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摘 要 面对我国人口老龄化给养老带来的巨大压力,倒按揭这种新型的养老模式越来越受到人们的关注。这种养老模式有其独特的优势,能够将老年人现有的房屋变现,从而作为其养老资金的补充。但是它在我国实际操作起来又极有可能水土不服。本文通过分析在我国实施住房倒按揭的意义,以及这一对策在我国可能遇到的困难,从而提出住房倒按揭在我国的符合国情的运用。
关键词 倒按揭 以房养老 人口老龄化 住房资产
中图分类号:F197.62 文献标识码:A
住房倒按揭,这几个字近来频繁出现,它也可以叫做住房反向抵押贷款。而这种养老模式在美国等经济发达国家已经成为了一种新型的融资工具。而它在中国的顺利推进还有待进一步的研究和探讨。
所谓倒按揭贷款的方式是指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,经过一定的年限,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世。当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。
这种按揭方式与购房者向银行贷款再付钱给开发商不同,它是讲自有产权的房子抵押给金融机构后,由这些机构每月付钱给抵押人,到期以出售住房的收入或其他资产还贷。它与传统的按揭贷款恰恰相反,故被人称作倒按揭。我们发现,不少美国人年轻时以钱买房,年老时以房换钱,因此在退休后生活仍然过的相当舒适。
另外,在倒按揭中,借款人即房主的目的是获得资金用于满足生活需要,而住房则作为其担保获得资金的手段,贷款人即相关金融机构的目的是获得住房上的利益并最终实现盈利。这是一种风险贷款,这当中也存在着许多的不定性。例如,债务人所欠利息都要加到本金上去,在计算复利的情况下,随着时间的延长,债务人需归还的利息会随着本金的增加而不断增加;倒按揭由于借款人寿命的影响,借款人的债务总量不确定;倒按揭的利率可采用固定利率或浮动利率;贷款期限可以是有期限的,也可以是无期限的;倒按揭由于受到贷款期限不确定,抵押资产价值变化,利率不稳定、预付款的风险、房屋维修以及不可抗力致房屋毁损等方面的影响,存在着一定的市场风险。
“倒按揭”养老之所以在美国兴起,主要就是因为它解决了人口老龄化带来的一个最大问题,既帮助老人解决了养老问题,分担了一部分的政府负担,同时又可以为金融行业提供多元化的收益方式。这也是近年来我国专业人士不断对倒按揭养老进行探究的一个主要原因。
然而这种养老方式要切实在我国得以落实,我们就必须将其中国化,同时还要关注这当中可能存在的障碍。
首先,最重要的就是倒按揭当中存在的风险性。倒按揭是一个复杂的工程,具有一定的风险性。一方面,金融机构在与老人签订协议时要尽可能预测到老人的寿命,从而确定每月支付的数额。但是由于寿命的不确定性,双方都存在亏损的可能。另一方面还存在房屋价值的变化问题,这当中包括房价的浮动,利率的不稳定以及房屋的维修等风险。
其次,房地产市场本身的不稳定性也给倒按揭的实施带来了巨大的挑战。倒按揭实施的一个重要前提就是放假维持坚挺,否则老人的可借款金额相当少,一房养老的意义就不大了。而纵观我们过这几年房地产市场房价上涨过快,持续高位运行,存在巨大的房地产泡沫风险,通过政府采取一系列宏观调控措施以及在金融风暴的影响下,我国的房地产业又一度转入低迷状态。而这种房地产市场的不稳定,就造成了估值和预测的困难。与此同时,现有的房屋产权制度也影响倒按揭的实施,由于种种历史原因,目前我国居民住房类型有商品房、集资房、经济适用房等形式,不少房屋产权尚不明确。总的来说,我国房产流通市场和管理还不健全,房产变现、房屋维修、贷款人违约等方面都使得倒按揭存在较大的风险。
另外,不可忽视的就是中国传统伦理道德对人们的影响。一方面,中国人还很难接受从“养儿防老”到“养房防老”的巨大转变;另一方面,中国人习惯将房子作为最大的一笔财产留给子女,他们也不会像外国老人那样无忧无虑的享受晚年,相对而言,中国的老人对晚年的生活质量要求不高,因此有一些老人会敢于贫困的生活而绝不愿意倒按揭。
倒按揭要想在中国获得实质性的进展,必须要结合中国的具体国情,将其“中国化”。首先要将住房倒按揭模式进行完善,使其成为商业银行、保险公司等多方参与的综合工程,个方承担起不同的职能。商业银行要能够承担起对房屋进行评估的职责(评估价值只能和年限挂钩,不能与生命挂钩),同时商业银行资金雄厚,可以解决保险公司资金不足,环节住房倒按揭需要的长期的巨额资金压力。保险公司的主要职能是,按月向倒按揭老人支付给付金,直至倒按揭老人亡故,保险公司收回该房屋,进行销售、出租或拍卖,同时承担起房屋价值变化和老人寿命不确定带来的风险。
住房倒按揭在发达国家已经有二十几年的历史了,而在我国也走过了近六年的里程,但始终还停留在理论探讨层面,“中国式”的运作迟迟未能诞生。究其原因,是多方面的。我国相关的法律法规等制度安排还不够完善,国内尚未设计出合理的住房倒按揭模式。但是,我们都相信倒按揭这种新型养老模式会给我们的人口老龄化难题带来新的转机。
(作者单位:中南财经政法大学公共管理学院劳动与社会保障专业0701班)
参考文献:
[1]张炳信.浅析我国实行住房倒按揭模式选择及制度完善.企业导报.2009年第4期.
[2]吴晓兰.住房倒按揭是解决我国养老问题的新途径.武汉理工大学学报.2007年2月.
[3]何晓琳.住房倒按揭在中国实施的障碍和应用前景分析.现代商业.2009.
关键词 倒按揭 以房养老 人口老龄化 住房资产
中图分类号:F197.62 文献标识码:A
住房倒按揭,这几个字近来频繁出现,它也可以叫做住房反向抵押贷款。而这种养老模式在美国等经济发达国家已经成为了一种新型的融资工具。而它在中国的顺利推进还有待进一步的研究和探讨。
所谓倒按揭贷款的方式是指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,经过一定的年限,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世。当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。
这种按揭方式与购房者向银行贷款再付钱给开发商不同,它是讲自有产权的房子抵押给金融机构后,由这些机构每月付钱给抵押人,到期以出售住房的收入或其他资产还贷。它与传统的按揭贷款恰恰相反,故被人称作倒按揭。我们发现,不少美国人年轻时以钱买房,年老时以房换钱,因此在退休后生活仍然过的相当舒适。
另外,在倒按揭中,借款人即房主的目的是获得资金用于满足生活需要,而住房则作为其担保获得资金的手段,贷款人即相关金融机构的目的是获得住房上的利益并最终实现盈利。这是一种风险贷款,这当中也存在着许多的不定性。例如,债务人所欠利息都要加到本金上去,在计算复利的情况下,随着时间的延长,债务人需归还的利息会随着本金的增加而不断增加;倒按揭由于借款人寿命的影响,借款人的债务总量不确定;倒按揭的利率可采用固定利率或浮动利率;贷款期限可以是有期限的,也可以是无期限的;倒按揭由于受到贷款期限不确定,抵押资产价值变化,利率不稳定、预付款的风险、房屋维修以及不可抗力致房屋毁损等方面的影响,存在着一定的市场风险。
“倒按揭”养老之所以在美国兴起,主要就是因为它解决了人口老龄化带来的一个最大问题,既帮助老人解决了养老问题,分担了一部分的政府负担,同时又可以为金融行业提供多元化的收益方式。这也是近年来我国专业人士不断对倒按揭养老进行探究的一个主要原因。
然而这种养老方式要切实在我国得以落实,我们就必须将其中国化,同时还要关注这当中可能存在的障碍。
首先,最重要的就是倒按揭当中存在的风险性。倒按揭是一个复杂的工程,具有一定的风险性。一方面,金融机构在与老人签订协议时要尽可能预测到老人的寿命,从而确定每月支付的数额。但是由于寿命的不确定性,双方都存在亏损的可能。另一方面还存在房屋价值的变化问题,这当中包括房价的浮动,利率的不稳定以及房屋的维修等风险。
其次,房地产市场本身的不稳定性也给倒按揭的实施带来了巨大的挑战。倒按揭实施的一个重要前提就是放假维持坚挺,否则老人的可借款金额相当少,一房养老的意义就不大了。而纵观我们过这几年房地产市场房价上涨过快,持续高位运行,存在巨大的房地产泡沫风险,通过政府采取一系列宏观调控措施以及在金融风暴的影响下,我国的房地产业又一度转入低迷状态。而这种房地产市场的不稳定,就造成了估值和预测的困难。与此同时,现有的房屋产权制度也影响倒按揭的实施,由于种种历史原因,目前我国居民住房类型有商品房、集资房、经济适用房等形式,不少房屋产权尚不明确。总的来说,我国房产流通市场和管理还不健全,房产变现、房屋维修、贷款人违约等方面都使得倒按揭存在较大的风险。
另外,不可忽视的就是中国传统伦理道德对人们的影响。一方面,中国人还很难接受从“养儿防老”到“养房防老”的巨大转变;另一方面,中国人习惯将房子作为最大的一笔财产留给子女,他们也不会像外国老人那样无忧无虑的享受晚年,相对而言,中国的老人对晚年的生活质量要求不高,因此有一些老人会敢于贫困的生活而绝不愿意倒按揭。
倒按揭要想在中国获得实质性的进展,必须要结合中国的具体国情,将其“中国化”。首先要将住房倒按揭模式进行完善,使其成为商业银行、保险公司等多方参与的综合工程,个方承担起不同的职能。商业银行要能够承担起对房屋进行评估的职责(评估价值只能和年限挂钩,不能与生命挂钩),同时商业银行资金雄厚,可以解决保险公司资金不足,环节住房倒按揭需要的长期的巨额资金压力。保险公司的主要职能是,按月向倒按揭老人支付给付金,直至倒按揭老人亡故,保险公司收回该房屋,进行销售、出租或拍卖,同时承担起房屋价值变化和老人寿命不确定带来的风险。
住房倒按揭在发达国家已经有二十几年的历史了,而在我国也走过了近六年的里程,但始终还停留在理论探讨层面,“中国式”的运作迟迟未能诞生。究其原因,是多方面的。我国相关的法律法规等制度安排还不够完善,国内尚未设计出合理的住房倒按揭模式。但是,我们都相信倒按揭这种新型养老模式会给我们的人口老龄化难题带来新的转机。
(作者单位:中南财经政法大学公共管理学院劳动与社会保障专业0701班)
参考文献:
[1]张炳信.浅析我国实行住房倒按揭模式选择及制度完善.企业导报.2009年第4期.
[2]吴晓兰.住房倒按揭是解决我国养老问题的新途径.武汉理工大学学报.2007年2月.
[3]何晓琳.住房倒按揭在中国实施的障碍和应用前景分析.现代商业.2009.