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摘要:“楼霸”事件引起了社会广泛关注。从深层次来看,楼霸的横行暴力,连同近几年愈演愈烈的物业纠纷,已表明部分物业管理公司正在逐步黑社会化。物业管理公司采取多种形式强行乱收费,对经济利润的追逐、天然的组织条件和权力来源、法律和监督的缺位是其向黑社会发展的原因。建设有力有效的监督机制是解决问题的关键。
关键词:楼霸;黑社会化;物业管理公司;业主委员会
中图分类号:F279.23 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)23-0291-02
山西“楼霸”事件的曝光让人们觉得在城市买套商品房已不是普通交易那么简单,业主还没拿到房屋钥匙,就已经被房产商和物业公司捆住手脚任意宰割了。往深层次探寻,再结合最近几年愈演愈烈的城市物业纠纷和业主维权运动,就会发现,关乎居民切身利益的物业管理公司在逐渐黑社会化!他们利用自身优势侵犯业主权益,甚至通过暴力手段来摄取自身利益。
一、黑社会及黑社会化组织
我国刑法第294条对黑社会性质组织的定义为:“以暴力、威胁或者其他手段,有组织地进行犯罪活动,称霸一方,为非作恶,欺压、残害群众,严重破坏经济社会生活秩序的组织。”黑社会组织具有以下共同特征:(1)组织特征:成员较多,至少三人;层次分明、等级森严、纪律严密;(2)目标特征:具有强烈的经济目的或政治目的或两者兼有之;(3)手段特征:黑社会组织为了达到其目标,一方面采用非法的强制、勒索、暴力等行为来获取所需利益,另一方面又通过贿赂、威胁等手段,引诱、逼迫国家工作人员给予非法保护。
黑社会化意指组织向黑社会特征转变的过程,是组织发展的一种倾向。包含两层含义:一是该组织现阶段还不具备法律意义上的黑社会组织的全部特征;二是该组织又不是完全合法的经济组织,已显示出黑社会的部分特征,且继续朝这一趋势发展。黑社会化处在合法和黑社会的中间地带。
物业管理公司具有黑社会化的倾向,即解决与业主争端时习惯使用暴力来解决问题。有关物业公司动用保安殴打业主,损坏财产的现象屡见不鲜。其拥有准军事化武装——保安,在与业主冲突过程中更容易走向暴力[1]。
二、当前物业管理公司黑社会化的表现形式
以北京地区的调查为例,业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%,其中,产生肢体冲突和暴力冲突的占37%。一个典型案例是,广东省海珠区南森语星园的业主梁文祥因参与小区维权而多次“得罪”开发商及物业公司,某日晚在小区门口被一群不明身份的男子围殴,造成其颅中窝积血,肋骨骨折并软组织挫伤。后查明此次围殴事件的幕后指使者是该小区所属的广州银悦房地产公司的总经理、致诚物业管理公司法人代表、经理石合立。石合立在事发前曾以3 000元报酬,授意公司保安部经理等三人对梁文祥进行围殴,致使其重伤。
如果用“物业公司+黑社会”作为关键词在Google上搜索,将会得到5.2万条信息。如此庞大的信息群所提及的物业公司暴力事件反映出一个重要特征:物业公司向业主强制索取不合理费用。主要表现在:
(一)物业公司乱收费现象
1.制定各种不合理收费项目。如入住后的装修保证金、垃圾清运费、淤泥清运费、装修服务费、装修管理费等,名目繁多。
2.超出物价局核准价格收取管理费。对于物价局制定的合法收费项目,一些物业公司通过提高物价局所核准的价格来获利。
3.擅自提高代办项目收费,从中赚取差价。如代收的电话报装费、水电增容费、管道煤气费等,一些物业公司进行二次加价提高收费单价或增加公共水电费的分摊,从中赚取差额。
4.“楼霸”应运而生。太原市高层住宅曝光的楼霸问题,反映出住房管理的巨大漏洞和利润空间。“楼霸”是这样一个团体:以不合理的高价强揽、垄断居民区装修材料的搬运工作,以及高层楼盘的吊装业务,甚至以高价强卖水泥、沙子等装修材料的社会闲散人员。他们少则几人,多则数十人,有些和物业公司签订合同业务,有些则直接服务于物业公司,专门对装修房子的业主进行强行收费和买卖,使得业主搬运和吊装的开销远大于材料本身价格、被逼所买的装修材料钱远高于市场价格。被曝光的太原楼霸,每栋楼房获利超过百万。业主如不按其所愿搬运、吊装和购买,搬运工人和业主将受到威胁、恐吓甚至殴打。
(二)物业公司黑社会化的表现形式
1.对普通业主拖延了事。对合理要求但耗资大的问题,物业公司采用搪塞拖延的方式了事。
2.对不缴费业主的暗中威胁。收费是物业公司和业主的核心利益点,实践中,大部分物业公司都存在收费难问题,某些便采用不给房门钥匙、堵门眼、砸玻璃、在门窗上涂写乱画、打恐吓电话、划伤打砸业主私家车等手段迫使其缴费。
3.对业主委员会重要人员的收买贿赂。小区业主委员会成立之初,受到房地产公司、相关部门的牵制,物业公司收买贿赂业委会的重要人员,使业委会丧失其监督物业的职能。
4.对维权业主的恐吓和暴力打击。对于坚决维护业主利益、肯与物业“对着干”的业主,某些物业公司轻则对其及其家人发出恐吓信号,重则雇佣保安或勾结黑恶势力进行暴打,以达到阻挠业主维权、阻止业委会成立、拒不执行业委会决议等目的。
5.不直接针对某类业主的违法犯罪活动。如携业主水电款逃跑,保安入室盗窃[2],物业从业人员因个人恩怨打架斗殴等。
以上这些已经反映出某些物业管理公司黑社会化的倾向:无视公平竞争、优胜劣汰的市场经营规则和价格公道、诚实守信的商业道德原则,不挖掘服务项目,不提升服务品质,却通过强买强卖、敲诈勒索、恐吓砸抢等手段来获得利润,利用合法外衣进行非法牟利。
三、物业管理公司何以黑社会化
经济利益的驱使、准黑社会的组织条件、法律与监督力量的薄弱使得某些物业公司可能而且得以黑社会化。
(一)获取经济利润是物业管理公司黑社会化的根本目的
物业管理公司和业主之间的矛盾关键点在于经济利益的分配和让渡。按照经济人假设,每一方在利益博弈中都会采取多收益、少支付的策略。在没有明确的权责规定时,双方很难自觉履行责任和义务。现实中,物业公司靠收取物业费、小区广告费、商店租赁费等赚得收益,甚至个别企业还扣留业主委员会的专项维修预留金、携获业主水电费潜逃等。这些所得不被业主认可,服务不达业主期望,当问题不能有效解决时,业主通常会采用经济上的对抗如拒缴物业费或法律上的对抗如维权运动来抗击物业公司,而物业公司为持续经营,便千方百计迫使业主缴费或阻挠业主维权。获取利润成了物业管理公司的首要目的,为其黑社会化提供了动力支持。
(二)组织条件和权力来源是物业管理公司黑社会化的现实基础
仅靠经济驱动还不足以让物业公司黑社会化,但其具备的天然的准黑社会条件为黑社会化经营提供了现实基础。
现阶段,相当一部分物业公司从房地产开发企业派生出来,在房地产企业撤离后直接入驻小区,不经过任何竞标或选聘过程,这种“父子兵”体制为物业公司提供了天然的权力来源;当地政府、房管局等有关部门因卖地收入、政绩工程、获取税收等原因与房地产开发企业、物业管理企业存在着千丝万缕的利益关系,在 “无关大碍”的问题上,相关部门对房地产公司及其下属的物业公司则网开一面、不予追究,为其经营提供了权力保障;物业公司下设的保安部门具有准军事化的力量,在解决冲突中更易走向暴力。以上几点就达到了黑社会性质的组织特征和政治特征。
(三)缺乏有力的协调与监督机制,使物业公司倾向于暴力解决问题
黑社会经营要冒着巨大的成本风险,和受到法律责任的追究风险。但现实中,业主委员会成立的艰难和物业公司无人监管的局面使其向黑社会化发展的风险大为降低。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的执行机构,其合法权益受国家法律保护。业主委员会具有监督物业管理的职能,可以及时了解业主、物业管理使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;审核专项维修资金的筹集、使用和管理以及物业服务费用、标准和使用办法;调解物业管理活动中的纠纷[3]等。在实践中,多数小区的业主委员会成立不起来,即使成立了业委会也不能代表业主利益,甚至有些成了物业公司的利益代言人。分散的业主和变了性质的业委会,无法对物业公司起到监督和制约作用,而法律制度的缺位,使得出现问题后无法可依,有法可依又无力执行,更为物业管理公司黑社会化扫清了障碍。
四、如何解决物业公司黑社会化问题
建立健全业主委员会,规范物业管理行业,是解决物业管理公司黑社会化的关键举措,应从以下几方面入手。
(一)建立健全物业自治机构,发挥业主委员会监督职能
搞好物业管理,物业自治机构建立健全是基础[4]。成立具有监督作用的业主委员会,既需要业主的参与和合作,也需要政府有关部门从外部支持。
(二)加强对物业管理行业监督,提高物业公司管理与服务水平
相关部门须规范物业管理行业,制定、核准统一、合理的收费标准,形成明确的物业业主权责体系,该收取的收取,该给付的给付。将是否成立业委会作为考核物业管理的指标,提高物业的服务水平。
(三)提升街道办事处与社区居民委员会的指导作用
街道办事处与社区居民委员会应通过行政干预力量进行前期物业管理,当入住率达到相关规定的比率时,应积极帮助筹备业主大会和建立业主委员会,加强社区居委会与物业公司、业主委员会之间联系与分工协作[5]。
(四)成立市级的业主委员会联合会,作为业主委员会的“娘家”
走出单个小区业委会模式的区域性业主联合协会,既能够让业主和业委会之间交流经验,互相帮助,又增强了业主与物业公司博弈的力量,震慑其不敢任意妄为。这一点有待于在实践中摸索试验。
参考文献:
[1] 甘满堂.海峡西岸和谐社会建设[M].福州:海风出版社,2008.
[2] 甘满堂.从偷电到私吞水费潜逃[J].现代物业,2007,(6).
[3] 班道明.物业管理概论[M].北京:中国林业出版社,2007.
[4] 甘满堂.住宅小区物业自治面临的困境与出路[J].中国房地产,2004,(10).
[5] 甘满堂.城市小区物业自治的发展前景与实践困境[J].集美大学学报,2004,(9).
关键词:楼霸;黑社会化;物业管理公司;业主委员会
中图分类号:F279.23 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)23-0291-02
山西“楼霸”事件的曝光让人们觉得在城市买套商品房已不是普通交易那么简单,业主还没拿到房屋钥匙,就已经被房产商和物业公司捆住手脚任意宰割了。往深层次探寻,再结合最近几年愈演愈烈的城市物业纠纷和业主维权运动,就会发现,关乎居民切身利益的物业管理公司在逐渐黑社会化!他们利用自身优势侵犯业主权益,甚至通过暴力手段来摄取自身利益。
一、黑社会及黑社会化组织
我国刑法第294条对黑社会性质组织的定义为:“以暴力、威胁或者其他手段,有组织地进行犯罪活动,称霸一方,为非作恶,欺压、残害群众,严重破坏经济社会生活秩序的组织。”黑社会组织具有以下共同特征:(1)组织特征:成员较多,至少三人;层次分明、等级森严、纪律严密;(2)目标特征:具有强烈的经济目的或政治目的或两者兼有之;(3)手段特征:黑社会组织为了达到其目标,一方面采用非法的强制、勒索、暴力等行为来获取所需利益,另一方面又通过贿赂、威胁等手段,引诱、逼迫国家工作人员给予非法保护。
黑社会化意指组织向黑社会特征转变的过程,是组织发展的一种倾向。包含两层含义:一是该组织现阶段还不具备法律意义上的黑社会组织的全部特征;二是该组织又不是完全合法的经济组织,已显示出黑社会的部分特征,且继续朝这一趋势发展。黑社会化处在合法和黑社会的中间地带。
物业管理公司具有黑社会化的倾向,即解决与业主争端时习惯使用暴力来解决问题。有关物业公司动用保安殴打业主,损坏财产的现象屡见不鲜。其拥有准军事化武装——保安,在与业主冲突过程中更容易走向暴力[1]。
二、当前物业管理公司黑社会化的表现形式
以北京地区的调查为例,业主与物业公司发生过严重纠纷的小区占到了80%,其中,产生肢体冲突和暴力冲突的占37%。一个典型案例是,广东省海珠区南森语星园的业主梁文祥因参与小区维权而多次“得罪”开发商及物业公司,某日晚在小区门口被一群不明身份的男子围殴,造成其颅中窝积血,肋骨骨折并软组织挫伤。后查明此次围殴事件的幕后指使者是该小区所属的广州银悦房地产公司的总经理、致诚物业管理公司法人代表、经理石合立。石合立在事发前曾以3 000元报酬,授意公司保安部经理等三人对梁文祥进行围殴,致使其重伤。
如果用“物业公司+黑社会”作为关键词在Google上搜索,将会得到5.2万条信息。如此庞大的信息群所提及的物业公司暴力事件反映出一个重要特征:物业公司向业主强制索取不合理费用。主要表现在:
(一)物业公司乱收费现象
1.制定各种不合理收费项目。如入住后的装修保证金、垃圾清运费、淤泥清运费、装修服务费、装修管理费等,名目繁多。
2.超出物价局核准价格收取管理费。对于物价局制定的合法收费项目,一些物业公司通过提高物价局所核准的价格来获利。
3.擅自提高代办项目收费,从中赚取差价。如代收的电话报装费、水电增容费、管道煤气费等,一些物业公司进行二次加价提高收费单价或增加公共水电费的分摊,从中赚取差额。
4.“楼霸”应运而生。太原市高层住宅曝光的楼霸问题,反映出住房管理的巨大漏洞和利润空间。“楼霸”是这样一个团体:以不合理的高价强揽、垄断居民区装修材料的搬运工作,以及高层楼盘的吊装业务,甚至以高价强卖水泥、沙子等装修材料的社会闲散人员。他们少则几人,多则数十人,有些和物业公司签订合同业务,有些则直接服务于物业公司,专门对装修房子的业主进行强行收费和买卖,使得业主搬运和吊装的开销远大于材料本身价格、被逼所买的装修材料钱远高于市场价格。被曝光的太原楼霸,每栋楼房获利超过百万。业主如不按其所愿搬运、吊装和购买,搬运工人和业主将受到威胁、恐吓甚至殴打。
(二)物业公司黑社会化的表现形式
1.对普通业主拖延了事。对合理要求但耗资大的问题,物业公司采用搪塞拖延的方式了事。
2.对不缴费业主的暗中威胁。收费是物业公司和业主的核心利益点,实践中,大部分物业公司都存在收费难问题,某些便采用不给房门钥匙、堵门眼、砸玻璃、在门窗上涂写乱画、打恐吓电话、划伤打砸业主私家车等手段迫使其缴费。
3.对业主委员会重要人员的收买贿赂。小区业主委员会成立之初,受到房地产公司、相关部门的牵制,物业公司收买贿赂业委会的重要人员,使业委会丧失其监督物业的职能。
4.对维权业主的恐吓和暴力打击。对于坚决维护业主利益、肯与物业“对着干”的业主,某些物业公司轻则对其及其家人发出恐吓信号,重则雇佣保安或勾结黑恶势力进行暴打,以达到阻挠业主维权、阻止业委会成立、拒不执行业委会决议等目的。
5.不直接针对某类业主的违法犯罪活动。如携业主水电款逃跑,保安入室盗窃[2],物业从业人员因个人恩怨打架斗殴等。
以上这些已经反映出某些物业管理公司黑社会化的倾向:无视公平竞争、优胜劣汰的市场经营规则和价格公道、诚实守信的商业道德原则,不挖掘服务项目,不提升服务品质,却通过强买强卖、敲诈勒索、恐吓砸抢等手段来获得利润,利用合法外衣进行非法牟利。
三、物业管理公司何以黑社会化
经济利益的驱使、准黑社会的组织条件、法律与监督力量的薄弱使得某些物业公司可能而且得以黑社会化。
(一)获取经济利润是物业管理公司黑社会化的根本目的
物业管理公司和业主之间的矛盾关键点在于经济利益的分配和让渡。按照经济人假设,每一方在利益博弈中都会采取多收益、少支付的策略。在没有明确的权责规定时,双方很难自觉履行责任和义务。现实中,物业公司靠收取物业费、小区广告费、商店租赁费等赚得收益,甚至个别企业还扣留业主委员会的专项维修预留金、携获业主水电费潜逃等。这些所得不被业主认可,服务不达业主期望,当问题不能有效解决时,业主通常会采用经济上的对抗如拒缴物业费或法律上的对抗如维权运动来抗击物业公司,而物业公司为持续经营,便千方百计迫使业主缴费或阻挠业主维权。获取利润成了物业管理公司的首要目的,为其黑社会化提供了动力支持。
(二)组织条件和权力来源是物业管理公司黑社会化的现实基础
仅靠经济驱动还不足以让物业公司黑社会化,但其具备的天然的准黑社会条件为黑社会化经营提供了现实基础。
现阶段,相当一部分物业公司从房地产开发企业派生出来,在房地产企业撤离后直接入驻小区,不经过任何竞标或选聘过程,这种“父子兵”体制为物业公司提供了天然的权力来源;当地政府、房管局等有关部门因卖地收入、政绩工程、获取税收等原因与房地产开发企业、物业管理企业存在着千丝万缕的利益关系,在 “无关大碍”的问题上,相关部门对房地产公司及其下属的物业公司则网开一面、不予追究,为其经营提供了权力保障;物业公司下设的保安部门具有准军事化的力量,在解决冲突中更易走向暴力。以上几点就达到了黑社会性质的组织特征和政治特征。
(三)缺乏有力的协调与监督机制,使物业公司倾向于暴力解决问题
黑社会经营要冒着巨大的成本风险,和受到法律责任的追究风险。但现实中,业主委员会成立的艰难和物业公司无人监管的局面使其向黑社会化发展的风险大为降低。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的执行机构,其合法权益受国家法律保护。业主委员会具有监督物业管理的职能,可以及时了解业主、物业管理使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;审核专项维修资金的筹集、使用和管理以及物业服务费用、标准和使用办法;调解物业管理活动中的纠纷[3]等。在实践中,多数小区的业主委员会成立不起来,即使成立了业委会也不能代表业主利益,甚至有些成了物业公司的利益代言人。分散的业主和变了性质的业委会,无法对物业公司起到监督和制约作用,而法律制度的缺位,使得出现问题后无法可依,有法可依又无力执行,更为物业管理公司黑社会化扫清了障碍。
四、如何解决物业公司黑社会化问题
建立健全业主委员会,规范物业管理行业,是解决物业管理公司黑社会化的关键举措,应从以下几方面入手。
(一)建立健全物业自治机构,发挥业主委员会监督职能
搞好物业管理,物业自治机构建立健全是基础[4]。成立具有监督作用的业主委员会,既需要业主的参与和合作,也需要政府有关部门从外部支持。
(二)加强对物业管理行业监督,提高物业公司管理与服务水平
相关部门须规范物业管理行业,制定、核准统一、合理的收费标准,形成明确的物业业主权责体系,该收取的收取,该给付的给付。将是否成立业委会作为考核物业管理的指标,提高物业的服务水平。
(三)提升街道办事处与社区居民委员会的指导作用
街道办事处与社区居民委员会应通过行政干预力量进行前期物业管理,当入住率达到相关规定的比率时,应积极帮助筹备业主大会和建立业主委员会,加强社区居委会与物业公司、业主委员会之间联系与分工协作[5]。
(四)成立市级的业主委员会联合会,作为业主委员会的“娘家”
走出单个小区业委会模式的区域性业主联合协会,既能够让业主和业委会之间交流经验,互相帮助,又增强了业主与物业公司博弈的力量,震慑其不敢任意妄为。这一点有待于在实践中摸索试验。
参考文献:
[1] 甘满堂.海峡西岸和谐社会建设[M].福州:海风出版社,2008.
[2] 甘满堂.从偷电到私吞水费潜逃[J].现代物业,2007,(6).
[3] 班道明.物业管理概论[M].北京:中国林业出版社,2007.
[4] 甘满堂.住宅小区物业自治面临的困境与出路[J].中国房地产,2004,(10).
[5] 甘满堂.城市小区物业自治的发展前景与实践困境[J].集美大学学报,2004,(9).