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[摘 要] 随着市场化进程的加快，最低收入家庭住房支付能力不足的问题愈显突出。健全住房保障机制建立廉租房制度，是完善我国社会保障制度，维护社会稳定的必然要求。本文分析了我国现行廉租房制度存在的问题，并给出了相应的对策建议。
[关键词] 廉租房 问题 对策
一、引言
廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的一种社会保障性质的住房。从1998年国务院发布23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》第一次明确提出“廉租房”的概念起，到2008年11月5日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，再次强调“加快建设保障性安居工程”，“加大对廉租住房建设支持力度”，我国的廉租房建设已经经历了十载春秋。然而，截至2007年11月底，我国尚有900多万户廉租房缺口。“没钱建”、“不愿建”一直是制约我国廉租房建设的“老大难”问题。
二、廉租房政策执行中的问题分析
1.地方政府缺位。廉租房是具有保障性质的住房，廉租房制度是住房保障制度的重要组成部分。作为社会管理者，地方政府部门在廉租房建设中具有不可推卸的责任。然而，实施廉租房制度，地方政府不仅要牺牲土地出让收入，更需要拿出资金投资建房。据权威分析，廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3%～4％。其后果必然影响当地的土地出让金收益和GDP增长速度，加之没有明确的问责机制，地方政府严重缺乏建设廉租房的积极性。
2.房源供给短缺。目前，我国的廉租房源主要来自：腾退的原有公房；最低收入家庭承租的现有公房；政府和单位出资兴建、购置的廉租房；社会捐赠；其他渠道筹集的房源。然而，目前我国城市中的公有住房多数已在住房改革过程中出售给了个人，能够腾退的并不多。政府和单位兴建或购置的廉租住房受到资金制约，社会捐赠房源的数量也很有限。至于其他渠道的廉租房主要是租用的社会房源，随着旧城改造速度加快，符合廉租标准的住房往往被划入拆迁范围之内，这部分房源的数量在持续减少。房源的缺乏己经成为制约我国廉租房制度发展的一个瓶颈。
3.缺乏足够的资金支持。我国廉租房资金来源主要有：住房公积金的增值收益、财政预算拨款、直管公房的销售和出租收入、福利彩票销售收入和社会捐赠等。其中，财政拨款是我国廉租房建设资金的主要来源渠道，政府压力较大，经济欠发达地区更是能力有限，无法提供充足的资金补贴廉租房的发展。住房公积金运作效率低下，增值收益普遍较低。其他资金渠道也同样面临资金数量有限，不足以支持廉租房建设的困境。发展资金的压力是我国廉租房制度发展的又一瓶颈。
4.运作管理不完善。(1)准入、退出管理不到位。首先，廉租房的申报、审核、公示制度不健全；其次，难以对廉租家庭收入变动情况进行跟踪管理；再次，让廉租户腾退住房存在现实困难。(2)保障范围过于狭窄。廉租房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，即满足低保条件同时人均居住面积低于某一标准的家庭。许多地方政府的政策并未将城市流动性低收入人群住房问题纳入政策范围。(3)监督管理存在漏洞。对廉租房使用状况监管力度不够, 尤其对配租家庭违反廉租房政策、改变廉租房使用性质, 将廉租房转租、转让或者闲置等行为的制约措施滞后。
三、完善我国现行廉租房制度的对策
1.明确地方政府职责。(1)提高地方政府对廉租房建设重要性的认识。落实目标责任制，明确责任部门，增强部门的责任意识，将廉租房建设纳入对地方政府的考核中。(2)根据中央精神制定具体的做法和政策。建立专门的廉租房办公室承担廉租房的后期管理工作，负责廉租房的经租、物业、维修等工作；落实住房保障工作机构和专职工作人员的财政编制。
2.保证房源供给。(1)收购空置的存量住房。我国目前空置房的数量很大，若政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房，既可盘活空置住房资金，又可省去兴建廉租住房所带来的各种成本。(2)新建廉租房。除了政府，可以考虑将企业、社会团体和个人纳入到廉租房建设中来。运用BOT、PPP等模式，既发挥私人部门在公共品建设中的作用，又可减轻地方政府负担，实现双赢。(3)鼓励个人、社会捐赠。如对住在各单位公房中的最低收入者实行由各单位负责减免或补贴房租、房地产公司按开发量的20%上缴平价房源、利用“差价换房”置换出空余公房等。
3.拓宽廉租房融资渠道。(1)各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。(2)在财政资源有限的情况下，政府可以给予适当的政策优惠或贷款担保，鼓励房地产商积极参与到廉租房的开发中来。(3)可以考虑建立廉租房建设专项资金, 如房地产信托投资基金、住房债券的留存资金、按商品房建筑面积提取的廉租房基金,以及发行住房福利彩票等。
4.完善廉租房运作管理机制。(1)建立严格的准入、退出机制。对不同层次的家庭收入线进行定量分类，加快建立以个人消费信贷、资信评估等信用制度为主的社会信用体系。通过信用信息数据的采集、查询等，进行定期检查、动态管理。(2)适当扩大廉租房覆盖范围。根据地方政府情况，将城市流动性低收入人群纳入政策保障范围。对不符合廉租住房条件，又没有能力购买经济适用房的居民，可以推出“租赁型经济适用房”，给予相应财政补贴，鼓励其自置住房或租房。(3)加大监管力度。建立廉租房管理监督机构、个人信用制度与个人收入申报机制, 大力推行廉租房管理运营信息披露制度, 鼓励全体社会公众及媒体参与政策监督, 促使廉租房制度公平、公正、公开地全面推广。
参考文献：
[1]杨继瑞:和谐社会廉租房制度重构的思考与对策[J].高校理论战线,2007(5)
[2]林 玲:小议建立廉租房的退出机制[J].中国房地产,2008(10)
[关键词] 廉租房 问题 对策
一、引言
廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的一种社会保障性质的住房。从1998年国务院发布23号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》第一次明确提出“廉租房”的概念起，到2008年11月5日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，再次强调“加快建设保障性安居工程”，“加大对廉租住房建设支持力度”，我国的廉租房建设已经经历了十载春秋。然而，截至2007年11月底，我国尚有900多万户廉租房缺口。“没钱建”、“不愿建”一直是制约我国廉租房建设的“老大难”问题。
二、廉租房政策执行中的问题分析
1.地方政府缺位。廉租房是具有保障性质的住房，廉租房制度是住房保障制度的重要组成部分。作为社会管理者，地方政府部门在廉租房建设中具有不可推卸的责任。然而，实施廉租房制度，地方政府不仅要牺牲土地出让收入，更需要拿出资金投资建房。据权威分析，廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3%～4％。其后果必然影响当地的土地出让金收益和GDP增长速度，加之没有明确的问责机制，地方政府严重缺乏建设廉租房的积极性。
2.房源供给短缺。目前，我国的廉租房源主要来自：腾退的原有公房；最低收入家庭承租的现有公房；政府和单位出资兴建、购置的廉租房；社会捐赠；其他渠道筹集的房源。然而，目前我国城市中的公有住房多数已在住房改革过程中出售给了个人，能够腾退的并不多。政府和单位兴建或购置的廉租住房受到资金制约，社会捐赠房源的数量也很有限。至于其他渠道的廉租房主要是租用的社会房源，随着旧城改造速度加快，符合廉租标准的住房往往被划入拆迁范围之内，这部分房源的数量在持续减少。房源的缺乏己经成为制约我国廉租房制度发展的一个瓶颈。
3.缺乏足够的资金支持。我国廉租房资金来源主要有：住房公积金的增值收益、财政预算拨款、直管公房的销售和出租收入、福利彩票销售收入和社会捐赠等。其中，财政拨款是我国廉租房建设资金的主要来源渠道，政府压力较大，经济欠发达地区更是能力有限，无法提供充足的资金补贴廉租房的发展。住房公积金运作效率低下，增值收益普遍较低。其他资金渠道也同样面临资金数量有限，不足以支持廉租房建设的困境。发展资金的压力是我国廉租房制度发展的又一瓶颈。
4.运作管理不完善。(1)准入、退出管理不到位。首先，廉租房的申报、审核、公示制度不健全；其次，难以对廉租家庭收入变动情况进行跟踪管理；再次，让廉租户腾退住房存在现实困难。(2)保障范围过于狭窄。廉租房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，即满足低保条件同时人均居住面积低于某一标准的家庭。许多地方政府的政策并未将城市流动性低收入人群住房问题纳入政策范围。(3)监督管理存在漏洞。对廉租房使用状况监管力度不够, 尤其对配租家庭违反廉租房政策、改变廉租房使用性质, 将廉租房转租、转让或者闲置等行为的制约措施滞后。
三、完善我国现行廉租房制度的对策
1.明确地方政府职责。(1)提高地方政府对廉租房建设重要性的认识。落实目标责任制，明确责任部门，增强部门的责任意识，将廉租房建设纳入对地方政府的考核中。(2)根据中央精神制定具体的做法和政策。建立专门的廉租房办公室承担廉租房的后期管理工作，负责廉租房的经租、物业、维修等工作；落实住房保障工作机构和专职工作人员的财政编制。
2.保证房源供给。(1)收购空置的存量住房。我国目前空置房的数量很大，若政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房，既可盘活空置住房资金，又可省去兴建廉租住房所带来的各种成本。(2)新建廉租房。除了政府，可以考虑将企业、社会团体和个人纳入到廉租房建设中来。运用BOT、PPP等模式，既发挥私人部门在公共品建设中的作用，又可减轻地方政府负担，实现双赢。(3)鼓励个人、社会捐赠。如对住在各单位公房中的最低收入者实行由各单位负责减免或补贴房租、房地产公司按开发量的20%上缴平价房源、利用“差价换房”置换出空余公房等。
3.拓宽廉租房融资渠道。(1)各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。(2)在财政资源有限的情况下，政府可以给予适当的政策优惠或贷款担保，鼓励房地产商积极参与到廉租房的开发中来。(3)可以考虑建立廉租房建设专项资金, 如房地产信托投资基金、住房债券的留存资金、按商品房建筑面积提取的廉租房基金,以及发行住房福利彩票等。
4.完善廉租房运作管理机制。(1)建立严格的准入、退出机制。对不同层次的家庭收入线进行定量分类，加快建立以个人消费信贷、资信评估等信用制度为主的社会信用体系。通过信用信息数据的采集、查询等，进行定期检查、动态管理。(2)适当扩大廉租房覆盖范围。根据地方政府情况，将城市流动性低收入人群纳入政策保障范围。对不符合廉租住房条件，又没有能力购买经济适用房的居民，可以推出“租赁型经济适用房”，给予相应财政补贴，鼓励其自置住房或租房。(3)加大监管力度。建立廉租房管理监督机构、个人信用制度与个人收入申报机制, 大力推行廉租房管理运营信息披露制度, 鼓励全体社会公众及媒体参与政策监督, 促使廉租房制度公平、公正、公开地全面推广。
参考文献：
[1]杨继瑞:和谐社会廉租房制度重构的思考与对策[J].高校理论战线,2007(5)
[2]林 玲:小议建立廉租房的退出机制[J].中国房地产,2008(10)