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屏边苗族自治县住房和城乡建设局
摘要：改革开放后我国经济发展迅速，建筑行业更是异军突起成为推动我国经济水平不断增长的重要动力。随着房产总量的增加怎样有效的管理这些房产成为，我国政府部门不得不解决的重要课题。由于房产交易市场活跃度的不断提高，人们在交易过程中的风险也在不断增加，在房产交易过程中怎样保证权益成为人们关注的重要问题。基于此政府相关部门强化了不动产等级制度，通过该制度对房屋产权建立、变更、灭失进行规范管理。但是由于我国房地产市场开放较晚，相应的房地产登记工作经验匮乏，房地产登记制度仍待完善，造成了实际的房地产登记管理工作中仍存在较多问题，因此相关部门应当认真分析和研究房产登记制度中存在的问题，并在此处上提出科学有效的完善措施，通过构建科学合理的房地产登记制度推动我国房地产登记工作的有序开展。
关键词：房产登记制度；不足；完善
近几年我国房地产市场收到了前所未有的关注，无论是投资还是居住目的，购买房屋必然会涉及房产登记环节，只有通过房产登记购买者的房屋所有权才能够得到保护。然而随着房产登记数量的增多，我国房产登记制度存在的不足也逐渐暴露出来，这不仅严重抑制了房产登记工作作用的发挥，对于我国房地产市场的管控也造成了很大影响。基于此构建科学有效的房产登记制度具有十分重要的意义，本文将对房地产登记制度中的不足进行分析，并在此基础上探索完善我国房产登记制度的措施。
一、房产登记的职能
第一，管理职能。房产登记管理职能主要体现为管理房产产权，是房产行政机关登记、管理房产产权状况的活动，登记申请人是主管机关的管理对象。实际当中房产登记主要有以下几种职能：首先，监督审查房产产权的得失变更，进而为产权登记的合法性和真实性提供保障，最终达到通过行政手段管理房产的目的。其次，通过房产登记构建我国的户籍资料，为户籍管理的有序进行提供保证。通过采取房产登记措施，能够更加科学的整体规划房产资料，通过提升房屋使用效率降低房产资源浪费现象，进而实现社会效益的提升。
第二，公示职能。房产登记的公式职能中房产权利变动情况会由房产行政主管机关公示，房产产权状况能够被社会大众所了解，进而有效的保护了利害关系人的知情权，并通过房产登记社会公信力的树立为产权交易的安全进行提供保证。所以，在我国房产登记中存在名义上的权利人和真正权利人不一致的情况，若是没有及时公开这种情况，就很可能出现名义上权利人和不知情第三人交易产权的现象，这种情况下第三人的权益就有可能受到侵害。
第三，产权确认职能。房产登记能够确认产权所有人的权属状态，也就是产权具备了相应的法律效力，这样社会就会公认经过法律确认的房产，通过法律规定使房产获得了国家强制力的保护，这样就能够有效对抗他人的非法侵害。房产产权制度的运行正是建立在房产登记的产权确认职能的基础上的，在我国房价不断提升的过程中越来越多人选择租房，通过确认房产的产权，也能够有效规范租房市场，进而为房产交易双方的权益提供保障。
二、我国房地产登记制度存在的问题
第一，现阶段房屋和土地两个部门分管仍是我国很多地方房地产业务的处理主要方式，所以只有分别在土地管理机关和房产管理机关进行土地使用权和房屋所有权登记才能够完成房地产权属登记。而这种分别登记情况却严重违背了法律设立不动产物权登记的目的，一方面使得不动产物权无法获得统一的法律基础，法律之间存在冲突；另一方面不同登记机关的职责没有明确的划分，不同部门间的利益冲突引发了很多重复抵押房屋土地的情况。
第二，不动产物权登记立法仍有待健全。实际当中我国很多关于不动产物权法律法规在不动产登记问题上都做出了相应规定，这些规定存在内容冲突、衔接不紧密的问题，同时一些部门在工作中过分强调本部门利益，进而造成不一致的登记权属证书、不一致的房产和地产、不一致的登记效力、不一致的登记机关、不一致的登记程序等问题[1]。
第三，近年来我国越来越多的农村房屋参与到房产经济交易活动中来，相应城乡登记管理不一致的问题愈发凸显。实际中我国主要由村镇建设管理部门负责农村的房产登记工作，这样就使得村镇管理部门工作人员对此项工作专业知识缺乏了解，进而造成城乡登记管理的差异[2]。
三、完善我国不动产物权等级制度的策略
第一，为了使第三人利益和财产交付制度得到保障，应当通过法律规定的形式使相应权利主体获得长期稳定的财产权利和权利效力，为人们的利益期待提供有效的保护。发达国家的不动产登记制度都是以本国民事基本法律为基础建立起来的，并通过配套的不动产登记法，使得不动产登记制度的可行性更高。我们应当汲取外国经验的有益部分，通过制定《不动产登记》等法律文件，促进我国不动产登记制度的不断完善[3]。
第二，为了提升农村集体土地房屋不动产登记管理水平，减小城乡登记管理水平差异，应当为城市不动产和农村地区不动产设置统一的登记机关，进而实现不动产物权登记统一化、规范化的发展目标。登记机关法定是房屋权属登记的重要特点，其中县级以上的地方人民政府房产管理部门是房地产权属登记机关，这一点已经在城市房地产管理法中得到明确，同时这一规定的适用对象是国有土地范围内的房屋。当前农村地区主要是根据上世纪的村庄和集镇规划建设管理条例进行集体土地的权属管理，但该条例中规定的村镇房产登记管理主体有市、县人民政府建设或房产行政部门以及市、县人民政府。近年来由于高新产业区、开发区的设立和县改区等问题，很多部门没能充分了解权属登记工作，为了局部利益赋予这些单位自行发证的权力。这种多部门发证的状况对于我国不动产权属登记的有序、有效开展造成了严重影响。在国际范围内通行的不动产权属登记都需要符合“帘幕原则”，也就是对于房地产权属状态只能通过一个窗口进行了解，公众获得信息的唯一来源就是政府登记簿。只有一个机构对不动产权属登记进行管辖，是保证这种唯一性的核心手段，所以在区分辖区时不能讲土地所有权性质为标准[4]。 第三，当前我国通过建立各种不动产分别登记，分配各种不动产到相应的管理部门。例如在土地管理部门进行土地登记，在建设行政部门进行房屋产权登记，在森林管理部门进行林权登记。基于行政管理的角度这种等级制度似乎不存在什么问题，但是从物权法、民法的角度上看，这种做法并不是那么“无懈可击”[5]。这是因为实际当中提供统一的不动产物权法律基础、进行物权公示、完成物权变动是不动产登记的根本目的，而不是单纯的行政管理。在分别登记的情况下，就会产生不一致的法律基础，进而在操作中产生冲突。例如，在我国担保法中对于无建筑物的土地应当在土地部门登记抵押权，对于有建筑物的土地则应当在房产部门登记抵押权。同时担保法还规定设定土地权利抵押权是，纳入抵押的还包括地上附属物，而在物上设抵押权时纳入抵押的还包括土地权利。实际当中，由于房产部门和土地部门无法共享登记信息和资料，假如有建筑物存在于土地之上，那么房产部门进行了抵押权等级设定，那么土地登记部门也进行了土地抵押权登记，由于两部门无法知晓土地上房屋和土地是否在对方设置抵押权的情况，就会产生重复抵押的问题。根据担保法中房屋占用范围内同时低压规定，这两个抵押权具有重合的支配范围，也就是说这种因重复登记造成的重复抵押会导致权力重复实现的结果[6]。
结语
房地产登记制度的完善程度对于房地产登记工作的开展具有十分重要的意义和作用，而房地产登记工作不仅具有保证产权人权益的作用，还能够发挥宏观调控房地产市场的功能。所以相关部门应当充分重视房地产制度的完善工作，根据我国实际情况、借鉴发达国家经验，对我国房地产登记制度进行建立健全，进而为房地产登记工作提供可靠的制度保障，本文分析了房产登记制度的不足和措施，但仍存在一定局限希望行业人员能够加强重视，通过不断完善房产登记制度，推动我国房产管理工作的开展。
参考文献：
[1]黄利红，王成明.略论我国不动产登记制度的行政法问题——以房产登记为例[J].湖北成人教育学院学报，2014，（12）：62-63.
[2]史彦维.农村房产登记制度初探——宅基地使用权的物权保护[J].管理观察，2014，（02）：88-89.
[3]杨凯.论房产纠纷行政与民事交叉案件之审理对策——兼评《物权法》实施对民事行政关联诉讼审判之影响[J].行政法学研究，2014，（15）：119-127.
[4]孙军，姬广鹏.房产登记档案查询制度在法治社会中的承载——从“房妹”、“房叔”、“房姐”到“限制以人查房”的思考[J].档案学通讯，2014，（02）：61-64.
[5]冯浩，向鑫.浅析房产税改革——基于上海地区实施现状[J].中国总会计师，2014，（12）：117-120.
[6]陈雪萍.论离婚房产分割中信托法律制度之应用——以英国法上的共同意图的推定信托和归复信托为借鉴[J].政治与法律，2014，（12）：128-142.
摘要：改革开放后我国经济发展迅速，建筑行业更是异军突起成为推动我国经济水平不断增长的重要动力。随着房产总量的增加怎样有效的管理这些房产成为，我国政府部门不得不解决的重要课题。由于房产交易市场活跃度的不断提高，人们在交易过程中的风险也在不断增加，在房产交易过程中怎样保证权益成为人们关注的重要问题。基于此政府相关部门强化了不动产等级制度，通过该制度对房屋产权建立、变更、灭失进行规范管理。但是由于我国房地产市场开放较晚，相应的房地产登记工作经验匮乏，房地产登记制度仍待完善，造成了实际的房地产登记管理工作中仍存在较多问题，因此相关部门应当认真分析和研究房产登记制度中存在的问题，并在此处上提出科学有效的完善措施，通过构建科学合理的房地产登记制度推动我国房地产登记工作的有序开展。
关键词：房产登记制度；不足；完善
近几年我国房地产市场收到了前所未有的关注，无论是投资还是居住目的，购买房屋必然会涉及房产登记环节，只有通过房产登记购买者的房屋所有权才能够得到保护。然而随着房产登记数量的增多，我国房产登记制度存在的不足也逐渐暴露出来，这不仅严重抑制了房产登记工作作用的发挥，对于我国房地产市场的管控也造成了很大影响。基于此构建科学有效的房产登记制度具有十分重要的意义，本文将对房地产登记制度中的不足进行分析，并在此基础上探索完善我国房产登记制度的措施。
一、房产登记的职能
第一，管理职能。房产登记管理职能主要体现为管理房产产权，是房产行政机关登记、管理房产产权状况的活动，登记申请人是主管机关的管理对象。实际当中房产登记主要有以下几种职能：首先，监督审查房产产权的得失变更，进而为产权登记的合法性和真实性提供保障，最终达到通过行政手段管理房产的目的。其次，通过房产登记构建我国的户籍资料，为户籍管理的有序进行提供保证。通过采取房产登记措施，能够更加科学的整体规划房产资料，通过提升房屋使用效率降低房产资源浪费现象，进而实现社会效益的提升。
第二，公示职能。房产登记的公式职能中房产权利变动情况会由房产行政主管机关公示，房产产权状况能够被社会大众所了解，进而有效的保护了利害关系人的知情权，并通过房产登记社会公信力的树立为产权交易的安全进行提供保证。所以，在我国房产登记中存在名义上的权利人和真正权利人不一致的情况，若是没有及时公开这种情况，就很可能出现名义上权利人和不知情第三人交易产权的现象，这种情况下第三人的权益就有可能受到侵害。
第三，产权确认职能。房产登记能够确认产权所有人的权属状态，也就是产权具备了相应的法律效力，这样社会就会公认经过法律确认的房产，通过法律规定使房产获得了国家强制力的保护，这样就能够有效对抗他人的非法侵害。房产产权制度的运行正是建立在房产登记的产权确认职能的基础上的，在我国房价不断提升的过程中越来越多人选择租房，通过确认房产的产权，也能够有效规范租房市场，进而为房产交易双方的权益提供保障。
二、我国房地产登记制度存在的问题
第一，现阶段房屋和土地两个部门分管仍是我国很多地方房地产业务的处理主要方式，所以只有分别在土地管理机关和房产管理机关进行土地使用权和房屋所有权登记才能够完成房地产权属登记。而这种分别登记情况却严重违背了法律设立不动产物权登记的目的，一方面使得不动产物权无法获得统一的法律基础，法律之间存在冲突；另一方面不同登记机关的职责没有明确的划分，不同部门间的利益冲突引发了很多重复抵押房屋土地的情况。
第二，不动产物权登记立法仍有待健全。实际当中我国很多关于不动产物权法律法规在不动产登记问题上都做出了相应规定，这些规定存在内容冲突、衔接不紧密的问题，同时一些部门在工作中过分强调本部门利益，进而造成不一致的登记权属证书、不一致的房产和地产、不一致的登记效力、不一致的登记机关、不一致的登记程序等问题[1]。
第三，近年来我国越来越多的农村房屋参与到房产经济交易活动中来，相应城乡登记管理不一致的问题愈发凸显。实际中我国主要由村镇建设管理部门负责农村的房产登记工作，这样就使得村镇管理部门工作人员对此项工作专业知识缺乏了解，进而造成城乡登记管理的差异[2]。
三、完善我国不动产物权等级制度的策略
第一，为了使第三人利益和财产交付制度得到保障，应当通过法律规定的形式使相应权利主体获得长期稳定的财产权利和权利效力，为人们的利益期待提供有效的保护。发达国家的不动产登记制度都是以本国民事基本法律为基础建立起来的，并通过配套的不动产登记法，使得不动产登记制度的可行性更高。我们应当汲取外国经验的有益部分，通过制定《不动产登记》等法律文件，促进我国不动产登记制度的不断完善[3]。
第二，为了提升农村集体土地房屋不动产登记管理水平，减小城乡登记管理水平差异，应当为城市不动产和农村地区不动产设置统一的登记机关，进而实现不动产物权登记统一化、规范化的发展目标。登记机关法定是房屋权属登记的重要特点，其中县级以上的地方人民政府房产管理部门是房地产权属登记机关，这一点已经在城市房地产管理法中得到明确，同时这一规定的适用对象是国有土地范围内的房屋。当前农村地区主要是根据上世纪的村庄和集镇规划建设管理条例进行集体土地的权属管理，但该条例中规定的村镇房产登记管理主体有市、县人民政府建设或房产行政部门以及市、县人民政府。近年来由于高新产业区、开发区的设立和县改区等问题，很多部门没能充分了解权属登记工作，为了局部利益赋予这些单位自行发证的权力。这种多部门发证的状况对于我国不动产权属登记的有序、有效开展造成了严重影响。在国际范围内通行的不动产权属登记都需要符合“帘幕原则”，也就是对于房地产权属状态只能通过一个窗口进行了解，公众获得信息的唯一来源就是政府登记簿。只有一个机构对不动产权属登记进行管辖，是保证这种唯一性的核心手段，所以在区分辖区时不能讲土地所有权性质为标准[4]。 第三，当前我国通过建立各种不动产分别登记，分配各种不动产到相应的管理部门。例如在土地管理部门进行土地登记，在建设行政部门进行房屋产权登记，在森林管理部门进行林权登记。基于行政管理的角度这种等级制度似乎不存在什么问题，但是从物权法、民法的角度上看，这种做法并不是那么“无懈可击”[5]。这是因为实际当中提供统一的不动产物权法律基础、进行物权公示、完成物权变动是不动产登记的根本目的，而不是单纯的行政管理。在分别登记的情况下，就会产生不一致的法律基础，进而在操作中产生冲突。例如，在我国担保法中对于无建筑物的土地应当在土地部门登记抵押权，对于有建筑物的土地则应当在房产部门登记抵押权。同时担保法还规定设定土地权利抵押权是，纳入抵押的还包括地上附属物，而在物上设抵押权时纳入抵押的还包括土地权利。实际当中，由于房产部门和土地部门无法共享登记信息和资料，假如有建筑物存在于土地之上，那么房产部门进行了抵押权等级设定，那么土地登记部门也进行了土地抵押权登记，由于两部门无法知晓土地上房屋和土地是否在对方设置抵押权的情况，就会产生重复抵押的问题。根据担保法中房屋占用范围内同时低压规定，这两个抵押权具有重合的支配范围，也就是说这种因重复登记造成的重复抵押会导致权力重复实现的结果[6]。
结语
房地产登记制度的完善程度对于房地产登记工作的开展具有十分重要的意义和作用，而房地产登记工作不仅具有保证产权人权益的作用，还能够发挥宏观调控房地产市场的功能。所以相关部门应当充分重视房地产制度的完善工作，根据我国实际情况、借鉴发达国家经验，对我国房地产登记制度进行建立健全，进而为房地产登记工作提供可靠的制度保障，本文分析了房产登记制度的不足和措施，但仍存在一定局限希望行业人员能够加强重视，通过不断完善房产登记制度，推动我国房产管理工作的开展。
参考文献：
[1]黄利红，王成明.略论我国不动产登记制度的行政法问题——以房产登记为例[J].湖北成人教育学院学报，2014，（12）：62-63.
[2]史彦维.农村房产登记制度初探——宅基地使用权的物权保护[J].管理观察，2014，（02）：88-89.
[3]杨凯.论房产纠纷行政与民事交叉案件之审理对策——兼评《物权法》实施对民事行政关联诉讼审判之影响[J].行政法学研究，2014，（15）：119-127.
[4]孙军，姬广鹏.房产登记档案查询制度在法治社会中的承载——从“房妹”、“房叔”、“房姐”到“限制以人查房”的思考[J].档案学通讯，2014，（02）：61-64.
[5]冯浩，向鑫.浅析房产税改革——基于上海地区实施现状[J].中国总会计师，2014，（12）：117-120.
[6]陈雪萍.论离婚房产分割中信托法律制度之应用——以英国法上的共同意图的推定信托和归复信托为借鉴[J].政治与法律，2014，（12）：128-142.