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【摘要】父母出资为子女购房成为高房价时代的普遍现象，该不动产的归属也成为离婚案件的争议焦点。《婚姻法》、《婚姻法解释二》和《婚姻法解释三》为父母出资购买不动产的归属判断提供了法律依据。但法条在适用和衔接上仍有一些不明之处。因此，从父母出资购买不动产之归属的婚姻法适用入手，探讨了父母赠与意思之判断、出资客体以及部分出资等几个适用中的问题，对条文简要解读。
【关键词】法律适用；赠与意思；客体；部分出资
一、父母出资购买不动产之归属的《婚姻法》依据
父母出资购买不动产归属判断的法律条文主要有《婚姻法》第17、第18条、《婚姻法解释二》第22条和《婚姻法解释三》第7条。
《婚姻法》规定婚姻关系存续期间，一方赠与所得的财产为夫妻共同财产，但赠与合同中确定只归一方的财产除外。《婚姻法解释二》规定父母婚前为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。父母婚后为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。但父母明确做出相反意思的除外。《婚姻法解释三》第7条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）款的规定，视为只对子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
本文主要从几个争议点着手，通过条文间的体系和法条的目的，对上述条文的理解和适用中的几个问题做出解读和分析。
二、父母出资购买不动产之情形及法律适用
（一）婚前父母出资购买房屋
婚前父母出资为子女购买房屋，可分为一方父母出资为子女购房和双方父母出资为子女购房。一方父母出资为子女购房，根据《婚姻法解释二》第22条，除父母明确表示将房屋赠与双方外，房屋为一方子女的婚前个人财产。双方父母出资为子女购房，又可再分为登记在一人名下和登记在夫妻双方名下两种情况。登记在双方名下的，除双方约定按份共有外，应认定为共同共有。登记在一人名下的，根据《婚姻法解释三》第7条，除另有约定外，房屋按照出资比例按份共有。
（二）婚后父母出资购买房屋
婚后父母出资为子女购房，可以分为一方父母为子女购房和双方父母出资为子女购房。一方父母出资为子女购房，除明确表示将房屋赠与一方外，房屋为双方的共同财产。若登记在双方名下，视为夫妻共同财产。若登记在己子女名下，根据《婚姻法解释三》房屋为己子女的个人财产。若登记在子女配偶名下，下文予以讨论。双方父母出资为子女购房。登记在双方名下，为夫妻共同所有。登记在一方子女名下，根据《婚姻法解释三》，除另有约定外，按出资份额按份共有。
三、父母出资购买不动产之归属相关条文适用中的几个问题
（一）父母赠与意思之判断
《婚姻法解释二》规定父母婚前出资购房视为对子女之赠与，婚后出资购房视为对夫妻双方的赠与，但父母可通过“明确表示”予以排除。在判断父母之赠与意思时，可从如下几点着手。
首先，明确父母出资购房行为的法律性质。只有确定父母出资购房行为为赠与行为时，才能进一步判断其赠与意思的具体内容。父母出资购房不能当然推断为赠与。父母与子女为独立的民事主体，可产生多种法律关系。只有在没有其他证据表明父母出资行为具备借贷等性质时，才能依社会常理推定为赠与。
其次，“明确表示”合理性值得探讨。从中国的传统文化分析，要求较内敛的中国父母明示赠与意思，不符合中国人的传统。从立法目的看，法律行为以意思表示要素，发生行为人所追求的法律效力。法律允许父母做出相反的意思表示，旨在推测父母之真意，而非行为之本身。因此，在适用“明确表示”时，不应拘泥于其表示方式是否为明确，而是能否推断出父母的真意。若以明示为必须，父母婚后出资购房登记在己子女名下，仍应以未明示，认定该房屋为夫妻共有。依据常理，显然违背了父母的真意。因此，审判实践在适用“明确表示”时，不应排除其他能推定父母真意的默示方式，如登记。
再者，登记与父母赠与意思的关系。登记可作为推断父母赠与意思的依据，是否意味着登记名义人当然为受赠人。显然，不应将登记和父母赠与意思划上等号。根据上海高院对《婚姻法解释二》的解答，[1]婚后父母出资并登记在子女一人名下视为对其子女一人的赠与以及父母出资登记在夫妻双方名下视为对双方的赠与，并无疑义。父母出资登记在己子女配偶名下的房屋，除非能证明出资者明确表示向一方赠与的，认定为向双方赠与为妥。
因此，父母出资登记在子女或夫妻双方名下时，将登记作为父母赠与意思之推定的依据，父母出资登记在子女配偶名下时，以人伦常理推定为向双方之赠与。虽与法条“明确表示”有所出入，却能反应赠与人的真意，不失为对此条文的合理解读。
（二）婚前赠与客体
父母出资为子女购房，赠与客体是出资还是不动产，《婚姻法解释二》和《婚姻法解释三》对此问题的衔接似有嫌隙。前者明确了赠与客体，为出资。后者却回避了此判断，直接得出不动产的归属的结论。
若赠与客体是不动产。有观点认为，根据房屋买卖合同、房屋赠与合同和房产登记所涉及当事人的组合情况，对于条文中的“为子女买房”存在三种理解。[2]一是父母出资，房屋买卖合同当事人为己子女和出卖方，登记在己子女名下。二是父母出资，买卖合同当事人为父母和出卖方，登记在子女名下。三是父母出资，买卖合同当事人为父母和出卖方，登记在父母名下，父母再将房屋赠与，变更登记到子女名下。除另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，登记生效。据此，产权登记后，受赠人取得不动产。第一和第二种情况下，房屋为一手房，为新设立的物权；房屋为二手房，房屋产权人从出卖人变更为受赠人。房屋的所有权人都不曾是父母，父母又如何将不属于自己的房屋赠与他人？ 若赠与客体是出资，货币交付完毕后，赠与即完成。第一和第二种情况中，房屋买卖关系的当事人为子女或配偶与出卖人，产权人由出卖人变更为受赠人，避免父母赠与自己无所有权的房屋的尴尬局面。购房行为可视为投资行为，无论夫妻何人为受赠人，夫妻双方均可共有房屋增值所带来的收益，符合婚姻法婚后财产共同共有的原则。确定父母出资购房赠与客体为出资更合理，也与《婚姻法解释二》保持一致，维护法律体系的完整性。
（三）出资是否包括部分出资和全部出资
《婚姻法解释三》第7条未明确“出资”的类型。部分出资在实践中通常表现为一方父母支付首付款，夫妻共同还贷。北京丰台法院首例《婚姻法解释三》案例判决适用第7条时，认为部分出资属于第7条的规定，但其合理性值得探讨。
父母全部出资并登记在子女名下，可将登记视为其仅赠与个人的意思表示，从而房屋为一人所有，符合常理和立法目的。若父母部分出资，其处分权及于的范围为其出资，该出资为对己子女的赠与。购房款由父母出资和夫妻贷款共同组成，父母的意思表示不得及于全部房款。夫妻共有的法理基础是认可夫妻之间存在“协力”关系。[3]夫妻共同还贷正是婚姻关系中“协力”的体现，房屋应是共同共有。受赠人获得的是出资而非房屋的所有权。若部分出资适用于《婚姻法解释三》第7条，扩大了父母的处分权，与婚姻法婚后财产共同共有的原则相违背。夫妻一方取得法定夫妻财产共有权之唯一根据是夫妻身份，是否通过法律行为，是否符合物权变动法定形式，均无要求。[4]
因此，《婚姻法解释三》第7条的出资仅指全部出资，在这个基础上，才能讨论登记的效力、产权的归属。父母部分出资只能将出资视为对子女的赠与，房屋认为夫妻共同共有，离婚时首付款作为个人财产析出。这样操作更符合情理和公平原则。同时，即《婚姻法解释三》第7条也有促使结婚的双方当事人在购房履行登记手续时应明确产权归属的指引作用。[5]
四、总结
综上所述，《婚姻法解释二》虽规定父母可通过明确表示做出特殊约定，但生硬的要求父母明确表示不符合人之常情和立法目的，将登记作为父母意思表示之推定的参考辅之以社会常理，更具合理性。同时，确定赠与客体为出资，不仅保持了体系的完整，也避免了父母赠与不属于自己的房屋的尴尬现象。此外，《婚姻法解释三》第7条父母之出资应是全部出资，部分出资仅视为赠与特定数额的货币，购房是夫妻共同的投资行为，房屋为夫妻共同财产。
参考文献：
[1]上海高院关于适用最高法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（二）[EBOL]
[2]王龙玉 不动产登记在婚姻领域的适用研究———基于<婚姻法解释三>第7条的解析[J] 中国房地产，2012（09）：70
[3]薛宁兰，许莉 我国夫妻财产制立法若干问题探讨[J] 法学论坛，2011（02）：23
[4]许莉 夫妻财产归属之法律适用[J] 法学，2007（12）：48
[5]薛宁兰<婚姻法司法解释（三）>财产性规定解读[N] 中国妇女报，2011-08-16（A03）
【关键词】法律适用；赠与意思；客体；部分出资
一、父母出资购买不动产之归属的《婚姻法》依据
父母出资购买不动产归属判断的法律条文主要有《婚姻法》第17、第18条、《婚姻法解释二》第22条和《婚姻法解释三》第7条。
《婚姻法》规定婚姻关系存续期间，一方赠与所得的财产为夫妻共同财产，但赠与合同中确定只归一方的财产除外。《婚姻法解释二》规定父母婚前为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。父母婚后为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。但父母明确做出相反意思的除外。《婚姻法解释三》第7条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）款的规定，视为只对子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
本文主要从几个争议点着手，通过条文间的体系和法条的目的，对上述条文的理解和适用中的几个问题做出解读和分析。
二、父母出资购买不动产之情形及法律适用
（一）婚前父母出资购买房屋
婚前父母出资为子女购买房屋，可分为一方父母出资为子女购房和双方父母出资为子女购房。一方父母出资为子女购房，根据《婚姻法解释二》第22条，除父母明确表示将房屋赠与双方外，房屋为一方子女的婚前个人财产。双方父母出资为子女购房，又可再分为登记在一人名下和登记在夫妻双方名下两种情况。登记在双方名下的，除双方约定按份共有外，应认定为共同共有。登记在一人名下的，根据《婚姻法解释三》第7条，除另有约定外，房屋按照出资比例按份共有。
（二）婚后父母出资购买房屋
婚后父母出资为子女购房，可以分为一方父母为子女购房和双方父母出资为子女购房。一方父母出资为子女购房，除明确表示将房屋赠与一方外，房屋为双方的共同财产。若登记在双方名下，视为夫妻共同财产。若登记在己子女名下，根据《婚姻法解释三》房屋为己子女的个人财产。若登记在子女配偶名下，下文予以讨论。双方父母出资为子女购房。登记在双方名下，为夫妻共同所有。登记在一方子女名下，根据《婚姻法解释三》，除另有约定外，按出资份额按份共有。
三、父母出资购买不动产之归属相关条文适用中的几个问题
（一）父母赠与意思之判断
《婚姻法解释二》规定父母婚前出资购房视为对子女之赠与，婚后出资购房视为对夫妻双方的赠与，但父母可通过“明确表示”予以排除。在判断父母之赠与意思时，可从如下几点着手。
首先，明确父母出资购房行为的法律性质。只有确定父母出资购房行为为赠与行为时，才能进一步判断其赠与意思的具体内容。父母出资购房不能当然推断为赠与。父母与子女为独立的民事主体，可产生多种法律关系。只有在没有其他证据表明父母出资行为具备借贷等性质时，才能依社会常理推定为赠与。
其次，“明确表示”合理性值得探讨。从中国的传统文化分析，要求较内敛的中国父母明示赠与意思，不符合中国人的传统。从立法目的看，法律行为以意思表示要素，发生行为人所追求的法律效力。法律允许父母做出相反的意思表示，旨在推测父母之真意，而非行为之本身。因此，在适用“明确表示”时，不应拘泥于其表示方式是否为明确，而是能否推断出父母的真意。若以明示为必须，父母婚后出资购房登记在己子女名下，仍应以未明示，认定该房屋为夫妻共有。依据常理，显然违背了父母的真意。因此，审判实践在适用“明确表示”时，不应排除其他能推定父母真意的默示方式，如登记。
再者，登记与父母赠与意思的关系。登记可作为推断父母赠与意思的依据，是否意味着登记名义人当然为受赠人。显然，不应将登记和父母赠与意思划上等号。根据上海高院对《婚姻法解释二》的解答，[1]婚后父母出资并登记在子女一人名下视为对其子女一人的赠与以及父母出资登记在夫妻双方名下视为对双方的赠与，并无疑义。父母出资登记在己子女配偶名下的房屋，除非能证明出资者明确表示向一方赠与的，认定为向双方赠与为妥。
因此，父母出资登记在子女或夫妻双方名下时，将登记作为父母赠与意思之推定的依据，父母出资登记在子女配偶名下时，以人伦常理推定为向双方之赠与。虽与法条“明确表示”有所出入，却能反应赠与人的真意，不失为对此条文的合理解读。
（二）婚前赠与客体
父母出资为子女购房，赠与客体是出资还是不动产，《婚姻法解释二》和《婚姻法解释三》对此问题的衔接似有嫌隙。前者明确了赠与客体，为出资。后者却回避了此判断，直接得出不动产的归属的结论。
若赠与客体是不动产。有观点认为，根据房屋买卖合同、房屋赠与合同和房产登记所涉及当事人的组合情况，对于条文中的“为子女买房”存在三种理解。[2]一是父母出资，房屋买卖合同当事人为己子女和出卖方，登记在己子女名下。二是父母出资，买卖合同当事人为父母和出卖方，登记在子女名下。三是父母出资，买卖合同当事人为父母和出卖方，登记在父母名下，父母再将房屋赠与，变更登记到子女名下。除另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，登记生效。据此，产权登记后，受赠人取得不动产。第一和第二种情况下，房屋为一手房，为新设立的物权；房屋为二手房，房屋产权人从出卖人变更为受赠人。房屋的所有权人都不曾是父母，父母又如何将不属于自己的房屋赠与他人？ 若赠与客体是出资，货币交付完毕后，赠与即完成。第一和第二种情况中，房屋买卖关系的当事人为子女或配偶与出卖人，产权人由出卖人变更为受赠人，避免父母赠与自己无所有权的房屋的尴尬局面。购房行为可视为投资行为，无论夫妻何人为受赠人，夫妻双方均可共有房屋增值所带来的收益，符合婚姻法婚后财产共同共有的原则。确定父母出资购房赠与客体为出资更合理，也与《婚姻法解释二》保持一致，维护法律体系的完整性。
（三）出资是否包括部分出资和全部出资
《婚姻法解释三》第7条未明确“出资”的类型。部分出资在实践中通常表现为一方父母支付首付款，夫妻共同还贷。北京丰台法院首例《婚姻法解释三》案例判决适用第7条时，认为部分出资属于第7条的规定，但其合理性值得探讨。
父母全部出资并登记在子女名下，可将登记视为其仅赠与个人的意思表示，从而房屋为一人所有，符合常理和立法目的。若父母部分出资，其处分权及于的范围为其出资，该出资为对己子女的赠与。购房款由父母出资和夫妻贷款共同组成，父母的意思表示不得及于全部房款。夫妻共有的法理基础是认可夫妻之间存在“协力”关系。[3]夫妻共同还贷正是婚姻关系中“协力”的体现，房屋应是共同共有。受赠人获得的是出资而非房屋的所有权。若部分出资适用于《婚姻法解释三》第7条，扩大了父母的处分权，与婚姻法婚后财产共同共有的原则相违背。夫妻一方取得法定夫妻财产共有权之唯一根据是夫妻身份，是否通过法律行为，是否符合物权变动法定形式，均无要求。[4]
因此，《婚姻法解释三》第7条的出资仅指全部出资，在这个基础上，才能讨论登记的效力、产权的归属。父母部分出资只能将出资视为对子女的赠与，房屋认为夫妻共同共有，离婚时首付款作为个人财产析出。这样操作更符合情理和公平原则。同时，即《婚姻法解释三》第7条也有促使结婚的双方当事人在购房履行登记手续时应明确产权归属的指引作用。[5]
四、总结
综上所述，《婚姻法解释二》虽规定父母可通过明确表示做出特殊约定，但生硬的要求父母明确表示不符合人之常情和立法目的，将登记作为父母意思表示之推定的参考辅之以社会常理，更具合理性。同时，确定赠与客体为出资，不仅保持了体系的完整，也避免了父母赠与不属于自己的房屋的尴尬现象。此外，《婚姻法解释三》第7条父母之出资应是全部出资，部分出资仅视为赠与特定数额的货币，购房是夫妻共同的投资行为，房屋为夫妻共同财产。
参考文献：
[1]上海高院关于适用最高法院婚姻法司法解释（二）若干问题的解答（二）[EBOL]
[2]王龙玉 不动产登记在婚姻领域的适用研究———基于<婚姻法解释三>第7条的解析[J] 中国房地产，2012（09）：70
[3]薛宁兰，许莉 我国夫妻财产制立法若干问题探讨[J] 法学论坛，2011（02）：23
[4]许莉 夫妻财产归属之法律适用[J] 法学，2007（12）：48
[5]薛宁兰<婚姻法司法解释（三）>财产性规定解读[N] 中国妇女报，2011-08-16（A03）