块地经过“地虫子”几次倒手后，地价飞涨。相应地，开发商会把成本转嫁到购房者身上，造成房价高企。
张利是个“地虫子”，“小时候一家住在10来平方米的房子里”的生活让他悲天悯人，虽然8·31大限可能会堵了他的“财路”，但他还是坦诚且很专业地告诉周边的人：“8·31大限以后， ‘地虫子’就不存在了，中间地皮的倒手的这部分成本也就不存在了，房价自然会下降。”他劝阻自己的亲友不要买房，他把诸如任志强那样的业界人生在媒体的发言看成“作秀”，其目的无非是造成土地短缺的假象，逼老百姓早早掏腰包买单。
当年9月，在8·31大限实施后不久，张利就卖掉了自己手里正在出租的一套房子。因为那套50万元的房子，一年的租金仅18000元，年租金回报率只有3.6%，而他买房的贷款利率却是 5.04%，他有30万元贷款未还清，一年的利息支出大约为15000元，过低的租金回报率让张利没有激情去忍受出租房屋后的若干琐事。
当记者问及他的感受时，张利用了微博上一个流行的段子调侃自己：“某北京人卖了京城的房子远赴重洋到美帝淘金。二十年来风餐雨宿、起早贪黑，大雪送外卖，夜半学词语，在贫民区被抢过7、打过3次，辛苦终于攒下100万美元，打算回国养老享受荣华富贵。一回国，发现当年卖掉的房子现在中介挂牌690万元，刹那间崩溃。”
张利接着说：“8·31大限之后，我不做‘地虫子’，而做‘房虫’了。”当记者问起“房虫”的含义时，张利解释，这是北京老话，指专门从事二手房卖卖赚取差价的人。
做了“房虫”之后，为提高“业务”技能，张利这些年一直在关注北京的房价。“眼看着房价一天天涨起来了，8·31大限与地价飞涨和房价飞涨具有时间上的高度相关性，这绝不是偶然的巧合。”他说。
不断疯涨的面粉
今年3月，国五条细则出台。紧随其后，北京市住建委开始严格控制房地产预售证的审批速度和节奏，“限价令”应声落地。
然而，面对全国愈演愈烈的土地热潮，这一系列苦心孤诣的调控政策，似乎刚刚出笼就已经被扫入人们记忆中尘封的角落。
根据中原地产研究中心统计的数据显示：今年前5个月，全国13个一、二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等，合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。其中，北京为617.9亿元，上海为515.亿元，而在2012年同期，该数字均在120亿～130亿元。
地方政府虽然出台了一系列调控房价的政策，但是在土地出让上却难以抑制卖地的冲动，对土地财政的依赖使得地方政府在土地出让上并没有与房地产调控同步。中原地产市场研究部总监张大伟认为，地方政府积极推地，对土地财政的依赖性依然非常大，上海、苏州等城市均有大规模的推地现象。
伴随着土地出让金的上涨，2013年5月以来我国土地市场持续升温，土地竞拍动辄上百轮，溢价率往往轻易超过100%，多城市地王记录屡被刷新。
5月初，上海世博片区的A09A-02地块以12.12亿元成交，折合楼面价为39932元/平方米，创下了2012年以来上海土地市场的单价地王纪录。但是这一纪录当天又被附近的A09B-02地块40079元/平方米刷新，上海单价地王纪录一天内两次被刷新。
5月20日，北京市通州区台湖镇B-03地块和B-23地块F3其他类多功能用地两宗土地同日成交。北京世纪鸿以8.25亿元将B-23地块F3其他类多功能用地收入囊中，溢价率高达230%，折合楼面价13136元/平方米。泰禾集团以11.25亿元加7.3万平方米公租房勇夺B-03地块，溢价率48%，剔除公租房后楼面价19053元/平方米，再次刷新了台湖历次土地成交的楼面价纪录。
5月22日，北京大兴区三宗地块成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。
5月23日，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，在去除配建的保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了24000元/平方米和35000元/平方米。 5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价地王纪录。
5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，再次竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到13601元/平方米。值得一提的是，在2011年12月东亚新华曾在台湖区域拿下一宗地，成交楼面价不足5000元/平方米，而现在的售价也仅为15900元/平米。今年5月底，台湖镇最高出让地价已达到了19000元/平方米，上涨速度可观。
近日，北京市国土资源局突然叫停丰台区花乡夏家胡同居住用地，这是继去年9月份来广营地块和年底的团结湖地块之后，因担心价格过高影响市场稳定而被北京市国土资源局临时叫停的又一地块，其起始楼面地价达到19700元/平方米。
根据中原地产研究中心的数据显示，国内十大标杆房企今年以来的融资额已达380亿元，而2012年全年融资总额为413亿元，各大房企资金面的缓解也为竞相买地提供了强有力的物质保障。业界人士表示，房企拿地最大的动力来源于资本，在土地财政现状没有明显修正背景下，用叫停地块出让这种办法恐怕难以左右土地市场。
根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。地价的不断飙升，无疑会增加开发商的开发成本。而成本的增加最终还是要转嫁到买房者的头上，必然会引发房价的再次飙升。
面粉涨了，面包焉能不涨价？
令人“血脉喷张”的房价曲线
8·31大限出台伊始，就曾引发过各界对未来房价走势的大讨论，楼市唱兴派和唱衰派也开始了旷日持久的论战。
尽管我们在感情上很愿意相信唱衰派的观点，希望房价会如期下降，可事实却在证明包括任志强在内的“楼市春天派”的判断，8.31大限之后，随着北京土地市场由平静到爆发，由开发商疯狂拿地、天价地频现，北京商品住宅均价也不断上涨。
根据亚豪机构的统计数据分析，8·31大限出台后的当年，北京商品住宅成交均价和2003年相比，仅仅上涨了291元/平方米。到2005年，北京商品住宅成交均价攀升到6561元/平方米，比上年猛涨38.2%。此后的2006至2008年期间，由于调控政策的影响，北京楼市成交量持续下降，这三年成交面积分别为1936.6万平方米、1695.4万平方米和781.8万平方米。尽管成交面积“跌跌不停”，但成交均价依然未改上升的趋势，这三年的成交均价分别为8098元/平方米、11418元/平方米和12837元/平方米。
2009年由于救市政策的刺激作用，北京楼市一改成交低迷的窘境，当年无论是成交量还是成交价格均出现了大幅的增加。当年成交面积1895.2万平方米，成交均价14438元/平方米，分别增加了142.4%和12.5%，量价齐升且增幅明显。
此后，虽然北京商品住宅成交面积一直无法超越2005年2566万平方米的水平，但成交均价却一路走高。尽管在2010年调控政策的作用下，北京楼市成交量又大幅回落，比上年下跌41.6%，但成交均价依旧上涨，冲进了“2万元”字头，达到了20492元/平方米。
纵观北京商品房自2003年起的成交面积和成交均价，可以看出，8·31大限后房价飞涨，影响波及至今。尽管在反复的调控中，成交面积有所回落，但仍未改变房价上涨的趋势。
看着记者手中的这份关于房价的资料，张利感慨：“这条凌厉的曲线，已把人们划分到不同的阵营——已买房人和买不起房的人。”
不仅是北京，回顾8.31大限出台后的近十年，房地产发展可谓恰逢黄金十年。这期间，虽然调控从未中断，但房价如脱缰野马一发不可收。
2月24日，中国企业资本联盟主席杜猛在微博上表示，从中企资本周刊“盘点十年房价”中可以看出：“我国若干年内平均房价持续上涨是客观规律。调控正确与否或调控不调控，长期结果大致都是一样。或许数据能帮人清醒。”
据公开数据显示，2003年全国商品房平均价格为2359元/平方米，而2004年为2724元/平方米，涨幅达到15%。2007年全国商品房平均价格为3864元/平方米，五年上涨64%；2012年全国商品房平均价格为5791元/平方米，十年上涨145%。
而据5月25日社科院发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布的2013年《房地产蓝皮书No.10》显示，在存量房释放减少的背景下，2013年新建住房交易量还可能略有上升。
另根据克而瑞中国城市住房价格288指数显示，2013年4月中国城市住房（一手房）价格288指数为1027.4点，较上月上升11.5点，环比上涨1.13%，涨幅较上月上升了0.18个百分点。中国城市住房（一手房）价格288指数自2012年7月以来连续上升10个月，月均涨幅基本维持在1%的水平。而其监控的288个主要城市中，共有178个城市一手房交易价格出现上涨，其中河北省张家口市和沧州市的涨幅分别达到6.50%和5.50%，涨幅最为明显，位居全国涨幅一、二位。涨幅列三至五位的城市分别为安徽省六安市、山东省滨州市和四川省巴中市，涨幅依次为5.4%、5.39%和5.34%。2013年4月，中国城市住房价格288指数二手房价格60指数为1008.5点，较上月上升2.24点，环比上涨0.22%，涨幅较上月缩小了0.15个百分点，同比上涨4.07%。二手房价格60指数环比延续了近一年来的上涨走势，同比亦自2012年12月起保持了五个月的上涨趋势。值得一提的是，2013年4月，北京一手房交易价格指数为1057.8点，较上月上升29.4点，环比上涨2.86%，涨幅较上个月扩大2.40个百分点。为近13个月以来的最高水平。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调，价格指数呈现一路上涨态势。而目前，北京、上海、广州地王扎堆出现，公众对房价调控再次变为空调的担忧进一步加剧。
“由此可见，8·31大限在客观上推高了地价，加重了房企的成本，最终推高了房价。”中国企业资本联盟副主席王岩如是总结8·31大限对房价的影响。
陈宝存给记者介绍了他年初招致新华社批评的观点“未来五年内一线城市房价翻番”的由来，他说：“最重要的依据是，目前北京等一线城市面临无地可供的局面，且未来土地价格大涨已是必然；同时十八大已经明确2020年城乡居民收入翻番。此外，还要考虑到货币超发及贬值的因素。”
完成了从“地虫子”到“房虫”角色转换的张利，见证了8·31大限后房价暴涨的历程，也深信陈宝存“未来五年内一线城市房价翻番”的观点。
至今提起8·31大限，张利依旧懊悔不已。对他来讲，8·31大限给他留下了抹不去的污点。他说：“那不仅是我判断的失误，更殃及了我的亲朋，他们的底子比我薄，2004年底房价飞涨，他们错过了北京房价的上行快车。”
在2003年的北京，有3000多家房地产公司，而真正做项目开发的只有300多家，其他大部分都是“地虫子”，协议出让土地制度让“地虫子”能够通过各种关系拿到土地的开发权，但由于没有实力开发，他们就又将土地倒卖出去。当时北京城区的土地大部分都被各大开发商和一些“地虫子”给瓜分了，张利就是他们中的一员。
8·31大限之前，是张利们的黄金暴利时代，他通过炒卖土地赚了不少，用他的话说就是“够吃几辈子了”。
在8·31大限出台之前，在业内以敢于直言著称的任志强就预言房价会暴涨。他的理由是，8·31大限之后，协议出让的土地会大量减少，几乎是零了。政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场，所以土地的供应减少，而价格却在提高，房价一定会上涨。
当时的张利并不认同这种看法，在他看来，8·31大限是国家为了抑制房市、禁止炒卖地皮，从而使地价过高的一项措施。这项措施最终的受益者实际上是购房人。地价是住房开发成本中最高的一块，而一块地经过“地虫子”几次倒手后，地价飞涨。相应地，开发商会把成本转嫁到购房者身上，造成房价高企。
张利是个“地虫子”，“小时候一家住在10来平方米的房子里”的生活让他悲天悯人，虽然8·31大限可能会堵了他的“财路”，但他还是坦诚且很专业地告诉周边的人：“8·31大限以后， ‘地虫子’就不存在了，中间地皮的倒手的这部分成本也就不存在了，房价自然会下降。”他劝阻自己的亲友不要买房，他把诸如任志强那样的业界人生在媒体的发言看成“作秀”，其目的无非是造成土地短缺的假象，逼老百姓早早掏腰包买单。
当年9月，在8·31大限实施后不久，张利就卖掉了自己手里正在出租的一套房子。因为那套50万元的房子，一年的租金仅18000元，年租金回报率只有3.6%，而他买房的贷款利率却是 5.04%，他有30万元贷款未还清，一年的利息支出大约为15000元，过低的租金回报率让张利没有激情去忍受出租房屋后的若干琐事。
当记者问及他的感受时，张利用了微博上一个流行的段子调侃自己：“某北京人卖了京城的房子远赴重洋到美帝淘金。二十年来风餐雨宿、起早贪黑，大雪送外卖，夜半学词语，在贫民区被抢过7、打过3次，辛苦终于攒下100万美元，打算回国养老享受荣华富贵。一回国，发现当年卖掉的房子现在中介挂牌690万元，刹那间崩溃。”
张利接着说：“8·31大限之后，我不做‘地虫子’，而做‘房虫’了。”当记者问起“房虫”的含义时，张利解释，这是北京老话，指专门从事二手房卖卖赚取差价的人。
做了“房虫”之后，为提高“业务”技能，张利这些年一直在关注北京的房价。“眼看着房价一天天涨起来了，8·31大限与地价飞涨和房价飞涨具有时间上的高度相关性，这绝不是偶然的巧合。”他说。
不断疯涨的面粉
今年3月，国五条细则出台。紧随其后，北京市住建委开始严格控制房地产预售证的审批速度和节奏，“限价令”应声落地。
然而，面对全国愈演愈烈的土地热潮，这一系列苦心孤诣的调控政策，似乎刚刚出笼就已经被扫入人们记忆中尘封的角落。
根据中原地产研究中心统计的数据显示：今年前5个月，全国13个一、二线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等，合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。其中，北京为617.9亿元，上海为515.亿元，而在2012年同期，该数字均在120亿～130亿元。
地方政府虽然出台了一系列调控房价的政策，但是在土地出让上却难以抑制卖地的冲动，对土地财政的依赖使得地方政府在土地出让上并没有与房地产调控同步。中原地产市场研究部总监张大伟认为，地方政府积极推地，对土地财政的依赖性依然非常大，上海、苏州等城市均有大规模的推地现象。
伴随着土地出让金的上涨，2013年5月以来我国土地市场持续升温，土地竞拍动辄上百轮，溢价率往往轻易超过100%，多城市地王记录屡被刷新。
5月初，上海世博片区的A09A-02地块以12.12亿元成交，折合楼面价为39932元/平方米，创下了2012年以来上海土地市场的单价地王纪录。但是这一纪录当天又被附近的A09B-02地块40079元/平方米刷新，上海单价地王纪录一天内两次被刷新。
5月20日，北京市通州区台湖镇B-03地块和B-23地块F3其他类多功能用地两宗土地同日成交。北京世纪鸿以8.25亿元将B-23地块F3其他类多功能用地收入囊中，溢价率高达230%，折合楼面价13136元/平方米。泰禾集团以11.25亿元加7.3万平方米公租房勇夺B-03地块，溢价率48%，剔除公租房后楼面价19053元/平方米，再次刷新了台湖历次土地成交的楼面价纪录。
5月22日，北京大兴区三宗地块成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。
5月23日，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，在去除配建的保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了24000元/平方米和35000元/平方米。 5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价地王纪录。
5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，再次竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到13601元/平方米。值得一提的是，在2011年12月东亚新华曾在台湖区域拿下一宗地，成交楼面价不足5000元/平方米，而现在的售价也仅为15900元/平米。今年5月底，台湖镇最高出让地价已达到了19000元/平方米，上涨速度可观。
近日，北京市国土资源局突然叫停丰台区花乡夏家胡同居住用地，这是继去年9月份来广营地块和年底的团结湖地块之后，因担心价格过高影响市场稳定而被北京市国土资源局临时叫停的又一地块，其起始楼面地价达到19700元/平方米。
根据中原地产研究中心的数据显示，国内十大标杆房企今年以来的融资额已达380亿元，而2012年全年融资总额为413亿元，各大房企资金面的缓解也为竞相买地提供了强有力的物质保障。业界人士表示，房企拿地最大的动力来源于资本，在土地财政现状没有明显修正背景下，用叫停地块出让这种办法恐怕难以左右土地市场。
根据以往的经验，土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。地价的不断飙升，无疑会增加开发商的开发成本。而成本的增加最终还是要转嫁到买房者的头上，必然会引发房价的再次飙升。
面粉涨了，面包焉能不涨价？
令人“血脉喷张”的房价曲线
8·31大限出台伊始，就曾引发过各界对未来房价走势的大讨论，楼市唱兴派和唱衰派也开始了旷日持久的论战。
尽管我们在感情上很愿意相信唱衰派的观点，希望房价会如期下降，可事实却在证明包括任志强在内的“楼市春天派”的判断，8.31大限之后，随着北京土地市场由平静到爆发，由开发商疯狂拿地、天价地频现，北京商品住宅均价也不断上涨。
根据亚豪机构的统计数据分析，8·31大限出台后的当年，北京商品住宅成交均价和2003年相比，仅仅上涨了291元/平方米。到2005年，北京商品住宅成交均价攀升到6561元/平方米，比上年猛涨38.2%。此后的2006至2008年期间，由于调控政策的影响，北京楼市成交量持续下降，这三年成交面积分别为1936.6万平方米、1695.4万平方米和781.8万平方米。尽管成交面积“跌跌不停”，但成交均价依然未改上升的趋势，这三年的成交均价分别为8098元/平方米、11418元/平方米和12837元/平方米。
2009年由于救市政策的刺激作用，北京楼市一改成交低迷的窘境，当年无论是成交量还是成交价格均出现了大幅的增加。当年成交面积1895.2万平方米，成交均价14438元/平方米，分别增加了142.4%和12.5%，量价齐升且增幅明显。
此后，虽然北京商品住宅成交面积一直无法超越2005年2566万平方米的水平，但成交均价却一路走高。尽管在2010年调控政策的作用下，北京楼市成交量又大幅回落，比上年下跌41.6%，但成交均价依旧上涨，冲进了“2万元”字头，达到了20492元/平方米。
纵观北京商品房自2003年起的成交面积和成交均价，可以看出，8·31大限后房价飞涨，影响波及至今。尽管在反复的调控中，成交面积有所回落，但仍未改变房价上涨的趋势。
看着记者手中的这份关于房价的资料，张利感慨：“这条凌厉的曲线，已把人们划分到不同的阵营——已买房人和买不起房的人。”
不仅是北京，回顾8.31大限出台后的近十年，房地产发展可谓恰逢黄金十年。这期间，虽然调控从未中断，但房价如脱缰野马一发不可收。
2月24日，中国企业资本联盟主席杜猛在微博上表示，从中企资本周刊“盘点十年房价”中可以看出：“我国若干年内平均房价持续上涨是客观规律。调控正确与否或调控不调控，长期结果大致都是一样。或许数据能帮人清醒。”
据公开数据显示，2003年全国商品房平均价格为2359元/平方米，而2004年为2724元/平方米，涨幅达到15%。2007年全国商品房平均价格为3864元/平方米，五年上涨64%；2012年全国商品房平均价格为5791元/平方米，十年上涨145%。
而据5月25日社科院发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布的2013年《房地产蓝皮书No.10》显示，在存量房释放减少的背景下，2013年新建住房交易量还可能略有上升。
另根据克而瑞中国城市住房价格288指数显示，2013年4月中国城市住房（一手房）价格288指数为1027.4点，较上月上升11.5点，环比上涨1.13%，涨幅较上月上升了0.18个百分点。中国城市住房（一手房）价格288指数自2012年7月以来连续上升10个月，月均涨幅基本维持在1%的水平。而其监控的288个主要城市中，共有178个城市一手房交易价格出现上涨，其中河北省张家口市和沧州市的涨幅分别达到6.50%和5.50%，涨幅最为明显，位居全国涨幅一、二位。涨幅列三至五位的城市分别为安徽省六安市、山东省滨州市和四川省巴中市，涨幅依次为5.4%、5.39%和5.34%。2013年4月，中国城市住房价格288指数二手房价格60指数为1008.5点，较上月上升2.24点，环比上涨0.22%，涨幅较上月缩小了0.15个百分点，同比上涨4.07%。二手房价格60指数环比延续了近一年来的上涨走势，同比亦自2012年12月起保持了五个月的上涨趋势。值得一提的是，2013年4月，北京一手房交易价格指数为1057.8点，较上月上升29.4点，环比上涨2.86%，涨幅较上个月扩大2.40个百分点。为近13个月以来的最高水平。进入2013年，仅在与2012年新年交替的12月份出现了短暂的回调，价格指数呈现一路上涨态势。而目前，北京、上海、广州地王扎堆出现，公众对房价调控再次变为空调的担忧进一步加剧。
“由此可见，8·31大限在客观上推高了地价，加重了房企的成本，最终推高了房价。”中国企业资本联盟副主席王岩如是总结8·31大限对房价的影响。