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住房問題是關乎民生的大事，也是澳門特區政府施政過程中格外關顧的重點領域。許多澳門市民對於住房現狀深感不盡人意，對於未來房價的走勢也表達出極大的憂慮。崔世安特首在《二0一三年財政年度施政報告》中，不僅對住房問題有比較詳盡論述，而且提出了不少妥善解決住房問題的計劃和設想。顯然，住房問題已經成為並將繼續成為澳門社會普遍關注的一個熱點。讓我們透過現象深入剖析，以期抓住本質，搞清癥結所在，進而尋找合理而有效的對策。
正確把握澳門住房問題
的本質
澳門居民的住房現狀存在問題，這是一個不爭的事實，無論是民意還是政府的工作方針都證明了這一點。有一種似乎比較普遍的看法認為，澳門現有的住房難以滿足廣大市民的需要。最突出的表現是房價過高，很多人買不起房，買不到房，因而得出澳門房市“供不應求”的結論。其實這不過是表面現象，澳門住房問題上的主要矛盾並不是數量上的供不應求。
如何正確把握澳門住房問題的本質？讓我們先來回顧一些身邊的現象：
首先看澳門房屋的實際居住情況。在老城區，“七十二家房客”般的擁擠狀態固然存在，但也存在相反的狀況。夜幕降臨的時候，假如站在香港的維多利亞港岸邊眺望，你會發現絕大多數商住大樓燈火輝煌，絕大多數窗口燈光閃爍，真正給人一種不夜城的感覺；而當你在澳門的許多街道上徘徊的時候，舉目四望，哪怕是在繁華的新口岸地區，許多居民樓的大部份窗口都黑暗無光。在一些比較偏僻的地段尤其冷落，表明澳門的住宅中還有大量空置房。
其次來看看房價。隨著澳門經濟和人口的快速增長，房價也連年急速攀升。有統計資料顯示，澳門私人物業平均售價由2000年的每平方米港幣6，259元，上升至2009年的19，008元，十年間的年均增長率高達17.2%；而在2012年二至六月間，私人物業平均售價又從每平方米41，201港元漲至58，976港元，不僅單價高得嚇人，而且增幅十分顯著，在四個月內竟上升了四成。房價的飆升使大多數澳門市民，特別是許多中等以下收入者無力也不敢問津樓市。
再來考察住房能否滿足市民需求的情況。崔世安特首當選後，根據競選時的承諾實施了萬九公屋計劃，這是取信於民的重要舉措。可是，根據有關資料，萬九公屋未必受到澳門居民的普遍歡迎。例如，2012年已竣工的永寧廣場和湖畔大廈經屋，竟有3792個輪候家團（即住戶）因不滿意“一房一廳”結構的套型而宣佈放棄輪候，放棄率占到輪候家團總數的70%左右。知情者透露，此類“一房一廳”式套型面積偏小，例如T1型單元實用面積只有20來平方米，擁有這樣一套住房即便算得上“居有其所”，也很難產生“安居樂業”的感覺。
由此觀之，澳門住房問題的癥結一是房價過高，二是難以滿足不同層次民眾大不相同的住房需求。或者說，一是老百姓買不起房。二是老百姓買不到自己需要並滿意的住房。
尋找妥善解決澳門
住房問題的對策
正因為澳門的住房問題不是單一的數量不足問題，所以必須採取綜合性的對策，統籌兼顧，全面地加以妥善解決。筆者認為，正確的原則是“分別情況，區別對待”。具體地說，可以將澳門市民對於住房的需求分為普及性、改善性以及享受性三種類型，制訂相應的政策，安排相應的措施來分別加以解決。
第一，普及性的住房需求需要政府承擔責任。
普及性的住房需求是澳門居民最基本的生存權利，滿足此類需求的標準即為“居有其所”，是特區政府義不容辭的責任。平心而論，澳門特區政府在這方面已經做出了比較有效的努力。公屋政策就是澳門特區政府解決市民住房問題的核心理念和關鍵性舉措。早在2005年底，第二屆特區政府就提出了“三四五六”公共房屋政策，2007年又提出萬九公屋計劃，將興建公屋的規模擴大到一萬九千個單位。本屆政府不僅加大了推進萬九公屋建設的力度，而且規劃了規模為6300個單元的後萬九公屋計劃。2011年立法會通過了《經濟房屋法》，在原有的基礎上完善了經屋定義、建造及供應方式等，政府還放寬了申請經屋人士的收入上限，使符合申請公屋和經屋條件的居民達到本區居民總數的百分之八十以上。2012年政府又公佈了《公共房屋發展策略（2011-2020）》諮詢文本，新提出了不少措施，包括“建立公共房屋土地儲備制度、設立公共房屋發展基金、優先建立社會房屋定期接受申請機制”等十三項。這些法律和政策措施，形成了目前特區的公共房屋政策體系，也是特區政府對市民承諾“居有其屋”的可靠保證。
然而，隨著社會的發展進步與民衆生活水平的提高，人們對居住條件的要求也與日俱增。僅僅“居有其屋”還遠遠不夠，更得講究“屋”的質量。因此，政府不能停留在低水平地解決溫飽問題的層面，而應當跟上時代前進的步伐，轉變觀念，儘量滿足不同層次居民不斷提高的住房需求。即便是對於廣大基層民眾，也要著眼於提高生活質量，逐步改善其居住條件。經屋的設計尤其要與時俱進，儘量減少一室一廳結構，逐步增加兩居室以及三居室的套型；住房建造的規格也要逐步優化，力求做到建成後在一、二十年內不至落伍。倘若果真如統計資料所言，本澳百分之八十左右的居民有機會申請經屋公屋，那麼一旦廣大居民對申請到的經屋公屋表示滿意而不願放棄輪候，那就表明澳門居民的基本住房需求得到了滿足。
第二，改善性的住房需求需要多種社會力量協力解決。
改善性的住房需求是以中產階級為代表的社會階層對居住條件的需求，需要調動社會各界的積極性，互相配合地加以解決。
中產階級是近年在澳門社會崛起的社會階層。2012年《澳門藍皮書》指出， “中產階層”在澳門幾乎與“中層收入人士”劃等號，其收入中線也與澳門整體的住戶收入中位數接近。其社會職業特徵以從事博彩、公共行政、社會服務行業為主，有較高的居所自置率，對澳門有較強的歸屬感，也較傾向於關心澳門的時事。中產階級往往又被稱為“夾心階層”，這一概念最早在香港啟用，意指月收入在兩三萬港幣之間的民眾。後來澳門也沿用了這一概念。夾心階層人士多具有高學歷，高素質，但由於自身社會背景所限，一般只能打工謀生。他們往往上有老，下有小，生活支出較大，心態也比較疲乏。從調查分析結果可知，自認為中產階層的住戶幾乎占到澳門住戶總數的一半。這一階層正在澳門社會事務中發揮越來越重要的作用，因此，特區政府也對他們投以越來越大的關注，幫助他們妥善解決住房問題即為其中之一。 中產階級（夾心階層）多數現有居所，但條件不甚理想。或面積偏小，或樓宇陳舊，或三代合居，亟待改善卻限於經濟條件而往往只能望樓興歎。香港政府上世紀80年代末在房地產方面提出了為夾心階層謀福利的一些政策，現任特首梁振英在競選時提出“港人港地”口號，意在劃出一些地塊建造只能限價售予永久性香港居民的樓宇，為中產階級謀福利。2012年9月，已有兩塊土地開始實施“港人港地”政策。澳門也有不少熱心人較早就提出過類似的想法。陳明金議員約在三年前就提出過可以視為“澳人澳地”萌芽的“限價樓”構想，一些社團也積極支持“澳人澳地”的口號。鑒於民意，行政長官崔世安在2013年財政年度施政報告中正式提出要對“澳人澳地”進行“深入探討”。筆者認為，“澳人澳地”的意圖應當肯定，其政策內容也基本可取；但其表述方式值得推敲。一方面，《澳門基本法》中規定，“澳門特別行政區居民，簡稱澳門居民（即一般意義上的“澳人”），包括永久性居民和非永久性居民”。所以一旦在政策口號中使用“澳人”這一概念，就不宜將其中的一部份（非永久性居民）排除在外。另一方面，《澳門基本法》也規定，“澳門特別行政區境內的土地和自然資源……屬於國家所有”。這就意味著在澳門只有“國土”而不存在“澳地”，不應當在政策口號中賦予這一概念有異於基本法的內涵。
鑒於上述原因，筆者認為可以並應當制定向中產階級傾斜的房屋政策，但必須挑選一個比“澳人澳地”更適當的口號。爲了落實這一政策，要靠多方面齊心協力。政府應當在提供資源、政策導向和業務管理上承擔主要責任，與此同時，還要引導開發商的社會責任感，調動他們的建設積極性。因為我們不能要求開發商都來當慈善家，不能用犧牲他們利益的方法來滿足另一部份人（中產階級）的需求。另外，還要通過宣傳使民眾理解並接受這一政策。即便是科學合理的政策，只有得到廣大市民的擁護和支持才能真正實施。
第三，滿足享受性的住房需求需要發揮市場功能。
除了普及性和改善性的需求以外，澳門的房屋建設還應當有錦上添花式的更高需求。從宏觀來看，澳門正在建設世界旅遊休閒中心，爲了適應“世界級”的稱號，澳門的住房建設必須匯入時代趨勢，甚至引領世界潮流。從微觀來看，隨著澳門經濟建設和社會發展水平不斷提升，澳門民間的社會財富積累日益增加，一些人對於居住條件的要求也越來越高。以人為本的理念日漸深入人心，提高生活質量正在成為越來越多的澳門人追求的目標。一些人的眼界日趨寬廣，經濟實力也日漸雄厚，一般的別墅、海景房已經難以滿足他們享受型的高檔生活需求。如何使他們獲得舒適的住房條件？如何打造世界級的高端房產品牌以適應世界旅遊休閒中心的建設？唯有市場才能給出滿意的答案。
需求是發展的原動力。今後數年間，內地的房地產市場在全面實現小康的宏偉目標指引下，必定會持續穩定地繼續發展。澳門受內地政治、經濟形勢的正面影響，也會出現經濟繁榮的較長穩定時期。由此觀之，澳門的房地產市場前景看好。在滿足本地大多數居民對住房的普及性需求和改善性需求的基礎上，應當充分利用優勢資源，精雕細刻，深度開發，打造房產精品。不僅可以滿足錦上添花式的本地高層次享受性住房需求，而且能夠吸引全世界的高端客源來澳門置業，為促進澳門房地產市場繁榮和經濟發展作出切實的貢獻。
當不同層次、不同標準的多種住房需求都能較好地得到滿足的時候，才算妥善地解決了澳門的住房問題。
（作者是澳門城市大學教授）
正確把握澳門住房問題
的本質
澳門居民的住房現狀存在問題，這是一個不爭的事實，無論是民意還是政府的工作方針都證明了這一點。有一種似乎比較普遍的看法認為，澳門現有的住房難以滿足廣大市民的需要。最突出的表現是房價過高，很多人買不起房，買不到房，因而得出澳門房市“供不應求”的結論。其實這不過是表面現象，澳門住房問題上的主要矛盾並不是數量上的供不應求。
如何正確把握澳門住房問題的本質？讓我們先來回顧一些身邊的現象：
首先看澳門房屋的實際居住情況。在老城區，“七十二家房客”般的擁擠狀態固然存在，但也存在相反的狀況。夜幕降臨的時候，假如站在香港的維多利亞港岸邊眺望，你會發現絕大多數商住大樓燈火輝煌，絕大多數窗口燈光閃爍，真正給人一種不夜城的感覺；而當你在澳門的許多街道上徘徊的時候，舉目四望，哪怕是在繁華的新口岸地區，許多居民樓的大部份窗口都黑暗無光。在一些比較偏僻的地段尤其冷落，表明澳門的住宅中還有大量空置房。
其次來看看房價。隨著澳門經濟和人口的快速增長，房價也連年急速攀升。有統計資料顯示，澳門私人物業平均售價由2000年的每平方米港幣6，259元，上升至2009年的19，008元，十年間的年均增長率高達17.2%；而在2012年二至六月間，私人物業平均售價又從每平方米41，201港元漲至58，976港元，不僅單價高得嚇人，而且增幅十分顯著，在四個月內竟上升了四成。房價的飆升使大多數澳門市民，特別是許多中等以下收入者無力也不敢問津樓市。
再來考察住房能否滿足市民需求的情況。崔世安特首當選後，根據競選時的承諾實施了萬九公屋計劃，這是取信於民的重要舉措。可是，根據有關資料，萬九公屋未必受到澳門居民的普遍歡迎。例如，2012年已竣工的永寧廣場和湖畔大廈經屋，竟有3792個輪候家團（即住戶）因不滿意“一房一廳”結構的套型而宣佈放棄輪候，放棄率占到輪候家團總數的70%左右。知情者透露，此類“一房一廳”式套型面積偏小，例如T1型單元實用面積只有20來平方米，擁有這樣一套住房即便算得上“居有其所”，也很難產生“安居樂業”的感覺。
由此觀之，澳門住房問題的癥結一是房價過高，二是難以滿足不同層次民眾大不相同的住房需求。或者說，一是老百姓買不起房。二是老百姓買不到自己需要並滿意的住房。
尋找妥善解決澳門
住房問題的對策
正因為澳門的住房問題不是單一的數量不足問題，所以必須採取綜合性的對策，統籌兼顧，全面地加以妥善解決。筆者認為，正確的原則是“分別情況，區別對待”。具體地說，可以將澳門市民對於住房的需求分為普及性、改善性以及享受性三種類型，制訂相應的政策，安排相應的措施來分別加以解決。
第一，普及性的住房需求需要政府承擔責任。
普及性的住房需求是澳門居民最基本的生存權利，滿足此類需求的標準即為“居有其所”，是特區政府義不容辭的責任。平心而論，澳門特區政府在這方面已經做出了比較有效的努力。公屋政策就是澳門特區政府解決市民住房問題的核心理念和關鍵性舉措。早在2005年底，第二屆特區政府就提出了“三四五六”公共房屋政策，2007年又提出萬九公屋計劃，將興建公屋的規模擴大到一萬九千個單位。本屆政府不僅加大了推進萬九公屋建設的力度，而且規劃了規模為6300個單元的後萬九公屋計劃。2011年立法會通過了《經濟房屋法》，在原有的基礎上完善了經屋定義、建造及供應方式等，政府還放寬了申請經屋人士的收入上限，使符合申請公屋和經屋條件的居民達到本區居民總數的百分之八十以上。2012年政府又公佈了《公共房屋發展策略（2011-2020）》諮詢文本，新提出了不少措施，包括“建立公共房屋土地儲備制度、設立公共房屋發展基金、優先建立社會房屋定期接受申請機制”等十三項。這些法律和政策措施，形成了目前特區的公共房屋政策體系，也是特區政府對市民承諾“居有其屋”的可靠保證。
然而，隨著社會的發展進步與民衆生活水平的提高，人們對居住條件的要求也與日俱增。僅僅“居有其屋”還遠遠不夠，更得講究“屋”的質量。因此，政府不能停留在低水平地解決溫飽問題的層面，而應當跟上時代前進的步伐，轉變觀念，儘量滿足不同層次居民不斷提高的住房需求。即便是對於廣大基層民眾，也要著眼於提高生活質量，逐步改善其居住條件。經屋的設計尤其要與時俱進，儘量減少一室一廳結構，逐步增加兩居室以及三居室的套型；住房建造的規格也要逐步優化，力求做到建成後在一、二十年內不至落伍。倘若果真如統計資料所言，本澳百分之八十左右的居民有機會申請經屋公屋，那麼一旦廣大居民對申請到的經屋公屋表示滿意而不願放棄輪候，那就表明澳門居民的基本住房需求得到了滿足。
第二，改善性的住房需求需要多種社會力量協力解決。
改善性的住房需求是以中產階級為代表的社會階層對居住條件的需求，需要調動社會各界的積極性，互相配合地加以解決。
中產階級是近年在澳門社會崛起的社會階層。2012年《澳門藍皮書》指出， “中產階層”在澳門幾乎與“中層收入人士”劃等號，其收入中線也與澳門整體的住戶收入中位數接近。其社會職業特徵以從事博彩、公共行政、社會服務行業為主，有較高的居所自置率，對澳門有較強的歸屬感，也較傾向於關心澳門的時事。中產階級往往又被稱為“夾心階層”，這一概念最早在香港啟用，意指月收入在兩三萬港幣之間的民眾。後來澳門也沿用了這一概念。夾心階層人士多具有高學歷，高素質，但由於自身社會背景所限，一般只能打工謀生。他們往往上有老，下有小，生活支出較大，心態也比較疲乏。從調查分析結果可知，自認為中產階層的住戶幾乎占到澳門住戶總數的一半。這一階層正在澳門社會事務中發揮越來越重要的作用，因此，特區政府也對他們投以越來越大的關注，幫助他們妥善解決住房問題即為其中之一。 中產階級（夾心階層）多數現有居所，但條件不甚理想。或面積偏小，或樓宇陳舊，或三代合居，亟待改善卻限於經濟條件而往往只能望樓興歎。香港政府上世紀80年代末在房地產方面提出了為夾心階層謀福利的一些政策，現任特首梁振英在競選時提出“港人港地”口號，意在劃出一些地塊建造只能限價售予永久性香港居民的樓宇，為中產階級謀福利。2012年9月，已有兩塊土地開始實施“港人港地”政策。澳門也有不少熱心人較早就提出過類似的想法。陳明金議員約在三年前就提出過可以視為“澳人澳地”萌芽的“限價樓”構想，一些社團也積極支持“澳人澳地”的口號。鑒於民意，行政長官崔世安在2013年財政年度施政報告中正式提出要對“澳人澳地”進行“深入探討”。筆者認為，“澳人澳地”的意圖應當肯定，其政策內容也基本可取；但其表述方式值得推敲。一方面，《澳門基本法》中規定，“澳門特別行政區居民，簡稱澳門居民（即一般意義上的“澳人”），包括永久性居民和非永久性居民”。所以一旦在政策口號中使用“澳人”這一概念，就不宜將其中的一部份（非永久性居民）排除在外。另一方面，《澳門基本法》也規定，“澳門特別行政區境內的土地和自然資源……屬於國家所有”。這就意味著在澳門只有“國土”而不存在“澳地”，不應當在政策口號中賦予這一概念有異於基本法的內涵。
鑒於上述原因，筆者認為可以並應當制定向中產階級傾斜的房屋政策，但必須挑選一個比“澳人澳地”更適當的口號。爲了落實這一政策，要靠多方面齊心協力。政府應當在提供資源、政策導向和業務管理上承擔主要責任，與此同時，還要引導開發商的社會責任感，調動他們的建設積極性。因為我們不能要求開發商都來當慈善家，不能用犧牲他們利益的方法來滿足另一部份人（中產階級）的需求。另外，還要通過宣傳使民眾理解並接受這一政策。即便是科學合理的政策，只有得到廣大市民的擁護和支持才能真正實施。
第三，滿足享受性的住房需求需要發揮市場功能。
除了普及性和改善性的需求以外，澳門的房屋建設還應當有錦上添花式的更高需求。從宏觀來看，澳門正在建設世界旅遊休閒中心，爲了適應“世界級”的稱號，澳門的住房建設必須匯入時代趨勢，甚至引領世界潮流。從微觀來看，隨著澳門經濟建設和社會發展水平不斷提升，澳門民間的社會財富積累日益增加，一些人對於居住條件的要求也越來越高。以人為本的理念日漸深入人心，提高生活質量正在成為越來越多的澳門人追求的目標。一些人的眼界日趨寬廣，經濟實力也日漸雄厚，一般的別墅、海景房已經難以滿足他們享受型的高檔生活需求。如何使他們獲得舒適的住房條件？如何打造世界級的高端房產品牌以適應世界旅遊休閒中心的建設？唯有市場才能給出滿意的答案。
需求是發展的原動力。今後數年間，內地的房地產市場在全面實現小康的宏偉目標指引下，必定會持續穩定地繼續發展。澳門受內地政治、經濟形勢的正面影響，也會出現經濟繁榮的較長穩定時期。由此觀之，澳門的房地產市場前景看好。在滿足本地大多數居民對住房的普及性需求和改善性需求的基礎上，應當充分利用優勢資源，精雕細刻，深度開發，打造房產精品。不僅可以滿足錦上添花式的本地高層次享受性住房需求，而且能夠吸引全世界的高端客源來澳門置業，為促進澳門房地產市場繁榮和經濟發展作出切實的貢獻。
當不同層次、不同標準的多種住房需求都能較好地得到滿足的時候，才算妥善地解決了澳門的住房問題。
（作者是澳門城市大學教授）