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摘要：我国的保障性住房建设还处于起步阶段，而资金是保障房建设的关键所在。但就当前我国保证房融资模式来看，主要以政府提供资金为主，这种单一的融资模式，从很大程度上制约了保障房的建设进度。当务之急就是要积极探索融资新路，拓宽融资渠道，以吸引更多的社会资金，为保障房建设提供有力的资金保障。
关键词：保障性住房；融资模式；存在的问题；措施
随着保障性住房改革的日益深入，保障性住房建设任务也在逐年提升，对地方政府和建设单位来说，如何筹集持续发展的资金就成为当务之急。就目前我国保障性住房融资建设来看，还存在这样或那样的问题，从很大程度上阻碍了保障房建设的进度。针对我国的保障房建设面临的融资困难，我们必须探索新的融资模式，以保证融资的可持续性。
一、保障性住房融资模式的现状和存在的问题
（一）目前保障性住房融资模式
现有保障性住房融资模式主要包括：政府提供主要资金、社会机构提供以及自筹资金这三种模式。
其一，政府提供主要资金。目前我国保障性住房建设资金主要依赖政府支持，通过地方财政预算、公积金增值净收益、土地出让金净收益以及公积金贷款等来筹集资金。长期以来，这种融资模式一直占据主导地位。自2007年之后，特别是2011年以后，这种依靠政府提供资金的模式面临着严峻的挑战。
其二，社会机构提供以及自筹资金。保障性住房关系到整个社会的保障福利分配，关系到社会机构、企业，需要他们提供社会资金以缓解保障性住房建设的融资缺口。就其提供的资金来看，多是以社保基金、银行贷款以及保险资金等方式来筹资。就当前保障性住房资金来源结构来看，社会机构类提供的资金支持呈增长趋势，且增势十分明显。
（二）保障性住房融资模式的现状以及存在的主要问题
第一，融资渠道单一，过度依赖政府投入。就当前我国的住房市场结构来看，其发展极不平衡，商品房市场过度膨胀，使得商品房市场结构与保障房结构的比例严重失衡。这就需要政府发挥主导作用，保障充足的资金用于保障房建设。但问题是政府在宏观调控过程中进行了过多的干涉，导致保障性住房建设融资渠道过于单一，对政府的依赖性较大，制约了资金的可持续性发展，对保障性住房的长远发展是非常不利的。
第二，社会资金介入动力不足。保障性住房具有投资回收期长、管理成本高、经营管理复杂等特点，这很容易使最终的投资收益率低下，这对追逐经济利益的社会资金来说，吸引力不足。一些社会资金常随着经济形势的变化而改变投资规模，这对保障性住房建设来说，会受到很大的影响。此外，社会资金能否顺利介入保障房建设中，还取决于当地政府提供的优惠政策、制定的风险机制等是否与社会资金的投资意愿相符。
第三，融资手续较为复杂，实施效率低。保障性住房的发展关系着广大群众的切身利益，但就现有的保障性住房融资模式来看，具有极大的滞后性，特别是在对融资项目的审批以及放资方面。以政府提供主要资金的融资模式正是这一现状的典型代表。保障性住房的建设周期本来就很长，若资金的融资周期也较长，则保障性住房的保障及时性必然会被延缓。融资手续的复杂性，必然会影响到融资的顺利开展。
二、对我国保障性住房的融资模式提出的几点设想
就当前我国保障性住房融资模式的现状来看，其资金来源主要依赖于政府，显然，仅靠政府提供资金，并不能从根本上缓解资金短缺的局面，必须积极探索、创新融资模式，以吸引更多的社会资金，从而为保障性住房提供可持续发展的资金。在此，提出几点看法，以供参考。
（一）完善融资渠道，拓宽多元化的融资路径
保障性住房建设除了考虑公益性外，还要考虑自利性。可以通过政府与非政府部门以及个人等不同主体来体现公益性和自利性这两个特性。具体做法：其一，以政府为主体设立保障性住房投资基金，多渠道、多方位筹集资金；其二，通过政府补助、投入资本金以及商业银行贷款来增强融资能力；其三，吸引更多的社会资金进入保障房建设领域；其四，设立公租房基金，大力引进民间资本，鼓励和引导房地产企业参与到保障房建设中，以很好的破解公租房发展瓶颈；其五，通过政府制定的优惠政策以及相应的法律等途径，推进保险资金参与到公赁房建设和运营中。
（二）加大部分地区的地方财政投入
对于某些重点地区，针对其保障性住房建设任务重，筹资困难等状况，应加大地方财政投入力度，特别是福建、山东、新疆、江苏以及广东等省区，其政府预算投入的建设资金远远低于全国的平均水平。这就需要政府加强对保障性住房建设的高度重视，有针对性、有重点的加强部分地区的地方财政投入，以减少中央补贴力度。
（三）为保障性住房融资参与企业提供一定的优惠政策
以追求企业利润为目的的住房开发商，常以商品房开发为首要选择，其次是经济适用房以及动迁安置房，最后才是租赁类住房。而公租房和廉租房等租赁类住房的建设普遍存在资金匮乏的现象。因此，应为保障性住房开发企业提供一定的优惠政策，刺激企业参与保障性住房建设的积极性，以缓解保障房建设资金短缺的局面。对于经济适用房或租赁类住房而言，其建成后必然会有配套的商业设施，政府可给予房产开发企业一部分的商业设施价值，在加快商业配套设施建设的同时，使开发企业从中获得一定的受益，以作为保障性住房建设利润损失的补偿。另外，还可以为保障性住房融资承建企业提供相应的土地优惠、信贷优惠以及税收优惠等多种优惠政策。
（四）积极探索多样化的融资手段
一是利用按揭贷款融资。该融资模式可参考个人住房按揭贷款模式操作，以公共租赁房所有公司作为按揭主体。其中，开发贷款主要通过向商业银行申请，按揭贷款则由按揭主体以房产为抵押向银行贷款，一般来说贷款期限为10年以上，主要以租赁房投入使用后的租售收入以及周边配套商业设施的出售收入为还款来源。
二是利用理财资金融资。该融资模式由政府、信托公司、商业银行等多部门共同运作。先是由信托公司发行用于保障性住房建设的理财产品，然后由商业银行来销售这些理财产品，并由政府成立专门的担保公司为这些理财产品提供担保。银行筹建的资金通过信托公司贷给开发公司，银行和信托公司共同进行资金管理和监督。其还款来源同按揭贷款融资模式相同。该融资模式可以满足投资者和融资者的不同需求，同时还可提高资金的使用效率，为保障性住房建设提供资金保证。
三是发行企业债券。企业债券具有自身的优势，主要表现为：有期限长、利率低。企业债券是保障性住房融资的有效手段。保障房企业债券不需要经过层层审批程序，可以说是保障性住房融资的重要工具。值得注意的是，开发企业债券给保障性住房建设融资带来福音的同时，也应清醒的看到其可能存在的风险。因此，在发行企业债券的同时，相关监督部门必须加大监管力度，切实做到专款专用，将担保、质押落实到位，以防地方债务规模的不断扩大，从而为企业债券融资可持续性的实现提供有力保障。
三、结语
当前我国的保障性住房融资模式过于单一、且手续较为复杂，担保机制还不够成熟完善，这一系列问题都制约了保障性住房的建设进度，当务之急就是要积极探索融资新路，拓宽融资渠道，吸引更多的社会资金参与到保障房建设中来，从而为保障房建设提供可持续发展的资金，以推动保障性住房建设的顺利进行。
参考文献：
[1]廖海燕.公共租赁住房土地供给及融资模式的个案研究[J].经济纵横，2012（3）.
[2]吴萌.REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨[J].老区建设，2012（8）.
[3]李玉刚，叶斌.我国现阶段保障性住房建设融资模式浅析[J].农村金融究，2011（12）.
[4]程艳彤，杨玉广.关于我国保障性住房建设融资模式的思考[J].中国经贸，2012（4）.
关键词：保障性住房；融资模式；存在的问题；措施
随着保障性住房改革的日益深入，保障性住房建设任务也在逐年提升，对地方政府和建设单位来说，如何筹集持续发展的资金就成为当务之急。就目前我国保障性住房融资建设来看，还存在这样或那样的问题，从很大程度上阻碍了保障房建设的进度。针对我国的保障房建设面临的融资困难，我们必须探索新的融资模式，以保证融资的可持续性。
一、保障性住房融资模式的现状和存在的问题
（一）目前保障性住房融资模式
现有保障性住房融资模式主要包括：政府提供主要资金、社会机构提供以及自筹资金这三种模式。
其一，政府提供主要资金。目前我国保障性住房建设资金主要依赖政府支持，通过地方财政预算、公积金增值净收益、土地出让金净收益以及公积金贷款等来筹集资金。长期以来，这种融资模式一直占据主导地位。自2007年之后，特别是2011年以后，这种依靠政府提供资金的模式面临着严峻的挑战。
其二，社会机构提供以及自筹资金。保障性住房关系到整个社会的保障福利分配，关系到社会机构、企业，需要他们提供社会资金以缓解保障性住房建设的融资缺口。就其提供的资金来看，多是以社保基金、银行贷款以及保险资金等方式来筹资。就当前保障性住房资金来源结构来看，社会机构类提供的资金支持呈增长趋势，且增势十分明显。
（二）保障性住房融资模式的现状以及存在的主要问题
第一，融资渠道单一，过度依赖政府投入。就当前我国的住房市场结构来看，其发展极不平衡，商品房市场过度膨胀，使得商品房市场结构与保障房结构的比例严重失衡。这就需要政府发挥主导作用，保障充足的资金用于保障房建设。但问题是政府在宏观调控过程中进行了过多的干涉，导致保障性住房建设融资渠道过于单一，对政府的依赖性较大，制约了资金的可持续性发展，对保障性住房的长远发展是非常不利的。
第二，社会资金介入动力不足。保障性住房具有投资回收期长、管理成本高、经营管理复杂等特点，这很容易使最终的投资收益率低下，这对追逐经济利益的社会资金来说，吸引力不足。一些社会资金常随着经济形势的变化而改变投资规模，这对保障性住房建设来说，会受到很大的影响。此外，社会资金能否顺利介入保障房建设中，还取决于当地政府提供的优惠政策、制定的风险机制等是否与社会资金的投资意愿相符。
第三，融资手续较为复杂，实施效率低。保障性住房的发展关系着广大群众的切身利益，但就现有的保障性住房融资模式来看，具有极大的滞后性，特别是在对融资项目的审批以及放资方面。以政府提供主要资金的融资模式正是这一现状的典型代表。保障性住房的建设周期本来就很长，若资金的融资周期也较长，则保障性住房的保障及时性必然会被延缓。融资手续的复杂性，必然会影响到融资的顺利开展。
二、对我国保障性住房的融资模式提出的几点设想
就当前我国保障性住房融资模式的现状来看，其资金来源主要依赖于政府，显然，仅靠政府提供资金，并不能从根本上缓解资金短缺的局面，必须积极探索、创新融资模式，以吸引更多的社会资金，从而为保障性住房提供可持续发展的资金。在此，提出几点看法，以供参考。
（一）完善融资渠道，拓宽多元化的融资路径
保障性住房建设除了考虑公益性外，还要考虑自利性。可以通过政府与非政府部门以及个人等不同主体来体现公益性和自利性这两个特性。具体做法：其一，以政府为主体设立保障性住房投资基金，多渠道、多方位筹集资金；其二，通过政府补助、投入资本金以及商业银行贷款来增强融资能力；其三，吸引更多的社会资金进入保障房建设领域；其四，设立公租房基金，大力引进民间资本，鼓励和引导房地产企业参与到保障房建设中，以很好的破解公租房发展瓶颈；其五，通过政府制定的优惠政策以及相应的法律等途径，推进保险资金参与到公赁房建设和运营中。
（二）加大部分地区的地方财政投入
对于某些重点地区，针对其保障性住房建设任务重，筹资困难等状况，应加大地方财政投入力度，特别是福建、山东、新疆、江苏以及广东等省区，其政府预算投入的建设资金远远低于全国的平均水平。这就需要政府加强对保障性住房建设的高度重视，有针对性、有重点的加强部分地区的地方财政投入，以减少中央补贴力度。
（三）为保障性住房融资参与企业提供一定的优惠政策
以追求企业利润为目的的住房开发商，常以商品房开发为首要选择，其次是经济适用房以及动迁安置房，最后才是租赁类住房。而公租房和廉租房等租赁类住房的建设普遍存在资金匮乏的现象。因此，应为保障性住房开发企业提供一定的优惠政策，刺激企业参与保障性住房建设的积极性，以缓解保障房建设资金短缺的局面。对于经济适用房或租赁类住房而言，其建成后必然会有配套的商业设施，政府可给予房产开发企业一部分的商业设施价值，在加快商业配套设施建设的同时，使开发企业从中获得一定的受益，以作为保障性住房建设利润损失的补偿。另外，还可以为保障性住房融资承建企业提供相应的土地优惠、信贷优惠以及税收优惠等多种优惠政策。
（四）积极探索多样化的融资手段
一是利用按揭贷款融资。该融资模式可参考个人住房按揭贷款模式操作，以公共租赁房所有公司作为按揭主体。其中，开发贷款主要通过向商业银行申请，按揭贷款则由按揭主体以房产为抵押向银行贷款，一般来说贷款期限为10年以上，主要以租赁房投入使用后的租售收入以及周边配套商业设施的出售收入为还款来源。
二是利用理财资金融资。该融资模式由政府、信托公司、商业银行等多部门共同运作。先是由信托公司发行用于保障性住房建设的理财产品，然后由商业银行来销售这些理财产品，并由政府成立专门的担保公司为这些理财产品提供担保。银行筹建的资金通过信托公司贷给开发公司，银行和信托公司共同进行资金管理和监督。其还款来源同按揭贷款融资模式相同。该融资模式可以满足投资者和融资者的不同需求，同时还可提高资金的使用效率，为保障性住房建设提供资金保证。
三是发行企业债券。企业债券具有自身的优势，主要表现为：有期限长、利率低。企业债券是保障性住房融资的有效手段。保障房企业债券不需要经过层层审批程序，可以说是保障性住房融资的重要工具。值得注意的是，开发企业债券给保障性住房建设融资带来福音的同时，也应清醒的看到其可能存在的风险。因此，在发行企业债券的同时，相关监督部门必须加大监管力度，切实做到专款专用，将担保、质押落实到位，以防地方债务规模的不断扩大，从而为企业债券融资可持续性的实现提供有力保障。
三、结语
当前我国的保障性住房融资模式过于单一、且手续较为复杂，担保机制还不够成熟完善，这一系列问题都制约了保障性住房的建设进度，当务之急就是要积极探索融资新路，拓宽融资渠道，吸引更多的社会资金参与到保障房建设中来，从而为保障房建设提供可持续发展的资金，以推动保障性住房建设的顺利进行。
参考文献：
[1]廖海燕.公共租赁住房土地供给及融资模式的个案研究[J].经济纵横，2012（3）.
[2]吴萌.REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨[J].老区建设，2012（8）.
[3]李玉刚，叶斌.我国现阶段保障性住房建设融资模式浅析[J].农村金融究，2011（12）.
[4]程艳彤，杨玉广.关于我国保障性住房建设融资模式的思考[J].中国经贸，2012（4）.