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摘要：房地产业是投资较大、回收期较长、受政策影响较大的一类特殊的企业。由于房地产企业在运作过程中必然使用财务杠杆进行项目开发，因此，财务风险是绝大多数房地产企业必须面对的问题。只有对财务风险进行科学度量与分析，从战略高度开展对财务风险的应对，合理配置现有的资源，调整运营计划与方案，将财务风险的不利影响降到最低限度。
关键词：房地产企业；财务风险；控制
一、引言
财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。现代企业必须重视风险管理。房地产企业财务风险管理首先应建立风险辨识机制，同时应建立风险规避机制，通过事前预防，事中化解等模式，以增强公司的财务实力，提高公司的竞争能力。
我国房地产业的蓬勃发展，是伴随着改革开放发展而来的，是我国是中国经济体制改革和市场经济的最有代表性的行业之一，已经逐步形成了国民经济的支柱产业之一。房地产行业牵涉上下游60多个行业，更兼具投资和需求的双重身份，经济发展很难避开房地产行业的直接拉动。房地产业凝结了市场经济发展过程中的种种矛盾，也体现了市场经济不断发展的成就。2008年的世界金融危机影响与2010年政府宏观调控，使得房地产企业不同程度地遭遇了经营风险与财务风险，以2008年我国地产市场低潮期为例，诸多知名地产商如碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如老牌地产商万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。对于房地产开发企业这一具体行业，财务风险常常指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回的可能性。众所周知，房地产业投资巨大，很少有企业完全使用自己资金进行运作，而往往通过资本市场或金融机构进行融资，从而充分利用财务杠杆完成资金融通，通过资金循环实现盈利，房地产业一旦出现资金链断裂，或无法偿还到期借款等财务风险，其后果往往不堪设想。因此，房地产企业必须高度重视财务风险的管理工作。
二、房地产企业产生财务风险的原因分析
我国房地产的运行模式一般为：核心是金融运作，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。这种模式的财务报表反映首先是资产负债率高，其次是轻存货，快出货。在这样的运行模式下，其财务风险的主要产生原因是：
1.房地产企业的运营体制存在短期行为
由于地产开发项目的特殊性，房地产企业一般是按开发项目组建项目公司或利润中心。从这个意义上讲，较多的房地产项目公司本身就是为了开发某个项目而设立，而开发项目由于土地资源的限制也不可能永续存在。项目的时间上的有限性导致了经营思路上的短期性，也直接带了各项决策的短期性，项目领导乃至企业总部的管理思路，也“不由自主”地关注于眼前利益。在具体财务运作与业务运作上，融资冲动、不计代价盲目拿地、治理结构基本上处于形式上完善而实际上缺乏实效的状态，为财务风险的产生提供了基础性诱因。
2.资产的现实流动性不足
资产的流动性差导致短期偿债压力大。由于房地产公司的流动资产主要是，如储备土地、在建工程、待售房产等。这些流动资产实质上变现相对困难，周期也较长，因此笔者认为，房地产企业的现实流动性并不强。而多数房地产公司又有较多的长短期债务，对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机。
3.企业资产负债率过高
房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款这就给公司的经营带来了较大的债务偿还风险，使得房地产行业成为了一个高负债率、高财务风险的行业。据《2011中国房地产上市公司TOP10研究报告》指出，2010年末，沪深上市房地产公司的资产负债率为63.19％，比上年提高2个百分点；大陆在港上市房地产公司资产负债率为66.31％，比2009年提高近4个百分点，资产负债率呈总体上升趋势，同期流动比率均有所下降，整体偿债能力减弱。2011年一季度沪深上市房地产公司资产负债率比2010年年底又上升了8个百分点，企业资金链面临考验。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。
三、改进房地产企业财务风险管理的举措
1.克制房地产企业运营过程中的短期性
首先，地产企业在项目投资前要进行严密的市场调研，做好项目的可行性分析与风险分析，降低管理者的个人偏好导致的投资失误。其次，保持合理的建设周期，相对减小因开发期内政策经济变化导致的不利影响。再次，借鉴万科、中远等企业管理层的做法，在企业管理层变动时通过资本手段、行政手段、人脉资源等确保了企业的管理团队维持相对稳定，使企业保持了长期的发展战略。最后，企业要建立长远的发展战略，不以一时一事来左右企业的发展，各项目公司的指标要围绕着企业的目标来努力。
2.保持合理的资产负债率，抵制融资冲动
(1)优化资本结构，降低筹资风险。企业应通过维系合理的资本与债务的比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。通过对香港地产公司的分析，其资产负债率都比较低。如香港五大房地产商的总资产额都相当大，其中新鸿基和长江实业在港币3000亿左右，净资产也超过港币2000亿，但资产负债率一般都低于30％。而同期国内另一标杆地产企业保利地产的资产负债率仍然偏高，平均居于70％以上(数据均来源于证交所公告)。
(2)降低资产负债率的途径一般有两个渠道。渠道之一是增加资本金，即吸收投资增加股本，或者发行新股，或者在利润分配时发放股票股利(配股)。另一个渠道是增加利润，通过净利润的积累增加自有资本。通过这些举措，努力达到业内通过认定的标准，即1／3自有资金，1／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构。
3.提高房地产企业的流动性
(1)加强资金管理，提高现金周转率。一是认真编制并执行资金预算与资金计划。房地产企业应编制《项目资金计划表》，与合约部、成本部、营销部等业务部门合理掌握资金流入流出情况，根据项目进展确定需要借入或者偿还的资金，避免资金闲置。二是营销部门应保证预售及销售资金的及时收回，配合财务部门将偿债资金准备充足，做到按时还款。可考虑采取优惠政策鼓励一次性付款；对于按揭贷款的开发产品，相关销售人员应及时准备资料，及时联系银行，及时落实按揭款项到位。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。
(2)考虑资金来源的多元化。一是考虑不同的资金种类，如增加权益资金或负债资金必须根据企业的资产负债率、国家管制政策等因素确定。二是争取多个负债资金来源。随着银监部门对银行放款与人民银行对企业间拆借资金管理的加强，这方面都会受到越来越多的限制。尽可能多考虑不同的银行进行借款政策比对。争取最优惠贷款利率。拟融资项目公司还可通过集团协调，向集团本部或本集团其他项目公司通过银行进行委托借款。三是考虑其他经营性现金流入的持续性。房地产企业应考虑增加自有房产的持有量，改善现金流入仅仅通过出售这一途径，通过持有商业房产、自办商场酒店等模式，获得持续的现金流入来源。如香港新世界地产下辖多家上市公司，业务遍及房地产、酒店投资、基础建设、电讯、展览中心、高科技产业、建筑、公共交通、百货等领域。我国的万达集团近年在商业地产方面也颇有建树，如各地兴建的万达广场，就包括了娱乐、购物、商住等项目，为企业提供了一定的稳定的现金流来源。
四、结论
房地产业是资金密集型企业的典型代表。从地块的获得，到项目的开发，动辄数亿甚至几十亿，上百亿元。无论房地产企业采用何种资金管理模式，都必然使用财务杠杆进行运作，从而财务风险必然存在。房地产市场逐渐规范化，稳定的现金流很重要。在金融危机与政策调控下，市场供应大于需求，消费者回归理性，房地产行业销售低迷，持续开发需要的资金与到期的银行还款双重压力使开发商必须认真重视资金管理问题。只有保持合理的现金流量，通畅的融资渠道，促进持有产业的资金流入，才能有效地缓解财务风险，实现企业的可持续发展。
关键词：房地产企业；财务风险；控制
一、引言
财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。现代企业必须重视风险管理。房地产企业财务风险管理首先应建立风险辨识机制，同时应建立风险规避机制，通过事前预防，事中化解等模式，以增强公司的财务实力，提高公司的竞争能力。
我国房地产业的蓬勃发展，是伴随着改革开放发展而来的，是我国是中国经济体制改革和市场经济的最有代表性的行业之一，已经逐步形成了国民经济的支柱产业之一。房地产行业牵涉上下游60多个行业，更兼具投资和需求的双重身份，经济发展很难避开房地产行业的直接拉动。房地产业凝结了市场经济发展过程中的种种矛盾，也体现了市场经济不断发展的成就。2008年的世界金融危机影响与2010年政府宏观调控，使得房地产企业不同程度地遭遇了经营风险与财务风险，以2008年我国地产市场低潮期为例，诸多知名地产商如碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如老牌地产商万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。对于房地产开发企业这一具体行业，财务风险常常指房地产开发企业因为财务状况出现异常而致使企业的房地产投资、资金报酬难以正常收回的可能性。众所周知，房地产业投资巨大，很少有企业完全使用自己资金进行运作，而往往通过资本市场或金融机构进行融资，从而充分利用财务杠杆完成资金融通，通过资金循环实现盈利，房地产业一旦出现资金链断裂，或无法偿还到期借款等财务风险，其后果往往不堪设想。因此，房地产企业必须高度重视财务风险的管理工作。
二、房地产企业产生财务风险的原因分析
我国房地产的运行模式一般为：核心是金融运作，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。这种模式的财务报表反映首先是资产负债率高，其次是轻存货，快出货。在这样的运行模式下，其财务风险的主要产生原因是：
1.房地产企业的运营体制存在短期行为
由于地产开发项目的特殊性，房地产企业一般是按开发项目组建项目公司或利润中心。从这个意义上讲，较多的房地产项目公司本身就是为了开发某个项目而设立，而开发项目由于土地资源的限制也不可能永续存在。项目的时间上的有限性导致了经营思路上的短期性，也直接带了各项决策的短期性，项目领导乃至企业总部的管理思路，也“不由自主”地关注于眼前利益。在具体财务运作与业务运作上，融资冲动、不计代价盲目拿地、治理结构基本上处于形式上完善而实际上缺乏实效的状态，为财务风险的产生提供了基础性诱因。
2.资产的现实流动性不足
资产的流动性差导致短期偿债压力大。由于房地产公司的流动资产主要是，如储备土地、在建工程、待售房产等。这些流动资产实质上变现相对困难，周期也较长，因此笔者认为，房地产企业的现实流动性并不强。而多数房地产公司又有较多的长短期债务，对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机。
3.企业资产负债率过高
房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款这就给公司的经营带来了较大的债务偿还风险，使得房地产行业成为了一个高负债率、高财务风险的行业。据《2011中国房地产上市公司TOP10研究报告》指出，2010年末，沪深上市房地产公司的资产负债率为63.19％，比上年提高2个百分点；大陆在港上市房地产公司资产负债率为66.31％，比2009年提高近4个百分点，资产负债率呈总体上升趋势，同期流动比率均有所下降，整体偿债能力减弱。2011年一季度沪深上市房地产公司资产负债率比2010年年底又上升了8个百分点，企业资金链面临考验。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。
三、改进房地产企业财务风险管理的举措
1.克制房地产企业运营过程中的短期性
首先，地产企业在项目投资前要进行严密的市场调研，做好项目的可行性分析与风险分析，降低管理者的个人偏好导致的投资失误。其次，保持合理的建设周期，相对减小因开发期内政策经济变化导致的不利影响。再次，借鉴万科、中远等企业管理层的做法，在企业管理层变动时通过资本手段、行政手段、人脉资源等确保了企业的管理团队维持相对稳定，使企业保持了长期的发展战略。最后，企业要建立长远的发展战略，不以一时一事来左右企业的发展，各项目公司的指标要围绕着企业的目标来努力。
2.保持合理的资产负债率，抵制融资冲动
(1)优化资本结构，降低筹资风险。企业应通过维系合理的资本与债务的比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。通过对香港地产公司的分析，其资产负债率都比较低。如香港五大房地产商的总资产额都相当大，其中新鸿基和长江实业在港币3000亿左右，净资产也超过港币2000亿，但资产负债率一般都低于30％。而同期国内另一标杆地产企业保利地产的资产负债率仍然偏高，平均居于70％以上(数据均来源于证交所公告)。
(2)降低资产负债率的途径一般有两个渠道。渠道之一是增加资本金，即吸收投资增加股本，或者发行新股，或者在利润分配时发放股票股利(配股)。另一个渠道是增加利润，通过净利润的积累增加自有资本。通过这些举措，努力达到业内通过认定的标准，即1／3自有资金，1／3银行贷款，1／3预售资金的资本权益结构。
3.提高房地产企业的流动性
(1)加强资金管理，提高现金周转率。一是认真编制并执行资金预算与资金计划。房地产企业应编制《项目资金计划表》，与合约部、成本部、营销部等业务部门合理掌握资金流入流出情况，根据项目进展确定需要借入或者偿还的资金，避免资金闲置。二是营销部门应保证预售及销售资金的及时收回，配合财务部门将偿债资金准备充足，做到按时还款。可考虑采取优惠政策鼓励一次性付款；对于按揭贷款的开发产品，相关销售人员应及时准备资料，及时联系银行，及时落实按揭款项到位。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。
(2)考虑资金来源的多元化。一是考虑不同的资金种类，如增加权益资金或负债资金必须根据企业的资产负债率、国家管制政策等因素确定。二是争取多个负债资金来源。随着银监部门对银行放款与人民银行对企业间拆借资金管理的加强，这方面都会受到越来越多的限制。尽可能多考虑不同的银行进行借款政策比对。争取最优惠贷款利率。拟融资项目公司还可通过集团协调，向集团本部或本集团其他项目公司通过银行进行委托借款。三是考虑其他经营性现金流入的持续性。房地产企业应考虑增加自有房产的持有量，改善现金流入仅仅通过出售这一途径，通过持有商业房产、自办商场酒店等模式，获得持续的现金流入来源。如香港新世界地产下辖多家上市公司，业务遍及房地产、酒店投资、基础建设、电讯、展览中心、高科技产业、建筑、公共交通、百货等领域。我国的万达集团近年在商业地产方面也颇有建树，如各地兴建的万达广场，就包括了娱乐、购物、商住等项目，为企业提供了一定的稳定的现金流来源。
四、结论
房地产业是资金密集型企业的典型代表。从地块的获得，到项目的开发，动辄数亿甚至几十亿，上百亿元。无论房地产企业采用何种资金管理模式，都必然使用财务杠杆进行运作，从而财务风险必然存在。房地产市场逐渐规范化，稳定的现金流很重要。在金融危机与政策调控下，市场供应大于需求，消费者回归理性，房地产行业销售低迷，持续开发需要的资金与到期的银行还款双重压力使开发商必须认真重视资金管理问题。只有保持合理的现金流量，通畅的融资渠道，促进持有产业的资金流入，才能有效地缓解财务风险，实现企业的可持续发展。