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摘 要：因为受到发展限的限制，在历经了发展初期的被动型大扩展以后，我国的物业管理必将迎来一场本质上的改革。怎样协助业主对合适的管理模式进行选择，怎样把业主对物业服务的潜在需求予以进一步地挖掘出来，是当下物业行业发展的主要任务。文章对当下城市住宅小区的管理模式进行了分析，同时对研究住宅小区管理模式的办法进行了探讨，旨在为当下住宅小区管理模式的选择提供一些参考。
关键词：住宅小区；管理模式；研究
一、当下城市住宅小区的管理模式
尽管当下主流的住宅小区的管理模式是以物业管理公司与业主双方的契约为中心的市场化物业管理模式，然而在具体管理各地小区的情况中，物业管理公司和业主之间时常会出现各种纠纷，矛盾也正日益升级，致使物业管理公司无法继续经营下去，只能停止对小区的服务管理。当下的住宅小区存在着五种管理模式，即业主委员会自治模式（OC）、业主委员会与物业管理公司共同管理模式（PMOC）、居委会代管模式（RC）、物业管理公司单独管理模式（PM）以及无人管理模式（NO）[1]。
物业管理公司单独管理模式是指因为各类因素住宅小区未对业主委员会进行选举组建，或者业主委员会解散，当地政府或建设企业委托物业管理公司来对小区进行管理。业主委员会与物业管理公司共同管理模式是指由物业管理公司为住宅小区提供市场化与专业化的服务，而对小区公共管理事宜进行决断、对物业管理公司的工作进行监督、协调业主内部事项以及对业主与物业管理公司之间的关系进行协调沟通等工作则是由依法选举形成的业主委员会来执行。业主自治模式是指在物业管理公司撤出之后，小区的一切事项全由业主委员会来进行整体协调，并由业主委员会来对安保与保洁等专业服务人员或企业进行聘请，以便给小区提供必需且简单的日常服务，而产生的服务费用也是由业主委员会来代收。居委会代管模式往往是物业管理公司撤出之后迫使政府介入的结果，在这种管理模式之下，业主意见的协调主要是由区物业办、街道办事处以及居委会协作进行，其会根据相关的标准来对最必要的、最基本的安保及保洁服务予以提供，此服务费用需要业主直接缴纳给居委会，此种情况能够维持多久完全由业主缴费的情况而定，故这种管理模式往往也被称之为准物业管理。无人管理模式往往是发生在物业管理公司退出之后，而政府部门还未介入之前的时期，此时，小区的管理事项完全陷入了瘫痪的境地，小区居民的生活也处于危险且混乱的局面。
二、研究住宅小区管理模式的办法
笔者的调查研究显示，缺乏物业管理公司管理的小区状况也远远不如有物业管理公司管理的小区，而缺乏业主委员会的小区的管理状况远远比不上有业主委员会的小区。所以，为了对住宅小区管理模式和其管理效果之间的关系进行研究，笔者进行了如下两种假设：
假设1：在其他条件一致的情形下，缺乏物业管理公司提供服务的小区管理维护情况不如有物业管理公司提供专业化服务的小区。
假设2：在其他条件一致的情形下，没有选举构建业主委员会的小区管理维护情况不如已经选举构建业主委员会的小区。
因为有许多的因素会制约着我国住宅小区的最终管理效果，故为了将分析加以简化，确定制约管理效果的关键因素就是管理模式。除了管理模式，小区本身的某些特征变量也会影响管理效果，譬如入住年限及小区规模等。为了对上述假设进行验证，笔者建立了如下基本模型：
E=f（M，S，T；y），住宅小区的管理效果是由上式中的被解释变量E来表示，住宅小区的管理模式是由控制变量M表示，小区的规模由S表示，入住年限由T表示，而y则表示未知参数。
为了对未知参数y进行估算，笔者构建了一个更为明确的函数形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i个住宅小区管理效果的等级分值，Ti代表第i个住宅小区的入住年限，Si代表第i个住宅小区的规模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虚拟变量，倘若第i个住宅小区的管理模式是居委会代管时，则RCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是业主委员会与物业管理公司共同管理时，则PMOCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是业主委员会自治管理时，则OCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是物业管理公司单独管理时，则PMi就为1，反之则为0。βk与αj代表待估算的参数，而β则表示误差项的随机变量。
对系数βk（k=1，2，3，4）进行估算是此模型研究的关键点，其反映着住宅小区各种管理模式对管理效果产生的边际影响。此研究将无人管理的小区情况当作基准，通过假设2可推断出RCi、PMOCi以及OCi的系数是正的，且0<β2<β1，0<β4<β3。通过假设1可推断出，PMi的系数是正的，且0<β3<β1，0<β4<β2。入住年限与小区规模是模型中的控制变量，预估小区的管理效果会因入住年限的递增而逐步恶化；随着小区规模的递增，小区的管理效果会由于有限的业主委员会作用以及不断增加的管理沟通难度而逐渐变差，所以，0>α2，0>α1[3]。
三、结语
综上所述，我们可以得知，住宅小区的管理效果会受到许多因素的影响，而管理模式也是其中最主要的因素之一。为此，我们必须不断地对我国住宅小区的管理模式进行研究，以达到更好的小区管理效果。
参考文献：
[1]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题.2012.
[2]冯慧，尹世学，袁汝海.信息系统在高校住房管理中的应用与实践[J].实验技术与管理.2014（11）.
[3]李国庆.加拿大共管式公寓的物业管理[J].城市问题.2011（01）.
关键词：住宅小区；管理模式；研究
一、当下城市住宅小区的管理模式
尽管当下主流的住宅小区的管理模式是以物业管理公司与业主双方的契约为中心的市场化物业管理模式，然而在具体管理各地小区的情况中，物业管理公司和业主之间时常会出现各种纠纷，矛盾也正日益升级，致使物业管理公司无法继续经营下去，只能停止对小区的服务管理。当下的住宅小区存在着五种管理模式，即业主委员会自治模式（OC）、业主委员会与物业管理公司共同管理模式（PMOC）、居委会代管模式（RC）、物业管理公司单独管理模式（PM）以及无人管理模式（NO）[1]。
物业管理公司单独管理模式是指因为各类因素住宅小区未对业主委员会进行选举组建，或者业主委员会解散，当地政府或建设企业委托物业管理公司来对小区进行管理。业主委员会与物业管理公司共同管理模式是指由物业管理公司为住宅小区提供市场化与专业化的服务，而对小区公共管理事宜进行决断、对物业管理公司的工作进行监督、协调业主内部事项以及对业主与物业管理公司之间的关系进行协调沟通等工作则是由依法选举形成的业主委员会来执行。业主自治模式是指在物业管理公司撤出之后，小区的一切事项全由业主委员会来进行整体协调，并由业主委员会来对安保与保洁等专业服务人员或企业进行聘请，以便给小区提供必需且简单的日常服务，而产生的服务费用也是由业主委员会来代收。居委会代管模式往往是物业管理公司撤出之后迫使政府介入的结果，在这种管理模式之下，业主意见的协调主要是由区物业办、街道办事处以及居委会协作进行，其会根据相关的标准来对最必要的、最基本的安保及保洁服务予以提供，此服务费用需要业主直接缴纳给居委会，此种情况能够维持多久完全由业主缴费的情况而定，故这种管理模式往往也被称之为准物业管理。无人管理模式往往是发生在物业管理公司退出之后，而政府部门还未介入之前的时期，此时，小区的管理事项完全陷入了瘫痪的境地，小区居民的生活也处于危险且混乱的局面。
二、研究住宅小区管理模式的办法
笔者的调查研究显示，缺乏物业管理公司管理的小区状况也远远不如有物业管理公司管理的小区，而缺乏业主委员会的小区的管理状况远远比不上有业主委员会的小区。所以，为了对住宅小区管理模式和其管理效果之间的关系进行研究，笔者进行了如下两种假设：
假设1：在其他条件一致的情形下，缺乏物业管理公司提供服务的小区管理维护情况不如有物业管理公司提供专业化服务的小区。
假设2：在其他条件一致的情形下，没有选举构建业主委员会的小区管理维护情况不如已经选举构建业主委员会的小区。
因为有许多的因素会制约着我国住宅小区的最终管理效果，故为了将分析加以简化，确定制约管理效果的关键因素就是管理模式。除了管理模式，小区本身的某些特征变量也会影响管理效果，譬如入住年限及小区规模等。为了对上述假设进行验证，笔者建立了如下基本模型：
E=f（M，S，T；y），住宅小区的管理效果是由上式中的被解释变量E来表示，住宅小区的管理模式是由控制变量M表示，小区的规模由S表示，入住年限由T表示，而y则表示未知参数。
为了对未知参数y进行估算，笔者构建了一个更为明确的函数形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i个住宅小区管理效果的等级分值，Ti代表第i个住宅小区的入住年限，Si代表第i个住宅小区的规模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虚拟变量，倘若第i个住宅小区的管理模式是居委会代管时，则RCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是业主委员会与物业管理公司共同管理时，则PMOCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是业主委员会自治管理时，则OCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是物业管理公司单独管理时，则PMi就为1，反之则为0。βk与αj代表待估算的参数，而β则表示误差项的随机变量。
对系数βk（k=1，2，3，4）进行估算是此模型研究的关键点，其反映着住宅小区各种管理模式对管理效果产生的边际影响。此研究将无人管理的小区情况当作基准，通过假设2可推断出RCi、PMOCi以及OCi的系数是正的，且0<β2<β1，0<β4<β3。通过假设1可推断出，PMi的系数是正的，且0<β3<β1，0<β4<β2。入住年限与小区规模是模型中的控制变量，预估小区的管理效果会因入住年限的递增而逐步恶化；随着小区规模的递增，小区的管理效果会由于有限的业主委员会作用以及不断增加的管理沟通难度而逐渐变差，所以，0>α2，0>α1[3]。
三、结语
综上所述，我们可以得知，住宅小区的管理效果会受到许多因素的影响，而管理模式也是其中最主要的因素之一。为此，我们必须不断地对我国住宅小区的管理模式进行研究，以达到更好的小区管理效果。
参考文献：
[1]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题.2012.
[2]冯慧，尹世学，袁汝海.信息系统在高校住房管理中的应用与实践[J].实验技术与管理.2014（11）.
[3]李国庆.加拿大共管式公寓的物业管理[J].城市问题.2011（01）.