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2015年1月14日，南京市政府与绿地集团签署《南京市地铁5号线工程项目合作备忘录》，绿地将投入313亿元参与合作建设南京地铁5号线，这是南京首次引入社会资本来进行地铁建设。
在南京城建投入规模压缩，地方债务从严监管的背景下，地铁的建设资金以及运营维护成本的来源将成为横亘在建设者面前的巨大难题，而握在手中的丰富土地储备有可能会成为解决资金困境最重量级的砝码。
“3P”合作
这并不是绿地集团第一次投资地铁开发。
2014年7月21日，绿地在上海成立绿地地铁投资发展公司，并与申通地铁、上海建工等企业签署战略合作协议，由绿地牵头，联合在全国多地开展地铁投资开发业务。在与南京签署地铁合作协议的当天，绿地同时宣布即将参与重庆9号线城市轨道交通项目的建设，投入规模300多亿。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，作为中国第一家跻身《财富》世界500强的企业，绿地的资金雄厚，有实力做这样的投资，同时，绿地正在进行发展布局，其特点便是“上天入地出海”，“上天”是建造城市地标建筑，绿地广场，紫峰大厦就是其代表“入地”是投资地铁建设，2014年绿地集团已经与徐州签订了地铁3号线的合作协议，“出海”则是海外项目销售额全球第一。因此，参与南京5号线建设也符合绿地自身的需求。
另外，地铁5号线对南京是至关重要的一条线地铁。鼓楼区和下关区合并后，下关的开发需要5号线的尽快上马，然而南京的建设资金又比较紧张，城建压力比较大，所以对政府来说也有引入社会资本的需求。
此次在南京参与地铁5号线的建设，绿地将采用“项目投融资建设+施工总承包+物业综合开发”的PPP模式合作建设，项目股权回购将在项目试运营开始后5年内完成。
绿地的融资能力一直是房地产行业内的翘楚，“绿地香港控股”于2012年便已成功在港上市，母公司A股整体上市亦正按照既定时间节点有力推进。并且，绿地也在加快促进“A+H”双平台上市的“大金融”战略蓝图。
在项目建设上，绿地也有着丰富的经验。据了解，90年代初，绿地正是通过“公交线路+郊区组团”的开发方式获得发展，而随后参与上海地铁沿线区域综合开发，更是让绿地在工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等方面打下了扎实的基础。
当然，参与地铁建设，绿地也会获得相应的回报。据孟祥远介绍，绿地很有可能在土地获取方面得到一定的优惠，一旦拥有了地铁周边的土地，便可以顺利获得地铁上盖物业的资格。地铁的可达性，舒适性，稳定性对房产都是保值和增值的要素，而且地铁物业的增值情况也表现得比较好的，很多开发商拿地都是围绕着地铁进行布局。
对于此次南京地铁“联姻”地产商的细节，南京地铁公司相关负责人向记者透露，目前市政府只是与绿地签署了备忘录，具体的细节暂时还不清楚。而在2014年12月25日举行的南京市委十三届九次全会中，提出了南京市2015年重大实施项目投资计划，其中明确表示在2015年，地铁5号线工程的部分标段试验段将开工建设。
“大地主”的烦恼与出路
动辄以百亿元计的建设成本以及建成后巨大的追加投资、资产更新和重置方面的投资是地铁长期运营的一大难题，这些无疑都给地方财政带来沉重的负担。
南京地铁公司原总工程师方炽华向记者介绍，早年上海1号线地铁每公里造价8亿元。目前，上海、广州地铁每公里投资逾5亿元，因为国产化程度高而受到国家有关部门表扬的南京地铁，每公里造价也要45亿元。在购置地铁列车方面，上海一号线每辆要136万美元，广州更高，而成本控制最好的南京地铁每辆列车为116万美元。
在素有“推土机市长”之称原南京市市长季建业落马之后，南京的城建规模开始压缩，新任市长缪瑞林上任后砍掉了103亿的城建资金，由原先计划的755亿元压缩至652亿元，并承诺“要严格控制新开工新建项目。”
同时，作为公共交通运输工具，公众对价格的敏感程度也决定了地铁很难依靠票价来维持运营。即便如此，从深圳、成都、苏州到杭州，几乎每座城市的地铁还是要承受着高票价的“恶名”，而像南京地铁这样长时间维持低票价在其他城市很难得以实现。
这些困难都让土地成为解决地铁资金瓶颈的关键要素，而香港的“地铁+房地产”的模式似乎更值得效仿。
通过市场运作机制、理想融资模式、多元债务结构、开发方式特殊以及最核心的“地铁与物业综合开发”等模式，使得香港地铁不靠政府补贴也可以实现盈利，这在全世界都比较罕见。
在南京，地铁公司有着先天的优势，巨大的土地储备量为实现“地铁+房地产”模式打下了基础。据了解目前南京地铁拥有了近一万亩的储备土地，是名副其实的“大地主”。这其中除了—部分土地是用于地铁建设外，还有—部分用来置换建设资金。
在地铁2号线筹备期间，为筹措资金，南京市政府就把将来地铁将通达的边远的仙林青龙片区1万亩土地划给了地铁公司，目前青龙山片区的土地仍未出让。
而据媒体报道，2号线车站上覆盖的6.8万平方米的现代化建筑，已经整体租赁给HOPSCA公司，二期还有几万平方米的酒店式公寓。江宁天元路上的小龙湾站里侧，3.7万平方米物业已经被台湾领航集团承租做成“台湾名品城”。一号南延线底站中国药科大学站，占地500亩的车站上面及四周正在“大动干戈”，要一地几用。
这些已经开发或未曾开发的土地都说明，南京地铁的土地储备量之大。
南京地铁总公司曾公开表示，地铁储备土地的开发，有土地转让、地产开发、上盖物业利润和资源经营等多种模式，这也确实给地铁公司带来了丰厚的利润。
地铁公司开发的安德门“时光澔韵”楼盘，上缴的利润达到3亿元，另据媒体报道，地铁平面媒体、视讯广告、商铺租赁、还有地铁关联产业，每年能给地铁公司带来上亿元的利润。
孟祥远向记者透露，由于国资要逐步退出房地产领域，现在在原则上不允许地铁公司再进行房地产开发，土地要进入招拍挂上市的渠道。而如果靠地铁公司出让土地，然后再进行地铁建设，周期会变得很长，这不利于项目进度的顺页禾U进行。目前，南京城建资金被压缩，政府地方债务被从严监管，引入社会资本进行联合开发建设，对政府来说也是很有必要的。地铁小镇的前世今生
除了地铁沿线的土地出让和地铁物业开发，南京还在尝试引入新加坡的“地铁小镇”模式来进行地铁沿线的建设。
2011年，时任南京市市长的季建业提出了建设地铁小镇的设想，2013年，地铁小镇开始进入部署规划阶段。根据季的设想，南京将建成7个地铁小镇，如仙林副城的青龙山小镇，江宁大方山（地铁6号线）位于紫金江宁科创特区和吉山软件谷之间，将建成“科技生态小镇”；浦口桥林（地铁12号线上）是上汽产业基地，将建成“汽车产业小镇”；溧水石臼湖（位于宁高城际线）是苏南第二大湖泊，风景优美，规划为“休闲度假小镇”。
地铁小镇的建设主要以镇为基础，开发的体量大概在十几平方公里左右，并且不会建造高楼大厦，主要是在南京市外围的轨道交通附近开发一些综合性小区，最终要形成“一镇一品”的格局。
南京地铁小镇中最受关注，条件最为成熟的是最早提出规划的青龙地铁小镇。青龙片区是被人们遗忘的角落，位于地铁2号线与4号线交汇处，坐落于两山之间，仙林湖之南，它成为最先启动的地铁小镇项目。
2014年9月份，小镇基础设施建设已经启动，首条道路九乡河东路开工，它将成为贯穿小镇西部片区的主要道路。据了解，青龙山小镇仍然会采用政府与社会资本合作的模式进行开发。而目前，其区域内的土地还未正式出让。
对其他小镇的开发建设，孟祥远分析，开工的难度比较大，一、二、三号线已经建设完毕，周边的土地也差不多出让完成，应该没有空间来做地铁小镇。
据了解，2015年2月4日，南京市规划局对溧水明觉地铁小镇城市设计方案进行公示，征询公众意见，未来，地铁S1线和马鞍山4号线将经过这个小镇，这也成为南京第二个进入规划阶段的地铁小镇。
在南京城建投入规模压缩，地方债务从严监管的背景下，地铁的建设资金以及运营维护成本的来源将成为横亘在建设者面前的巨大难题，而握在手中的丰富土地储备有可能会成为解决资金困境最重量级的砝码。
“3P”合作
这并不是绿地集团第一次投资地铁开发。
2014年7月21日，绿地在上海成立绿地地铁投资发展公司，并与申通地铁、上海建工等企业签署战略合作协议，由绿地牵头，联合在全国多地开展地铁投资开发业务。在与南京签署地铁合作协议的当天，绿地同时宣布即将参与重庆9号线城市轨道交通项目的建设，投入规模300多亿。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，作为中国第一家跻身《财富》世界500强的企业，绿地的资金雄厚，有实力做这样的投资，同时，绿地正在进行发展布局，其特点便是“上天入地出海”，“上天”是建造城市地标建筑，绿地广场，紫峰大厦就是其代表“入地”是投资地铁建设，2014年绿地集团已经与徐州签订了地铁3号线的合作协议，“出海”则是海外项目销售额全球第一。因此，参与南京5号线建设也符合绿地自身的需求。
另外，地铁5号线对南京是至关重要的一条线地铁。鼓楼区和下关区合并后，下关的开发需要5号线的尽快上马，然而南京的建设资金又比较紧张，城建压力比较大，所以对政府来说也有引入社会资本的需求。
此次在南京参与地铁5号线的建设，绿地将采用“项目投融资建设+施工总承包+物业综合开发”的PPP模式合作建设，项目股权回购将在项目试运营开始后5年内完成。
绿地的融资能力一直是房地产行业内的翘楚，“绿地香港控股”于2012年便已成功在港上市，母公司A股整体上市亦正按照既定时间节点有力推进。并且，绿地也在加快促进“A+H”双平台上市的“大金融”战略蓝图。
在项目建设上，绿地也有着丰富的经验。据了解，90年代初，绿地正是通过“公交线路+郊区组团”的开发方式获得发展，而随后参与上海地铁沿线区域综合开发，更是让绿地在工程资金投入、规划设计、工程建设、设备运营等方面打下了扎实的基础。
当然，参与地铁建设，绿地也会获得相应的回报。据孟祥远介绍，绿地很有可能在土地获取方面得到一定的优惠，一旦拥有了地铁周边的土地，便可以顺利获得地铁上盖物业的资格。地铁的可达性，舒适性，稳定性对房产都是保值和增值的要素，而且地铁物业的增值情况也表现得比较好的，很多开发商拿地都是围绕着地铁进行布局。
对于此次南京地铁“联姻”地产商的细节，南京地铁公司相关负责人向记者透露，目前市政府只是与绿地签署了备忘录，具体的细节暂时还不清楚。而在2014年12月25日举行的南京市委十三届九次全会中，提出了南京市2015年重大实施项目投资计划，其中明确表示在2015年，地铁5号线工程的部分标段试验段将开工建设。
“大地主”的烦恼与出路
动辄以百亿元计的建设成本以及建成后巨大的追加投资、资产更新和重置方面的投资是地铁长期运营的一大难题，这些无疑都给地方财政带来沉重的负担。
南京地铁公司原总工程师方炽华向记者介绍，早年上海1号线地铁每公里造价8亿元。目前，上海、广州地铁每公里投资逾5亿元，因为国产化程度高而受到国家有关部门表扬的南京地铁，每公里造价也要45亿元。在购置地铁列车方面，上海一号线每辆要136万美元，广州更高，而成本控制最好的南京地铁每辆列车为116万美元。
在素有“推土机市长”之称原南京市市长季建业落马之后，南京的城建规模开始压缩，新任市长缪瑞林上任后砍掉了103亿的城建资金，由原先计划的755亿元压缩至652亿元，并承诺“要严格控制新开工新建项目。”
同时，作为公共交通运输工具，公众对价格的敏感程度也决定了地铁很难依靠票价来维持运营。即便如此，从深圳、成都、苏州到杭州，几乎每座城市的地铁还是要承受着高票价的“恶名”，而像南京地铁这样长时间维持低票价在其他城市很难得以实现。
这些困难都让土地成为解决地铁资金瓶颈的关键要素，而香港的“地铁+房地产”的模式似乎更值得效仿。
通过市场运作机制、理想融资模式、多元债务结构、开发方式特殊以及最核心的“地铁与物业综合开发”等模式，使得香港地铁不靠政府补贴也可以实现盈利，这在全世界都比较罕见。
在南京，地铁公司有着先天的优势，巨大的土地储备量为实现“地铁+房地产”模式打下了基础。据了解目前南京地铁拥有了近一万亩的储备土地，是名副其实的“大地主”。这其中除了—部分土地是用于地铁建设外，还有—部分用来置换建设资金。
在地铁2号线筹备期间，为筹措资金，南京市政府就把将来地铁将通达的边远的仙林青龙片区1万亩土地划给了地铁公司，目前青龙山片区的土地仍未出让。
而据媒体报道，2号线车站上覆盖的6.8万平方米的现代化建筑，已经整体租赁给HOPSCA公司，二期还有几万平方米的酒店式公寓。江宁天元路上的小龙湾站里侧，3.7万平方米物业已经被台湾领航集团承租做成“台湾名品城”。一号南延线底站中国药科大学站，占地500亩的车站上面及四周正在“大动干戈”，要一地几用。
这些已经开发或未曾开发的土地都说明，南京地铁的土地储备量之大。
南京地铁总公司曾公开表示，地铁储备土地的开发，有土地转让、地产开发、上盖物业利润和资源经营等多种模式，这也确实给地铁公司带来了丰厚的利润。
地铁公司开发的安德门“时光澔韵”楼盘，上缴的利润达到3亿元，另据媒体报道，地铁平面媒体、视讯广告、商铺租赁、还有地铁关联产业，每年能给地铁公司带来上亿元的利润。
孟祥远向记者透露，由于国资要逐步退出房地产领域，现在在原则上不允许地铁公司再进行房地产开发，土地要进入招拍挂上市的渠道。而如果靠地铁公司出让土地，然后再进行地铁建设，周期会变得很长，这不利于项目进度的顺页禾U进行。目前，南京城建资金被压缩，政府地方债务被从严监管，引入社会资本进行联合开发建设，对政府来说也是很有必要的。地铁小镇的前世今生
除了地铁沿线的土地出让和地铁物业开发，南京还在尝试引入新加坡的“地铁小镇”模式来进行地铁沿线的建设。
2011年，时任南京市市长的季建业提出了建设地铁小镇的设想，2013年，地铁小镇开始进入部署规划阶段。根据季的设想，南京将建成7个地铁小镇，如仙林副城的青龙山小镇，江宁大方山（地铁6号线）位于紫金江宁科创特区和吉山软件谷之间，将建成“科技生态小镇”；浦口桥林（地铁12号线上）是上汽产业基地，将建成“汽车产业小镇”；溧水石臼湖（位于宁高城际线）是苏南第二大湖泊，风景优美，规划为“休闲度假小镇”。
地铁小镇的建设主要以镇为基础，开发的体量大概在十几平方公里左右，并且不会建造高楼大厦，主要是在南京市外围的轨道交通附近开发一些综合性小区，最终要形成“一镇一品”的格局。
南京地铁小镇中最受关注，条件最为成熟的是最早提出规划的青龙地铁小镇。青龙片区是被人们遗忘的角落，位于地铁2号线与4号线交汇处，坐落于两山之间，仙林湖之南，它成为最先启动的地铁小镇项目。
2014年9月份，小镇基础设施建设已经启动，首条道路九乡河东路开工，它将成为贯穿小镇西部片区的主要道路。据了解，青龙山小镇仍然会采用政府与社会资本合作的模式进行开发。而目前，其区域内的土地还未正式出让。
对其他小镇的开发建设，孟祥远分析，开工的难度比较大，一、二、三号线已经建设完毕，周边的土地也差不多出让完成，应该没有空间来做地铁小镇。
据了解，2015年2月4日，南京市规划局对溧水明觉地铁小镇城市设计方案进行公示，征询公众意见，未来，地铁S1线和马鞍山4号线将经过这个小镇，这也成为南京第二个进入规划阶段的地铁小镇。