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【摘 要】 如何解决当今社会出租人随意出卖租赁物的现象，实现承租人优先购买权的问题。充分发挥法律应有的制度价值功能，这就是本文的主要目的。
【关键词】 承租人 优先购买权 次租人
1. 承租人优先购买权的行使主体不明确
承租人优先购买权是一种民事特权，为防止这种民事特权的滥用，防止过分破坏民事平等原则，法律制度上就有必要对这种民事特权进行约束。《合同法》第230条虽然规定能够行使优先购买权的主体是承租人，但该法条没有进一步明确优先购买权能否转让或者继承。此外，次出租人是否应当享有优先购买权，当前的法律也没有明确规定。
笔者认为如果允许优先购买权进行转让或者继承，会导致行使民事特定主体的不断扩大和不确定性，而这明显违背了承租人优先购买权制度设立的初衷，所以承租人优先购买权不能转让或者继承。
对于次承租人是否享有优先购买权，有肯定说和否定说两种观点，但肯定说仍占多数。在我们肯定了次承租人的优先购买权的同时，另一个问题却出现了，那就是承租人与次承租人的优先购买权该如何处理呢？笔者认为次承租人应当优先于承租人，理由如下：（1）从利益衡量的角度来说，在房屋租赁关系中法律的立法目的就是为了稳定社会经济生产秩序，避免因出租人随意处分转让租赁物造成承租人生活的重大不利影响。所以在转租时，次承租人因与承租人的租赁合同而取得对物占有、使用、收益的权利，次承租人生活、生产已与租赁物之间构成了事实上的依赖关系，为了维护社会稳定和物之秩序，为避免次承租人生活、生产发生重大变动，应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买权的权力。（2）从公平正义的角度来说，在现实中转租大量存在，次承租人对租赁物投入高额装修等费用，其权益更易受到侵害，为了避免投入成本无畏的损失，为了避免流离失所，保护真正的弱势群体，给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。
2. 承租人优先购买权的行使条件不明确
目前法律法规均规定在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权，这是承租人得以行使优先权的实质性要求。但何为“同等条件”？该条件是否仅指价格条件？审判实践中应如何理解把握“同等条件”的内涵？由于我国现行法律对"同等条件"的具体内容未做明确规定，有以下几种不同观点：（1）是绝对同等说，即认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致①；（2）是相对同等说，即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，便为有同等条件②。（3）认为等同条件主要指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予其他买受人一种优惠的价格，而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中。如果不能金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。③（4）认为在一般条件下，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规的限制条件，当事人原来在合同中明确约定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律的规定。④第一种观点在适用中过于严格，尤其在承租人提出的条件须与其他买受人的条件完全一致；第二种观点在适用中弹性过大，不利于操作。后两种观点在一定程度上扩充了同等条件的理解，具有一定的可操行。
综上观点，笔者认为从“同等条件”的内容上看，可包括价格、数量、支付方式、交易时间等合同主要条款，其中价格条件和价款支付条件是理解“同等条件”的基本要素，在这些合同主要条款上基本一致的情况下，应当确认为“同等条件”，承租人享有优先购买权，也可以有特别约定包括：（1）第三人与出租人所订合同中有承租人无法履行的从给付，但承租人可以用金钱替代该从给付的，视为条件等同。（2）出租人允许第三人延期或分期付款，承租人虽不具备与第三人同样的信用，但如能提供相应的担保，足以保障出租人按时受偿的，可视为条件等同。但承租人优先购买权有例外情形：（1）承租人存在特殊利益或者近亲属关系，包括赠与、互易、继承、房屋共有人、出租人的近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的）。（2）买受人的资质也是一种条件，如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造、政府部门对房屋的置换等政府行为，房屋只能卖给有资质的开发商或其他部門，而不能出卖给一般人和企业，那么承租人不能行使优先购买权。
3. 承租人优先购买权的行使期间和行使方式不明确
我国《合同法》第230条规定：“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，《民法通则若干意见》第118条规定“须提前三个月通知”。但是这些规定太过于笼统，以下问题没有具体规定：（1）该期限的起算点应如何认定，是以出卖人公开表达出卖意图时还是从出卖人与第三人签订买卖合同时起算？（2）提前三个月是否也是承租人行使优先购买权的行使期限？（3）出租人应以何种方式通知承租人？口头还是书面形式？（4）如果出卖人不履行通知义务，则承租人优先购买权的行使期限该如何确定？
针对上述问题，笔者认为优先权应在出卖人与第三人的买卖合同有效成立后，行使期间得以开始计算，因为优先购买权的行使是建立在同等条件的基础上的，如果没有同等条件的出现，此权利自然无法行使；而要想出现同等条件，必须有出租人与第三人之间关于价格、支付方式等条款的确定，也即是只有等到出租人与第三人有效成立买卖合同，出租人优先购买权的行使条件才成就，这就是所谓的“形成权”。对承租人来说，他并不是在这三个月内都可以行使优先购买权，而是指出租人在买卖合同有效成立后的三个月内必须以书面或者口头形式告知承租人关于出租人与第三人的买卖合同，接到通知之日起开始享有优先购买权。当出租人履行了法定通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，应视为放弃优先购买权。如果出卖人不履行法定通知义务，承租人优先购买权应当适用除斥期间， 包括两种情况：（1）出卖人没有按照规定通知优先购买权人的，权利人行使优先购买权的期间为3个月。这个期间是从优先购买权人知道或者应当知道出卖人与第三人之间缔结买卖关系之日起计算。超过这个期间的，优先购买权消灭。（2）出卖人没有按照规定通知优先购买权人，优先购买权人不知道或者无法知道出卖人与第三人缔结买卖关系的，除斥期间为一年。一年的起算时间也是从出卖人与第三人缔结买卖合同关系之日起计算。
4. 房屋的局部承租人能否主张房屋整体的优先购买权
在审判实践中，常常出现承租房屋局部的承租人要求对房屋之整体行使优先购买权的问题。如何处理这一问题，审判实践中是有争议的，主要有三种观点：
第一种观点认为，法律规定承租人享有优先购买权，并未对承租人作具体限制，局部承租人亦是承租人，亦应享有优先购买权。
第二种观点认为，承租部分房屋的承租人不享有整栋房屋的优先购买权。
第三种观点认为，应随着部分与整体的关系而作相应的调整，不能绝对化。
笔者认为第三种观点有一定道理，但并不完全赞同。首先依据物尽其用的基本价值取向，租赁者对其相对应的租赁物拥有优先购买权值得肯定的，但又不把该权利绝对化、孤立化，应随着部分与整体的关系而作出不同的规定。如果当部分能够相对独立而不影响整体之功效的情况事，承租人可以主张该部分的优先购买权；如果当部分相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况时，就不享有承租人优先购买权，不存在吸收或夸张的情形。因为承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值，在考虑承租人优先购买权时，也要考虑承租人利益保护以及避免纠纷的扩大。
注释：
①王利明：《中国民法案例与学理研究-物权篇》，北京法律出版社1998年版，第128页.
②王利明：《中国民法案例与学理研究-物权篇》，北京法律出版社1998年版，第128页.
③王利明：《中国民法案例与学理研究-物权篇》，北京法律出版社1998年版，第134页.
④蔡福华：《民事优先权研究》，北京法院出版社2000年版，第90页.
（作者单位：长沙商贸旅游职业技术学院）
【关键词】 承租人 优先购买权 次租人
1. 承租人优先购买权的行使主体不明确
承租人优先购买权是一种民事特权，为防止这种民事特权的滥用，防止过分破坏民事平等原则，法律制度上就有必要对这种民事特权进行约束。《合同法》第230条虽然规定能够行使优先购买权的主体是承租人，但该法条没有进一步明确优先购买权能否转让或者继承。此外，次出租人是否应当享有优先购买权，当前的法律也没有明确规定。
笔者认为如果允许优先购买权进行转让或者继承，会导致行使民事特定主体的不断扩大和不确定性，而这明显违背了承租人优先购买权制度设立的初衷，所以承租人优先购买权不能转让或者继承。
对于次承租人是否享有优先购买权，有肯定说和否定说两种观点，但肯定说仍占多数。在我们肯定了次承租人的优先购买权的同时，另一个问题却出现了，那就是承租人与次承租人的优先购买权该如何处理呢？笔者认为次承租人应当优先于承租人，理由如下：（1）从利益衡量的角度来说，在房屋租赁关系中法律的立法目的就是为了稳定社会经济生产秩序，避免因出租人随意处分转让租赁物造成承租人生活的重大不利影响。所以在转租时，次承租人因与承租人的租赁合同而取得对物占有、使用、收益的权利，次承租人生活、生产已与租赁物之间构成了事实上的依赖关系，为了维护社会稳定和物之秩序，为避免次承租人生活、生产发生重大变动，应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买权的权力。（2）从公平正义的角度来说，在现实中转租大量存在，次承租人对租赁物投入高额装修等费用，其权益更易受到侵害，为了避免投入成本无畏的损失，为了避免流离失所，保护真正的弱势群体，给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。
2. 承租人优先购买权的行使条件不明确
目前法律法规均规定在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权，这是承租人得以行使优先权的实质性要求。但何为“同等条件”？该条件是否仅指价格条件？审判实践中应如何理解把握“同等条件”的内涵？由于我国现行法律对"同等条件"的具体内容未做明确规定，有以下几种不同观点：（1）是绝对同等说，即认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致①；（2）是相对同等说，即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，便为有同等条件②。（3）认为等同条件主要指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予其他买受人一种优惠的价格，而这种特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格之中。如果不能金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。③（4）认为在一般条件下，同等条件即为同等价格，如果法律法规有另行规定的，同等条件还包括法律法规的限制条件，当事人原来在合同中明确约定的条件，可以成为同等条件的组成部分，但约定不得违反法律的规定。④第一种观点在适用中过于严格，尤其在承租人提出的条件须与其他买受人的条件完全一致；第二种观点在适用中弹性过大，不利于操作。后两种观点在一定程度上扩充了同等条件的理解，具有一定的可操行。
综上观点，笔者认为从“同等条件”的内容上看，可包括价格、数量、支付方式、交易时间等合同主要条款，其中价格条件和价款支付条件是理解“同等条件”的基本要素，在这些合同主要条款上基本一致的情况下，应当确认为“同等条件”，承租人享有优先购买权，也可以有特别约定包括：（1）第三人与出租人所订合同中有承租人无法履行的从给付，但承租人可以用金钱替代该从给付的，视为条件等同。（2）出租人允许第三人延期或分期付款，承租人虽不具备与第三人同样的信用，但如能提供相应的担保，足以保障出租人按时受偿的，可视为条件等同。但承租人优先购买权有例外情形：（1）承租人存在特殊利益或者近亲属关系，包括赠与、互易、继承、房屋共有人、出租人的近亲属（配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的）。（2）买受人的资质也是一种条件，如政府有关部门对按城市规划进行旧城改造、政府部门对房屋的置换等政府行为，房屋只能卖给有资质的开发商或其他部門，而不能出卖给一般人和企业，那么承租人不能行使优先购买权。
3. 承租人优先购买权的行使期间和行使方式不明确
我国《合同法》第230条规定：“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，《民法通则若干意见》第118条规定“须提前三个月通知”。但是这些规定太过于笼统，以下问题没有具体规定：（1）该期限的起算点应如何认定，是以出卖人公开表达出卖意图时还是从出卖人与第三人签订买卖合同时起算？（2）提前三个月是否也是承租人行使优先购买权的行使期限？（3）出租人应以何种方式通知承租人？口头还是书面形式？（4）如果出卖人不履行通知义务，则承租人优先购买权的行使期限该如何确定？
针对上述问题，笔者认为优先权应在出卖人与第三人的买卖合同有效成立后，行使期间得以开始计算，因为优先购买权的行使是建立在同等条件的基础上的，如果没有同等条件的出现，此权利自然无法行使；而要想出现同等条件，必须有出租人与第三人之间关于价格、支付方式等条款的确定，也即是只有等到出租人与第三人有效成立买卖合同，出租人优先购买权的行使条件才成就，这就是所谓的“形成权”。对承租人来说，他并不是在这三个月内都可以行使优先购买权，而是指出租人在买卖合同有效成立后的三个月内必须以书面或者口头形式告知承租人关于出租人与第三人的买卖合同，接到通知之日起开始享有优先购买权。当出租人履行了法定通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，应视为放弃优先购买权。如果出卖人不履行法定通知义务，承租人优先购买权应当适用除斥期间， 包括两种情况：（1）出卖人没有按照规定通知优先购买权人的，权利人行使优先购买权的期间为3个月。这个期间是从优先购买权人知道或者应当知道出卖人与第三人之间缔结买卖关系之日起计算。超过这个期间的，优先购买权消灭。（2）出卖人没有按照规定通知优先购买权人，优先购买权人不知道或者无法知道出卖人与第三人缔结买卖关系的，除斥期间为一年。一年的起算时间也是从出卖人与第三人缔结买卖合同关系之日起计算。
4. 房屋的局部承租人能否主张房屋整体的优先购买权
在审判实践中，常常出现承租房屋局部的承租人要求对房屋之整体行使优先购买权的问题。如何处理这一问题，审判实践中是有争议的，主要有三种观点：
第一种观点认为，法律规定承租人享有优先购买权，并未对承租人作具体限制，局部承租人亦是承租人，亦应享有优先购买权。
第二种观点认为，承租部分房屋的承租人不享有整栋房屋的优先购买权。
第三种观点认为，应随着部分与整体的关系而作相应的调整，不能绝对化。
笔者认为第三种观点有一定道理，但并不完全赞同。首先依据物尽其用的基本价值取向，租赁者对其相对应的租赁物拥有优先购买权值得肯定的，但又不把该权利绝对化、孤立化，应随着部分与整体的关系而作出不同的规定。如果当部分能够相对独立而不影响整体之功效的情况事，承租人可以主张该部分的优先购买权；如果当部分相对独立就必然对整体之功效产生较大影响的情况时，就不享有承租人优先购买权，不存在吸收或夸张的情形。因为承租人优先购买权的立法目的是减少买卖纠纷，减少交易风险，减少交易社会成本，便于房屋的占有、管理和使用，发挥其最大的使用价值，在考虑承租人优先购买权时，也要考虑承租人利益保护以及避免纠纷的扩大。
注释：
①王利明：《中国民法案例与学理研究-物权篇》，北京法律出版社1998年版，第128页.
②王利明：《中国民法案例与学理研究-物权篇》，北京法律出版社1998年版，第128页.
③王利明：《中国民法案例与学理研究-物权篇》，北京法律出版社1998年版，第134页.
④蔡福华：《民事优先权研究》，北京法院出版社2000年版，第90页.
（作者单位：长沙商贸旅游职业技术学院）