某市登记机构：询问三个和最高额抵押登记有关的问题。一、第一次抵押是最高额抵押，在主债权尚未确定时，当事人申请办理后顺位抵押，后顺位抵押仍然准备办理最高额抵押登记，我们是否可以受理？如果可以，登记机构应该注意些什么？二、有一宗最高额抵押，约定的债权确定期间已届满，债务履行期也即将到期，银行准备对债务人展期贷款，并继续申请最高额抵押登记。在这种情况下，我们是否必须要求申请人先办理最高额抵押权确定登记，然后再转为最高额抵押权登记？可不可以直接为其办理最高额抵押权的变更登记？三、《房屋登记办法》第51条规定，最高额抵押登记时要提交“一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料”，什么是一定期间内将要连续发生的债权的合同？
　　金绍达：针对以上三个问题，做出如下解答。
　　一、最高额抵押虽然具有不同于一般抵押权的特点，但在最高额抵押权设定以后，无论主债权是否已经确定，都不影响设定后顺位抵押。在受理这类登记时，登记机构应当注意的是：（1）在最高额抵押所担保的债权确定前，无论最高额抵押所担保的债权是否实际发生、已发生的债权数额有多少，都应该把最高限额当作第一顺位抵押已担保的债权数额，在房地产价值的余额部分设定抵押。（2）如果最高额抵押所担保的债权已经确定，则以已经确定的债权数额作为第一顺位抵押已担保的债权数额。（3）后顺位抵押申请人应当在申请表上表明已知道是申请后顺位抵押。
　　二、约定的债权确定期间届满，最高额抵押权所担保的债权就已经确定，是否办理最高额抵押权的确定登记，由当事人自行决定。但是，无论当事人是否办理了确定登记，都不再是最高额抵押。银行准备对债务人展期，只是一般抵押权的变更，不可能通过变更登记将一般抵押变更为最高额抵押。
　　三、“将要连续发生的债权”中的“将要”就是指还没有发生，对于还没有发生的事情，申请人就无法提供相应的登记材料，登记机构也不会作这样的要求。所以，在最高额抵押权设定时，将要连续发生的债权的合同和一般抵押权设定登记时的主债权合同是不同的，这一合同将会导致一定期间债权的连续发生。《房屋登记办法释义》对此所列举的合同就是： “当事人之间订立的一定期间内的连续性供货合同、一定期间内的授信协议等”。在登记机构常见的向金融机构贷款的抵押登记申请中，这一合同并非每一起的贷款合同，而是授信合同。
　　陈品禄/实习编辑