随着包括“限购令”在内的购房新政的不断推行，相应的购房合同纠纷也已随之出现。那么，购房合同因之“搁浅”该怎么办？
　　遭遇限购，不能实现合同目的可退房
　　【案 例】 2011年1月9日，卫清与一家房地产公司签订了一份购房合同，并已随即交付15万元定金。谁知仅过了一个月，房屋尚未来得及交付并办理相关登记手续，当地政府便出台了房屋限购政策：拥有2套及其以上住房的本地户籍家庭暂停购房。由于卫清已拥有2套房屋，因而不能办理产权登记手续，卫清遂要求退房。公司虽同意退房，但以属卫清违约为由，拒绝退回15万元定金。
　　【点 评】法院审理认为，卫清有权退房，且公司应当返还定金。虽然《合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”但该法第九十四条同样指出：当事人“因不可抗力致使不能实现合同目的”的可以解除合同。本案中，当地政府的限购令对于卫清来说，无疑属于其个人所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况即不可抗力，且如果按原合同继续履行将导致卫清因无法办理产权登记，而不能实现合同目的。故法院的观点是正确的。
　　无法办贷，没有履约能力可以解约
　　【案 例】 2011年2月18日，赵倩与一家房地产公司签订购房合同时，约定赵倩只需首付30万元，其余60万元由公司帮助办理按揭手续。不料，仅过了半个月，当地政府出于限制购房而出台了新规：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。由于赵倩不具备该条件，故无法办理贷款并导致没有履约能力。因公司要求赵倩以现金付清房款未果而成讼。
　　【点 评】法院支持了赵倩要求解除购房合同的诉讼请求。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案是一起典型的以按揭为购房条件的合同，但按揭这一条件并未成就，客观上也因此影响了赵倩的购买力，而暂停发放贷款属于政府宏观政策的调整，为赵倩事先所无法预见的重大变化，其并未不正当地阻止条件的成就。
　　购房未果，中介公司应退还居间费用
　　【案 例】 2011年3月28日，晏丽与一家房地产中介公司签订了一份《居间合同》。在公司的努力下，晏丽随后与出卖方签订了房屋买卖协议，并支付给公司3万元居间服务费。可仅过了一周，因对照政府新出台的限购政策，晏丽不具备购房资格，只好与出卖人解除了购房协议。但当晏丽要求公司退还居间服务费时却被拒绝，理由是其已经完成相关服务、购房协议不能履行与其无关。
　　【点 评】法院已判令公司退回给晏丽25000中介费用。虽然《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”而公司确已完成中介服务，表面看来晏丽应当依约支付报酬，但其第五十四条也指出，“在订立合同时显失公平的”合同，当事人有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销。限购令的出台是不可归责于双方的情势变更，购房协议的基础也已随之丧失，如果强行维持中介合同的效力，对晏丽自然显失公平。故应切合购房协议无法履行、公司已付出相关劳动的实际，根据公平和诚实信用原则予以调整。[email protected]