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摘要：房地产工程项目成本管理对企业未来发展、企业资产增值保值有着十分重要的影响，本文通过对房地产工程项目成本管理现状的分析，提出了几点解决实际存在的问题，提高成本管理水平，有效控制工程项目成本的措施。
关键词：房地产 工程项目 成本控制 管理水平
房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施、房屋建设的行为，具有工程造价高、建设周期长、资金密集、投资高风险、资金回笼时间慢等特点。随着国家政策的引导，房地产价格调控力度不断增强，产业发展已从暴利时期逐步走向正常的利润水平。为了提高企业利润，增强企业实力，房地产开发建设过程必须有效控制工程项目成本，降低工程实际消耗，推动企业向集约型管理转变。然而在实际的项目管理中，由于管理水平有限，加之各种因素影响，成本控制效果不尽理想，企业必须采取有效措施，规范项目实施过程，解决存在的问题，有效降低房地产工程项目成本，实现企业资产保值增值的目的。
一、房地产工程项目成本管理现状
（一）部分单位和部门管理方法落后，缺乏科学性
房地产的开发和使用需要多个单位和部门共同参与，从政府部门、规划部门、设计单位、开发商到施工单位、监理单位等部门对房地产建设质量和工程成本控制都产生着一定影响。各单位之间既是相互独立又是协同工作的，然而一些单位成本管理方法落后，缺乏预测性和实效性，造成许多工程项目只有事后的成本核算和简单的成本分析，严重影响着成本的管理和控制。
（二）部分从业人员综合素质较差，工程预算缺乏准确度和可靠性
在项目建设过程中，从业人员缺乏对建材市场与现场管理状况的调研力，造成经济与技术相分离的不良现象，未能建立准确、有效的企业历史成本数据库，没有可靠的资料编制预算表，工程项目评价不能做到有效分析经济技术指标和作出系统的预算成果。
（三）企业管理体系不健全，缺乏有效的保障机制
工程建设周期长决定了成本管理的长期性，成本管理不是单独的事前、事中、事后，而是贯穿于项目的整个开发过程。然而部分企业把成本管理变成了单项的成本控制，这种做法忽略了项目成本的变动性，丧失了成本管理的作用。企业监管存在漏洞，一些浪费、虚报现象不能得到根治，暗箱操作问题严重，这些严重阻碍着节约资金、降低成本措施的施行。部分企业管理还存在盲目性，缺乏预见性，不能防患于未然，只是等待问题发生时再解决问题，事后处理控制的现象严重。
二、加强企业管理，有效控制工程项目成本的措施
（一）树立正确的思想，牢固全员成本控制意识
思想指导活动，只有提高全体从业人员的思想意识，才能使成本控制深入到工程建设的方方面面，贯穿项目建设的整个过程。首先，企业领导要以身作则，加强建设成本控制系统，为成本控制营造良好的企业文化氛围；其次，企业各部门间要加强交流沟通，从设计到施工到验收，都要做好各部门之间的交接配合工作，力求实现共同控制成本的实效性。再次，在项目建设管理过程中，企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制，定期开展成本管理工作汇报会议，对于成本管理突出的部门或个人给予相应的表扬，对成本管理工作存在问题的单位或个人给予批评通报，形成各单位相互配合又相互竞争体制，从而有效地将成本管理渗透到整个工程项目建设的管理链。
（二）做好事前、事中、事后全方位的成本管理，形成完善的管理链条
房地产工程项目成本管理不能侧重于事后控制，而应形成一条完善的成本控制链条。在事前应当做好市场调研及可行性研究，做好资源的优化配置，保证质量的前提下，尽量缩短施工周期计划，提前销售环节。设计方案要严格审查，尽量做到经济合理，保证招投标阶段的公平性，充分利用招投标环节选取最优的设计方案、施工方案、采购方案。事中要做好施工阶段的成本管理，施工阶段是项目资金投入的最大阶段，有效控制施工阶段的成本对于总体成本控制至关重要。首先要加强合同管理，绝“低价中标，索赔赢利”等现象的发生，强化合同的执行力度，对于违约行为要有索赔意识并付诸行动维护自身合法权益；其次要完善监理制度，对工程项目的实施过程做好实时控制，落实责任制，既要保证质量，又要有效控制成本；最后要注意引进新工艺、新材料，提高施工技术，新工艺的引进能够有效的缩短劳动时间，从而减少建设周期时间，新材料的引用也能从一定程度降低造价成本。事后成本管理主要是指竣工结算，竣工结算要保证工程资料的真实性和完整性，对于工程资料要认真审核，保证结算的准确性，加强竣工结算的成本管理，能够总结施工过程中的成本管理经验，为后续项目开发积累宝贵经验。
（三）建立完善成本管理信息体系，为成本管理提供可靠依据
企业与企业之间的综合实力千差万别，每个企业都应该有一套自身完善的信息体系，对于企业各方面的实力要有正确的、准确的评价。建立与完善合作商信息库，建立与材料、机械采购单位的信息库，制定符合自身实际情况的劳动定额、材料消耗定额等，这些信息体系的建立都将为工程造价人员的预算以及施工进度计划的制定乃至整个工程项目的实施提供准确的依据。
三、结语
房地产开发受政策影响强，如今房地产市场已日趋理性化，企业发展不再呈暴利模式，相应的房地产项目成本管理逐步成为房地产发展的关键环节。然而项目成本管理是一项复杂、系统、细致、长期的管理工作，需要全体从业人员的共同协作，才能实现对项目全面的成本管理。企业在运作过程中要树立工程项目成本管理意识，不断创新成本管理方法，加强事前、事中、事后的成本管理工作，关注项目评价、成本数据库建设工作。房地产工程项目的管理者要有预见性和战略思维，在成本管理问题上要从整体利益出发，有效增进项目开发经济效益、降低工程造价成本，提高企业市场竞争力。
参考文献：
[1]郭峰.工程项目管理[M].贵阳：贵州科技出版社，2001：（185-194）
[2]周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J].特区经济，2008，（5）
[3]刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海：上海财经大学出版社，2004
关键词：房地产 工程项目 成本控制 管理水平
房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施、房屋建设的行为，具有工程造价高、建设周期长、资金密集、投资高风险、资金回笼时间慢等特点。随着国家政策的引导，房地产价格调控力度不断增强，产业发展已从暴利时期逐步走向正常的利润水平。为了提高企业利润，增强企业实力，房地产开发建设过程必须有效控制工程项目成本，降低工程实际消耗，推动企业向集约型管理转变。然而在实际的项目管理中，由于管理水平有限，加之各种因素影响，成本控制效果不尽理想，企业必须采取有效措施，规范项目实施过程，解决存在的问题，有效降低房地产工程项目成本，实现企业资产保值增值的目的。
一、房地产工程项目成本管理现状
（一）部分单位和部门管理方法落后，缺乏科学性
房地产的开发和使用需要多个单位和部门共同参与，从政府部门、规划部门、设计单位、开发商到施工单位、监理单位等部门对房地产建设质量和工程成本控制都产生着一定影响。各单位之间既是相互独立又是协同工作的，然而一些单位成本管理方法落后，缺乏预测性和实效性，造成许多工程项目只有事后的成本核算和简单的成本分析，严重影响着成本的管理和控制。
（二）部分从业人员综合素质较差，工程预算缺乏准确度和可靠性
在项目建设过程中，从业人员缺乏对建材市场与现场管理状况的调研力，造成经济与技术相分离的不良现象，未能建立准确、有效的企业历史成本数据库，没有可靠的资料编制预算表，工程项目评价不能做到有效分析经济技术指标和作出系统的预算成果。
（三）企业管理体系不健全，缺乏有效的保障机制
工程建设周期长决定了成本管理的长期性，成本管理不是单独的事前、事中、事后，而是贯穿于项目的整个开发过程。然而部分企业把成本管理变成了单项的成本控制，这种做法忽略了项目成本的变动性，丧失了成本管理的作用。企业监管存在漏洞，一些浪费、虚报现象不能得到根治，暗箱操作问题严重，这些严重阻碍着节约资金、降低成本措施的施行。部分企业管理还存在盲目性，缺乏预见性，不能防患于未然，只是等待问题发生时再解决问题，事后处理控制的现象严重。
二、加强企业管理，有效控制工程项目成本的措施
（一）树立正确的思想，牢固全员成本控制意识
思想指导活动，只有提高全体从业人员的思想意识，才能使成本控制深入到工程建设的方方面面，贯穿项目建设的整个过程。首先，企业领导要以身作则，加强建设成本控制系统，为成本控制营造良好的企业文化氛围；其次，企业各部门间要加强交流沟通，从设计到施工到验收，都要做好各部门之间的交接配合工作，力求实现共同控制成本的实效性。再次，在项目建设管理过程中，企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制，定期开展成本管理工作汇报会议，对于成本管理突出的部门或个人给予相应的表扬，对成本管理工作存在问题的单位或个人给予批评通报，形成各单位相互配合又相互竞争体制，从而有效地将成本管理渗透到整个工程项目建设的管理链。
（二）做好事前、事中、事后全方位的成本管理，形成完善的管理链条
房地产工程项目成本管理不能侧重于事后控制，而应形成一条完善的成本控制链条。在事前应当做好市场调研及可行性研究，做好资源的优化配置，保证质量的前提下，尽量缩短施工周期计划，提前销售环节。设计方案要严格审查，尽量做到经济合理，保证招投标阶段的公平性，充分利用招投标环节选取最优的设计方案、施工方案、采购方案。事中要做好施工阶段的成本管理，施工阶段是项目资金投入的最大阶段，有效控制施工阶段的成本对于总体成本控制至关重要。首先要加强合同管理，绝“低价中标，索赔赢利”等现象的发生，强化合同的执行力度，对于违约行为要有索赔意识并付诸行动维护自身合法权益；其次要完善监理制度，对工程项目的实施过程做好实时控制，落实责任制，既要保证质量，又要有效控制成本；最后要注意引进新工艺、新材料，提高施工技术，新工艺的引进能够有效的缩短劳动时间，从而减少建设周期时间，新材料的引用也能从一定程度降低造价成本。事后成本管理主要是指竣工结算，竣工结算要保证工程资料的真实性和完整性，对于工程资料要认真审核，保证结算的准确性，加强竣工结算的成本管理，能够总结施工过程中的成本管理经验，为后续项目开发积累宝贵经验。
（三）建立完善成本管理信息体系，为成本管理提供可靠依据
企业与企业之间的综合实力千差万别，每个企业都应该有一套自身完善的信息体系，对于企业各方面的实力要有正确的、准确的评价。建立与完善合作商信息库，建立与材料、机械采购单位的信息库，制定符合自身实际情况的劳动定额、材料消耗定额等，这些信息体系的建立都将为工程造价人员的预算以及施工进度计划的制定乃至整个工程项目的实施提供准确的依据。
三、结语
房地产开发受政策影响强，如今房地产市场已日趋理性化，企业发展不再呈暴利模式，相应的房地产项目成本管理逐步成为房地产发展的关键环节。然而项目成本管理是一项复杂、系统、细致、长期的管理工作，需要全体从业人员的共同协作，才能实现对项目全面的成本管理。企业在运作过程中要树立工程项目成本管理意识，不断创新成本管理方法，加强事前、事中、事后的成本管理工作，关注项目评价、成本数据库建设工作。房地产工程项目的管理者要有预见性和战略思维，在成本管理问题上要从整体利益出发，有效增进项目开发经济效益、降低工程造价成本，提高企业市场竞争力。
参考文献：
[1]郭峰.工程项目管理[M].贵阳：贵州科技出版社，2001：（185-194）
[2]周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J].特区经济，2008，（5）
[3]刘秋雁，陈虹霖.房地产开发与经营[M].上海：上海财经大学出版社，2004