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私有房产是农民非常重要的私有财产，私有房产的抵押和流通，有利于促进城乡统筹建设，有利于拓宽农村融资渠道，有利于促进农民创业增收，对于促进农村经济发展有非常重要的意义。目前，由于农民房产所有权的私有和宅基地集体所有的冲突，导致农民房产的抵押遇到了一系列的问题。从立法层面来看，房屋抵押的房地一体原则与农民房产私有和宅基地集体所有现实冲突；由于农村经济和农村土地的特点，在目前农村私有房抵押实践中，也存在社会保障制度不健全，流转市场体系建设缓慢，风险保障机制缺失等问题。为此，为了促进农村私有房产抵押的发展，拓宽农村金融渠道，就应该通过加快立法建设，明确农村私有房产的抵押范畴，强化农业保障和风险防范机制，促进农村私有房抵押市场化，以及建立健全农村社会保障制度等方法来促进农村私有房产抵押的发展。
农村 私有房 宅基地 抵押制度
农村私有房产抵押权保护的现状
（1）相关立法的规定
我國关于农村私有房产抵押与城市房屋抵押有所区别，所以导致了不同的发展状况以及经济状态。区别在于一个允许并且鼓励，而另一个虽然处于空白状态。虽然是处于空白，但确切来说是不允许抵押的，这是在于农村宅基地与土地使用权的矛盾。具体来讲，根据我国《宪法》、《物权法》等法律规定，宅基地上房产为农民有权处分的私有财产。《物权法》规定可以抵押的财产有“建筑物和其他地上附着物”，并且包括“正在建造的建筑物… …”；“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。
对于宅基地使用权流转进行调整的规范性文件还有行政法规和部门规章。全国人大及常务委员会制定的法律对宅基地使用权流转是基础性、普遍性规定，而行政法规与部门规章对农村宅基地使用权问题规定相对明确、细致，具有较强的可操作性。
（2）立法层面农村房产抵押权问题
第一，农村房屋抵押受到宅基地使用权流转的限制
农村私有房屋的抵押，不仅仅涉及到房屋的所有权抵押，同时还涉及到房屋所在集体土地所有权和使用权的抵押。因此，农村房屋抵押必然受到宅基地使用权流转问题的限制。
第二，农村居民房屋抵押与房地一体原则的冲突
法律一大原则是“法无禁止即可为”，对于农村居民房屋抵押而言，国家法律没有明文规定禁止农村居民房屋进行抵押。房地一体原则对处理农村居民房屋抵押有一定的意义：一是有利于维护宅基地使用权，确保农村居民的住房保障。二是农村居民房屋的权属比较混乱，通常很多农村居民房屋都没有进行权属登记，而宅基地使用权的登记一定程度上有利于弥补农村居民房屋登记的缺陷，有助于减少权属纠纷。三是房地一体原则有利于维护农村的生活秩序和善良风俗。现实生活中，农村居民对自己所居住的房屋都有着强烈的归属感，这种归属感当然及于其住房所占范围内的土地。因此，房地一体原则也符合农村的生活秩序。
现实中，已经有很多城市做出了试点，探索出了一些可行的方式方法。宅基地使用权要随农村房屋所有权进行抵押，有两种模式：一种是将宅基地使用权依法转化为国有用地后，按国有用地的方法自然就可以随着农村房屋所有权一起进行抵押；另一种是农村居民房屋进行抵押后，抵押权的实现仍然需要在集体经济组织内部进行流转，以保障农村居民的住房需求。
由此可见，房地一体原则下进行农村居民房屋抵押的效果是非常有限的，即使允许也会因为条件的限制而得不到抵押权的实现。总的来说，房地一体原则在处理农村居民房屋抵押时存在很大的弊端。
（3）实践中农村房产抵押权问题出现的原因
第一，社会保障制度不健全
民生问题将制约农房抵押业务的推广。当借款人真正发生违约行为时，抵押物的处置往往难以执行。原因主要有以下几个方面：
首先，农村房屋及其附属的宅基地使用权在处置的时候，受让人存在很大的限制，一般都要求本村集体组织成员优先，且该受让人未分得宅基地，严格的说，从农村发展的情况来看，基本上没有满足条件的受让人。
其次，如果放宽受让人限制，由于缺乏相关的农村社会保障制度，则极易造成农村社会的不稳定。农房抵押的发放加快了宅基地流转的速度，可能会使部分村庄宅基地集中，且失去住所的农户增加，这就必将增加农村社会的不安定因素，不利于农民的团结稳定。
第二，流转市场体系建设缓慢
抵押物变现难，目前农村产权流转中介组织较少，流转信息不畅，尚未形成开放、统一、规范的流转市场。农户更多地选择在私下将房屋转让或者出租，且这些民间的流转基本上都在亲朋好友之间进行，并没有形成公开的市场。
此外，在当前己经建成的这些农村产权流转中心或中介组织中，完全按照市场法则运作的也不多。因此，由于产权流转市场发育较为缓慢，无法完全适应农村产权制度变革的要求，加之市场配套体系的建设还不完善，一旦农户无法按期偿还贷款，则很难及时通过房屋所有权的变卖或拍卖以及宅基地使用权的转让来弥补贷款损失。
第三，风险保障机制缺失
不确定性风险极大，不少申请农房抵押的农户都选择了发展特色农业项目或开设农家乐等经营项目作为贷款的投资项目，对传统农业仍具有一定的依赖性。由于农业本身属于弱势产业，抵御自然灾害和市场风险的能力较弱，加之农业保险业务尚未全面展开，一旦遇到较大的自然灾害或市场因素发生改变，就会直接影响宅基地流转或地上附着物的价值，这也将给开展农房抵押业务的金融机构带来不可预知的风险。
完善农村私有房产抵押的必要性分析
目前，随着农村经济的快速发展，完善农村私有房产抵押制度对于促进农村经济的发展有非常重要的意义。
（1）有利于城乡统筹建设的推进
从城乡统筹构建和谐社会的角度出发，开展农村房屋抵押，使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策，对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制，建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场却有必要。如果将农村房屋抵押作为农村金融的基本政策加以推进，将为银行、小额贷款公司、农村资金互助社等金融机构提供更多的贷款担保抵押物，将有利于银行以及新型农村金融机构的风险控制，更有利于破除城乡金融二元结构，推动农村经济与城市经济的协调发展。 （2）有利于拓宽农村融资渠道
在城市，城镇居民可以凭借个人良好的信用记录获取金融机构信用贷款，也可以凭自身拥有的资产如房屋等不动产向金融机构提供资金融通的抵押担保，融资渠道体现多样化。而在农村，现有的融资渠道多为当地农村商业银行发放的农户联保小额信用贷款，农民或农村企业用农村房屋、牲畜、林木、农作物等抵押金融机构不予接受，由于农村商业银行发放信用贷款数额较小，根本不能满足广大农村对资金的渴求。
如果能允许把农村房屋作为农村资产要素进行抵押，承认农村房屋在资产有形市场上的价值，对金融机构而言，贷款有了房屋的抵押担保，从规避贷款风险而言也有很大的保障作用，他们将愿意将更多的贷款资金投向农村，这无疑会进一步拓宽农村融资渠道，提高农民生活水平，对促进农村产业又好又快的发展有利。
（3）有利于促进农民创业增收
中国有70%左右的人口住在农村，随着社会的进步，農民已有了更多的想法，他们不再仅依靠种庄稼求得生存，广大农民也在积极寻找创业致富的门路。但现实是他们缺乏创业必须的资金，想要通过金融机构融资解决资金需求，但农村量大面广的农民房屋资产因多种障碍处于“冷冻”状态不能用于抵押，当农民看到城市房屋可以用于抵押，而自己的房屋却被限制交易，多少使他们感觉社会不公平。
因此，如果能够允许农村房屋抵押，对于农民而言，贷款不仅能解决购买化肥、种子等小问题，也可用于开商店、搞运输、办企业，获得更多的创业致富机会改善他们的生活；对于农村企业而言，企业将在集体土地上修建的办公楼、厂房等用于抵押，可获得进一步发展的资金，从而优化资源配置，扩大生产规模，提供更多的就业机会，为国家创造更大的财富。
开展农村房屋抵押，将有力推进农村房屋向信贷资源的转变，使得众多有创业意愿的农民和农村中小企业获得金融支持，将更好的解决农村劳动力创业和就业，对扩大税源，增加财政收入有利，且具有良好的社会效益和经济效益。
对实施农村私有房产抵押制度的建议
（1）加快立法建设，明确农村住房产权的抵押范畴
不仅要继续修订和完善地方法规，还更应积极将制定针对“农村产权”的国家专项法律提上议程，以此来尽快破除农村房屋所有权和宅基地使用权“两权”抵押的法律障碍，将农村房屋产权具体化、法制化，赋予农民更加充分、更加完整且更有保障的住房产权，确保现有宅基地（集体建设用地）的使用关系保持稳定并长久不变，为农房抵押制度的长期发展提供有效和可靠的法律保障。
此外，还必须在相关法律法规和政策中明确规定农民享有宅基地（集体建设用地）占有、使用、处理、收益四种权利，允许以宅基地使用权用作抵押，通过完善农村房屋产权登记制度，以“确权颁证”的方式公开表达，把这项权力真正完整地落实到农民和目标地块上，以提高其公信力，为农村宅基地金融制度创新及农地金融业务的开展奠定产权基础。同时，还要尝试并完善以市场价值为导向的农房价值评估体系，从而真正实现农村房屋的“同证同权”。
（2）强化农业保障和风险防范机制
要加快成立新型农业信贷担保机构，完善现有农村产权担保公司的业务模式和风险保障机制，继续大力发展农业保险，以降低农房抵押的风险。政府要鼓励和支持商业保险公司开办涉农保险业务，对农业保险的亏损应给予适当的政策性补贴。
同时，参与农房抵押的各类涉农金融机构也要积极探索多种担保方式，对额度较大的农房抵押，还应尝试推行“农房抵押+农村产权融资专业担保”、“农房抵押+风险基全担保”和“农房抵押+农户联保”等多种方式，进一步化解信贷风险。
（3）转变政府角色，充分发挥抵押的市场化职能
农村房屋抵押的形势要求必须实现抵押的市场化，即在农房抵押过程中将这一进程纳入市场，从而用市场这一杠杆来规范并有效制约农房抵押这一制度，只有这样才能保证抵押有条不紊的进行。政府在涉及这一方面制定相关政策规定时，应该更多地考虑金融机构、担保机构和农民三方的共同利益，并且在其中间找到一个平衡点，既不应该完全从赢利的角度出发，也不能忽视参与农房抵押的机构所面临的风险，要积极推动农房抵押的市场化发展，将自己置于一种适当调节的角色，在出现突发情况是能够相应的控制，只有这样才能充分发挥抵押的市场化职能。
（4）建立健全农村社会保障体系
建立健全农村社保体系，需要全力促进农村社会保障体系的发展，力求通过适度地剥离农村土地的传统福利保障功能来有效地推广农村私有房产抵押业务，具体而言，主要包括以下三点：一是要逐步建立健全失去宅基地的农民的最低生活保障制度，解决其最基本的生活居住问题，保证其在失去农房的时候能够有相应的保障的；二是要继续深入完善农民医疗保障和养老保险制度，做到“病有所医，老有所养”，以逐步减少农民对土地的依赖；三是在推进农村宅基地流转市场化的过程中，要逐步建立相应的补偿机制，如以农村土地基金等形式筹集风险基金，以保障失去宅基地的农民的基本利益。
[1]高旭军，沈晖.房地产法[M].上海：上海财经大学出版社，2004
[2]高富平，黄武双.房地产学[M].北京：高等教育出版社，2005
[3]陈祥健.担保物权研究[M].北京：中国检察出版社，2004
[4]林承铎，韩佳益.农村私有房屋法律适用问题解析[J].中国农业大学学报，2011，28，（2）
[5]林承铎，韩佳益.论农村私有房屋权利瑕疵及解决[J].西南交通大学学报，2011，12，（2）
[6]孟全省.我国农户房屋抵押贷款融资方式的探讨[J].农业经济问题，2006，（11）
[7]万伟，郑小丽.我国农房抵押融资障碍的破解及制度的构建[J].安徽农业科学学报，2011，（26）
[8]韩俊，程郁.农村金融现状调查[J].农村金融研究，2007，（ 9）
[9]刘卫锋.基于农户融资需求视角的农村金融制度创新研究[J].经济纵横，2009，（2）
农村 私有房 宅基地 抵押制度
农村私有房产抵押权保护的现状
（1）相关立法的规定
我國关于农村私有房产抵押与城市房屋抵押有所区别，所以导致了不同的发展状况以及经济状态。区别在于一个允许并且鼓励，而另一个虽然处于空白状态。虽然是处于空白，但确切来说是不允许抵押的，这是在于农村宅基地与土地使用权的矛盾。具体来讲，根据我国《宪法》、《物权法》等法律规定，宅基地上房产为农民有权处分的私有财产。《物权法》规定可以抵押的财产有“建筑物和其他地上附着物”，并且包括“正在建造的建筑物… …”；“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”。
对于宅基地使用权流转进行调整的规范性文件还有行政法规和部门规章。全国人大及常务委员会制定的法律对宅基地使用权流转是基础性、普遍性规定，而行政法规与部门规章对农村宅基地使用权问题规定相对明确、细致，具有较强的可操作性。
（2）立法层面农村房产抵押权问题
第一，农村房屋抵押受到宅基地使用权流转的限制
农村私有房屋的抵押，不仅仅涉及到房屋的所有权抵押，同时还涉及到房屋所在集体土地所有权和使用权的抵押。因此，农村房屋抵押必然受到宅基地使用权流转问题的限制。
第二，农村居民房屋抵押与房地一体原则的冲突
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现实中，已经有很多城市做出了试点，探索出了一些可行的方式方法。宅基地使用权要随农村房屋所有权进行抵押，有两种模式：一种是将宅基地使用权依法转化为国有用地后，按国有用地的方法自然就可以随着农村房屋所有权一起进行抵押；另一种是农村居民房屋进行抵押后，抵押权的实现仍然需要在集体经济组织内部进行流转，以保障农村居民的住房需求。
由此可见，房地一体原则下进行农村居民房屋抵押的效果是非常有限的，即使允许也会因为条件的限制而得不到抵押权的实现。总的来说，房地一体原则在处理农村居民房屋抵押时存在很大的弊端。
（3）实践中农村房产抵押权问题出现的原因
第一，社会保障制度不健全
民生问题将制约农房抵押业务的推广。当借款人真正发生违约行为时，抵押物的处置往往难以执行。原因主要有以下几个方面：
首先，农村房屋及其附属的宅基地使用权在处置的时候，受让人存在很大的限制，一般都要求本村集体组织成员优先，且该受让人未分得宅基地，严格的说，从农村发展的情况来看，基本上没有满足条件的受让人。
其次，如果放宽受让人限制，由于缺乏相关的农村社会保障制度，则极易造成农村社会的不稳定。农房抵押的发放加快了宅基地流转的速度，可能会使部分村庄宅基地集中，且失去住所的农户增加，这就必将增加农村社会的不安定因素，不利于农民的团结稳定。
第二，流转市场体系建设缓慢
抵押物变现难，目前农村产权流转中介组织较少，流转信息不畅，尚未形成开放、统一、规范的流转市场。农户更多地选择在私下将房屋转让或者出租，且这些民间的流转基本上都在亲朋好友之间进行，并没有形成公开的市场。
此外，在当前己经建成的这些农村产权流转中心或中介组织中，完全按照市场法则运作的也不多。因此，由于产权流转市场发育较为缓慢，无法完全适应农村产权制度变革的要求，加之市场配套体系的建设还不完善，一旦农户无法按期偿还贷款，则很难及时通过房屋所有权的变卖或拍卖以及宅基地使用权的转让来弥补贷款损失。
第三，风险保障机制缺失
不确定性风险极大，不少申请农房抵押的农户都选择了发展特色农业项目或开设农家乐等经营项目作为贷款的投资项目，对传统农业仍具有一定的依赖性。由于农业本身属于弱势产业，抵御自然灾害和市场风险的能力较弱，加之农业保险业务尚未全面展开，一旦遇到较大的自然灾害或市场因素发生改变，就会直接影响宅基地流转或地上附着物的价值，这也将给开展农房抵押业务的金融机构带来不可预知的风险。
完善农村私有房产抵押的必要性分析
目前，随着农村经济的快速发展，完善农村私有房产抵押制度对于促进农村经济的发展有非常重要的意义。
（1）有利于城乡统筹建设的推进
从城乡统筹构建和谐社会的角度出发，开展农村房屋抵押，使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策，对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制，建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场却有必要。如果将农村房屋抵押作为农村金融的基本政策加以推进，将为银行、小额贷款公司、农村资金互助社等金融机构提供更多的贷款担保抵押物，将有利于银行以及新型农村金融机构的风险控制，更有利于破除城乡金融二元结构，推动农村经济与城市经济的协调发展。 （2）有利于拓宽农村融资渠道
在城市，城镇居民可以凭借个人良好的信用记录获取金融机构信用贷款，也可以凭自身拥有的资产如房屋等不动产向金融机构提供资金融通的抵押担保，融资渠道体现多样化。而在农村，现有的融资渠道多为当地农村商业银行发放的农户联保小额信用贷款，农民或农村企业用农村房屋、牲畜、林木、农作物等抵押金融机构不予接受，由于农村商业银行发放信用贷款数额较小，根本不能满足广大农村对资金的渴求。
如果能允许把农村房屋作为农村资产要素进行抵押，承认农村房屋在资产有形市场上的价值，对金融机构而言，贷款有了房屋的抵押担保，从规避贷款风险而言也有很大的保障作用，他们将愿意将更多的贷款资金投向农村，这无疑会进一步拓宽农村融资渠道，提高农民生活水平，对促进农村产业又好又快的发展有利。
（3）有利于促进农民创业增收
中国有70%左右的人口住在农村，随着社会的进步，農民已有了更多的想法，他们不再仅依靠种庄稼求得生存，广大农民也在积极寻找创业致富的门路。但现实是他们缺乏创业必须的资金，想要通过金融机构融资解决资金需求，但农村量大面广的农民房屋资产因多种障碍处于“冷冻”状态不能用于抵押，当农民看到城市房屋可以用于抵押，而自己的房屋却被限制交易，多少使他们感觉社会不公平。
因此，如果能够允许农村房屋抵押，对于农民而言，贷款不仅能解决购买化肥、种子等小问题，也可用于开商店、搞运输、办企业，获得更多的创业致富机会改善他们的生活；对于农村企业而言，企业将在集体土地上修建的办公楼、厂房等用于抵押，可获得进一步发展的资金，从而优化资源配置，扩大生产规模，提供更多的就业机会，为国家创造更大的财富。
开展农村房屋抵押，将有力推进农村房屋向信贷资源的转变，使得众多有创业意愿的农民和农村中小企业获得金融支持，将更好的解决农村劳动力创业和就业，对扩大税源，增加财政收入有利，且具有良好的社会效益和经济效益。
对实施农村私有房产抵押制度的建议
（1）加快立法建设，明确农村住房产权的抵押范畴
不仅要继续修订和完善地方法规，还更应积极将制定针对“农村产权”的国家专项法律提上议程，以此来尽快破除农村房屋所有权和宅基地使用权“两权”抵押的法律障碍，将农村房屋产权具体化、法制化，赋予农民更加充分、更加完整且更有保障的住房产权，确保现有宅基地（集体建设用地）的使用关系保持稳定并长久不变，为农房抵押制度的长期发展提供有效和可靠的法律保障。
此外，还必须在相关法律法规和政策中明确规定农民享有宅基地（集体建设用地）占有、使用、处理、收益四种权利，允许以宅基地使用权用作抵押，通过完善农村房屋产权登记制度，以“确权颁证”的方式公开表达，把这项权力真正完整地落实到农民和目标地块上，以提高其公信力，为农村宅基地金融制度创新及农地金融业务的开展奠定产权基础。同时，还要尝试并完善以市场价值为导向的农房价值评估体系，从而真正实现农村房屋的“同证同权”。
（2）强化农业保障和风险防范机制
要加快成立新型农业信贷担保机构，完善现有农村产权担保公司的业务模式和风险保障机制，继续大力发展农业保险，以降低农房抵押的风险。政府要鼓励和支持商业保险公司开办涉农保险业务，对农业保险的亏损应给予适当的政策性补贴。
同时，参与农房抵押的各类涉农金融机构也要积极探索多种担保方式，对额度较大的农房抵押，还应尝试推行“农房抵押+农村产权融资专业担保”、“农房抵押+风险基全担保”和“农房抵押+农户联保”等多种方式，进一步化解信贷风险。
（3）转变政府角色，充分发挥抵押的市场化职能
农村房屋抵押的形势要求必须实现抵押的市场化，即在农房抵押过程中将这一进程纳入市场，从而用市场这一杠杆来规范并有效制约农房抵押这一制度，只有这样才能保证抵押有条不紊的进行。政府在涉及这一方面制定相关政策规定时，应该更多地考虑金融机构、担保机构和农民三方的共同利益，并且在其中间找到一个平衡点，既不应该完全从赢利的角度出发，也不能忽视参与农房抵押的机构所面临的风险，要积极推动农房抵押的市场化发展，将自己置于一种适当调节的角色，在出现突发情况是能够相应的控制，只有这样才能充分发挥抵押的市场化职能。
（4）建立健全农村社会保障体系
建立健全农村社保体系，需要全力促进农村社会保障体系的发展，力求通过适度地剥离农村土地的传统福利保障功能来有效地推广农村私有房产抵押业务，具体而言，主要包括以下三点：一是要逐步建立健全失去宅基地的农民的最低生活保障制度，解决其最基本的生活居住问题，保证其在失去农房的时候能够有相应的保障的；二是要继续深入完善农民医疗保障和养老保险制度，做到“病有所医，老有所养”，以逐步减少农民对土地的依赖；三是在推进农村宅基地流转市场化的过程中，要逐步建立相应的补偿机制，如以农村土地基金等形式筹集风险基金，以保障失去宅基地的农民的基本利益。
[1]高旭军，沈晖.房地产法[M].上海：上海财经大学出版社，2004
[2]高富平，黄武双.房地产学[M].北京：高等教育出版社，2005
[3]陈祥健.担保物权研究[M].北京：中国检察出版社，2004
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