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[摘要]欧洲房地产投资信托基金（REITs）正从一个新型金融工具变革为欧洲房地产的主流，在房地产市场的建设和运营中发挥着重要的作用。REITs的高流动性、风险规避性、高收益性对欧洲房地产金融市场有着深远的影响。通过探讨欧洲各国REITs的发展状况来探讨REITs在欧洲今后的发展和前景。
[关键词]房地产投资信托基金 欧洲
中图分类号：F21文献标识码：A 文章编号：1671－7597（2008）0320123－01
房地产投资信托基金（REITs）是资产证券化的一种形式，也是投资信托的一种，不同于一般的证券投资基金，它是专注于房地产投资，开发和管理相关的房地产信托基金。而一般证券投资基金只投资有价证券。房地产投资信托基金最早于19世纪60年代出现于美国，目前在美国和澳大利亚的发展最为成熟，在经过几十年的高速发展后，是世界上最大的两个房地产信托基金市场，有着非常成熟的是制度、法规、产品和市场。然而随着美国房地产信托基金之间的整合、合并或转为私有公司，美国房地产信托基金几乎减少了四分之一，这使得投资者的机会逐渐减少。尽管如此，这并没有减缓房地产投资信托基金在全球其他区域的迅速发展，同样越来越多的投资者涌向了欧洲，寻找新的投资机会。
荷兰是欧洲第一个推出房地产信托基金的国家，1969就确立了类似于REITs的“FBI”（Fiscale Beleggingsinstelling）制度，现在比利时、荷兰、英国、比利时、法国、土耳其都已推出发行，德国和意大利也都已通过相关法规，计划在于近期正式推出。由于欧洲各国自身经济和房地产市场的特点，乃至政府的政策考量等的差异，欧洲各国的房地产信托基金在其设立条件、结构、资产分布和分红等方面的要求，都不尽相同，有其各自的特点，但由于美国REITs的成功，欧洲各国很大程度上还是借鉴了美国的模式。作为新兴的金融投资工具和投资选择，房地产信托基金的税务优惠和稳定可预测收益，使它在全球市场持续扩张和发展。
荷兰在1969年成为欧洲最早采纳REITs的国家，和美国的REITs以及之后其他欧洲国家成立的REITs相比，荷兰的FBI在对外资和房地产业务方面有着诸多限制，例如限制外资持股不得超过25%；不得从事房地产开发业务；必须把盈利的100%，或相当于60-70%的已公布盈利作为股息分派；股息需缴纳25%预扣税；上市基金的个人投资者持股不能超过25%以上；非上市基金的机构投资者持股不能超过25%；融资比例必须小于房地产投资账面价值的60%和非房地产资产账面价值的20%。尽管如此，荷兰房地产投资信托基金近年来还是吸引了很多中小投资者和机构投资者，取得了成功。目前，荷兰共有13个上市基金，总市值达到170亿美金。另外，荷兰的FBI并不要求必须公开上市发行。FBI只要符合一定的条件，其形式不一定必须是上市公司，不过如果选择上市形式的话，所受的限制相对少一些。在荷兰之后成立的欧洲其他国家的房地产投资信托基金都必须公开上市发行。
除了荷兰之外，欧洲其他国家的REITs起步都很晚，这和美国REITs在90年代后才开始真正繁荣，吸引了欧洲市场有关。比利时1995年立法推出REITs，被称为SICAFI（société d'investissement à capital fixe en immobilière）。目前共有13个房地产投资信托基金，总市值达50亿美金。在实行SICAFI之前，集合投资在比利时已经非常流行，但是当时比利时法律限制对房地产业的投资。随着90年代REITs在美国市场的日益繁荣和成功，比利时政府为了促进本国房地产市场的发展，立法推出REITs。设立SICAFI的最小资本金要求为125万欧元，每年净收益的80%必须分配给股东，融资比例不得超过借款时期总资产额的65%，且年利息不得超过年利润的80%。
法国的REITs起步于2003年，被称为SIIC（sociétés d'investissements immobiliers cotees）。目前有3个房地产投资信托基金，总市值达188亿美金。SIIC必须公开上市发行，发行股本金额至少为1500万欧元。SIIC享有税务优惠，而且对融资比例，外资都没有特殊限制，允许外国公司在法国设立SIIC。SIIC必须将租赁收入的85%和资本利得的50%分配给股东。这些都使SIIC大受欢迎。
英国作为欧洲最大经济体制一，有着欧洲最大的房地产市场之一。自从英国于2007年1月推出REITs以来，发展迅速，目前有着9个公开发行的REITs，总市值达到680亿美金，迅速成为继美国和澳大利亚后的全球第三大REITs市场。
英国和德国作为欧洲最大两个经济体，两个国家的房地产市场都是欧洲表现最强劲的房地产市场。随着英国REITs的推出，德国2007年3月也已经通过REITs相关法律，作为欧洲国民生产总值最大的国家和拥有庞大的商业房地产市场（约1.1兆美元，全球规模为15兆美元），德国REITs的出现令人期待REITs在德国的带领下在欧洲飞速发展。德意志预计德国至2010年，REITs市值可望达到300亿欧元到500亿欧元。
布隆博格的数据显示，2006年REITs在北美共有253个，而全球其他区域的总数为198个。截至2007年6月，全球其他区域增加至253个，而北美为195个，而美国仍然为全球最大的REITs市场，共有上市的169个REITs。
尽管美国次贷风暴使欧洲房地产市场受到一定影响，不过房地产投资信托基金仍然有其自身的优势。对于投资者来说，REITs的收益来自分红和股票价格的上涨。而对于房地产商来说，实行REITs可以增加资产的流动性，还可以享有税务优惠，无需就REITs的利润而缴付利得税。当出现通货膨胀的压力时，房地产市场会吸引希望借由房地产来保值的资金，而且房地产投资信托基金的回报介于高风险的普通股票和债券之间。不同于传统的上市房地产公司不仅要交所得税，而且投资者还要交利得税，房地产投资信托基金则具有税务优惠，通常情况下REITs只要按规定的比例分发股息收益就可以减免公司所得税。从长期投资来看，REITs在欧洲的发展仍然吸引着众多投资者和房地产公司。欧洲REITs的长线投资的价值依然会保持上升。尤其德国REITs正式推出后，必然会引起更大的连锁反应。欧洲作为请全球最大的商业房地产市场之一，REITs在欧洲的发展和规模仍然令人期待，而且随着进一步发展，在中欧，乃至东欧的国家也将会出现投资机会和成为REITs的潜在市场。
参考文献：
[1]何正荣，《不动产投资信托（REITs）的全球化趋势》.
[2]Global REIT market witnessed major transformation in 2007，Ernst & Young Report，2007.11.7.
[3]Peter.Churchouse，全球房地产行业报告，Morgan Stanley，2004.6.
[4]摩根富林明，欧洲REITs投资热潮即将启动，德国成长潜力无穷，2007.5.18.
[5]Fraser Hughes，The Long Road to a Pan-European REIT， NAREIT， 2005.11.
[6]Global REIT market witnessed major transformation in 2007，Ernst & Young，2007.11.7.
[7]Global Real Estate Now， PriceWaterhouseCoopers， 2007.3.
[8]EPRA Global REIT Survey， 2007.8.
[9]Kevin Brass，REITS Spread in Europe， Putting Property in Play，Herald Tribune ， 2006.10.10.
[关键词]房地产投资信托基金 欧洲
中图分类号：F21文献标识码：A 文章编号：1671－7597（2008）0320123－01
房地产投资信托基金（REITs）是资产证券化的一种形式，也是投资信托的一种，不同于一般的证券投资基金，它是专注于房地产投资，开发和管理相关的房地产信托基金。而一般证券投资基金只投资有价证券。房地产投资信托基金最早于19世纪60年代出现于美国，目前在美国和澳大利亚的发展最为成熟，在经过几十年的高速发展后，是世界上最大的两个房地产信托基金市场，有着非常成熟的是制度、法规、产品和市场。然而随着美国房地产信托基金之间的整合、合并或转为私有公司，美国房地产信托基金几乎减少了四分之一，这使得投资者的机会逐渐减少。尽管如此，这并没有减缓房地产投资信托基金在全球其他区域的迅速发展，同样越来越多的投资者涌向了欧洲，寻找新的投资机会。
荷兰是欧洲第一个推出房地产信托基金的国家，1969就确立了类似于REITs的“FBI”（Fiscale Beleggingsinstelling）制度，现在比利时、荷兰、英国、比利时、法国、土耳其都已推出发行，德国和意大利也都已通过相关法规，计划在于近期正式推出。由于欧洲各国自身经济和房地产市场的特点，乃至政府的政策考量等的差异，欧洲各国的房地产信托基金在其设立条件、结构、资产分布和分红等方面的要求，都不尽相同，有其各自的特点，但由于美国REITs的成功，欧洲各国很大程度上还是借鉴了美国的模式。作为新兴的金融投资工具和投资选择，房地产信托基金的税务优惠和稳定可预测收益，使它在全球市场持续扩张和发展。
荷兰在1969年成为欧洲最早采纳REITs的国家，和美国的REITs以及之后其他欧洲国家成立的REITs相比，荷兰的FBI在对外资和房地产业务方面有着诸多限制，例如限制外资持股不得超过25%；不得从事房地产开发业务；必须把盈利的100%，或相当于60-70%的已公布盈利作为股息分派；股息需缴纳25%预扣税；上市基金的个人投资者持股不能超过25%以上；非上市基金的机构投资者持股不能超过25%；融资比例必须小于房地产投资账面价值的60%和非房地产资产账面价值的20%。尽管如此，荷兰房地产投资信托基金近年来还是吸引了很多中小投资者和机构投资者，取得了成功。目前，荷兰共有13个上市基金，总市值达到170亿美金。另外，荷兰的FBI并不要求必须公开上市发行。FBI只要符合一定的条件，其形式不一定必须是上市公司，不过如果选择上市形式的话，所受的限制相对少一些。在荷兰之后成立的欧洲其他国家的房地产投资信托基金都必须公开上市发行。
除了荷兰之外，欧洲其他国家的REITs起步都很晚，这和美国REITs在90年代后才开始真正繁荣，吸引了欧洲市场有关。比利时1995年立法推出REITs，被称为SICAFI（société d'investissement à capital fixe en immobilière）。目前共有13个房地产投资信托基金，总市值达50亿美金。在实行SICAFI之前，集合投资在比利时已经非常流行，但是当时比利时法律限制对房地产业的投资。随着90年代REITs在美国市场的日益繁荣和成功，比利时政府为了促进本国房地产市场的发展，立法推出REITs。设立SICAFI的最小资本金要求为125万欧元，每年净收益的80%必须分配给股东，融资比例不得超过借款时期总资产额的65%，且年利息不得超过年利润的80%。
法国的REITs起步于2003年，被称为SIIC（sociétés d'investissements immobiliers cotees）。目前有3个房地产投资信托基金，总市值达188亿美金。SIIC必须公开上市发行，发行股本金额至少为1500万欧元。SIIC享有税务优惠，而且对融资比例，外资都没有特殊限制，允许外国公司在法国设立SIIC。SIIC必须将租赁收入的85%和资本利得的50%分配给股东。这些都使SIIC大受欢迎。
英国作为欧洲最大经济体制一，有着欧洲最大的房地产市场之一。自从英国于2007年1月推出REITs以来，发展迅速，目前有着9个公开发行的REITs，总市值达到680亿美金，迅速成为继美国和澳大利亚后的全球第三大REITs市场。
英国和德国作为欧洲最大两个经济体，两个国家的房地产市场都是欧洲表现最强劲的房地产市场。随着英国REITs的推出，德国2007年3月也已经通过REITs相关法律，作为欧洲国民生产总值最大的国家和拥有庞大的商业房地产市场（约1.1兆美元，全球规模为15兆美元），德国REITs的出现令人期待REITs在德国的带领下在欧洲飞速发展。德意志预计德国至2010年，REITs市值可望达到300亿欧元到500亿欧元。
布隆博格的数据显示，2006年REITs在北美共有253个，而全球其他区域的总数为198个。截至2007年6月，全球其他区域增加至253个，而北美为195个，而美国仍然为全球最大的REITs市场，共有上市的169个REITs。
尽管美国次贷风暴使欧洲房地产市场受到一定影响，不过房地产投资信托基金仍然有其自身的优势。对于投资者来说，REITs的收益来自分红和股票价格的上涨。而对于房地产商来说，实行REITs可以增加资产的流动性，还可以享有税务优惠，无需就REITs的利润而缴付利得税。当出现通货膨胀的压力时，房地产市场会吸引希望借由房地产来保值的资金，而且房地产投资信托基金的回报介于高风险的普通股票和债券之间。不同于传统的上市房地产公司不仅要交所得税，而且投资者还要交利得税，房地产投资信托基金则具有税务优惠，通常情况下REITs只要按规定的比例分发股息收益就可以减免公司所得税。从长期投资来看，REITs在欧洲的发展仍然吸引着众多投资者和房地产公司。欧洲REITs的长线投资的价值依然会保持上升。尤其德国REITs正式推出后，必然会引起更大的连锁反应。欧洲作为请全球最大的商业房地产市场之一，REITs在欧洲的发展和规模仍然令人期待，而且随着进一步发展，在中欧，乃至东欧的国家也将会出现投资机会和成为REITs的潜在市场。
参考文献：
[1]何正荣，《不动产投资信托（REITs）的全球化趋势》.
[2]Global REIT market witnessed major transformation in 2007，Ernst & Young Report，2007.11.7.
[3]Peter.Churchouse，全球房地产行业报告，Morgan Stanley，2004.6.
[4]摩根富林明，欧洲REITs投资热潮即将启动，德国成长潜力无穷，2007.5.18.
[5]Fraser Hughes，The Long Road to a Pan-European REIT， NAREIT， 2005.11.
[6]Global REIT market witnessed major transformation in 2007，Ernst & Young，2007.11.7.
[7]Global Real Estate Now， PriceWaterhouseCoopers， 2007.3.
[8]EPRA Global REIT Survey， 2007.8.
[9]Kevin Brass，REITS Spread in Europe， Putting Property in Play，Herald Tribune ， 2006.10.10.