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摘要：随之市场竞争力越来越大，房地产利润空间也越来越小，所以在房地产开发过程中，严格控制开发成本，采取有效的成本管控措施，建立和完善合同管理制度，从而保证利润空间，实现目标成本。本文通过对房地产开发过程中的各个阶段进行分析，探讨实现成本管控的具体措施。
关键词：房地产开发、成本管理、投资控制、管控措施、
1、前言
近年来由于国家对房地产实行了各种政策性调控，各种限购政策，使房地产企业面临严峻的形势，地价在不断的上涨，市场竞争力也越来越大，在外部环境越来越艰难的情况下，房地产企业如何做好开发过程中的成本管控，将直接影响企业的经济效益、阻碍企业的后续发展。
2、项目决策阶段成本管控措施
项目决策阶段的主要工作是进行市场调研、编制项目建议书和可行性研究报告。
2.1产品调研：
1、包括区位调研，如地理位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境等；2、产品特征调研，如建筑类型、户型面积、朝向、装修标准、配套设施、绿化率等；3、价格和销售调研，了解周边居住人群和购买力，不同产品的销售价格，去化率、竞争对手等，为项目定位提供建议。
2.2经济测算分析：
对不同类型的产品，经过多方案对比分析，对产品和售价进行准确市场定位，研判，实现利润最大化，为项目开发提供可行性研究报告。
2.3做好与政府各个职能部门的对接关系，缩短一级土地整理的时间，减少前期工程费用、开发间接费用，管理费、财务费用等，使项目尽快获批。
3、项目实施阶段成本管控措施
3.1设计阶段的投资控制
3.1.1编写设计任务书，明确有关投资控制的内容，结合当地人们的生活习惯，制定交房标准，对设计方案提出投资评价建议，审核项目总投资估算，控制在合理范围内。
3.1.2在可研的基础上，进行项目总控制目标的分析和论证，分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的方案；审核项目概算和工程进度表，编制设计阶段的资金使用计划，并控制其执行，必要时对上述计划提出调整建议。
3.1.3从设计、施工、材料和设备采购等多方面做必要的市场调查分析和技术经济比较；审核施工图预算，必要时调整总投资计划，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约成本的潜力。
3.1.4审核各设计阶段的图纸，技术说明和计算书等设计文件是否符合国家有关设计规范，工程质量标准，并根据需要提出修改意见；审核设计图纸是否满足设计深度，是否符合可施工的要求，以确保施工进度计划顺利进行；对设计选用的材料进行市场调研分析，尽量因地制宜，合理选用材料，降低建造成本。
3.1.5从投资控制、质量控制、进度控制的角度分析设计合同条款，时刻注意新的设计规范要求，避免二次设计增加费用，影响施工进度，分析合同执行过程中可能出现的风险及如何进行风险转移。
3.2施工阶段的投资控制
3.2.1招标采购方面的管控措施
（1）完善招标采购制度体系：建立健全招标采购制度体系并严格执行，制订公司招标采购评审办法、招标采购审批流程，并在实际工作中认真执行。
（2）加強招标采购计划与进度控制相协调统一。
（3）加强招标采购成本管理： 选择合适的采购方式，降低采购成本，加强市场调查，并建立相关价格信息库；加大供应商考察，建立供应商档案，建立长期合作伙伴关系，进一步降低成本。
（4）审核施工招标文件及合同条款，分析各投标单位的投标报价及存在的风险，参与评标及合同谈判。
3.2.2合同管理方面的管控措施
建立和完善合同管理制度，严格执行合同签订审批流程、严格合同备案工作，组织进行合同评审；收集整理合同范本，学习相关的法律法规文件，对公司已签订的合同进行分类归档存放，建立合同台账，并监督落实合同执行情况。通过合同管理目标制度，有效控制工程成本。
3.2.3施工管理方面的管控措施
（1）编制施工阶段各年度、季度和月度资金使用计划，并控制其执行，过程中进行计划值与实际值进行比较，并提供各种报表。
（2）对施工方案进行技术经济比较，选定合理的施工方案，施工过程中采取有效的组织、技术、经济、合同措施，加强进度、质量和成本管理，合理控制好三者之间的关系，并通过人机料法环等各方面的因素综合考虑，严格控制施工过程中的变更和索赔，加强个队伍之间的协调管理，在保证施工质量的情况下，合理安排施工顺序，控制好工期，施工过程中加强成本管控措施。
（3）进行各类合同的跟踪管理，并定期检查合同的执行情况，审核各单位的付款申请单，根据施工完成情况，审核付款金额。
3.3动用前的准备及保修阶段的成本控制
3.3.1竣工验收过程中成本控制：
合理安排人员，施工机具，合理组织竣工验收程序，协调好各参建方的关系，保证工程的顺利验收，从而节约成本。
3.3.2结算过程中的成本管控措施：
（1）制定并完善结算工作制度及流程，保证结算工作合理、合法，提高结算工作精准度。
（2）审核变更签证资料完整性：依据工程施工合同，严格审核设计变更图纸和现场签证资料的合理性，从而有效控制成本。
（3）工程量的审核工作的管控措施：结合项目实施情况和交房标准，落实现场实际完成情况，确定工程量是否正确，重点审核投资额比较大的分项工程和清单项、检查工程量出入较大的部分的原因；
（4）计价办法管控措施：依据合同约定，核查计价办法、清单项套用，取费标准，价差调整是否符要求。
3.3.3保修阶段的成本控制：
在运行管理方面，做好人员安排和培训工作，定期进行检查和维护工作，并做好预控措施，减少运行过程中不必要的损失，节约维修费用。
4、成本目标管控流程图
5、结束语
随着国家政策的不断调整，很多城市采取手段争抢人才，而实质上是给房地产企业增加了竞争力，各大房地产企业销售手段也层出不尽，进而造成房地产市场竞争越来越大，给我们带来了更大的困难和挑战，在这种环境下，就必须对房地产开发的全过程进行精细化成本管控，对各个阶段实行动态监控，及时采取纠偏措施，在保证工程质量的情况下，将开发成本控制在最低的水平，这样才能保证房地产企业有更好的发展。
参考文献：
[1]马都.房地产项目成本控制[M].中国建筑工业出版社，2006年9月：406
[2]杨硕.房地产开发全过程项目管理研究[D].武汉：华中师范大学，2013：1-47.
[3]余源鹏.房地产公司成本管理控制宝典[J].化学工业出版社.2016年1月：16-147.
关键词：房地产开发、成本管理、投资控制、管控措施、
1、前言
近年来由于国家对房地产实行了各种政策性调控，各种限购政策，使房地产企业面临严峻的形势，地价在不断的上涨，市场竞争力也越来越大，在外部环境越来越艰难的情况下，房地产企业如何做好开发过程中的成本管控，将直接影响企业的经济效益、阻碍企业的后续发展。
2、项目决策阶段成本管控措施
项目决策阶段的主要工作是进行市场调研、编制项目建议书和可行性研究报告。
2.1产品调研：
1、包括区位调研，如地理位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境等；2、产品特征调研，如建筑类型、户型面积、朝向、装修标准、配套设施、绿化率等；3、价格和销售调研，了解周边居住人群和购买力，不同产品的销售价格，去化率、竞争对手等，为项目定位提供建议。
2.2经济测算分析：
对不同类型的产品，经过多方案对比分析，对产品和售价进行准确市场定位，研判，实现利润最大化，为项目开发提供可行性研究报告。
2.3做好与政府各个职能部门的对接关系，缩短一级土地整理的时间，减少前期工程费用、开发间接费用，管理费、财务费用等，使项目尽快获批。
3、项目实施阶段成本管控措施
3.1设计阶段的投资控制
3.1.1编写设计任务书，明确有关投资控制的内容，结合当地人们的生活习惯，制定交房标准，对设计方案提出投资评价建议，审核项目总投资估算，控制在合理范围内。
3.1.2在可研的基础上，进行项目总控制目标的分析和论证，分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的方案；审核项目概算和工程进度表，编制设计阶段的资金使用计划，并控制其执行，必要时对上述计划提出调整建议。
3.1.3从设计、施工、材料和设备采购等多方面做必要的市场调查分析和技术经济比较；审核施工图预算，必要时调整总投资计划，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约成本的潜力。
3.1.4审核各设计阶段的图纸，技术说明和计算书等设计文件是否符合国家有关设计规范，工程质量标准，并根据需要提出修改意见；审核设计图纸是否满足设计深度，是否符合可施工的要求，以确保施工进度计划顺利进行；对设计选用的材料进行市场调研分析，尽量因地制宜，合理选用材料，降低建造成本。
3.1.5从投资控制、质量控制、进度控制的角度分析设计合同条款，时刻注意新的设计规范要求，避免二次设计增加费用，影响施工进度，分析合同执行过程中可能出现的风险及如何进行风险转移。
3.2施工阶段的投资控制
3.2.1招标采购方面的管控措施
（1）完善招标采购制度体系：建立健全招标采购制度体系并严格执行，制订公司招标采购评审办法、招标采购审批流程，并在实际工作中认真执行。
（2）加強招标采购计划与进度控制相协调统一。
（3）加强招标采购成本管理： 选择合适的采购方式，降低采购成本，加强市场调查，并建立相关价格信息库；加大供应商考察，建立供应商档案，建立长期合作伙伴关系，进一步降低成本。
（4）审核施工招标文件及合同条款，分析各投标单位的投标报价及存在的风险，参与评标及合同谈判。
3.2.2合同管理方面的管控措施
建立和完善合同管理制度，严格执行合同签订审批流程、严格合同备案工作，组织进行合同评审；收集整理合同范本，学习相关的法律法规文件，对公司已签订的合同进行分类归档存放，建立合同台账，并监督落实合同执行情况。通过合同管理目标制度，有效控制工程成本。
3.2.3施工管理方面的管控措施
（1）编制施工阶段各年度、季度和月度资金使用计划，并控制其执行，过程中进行计划值与实际值进行比较，并提供各种报表。
（2）对施工方案进行技术经济比较，选定合理的施工方案，施工过程中采取有效的组织、技术、经济、合同措施，加强进度、质量和成本管理，合理控制好三者之间的关系，并通过人机料法环等各方面的因素综合考虑，严格控制施工过程中的变更和索赔，加强个队伍之间的协调管理，在保证施工质量的情况下，合理安排施工顺序，控制好工期，施工过程中加强成本管控措施。
（3）进行各类合同的跟踪管理，并定期检查合同的执行情况，审核各单位的付款申请单，根据施工完成情况，审核付款金额。
3.3动用前的准备及保修阶段的成本控制
3.3.1竣工验收过程中成本控制：
合理安排人员，施工机具，合理组织竣工验收程序，协调好各参建方的关系，保证工程的顺利验收，从而节约成本。
3.3.2结算过程中的成本管控措施：
（1）制定并完善结算工作制度及流程，保证结算工作合理、合法，提高结算工作精准度。
（2）审核变更签证资料完整性：依据工程施工合同，严格审核设计变更图纸和现场签证资料的合理性，从而有效控制成本。
（3）工程量的审核工作的管控措施：结合项目实施情况和交房标准，落实现场实际完成情况，确定工程量是否正确，重点审核投资额比较大的分项工程和清单项、检查工程量出入较大的部分的原因；
（4）计价办法管控措施：依据合同约定，核查计价办法、清单项套用，取费标准，价差调整是否符要求。
3.3.3保修阶段的成本控制：
在运行管理方面，做好人员安排和培训工作，定期进行检查和维护工作，并做好预控措施，减少运行过程中不必要的损失，节约维修费用。
4、成本目标管控流程图
5、结束语
随着国家政策的不断调整，很多城市采取手段争抢人才，而实质上是给房地产企业增加了竞争力，各大房地产企业销售手段也层出不尽，进而造成房地产市场竞争越来越大，给我们带来了更大的困难和挑战，在这种环境下，就必须对房地产开发的全过程进行精细化成本管控，对各个阶段实行动态监控，及时采取纠偏措施，在保证工程质量的情况下，将开发成本控制在最低的水平，这样才能保证房地产企业有更好的发展。
参考文献：
[1]马都.房地产项目成本控制[M].中国建筑工业出版社，2006年9月：406
[2]杨硕.房地产开发全过程项目管理研究[D].武汉：华中师范大学，2013：1-47.
[3]余源鹏.房地产公司成本管理控制宝典[J].化学工业出版社.2016年1月：16-147.