《科学投资》编辑部：
　　 我是贵刊的一名读者，读了两年的贵刊，学到了不少东西，最近从单位辞职，准备自己做一点事情。计划创业的方向是餐饮或商业零售，因为我本人曾在几家饭馆打过工，对餐饮业比较熟悉，同时也看好餐饮业旱涝保收的特点，对其中的风险亦早有准备。同时，本人在几家大型商业零售企业包括商业连锁企业当过采购员，与同类型店相比，有一定的同时兼具品质和价格优势的进货渠道，由于打工时比较注意观察，我对这个行业也有一定了解。目前举棋不定的有两件事，一就是不知到底应该选择餐饮，还是选择商业零售作为自己的创业方向，因为觉得自己在这两方面都有些优势，都有机会获得成功；第二，就是在开店地址上遇到了困难。开店一定要开在一个成熟商圈中，这个主意我是已经打定了的，因为店开在成熟商圈中，可以利用别的店家已经造成的商业气氛和商业人流，创业的风险会比较小，机会会比较多。但是我所在的这个城市同时拥有多个不同层次的商圈，对于具体选在那个商圈中开业，我感到很迷惘。就这两个问题向你们提出求教，谢谢！
　　 苏州顾佩侗
　　 2006年12月11日
　　
　　顾佩侗：
　　 谢谢你对《科学投资》的信任。看了你的来信，觉得你的创业条件确实很好，令人羡慕，但是我们的建议是，希望你不要在两条路线上作战，不要同时在餐饮行业和商业零售行业进行创业，因为这两个行业区别还是比较大的，尤其你对于行业有经验，但自己并无实际操作企业的经验。操作企业可能不是如你作为旁观者所看到的那样简单，无论是作为餐饮业的店员，还是作为商业零售企业的采购员，或者作为两种不同类型企业中的中层管理干部，所能接触到的可能都是一方面的工作或者少数几个方面的工作。作为一个创业者，在刚刚创办企业的时候更需要的可能是全才，这个时候需要你集中精力，两头兼顾很可能使你既丢芝麻，又没有拣到西瓜。至于具体是应该选择餐饮创业，还是选择商业零售业创业，需要你根据自己的情况进行选择，如果你自己拿不定主意，那么可以选择一些熟悉你情况，同时你又信得过的朋友或亲人，请他们为你提供意见。很可能旁观者清，会比较客观地解决这个令你烦恼的问题。
　　 其次是关于商圈调查，这确实是一个非常重要的问题，不同类型的商圈、不同层次的商圈，适合于不同的业态和不同的经营方式。商圈调查是一项比较需要科学态度和科学方法的工作，我们希望顾先生在首先确定自己的创业方向之后再来考虑商圈选择的问题。如果顾先生对于某个商圈拥有特别的感情，比如由于住家或其他方面的因素，有朋友帮忙能够租到便宜的房子，离你原来的工作单位比较近，熟悉环境，对环境比较有感情，那么，你也可以根据商圈调查的结果确定你的创业方向。可见凡事有一利必有一弊，有时候一个人可供选择的机会多了，也未见得就全都是好事。
　　 商圈调查所要达到的目的：1、如果是以居住地居民为主的商圈，了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等；如果是以过往人群为主的商圈，了解过往人群的人口要素资料，包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等，确定是否值得开店和开什么店；2、分析商圈的结构，是单一商圈还是多层复合式商圈，有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起，会使选择者感到迷惑，在这个时候尤其要小心区别；3、发现商圈的优势和弊病，进行分区考察，考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租，如果商圈跨区，比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理，还要考虑这些部门的服务与费用水平，加上对竞争对手的考察，对供应商的考察等因素，决定最后的铺址选择。在这些因素之外，不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。
　　 在通常情况下，我们可以把商圈分成三种类型，一是主要商圈，一个城市通常都会有几个主要商圈，主要商圈以目标顾客为划分，会有高、中、低的层次区分，以经营项目为划分，会有不同的重点主打；二，次要商圈，居于主要商圈之外，为主要商圈作补充的二级商圈，一般规模会小于主要商圈，辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈；三，边缘商圈，一般为社区商圈，以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源。一般来说，次要商圈的地位会比较尴尬，要注意选择那种有核心点的二级商圈，比如，一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场，以此为中心形成的商圈，一般都是比较理想的商圈。创业者在这种商圈中进行选择时，会目标明确，干扰较少，尤其适合那些刚刚下水，经验不足的创业者。
　　 此外，我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能比较单一，定位十分明确的商圈；集约型商圈：在一定范围内，由多个小的不同类型的商圈组成。甚至在同一个小商圈内，你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈，比如，在同一个商圈内，若干个经营首饰的小店集中在一起，就可能形成一个商圈内部的微型商圈，对准备在商圈开铺的朋友来说，考察大商圈的同时，应该特别注意这种大商圈内的微型商圈，在大方向确定以后，这种对细节的关注可能会决定你经营的成败。
　　 在进行商圈调查的时候，我们建议以数字为中心，切忌凭感觉，会画图的朋友，最好能画出详细的图纸，并加以细致的文字说明，这对你最后的选择会起到至关重要的作用。你要注意的因素有这些：1、目标区域内的建筑及分布，建筑内人群资料及与交通的关系；2、目标区域内业态的具体分布，尤其关注那些小的商业气候，比如若干家同类型扎堆，分析其为什么要扎堆，其中有无龙头店，各自经营的主要项目有无冲突，如何解决，观众的反应等等，要进行详细统计；3、关注那些生意好的孤立店，为什么生意好？有无可能在其旁边开店借势？4、关注规划的变化，在一个成熟商圈内，规划的变化往往预示着后来者的巨大机会，因为老客户一般都会有“恋栈”心理，对规划变化有意无意进行排斥，反应迟钝，给后业者夺取和转移前者的优势带来了机会；5、几个需要单独考虑的因素，比如影响巨大的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，一些人气旺盛的大型商场，这些因素经常会改变商圈气氛，并形成商圈内局部的经营小环境，需视情况加以利用；6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈无关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利用或规避。
　　 有一个需要特别注意的问题是，在对商圈调查的时候，或进行商铺选址的时候，每一个人都要特别关注位置，但却甚少有人注意到，商业选址要注意的其实不是地理位置，而是客流位置，所以要特别关注商圈内人潮的流向，关注其行动规律，并注意考察人潮流向形成背后的各种影响因素，如心理、历史、环境等等， 这一点非常重要。我们看到有很多朋友一直做得都很不错，但就是因为疏忽了这一个“小小的问题”，以为选择了一个旺铺，必定发财，谁知道门前旺盛的人流都流到了别人店里，自己只是站在门口看了看热闹，最后自己还搞得莫名其妙。其实原因就在这里：商铺的选址，选的不是地理位置，而是人流位置；对人流的考察，首先要考虑的不是人流的多寡，而是人流背后隐藏的购买习惯及形成这种购买习惯的原因，如果你没有办法扭转，那你就应该避开这个位置。
　　 商圈调查最重要的方法，第一是观察，观察的时候要选择多个时间点，同一个时间点的观察要反复进行多次，然后进行细致比较；第二是记录，必须要量化，有量化才会有标准，才会不受感觉欺骗。商铺选址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型气候，微型气候中找具体开铺位置。