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上篇 北京房价看涨的九个理由
核心提示
北京的首都功能决定，外籍人口来京购房，旧城改造拆迁，就业人口的大幅增加，中央国家机关及国家事业单位干部职工住宅的升级换代，构成北京市房地产的巨大需求。
土地的稀缺性决定，北京的地价必然要带动房价上涨。
开发商与政府的博弈，会使调控房价的力度大为减弱。
筹办奥运会，与北京市住房功能的拓宽时间重合，必然带动房价上涨。
调控房价的措施得当，但显效有一个滞后期，短期可能约束供给能力。
地方政府承担“民者有其居”的责任，但又要维持如火如荼的经济发展形势，在两难选择中往往表现出对二者的兼顾。
GDP的快速增长、资金的流动性偏好、人民币的升值、物价的结构性上涨、较高的投资回报率，多种因素推动房价上涨，并且在现阶段有足够的后续经济动力。
北京市民传统的工作生活区域合一的格局被打破，写字楼大兴其道，不许私人及集资建房的政策，无疑给上涨的房价火上浇油。
与世界同类大都市相比，北京房价还有上升空间。
北京居民住房价格上涨过快，这是个不争的事实。据北京市房地产交易所的数据，2006年12月，北京市普通住宅均价已达9469元/平米，比2005年末的6670元/平米的均价，上涨了41.96%。对房价的过快上涨，北京市人民政府以及中央人民政府都摆上议程，忙在手上。先后采取了“国八条”、“国六条”等多种宏观调控措施遏制房价。但不尽人意，房价在一系列调控措施同时动作的情况下仍然快速上涨。为什么强有力的宏观调控措施收获甚微？因为：北京的房价有上涨的客观必然性，上涨是正常的，不上涨是不正常的。
一、巨大的市场需求
居民住房既然商品化了，就要受到供与需的商品经济规律的制约。也就是说，供应短缺，价格上涨；需求疲软，价格下跌。北京市居民住房价格的过快上涨，有多种因素，但主要的起决定作用的是需求增长过快。
北京市住房需求增长过快，具有其他大城市所具有的人口自然增长扩大需求的普遍性，也具有北京作为世界级特大城市，作为中国政治、文化、金融中心所表现出的特殊性。
这种特殊性表现在：
一是外地人来京购房所形成的需求。中国有500万先富起来的家庭。特别是北方诸如河南、河北、山西、陕西和西南、东北等省区的大款们，都想在北京买一套住房，让自己到北京下了飞机后有个回家的感觉；各地手中有一定权力、经济条件比较好有一定级别的干部，或想把孩子送到北京发展，或想自己在北京有安身之处，以确保“跑部钱进”活动的私密性；随着中国加入世贸后过渡期的终结，包括金融财团在内的世界著名企业纷纷打入中国，中关村高科技产业的发展和国际雇员的增加，无疑形成了新的需求能力。据权威人士介绍，仅北京的望京地区就居住着30万韩国人，港澳台胞在京购房仍然呈上升趋势。据新京报报道，2006年1-11月，外埠个人在京购房5万套左右，占市场份额的35%。随着时间的推移，这个需求量只能增加而很难减少。
二是北京旧城改造，居民区连片拆迁所形成的需求。古老的北京，每年都有旧城改造拆迁任务，迎接2008年奥运会，使一些正常的拆迁规划提前实施。按照北京市城区建设总体规划，在2006年至2008年期间，每年将拆迁6万户。从2007年开始，将拆掉22个城中村，拆迁量300万平方米。住宅小区连片拆迁改造，居民的住房弃旧换新，如此产生的需求总量相当于一座20万人口中等城市的房屋总量。
三是来自人口自然增长所形成的需求。据北京市市长王歧山在市人大会议上的政府工作报告，2006年末北京市的常住人口为1581万人，比2005年末的1538万增长了43万人，新增城市就业人员34.4万人。如果按新增就业人员的10%形成购房有效需求计算，每年将需增至少3.4万套住房。以此类推，在“十一五”期间将至少形成17万套的住房需求总量。
四是由中央国家机关公务员和国家事业单位群体改善住房所形成的需求。据推测，在京中央国家机关和国家事业单位干部职工有100万人之众。这个背后是100万个家庭。自1998年取消福利分房、实行完全市场化的政策以来，在转轨过程中，累积下了大量的新增住房需求和住房升级换代需求。况且，中央国家机关的公有住房尽管多数地理位置较好，但是，多数房屋建设年代久远，设计落后，格局不合理，水电设备设施不到位，无法适应现代生活的要求，迫切需要住房的升级换代。据保守的推测，近5年的需求至少在10万套。
五是各地驻京办事处、联络处所形成的住房需求。据新华社《瞭望》周刊报道，全国各地驻京办事处共有5576家。其中：各省、区、市及计划单列市、副省级城市人民政府56家，各地市州政府520家，各县政府及重点厂矿企业5000多家。各驻京办的领导都需要“安身”之处，且形成三年一轮换的“潜规则”。其中一些驻京办采取领导由财政补贴自购住房的政策无疑又堵住了人可轮换，新到职领导住房重新“打算”的分配格局。对驻京办用住宅，虽然很难从总体上精确地计算出需求，但这一其他城市所没有的需求量，不能不加重北京住房的供给总量负担。
从严格意义上说，上述这五个方面的需求是理论上的需求。理论需求转变为有效需求的前提条件是有收入来源。而恰恰是这四个方面的需求都有收入来源支撑。国家机关及事业单位工作人员的工资从2006年7月起进行了较大幅度的调整，总体水平已经接近科、处、局、部级的“三五八一”（千元），且这部分人的消费增量不大，消费渠道单一，最终可能大部分收入总量要转入改善住房支出。外埠人及各地驻京办事处在京购房，是先具备了购买力，后产生购房意向，这类购买者的理论购买力，大约可以等于实际购买力。由北京拆迁所形成的购买力，由于要借机扩大住房面积，且有较高额度的补偿，实际所形成的购买力要远远大于拆迁的货币补偿。来自于就业人口自然增长所形成的购房需求，因为理论购买力转化为实际购买力要有一个漫长的过程，理论购买力也总是大于实际购买力许多。但是，这部分人的理论购房需求无可避免地要形成租房需求，北京市房屋的旺租态势，仍然会通过租金的上涨对房价冲高起到推波助澜的作用。
二、城区土地稀缺性的制约
“城市土地贵如金，北京土地稀如钻”。由于人口的巨多和土地的匮乏，北京采取了“用世界上最严厉的手段控制城市建设用地”的政策。在这个不得已而为之的宏观调控下，北京城区土地价格一路攀升，毫无疑问地要带动房屋价格上涨。
北京城市发展的“摊大饼”，已将距离城市圆点天安门广场20公里以外的五环附近筑成了城市商品房主力供应区域。在二环至四环路之间，已极其难觅大块开发用地。此间如有楼盘上市，价高自然不必待说，还将通过区域比价带高整个楼市价格。据媒体公布，2006年北京市通过招标方式出让的58宗用于居民建筑用地，总体平均楼面地价为2975.35元/平方米。如果以同年12月同城住宅9469元/平方米的均价计算，地价已占房价31.42%的份额。再要考虑的因素是，这样的楼面地价，是包括密云、怀柔等远郊县区非常便宜的土地在内而形成的，仅此五环外土地成交量占总量的57%。如果仅考虑四环至五环路区间，地价占房价的比重必将大大提升。比如，2006年11月，金地公司以7.56亿元买下朝阳区四惠桥东北侧一地块，规划建筑面积是10.24万平米，按中标价计算，其楼面地价将达到7389元/平方米，预计建成楼房至少单价在15000元/平方米以上开发商才有利润。如果开发商欲求18%的名义平均利润，此地建房出售价格将达1.8万元/平方米以上。
“楼盘风格可以模仿，地理位置不能复制”。在住房需求不断增加，可供土地资源趋紧的情况下，开发商热求土地，买房人追逐涨价潮流，银行因房贷是营销优项而忙于放贷，凡此种种，都成必然了。北京作为首都的地位不可能改变，土地的不可替代性不可能改变，由此可见，地价推升房价的局面，就不会改变了。
三、开发商的攻心运作
不管政府采取多么严厉的房价调控措施，开发商要“追求利润最大化”的生产目的，是不会改变的；不管建设什么样的和谐社会，“民者有其居”的责任在政府，是不会改变的；不管开发商与政府的关系多么融洽，二者在房价中总是呈现博弈的态势，是不会改变的。由此不难看出，开发商对政府房价的调控政策，总是寻找对策。主要体现在三个方面：
一是组织价格联盟。据新华每日电讯2007年1月27日的文章揭露：近日，一份“不降价联盟”宣言在多个知名地产网络流传，宣言要求加盟开发商不能调低房价，还要以每月2%-4%的比例上调房价。这份“宣言”列出的参与者有42家开发商。其实，开发商之间互相鼓励，挺得住、不降价已经成了业界营销的潜规则。
二是囤积居奇。把整栋楼盘化整为零，分期上市，加重市场供给紧缺的态势，不给买房者讨价还价的余地，让需求者感到“再不动手就买不到房了”，因此出现追涨而买，结果导致市场扭曲的恶性循环。
三是在建筑设计上“作文章”。比如，政策要求，楼盘项目90平方米以下的小户型要占70%以上，开发商就采用两套对门之间“软间壁”的技术措施，买者装修时将软间壁打开，就变成了180平方米的大户型了。
开发商对政府的政策博弈，问题的严重性在于有既得利益集团的支持。在不正之风的影响下，执行国家政策靠谁去监督？一旦国土资源、建设、规划部门同开发商“穿连裆裤”的问题出现，政策执行的力度会大大减弱。在金融（银行）完全市场化的情况下，房地产的放贷被视为最安全、最保险的营销项目，紧缩房地产银根的宏观调控，往往会遇到开发商与银行的联手抵制。一些整天围着开发商转的文人写手，千方百计哄抬房市，且得到了已购房居民的大力支持。因为这部分人是不甘愿房价下跌使他们的财产缩水的。
四、办奥运的助涨
办奥运，会拉动房地产价格上涨，这是已经被世界所有举办城市证明了的。全面实行市场经济国家的澳大利亚悉尼市，举办2000年的奥运会，从1993年-1999年，拉动悉尼以及周边地区的房地产价格上涨了35%左右。在市场经济体制比较完善、房地产发育比较成熟的国家中，办大型世界性的运动会乃至其他什么盛会，对房地产价格的拉动应主要源于市场机制。而在市场经济体制还不完善、房地产市场尚不成熟的中国北京，对房地产价格的拉动将掺杂着许多不确定的人为因素，从而给房价的走向增添了不可预见性的涨价。
同是办奥运，北京与悉尼相比，拉动房地产价格上涨的因素，前者一定会比后者作用的力度有过之而无不及。因为：
一是借机分羹心态明显。各行业都立足于办奥运，想借机捞到好处，房地产业界当然不会例外。
二是房屋职能转换与办奥运的时间重合。过去，北京市的房屋，只有一个居住功能，现在在市场经济条件下，房地产强烈地表现出投资、投机和资产储存功能，而这些新功能凸现和发展的时段，正是北京紧锣密鼓办奥运的时段。
三是建设周期会对市场投放形成硬约束。民间相传，2007、2008年，为保持一个整洁的市容环境和空气质量开奥运，北京要适当限制房地产的开工建设，总不能北京满城开挖、尘土飞扬办奥运吧！但是，一栋住宅从审批、设计到上市，大约得三四年的间隔。如果2007、2008年减少开工，那么，新一轮住宅上市可能得推迟到2010年之后了。据北京市市长的政府工作报告，2006年在经济形势一派大好的情况下，全市房地产开发投资的比重却比上年下降了2.9百分点。据北京房地产交易管理网的统计，2007年1月全市取得入市许可证的项目为48个，其中住宅项目只有38个，且多数项目为老项目的后期，2月截至到14日，仅有12个项目上市。而去年12月取得预售许可证的项目为62个。设想，收入不断增加，有能力亟需改善住房的业主，能甘心等下去吗？不等，在供给不足的情况下，房价上涨就无法避免了。
五、宏观调控短期的逆效应
中央政府以及北京市政府采取了一系列宏观调控措施，千方百计遏制北京房价的过快上涨。从长远看，这是有力而应该有效的硬手段。但客观情况说明，宏观调控政策效力有一个滞后期，落实措施的阻力很大，调控手段和力度还有待于研究。
一是政策效力形成购买力的积累与集中爆发。每当遏制房价的政策出台后，购买者都有一个房屋降价的期望，形成购买力的待机状态。但每当政策效应没能遏制房价下降反而继续出现上涨时，购买者就会汲取“越等价越高”的教训，形成集中购买高潮，从而进一步抬高房价，形成涨价——调控——涨价的恶性循环。
二是政策成本推动价格上升。诸如居住不满五年的商品房再上市要缴5%的营业税，二手房出售要缴增值所得税等经济调控政策，初衷是抑制房价。可在价格看涨已成潮流的市场条件下，卖者会把政策性税费或摊入总价，或明确提出由买方负担的契约要求，其实质是助长了价格的上涨。
三是政策约束供给能力。紧缩“地根”，让北京住宅供给能力的生成遇到根本性制约；取消单位集资建房，排除了多种积极性解决供给不足的一个有效途径；二手房上市须缴营业税，无疑减少了二手房市场供给总量。所有这些，都使减量而必然涨价的规律凸显。有些政策从长远看有利于遏制房价上涨，但短期不可回避的是有可能约束供给能力。
六、地方政府的两难
购买者企盼房价下跌，但有产者、开发商以及房地产相关的产业仍然企盼房屋价格只涨不跌。地方政府面对复杂的房地产经济链，一方面要考虑老百姓的民者有其居，另一方面更深层次的考虑是维护财政、税收和企业的即得利益，维护GDP的增长，维护如火如荼的经济形势。
2006年，北京市GDP比上年增长了12%，连续8年保持两位数增长；人均地区国民生产总值已超过6000美元，已经提前两年实现了北京市第九次党代会提出的奋斗目标。与此同时，城市居民人均可支配收入为19978元，同比实际增长12.2%。这一串串的政绩说明，北京正在以前所未有的好形势快速发展，房价的上涨有一定经济合理性。
负责任的地方政府，在关注老百姓改善居住条件的同时，还必须关注GDP的增长（尽管GDP不是万能的，尽管要消除GDP拜物教），由此引伸出必须保持房地产业的健康发展。因为，在北京这样的大规模改造和建设的现代化特大城市中，房地产业占有重要的位置。它将通过建筑业、建材业、装饰装修业、家用电器业等物质生产部门，通过商贸、金融、中介、法律等第三产业部门拉动经济快速增长，创造新的就业岗位，培育稳定的财政收入及税赋来源。北京市在贯彻中央政府的“限小令”，90平方米户型是建筑面积还是使用面积的争论，对违规开发商查处的滞后，金融管理部门对开发商“以亲属名义套贷”行为的“睁一只眼闭一只眼”，都是两难选择中的无奈。试想，一个特大城市如果市场疲软，所引发的问题治理起来会更难。首都的政治、文化、金融中心的职能，国际大都市的地位，对其他省区发展的“明镜”效应，中国所处的快速发展阶段，北京所有这些城市的特殊性，都决定了房屋涨价是大趋势，涨价是发展的必然，不涨价是不可能的。
七、经济发展大环境的拉动
中国经过近30年的改革开放，有效地调整了经济结构及产业结构，基本建立起了社会主义市场经济体制和运行机制，借助加入WTO的机遇，中国的经济已融入世界。据国内外官员、专家学者的一致看法，中国已进入前所未有的快速发展阶段。国民经济的快速增长和人民生活质量的提高，首先体现在作为首善之区的北京区域经济快速增长，人民生活质量的提高。前所未有的发展形势，为首都房价的持续上涨，奠定下了坚实的经济基础。其主要表现在四个方面。
第一，GDP的快速增长。改革开放以来，中国除在80年代末、90年代初时经济进行暂短的调整时期，GDP的增长出现短期回落外，年际间一直以8%左右的速度增长。新世纪开始，又进入了一个快速增长期。据国家统计局提供的数字，中国的GDP已经连续四年保持在10%以上的两位数增长。目前经济政策与客观情况吻合，产业基础已夯实，微观经济组织的生产积极性空前高涨。在这些利好因素的作用下，预期这种良好的快速、稳定增长，将持续到2015年。在这样的宏观经济环境下，没有更多的理由支持北京的房价不上涨。
第二，资金的流动性偏好。现在的金融形势，与90年代时发生了质的变化。如果以2000年为界线，此前受体制性的信贷膨胀及信贷资产质量影响，资金流动性不足的问题一直比较突出。而目前，流动性过剩成为左右货币政策的重要因素。据权威部门数字显示：2006年11月末人民币存贷差进一步扩大为11.13万亿元，是2000年的4.5倍，仅11月当月新增存贷差就高达3128亿元，创下历史新高。从2006年4月开始，人民币存款增速不断减缓，但1-11月每月存款增速均高于贷款增速2个百分点。与此同时，银行间本币市场交易量持续增长，股市、期市成交量大幅攀升。由于存款准备金仍有上调空间，财政部在金融部门的存款总量还会有所增长，未来一段时间资金流动过剩的状况不会有大的改变，金融行业对房地产价格的偏好，还将持续下去。
第三，人民币升值。人民币对美元比价已从最高时的8.31︰1升到7.66︰1，对港币比价已经达到1︰0.97，在国际金融市场上，人民币表现得十分坚挺。尽管中央政府采取抑制人民币快速升值的策略，但由于外贸顺差较大，人民币对外币的缓慢升值有可能成为消化压力的一种常态。上世纪90年代中期外汇制度改革前，人民币对美元一般稳定在5.6︰1的比价。对此，有专家说，逐步升值恢复到这样的比价是人民币的发展方向。在国民有储蓄偏好的理财已形成习惯的情况下，人民币对美元从7.66︰1上升到5.6︰1的比价所对应的资金值，将同其他金融因素汇合，形成推动房价上涨的一股动力。
第四，物价出现结构性上涨。国家发布的消费品价格指数，虽然并不包括房地产价格在内，但从建筑及服务成本构成上看，对房地产价格会产生联动效应。2006年，北京市居民消费价格比上年增长9%。这样的价格水平不可能不带动房价的上涨。特别是燃料、原材料、动力购进价格的结构性上涨势头强劲，对房价的推波助澜不可小觑。
第五，较高的投资回报率。中国的投资回报率从1998年出现拐点后，一路直线上升。据北京大学投资研究小组的研究报告，中国资本总回报率从1998年的6.1%上升到2005年的19.6%，平均每年上升两个百分点。另据卢锋先生的研究报告，中国固定资产净值回报率扣除税赋后约为10%左右。投资回报率高，说明资本存量仍有较大的增值空间，房地产必定要在这个良好的投资环境下稳定获利。
八、城市布局及管理定位注定房价看涨
北京作为全国的政治、文化、金融中心的定位，注定房价将随着事业的发展而上涨。特别是在旧城改造过程中，一些新的功能又挤入中心城区，使房价乘机上涨。
第一，传统的市民工作生活合一的区域格局被打破，对中心城区形成巨大的住房需求压力。党和国家机关以及北京市的党政机关及事业单位，绝大部分居于二、三环之间的中心城区。历史上形成的“前机关后住宅”的格局，在城市改造和住宅制度商品化改革的过程中已经打破，工作与驻地的分离，加大了居民的交通成本与时间成本，人们宁可多出钱，极力在三、四环中寻求栖身之居，在中心城区房屋供求矛盾十分突出的情况下，涨价成为了必然。中心城区价涨，辐射四周房价轮番上涨。
第二，中心城区写字楼大兴其道，将住宅用地改变了用途。过去三环以里的连片住宅区，被开发商买断地皮成片开发为写字楼。用地性质的改变，大幅度减少了住宅的供给总量。进入写字楼的“新兴一族”多属收入较高阶层，有能力出大价买较近的房屋，至此抬高了全市住宅的平均价格。
第三，不许私人建房的管制，给开发商预留了抬价之机。北京市不准私建或联建住房，从而把一个关系民生的重大问题，推给了唯一的开发商阶层，使其借此获得暴利，且推动房价不断上涨，再赚暴利。
九、世界大都市房价的“上行效应”
在开放的、基本统一的市场经济条件下，各国之间大宗商品价格的趋同，并且就高不就低，低的总是自我意识地向高的看齐，是一条经济规律。北京的房价，与其说同全国的大城市相比是有理由的，莫不如说同世界性的大都市相比是科学的。
尽管北京的房价从2004年9月以来已经连续近30个月的快速增长，其中朝阳区商品期房平均价已上涨到11706元/平米，但与法国巴黎的5000欧元/平米、美国纽约的2045美元/平米、俄罗斯莫斯科的3653美元/平米、日本东京的2.81万人民币/平米、中国香港的7927美元/平米、中国台湾3544美元/平米相比，有很大的“跳高”空间。近几年经济增长速度并不是很快的英国，房价已经出现了连续15个月的上涨。据英国房产顾问机构HOMETRACK的信息，2007年1月份英国全国房价相比去年同期上涨了6%，创下了2003年6月以来增幅的最高纪录，而房价的上涨主要是首都伦敦地区。据新京报的报道，美国在房地产不景气的大背景下，2006年纽约房地产升值达19%。其中，布朗科斯和布鲁克林两个地区的房地产升值幅度接近28%，曼哈顿升幅为16.9%。莫斯科的房价在2006年1-11月月涨幅为5%-10%。据韩国不动产银行的调查显示，韩国的全国平均房价，2006年1月初时为2070美元/平米，而到了12月中旬，已经上涨到2509美元/平米，涨幅高达21.2%。
在未来价格同步、信息同步的世界中，大都市的房价将缓步趋同，这是由社会发展和财富增值的规律所决定的。由此推断，北京房价向世界同类的大都市看齐是发展的必然。尽管趋同时间很难确定，或者是10年20年，或者是更长期间，也可能出现暂时性的价格回落，但总体的趋同方向不会改变。
核心提示
北京的首都功能决定，外籍人口来京购房，旧城改造拆迁，就业人口的大幅增加，中央国家机关及国家事业单位干部职工住宅的升级换代，构成北京市房地产的巨大需求。
土地的稀缺性决定，北京的地价必然要带动房价上涨。
开发商与政府的博弈，会使调控房价的力度大为减弱。
筹办奥运会，与北京市住房功能的拓宽时间重合，必然带动房价上涨。
调控房价的措施得当，但显效有一个滞后期，短期可能约束供给能力。
地方政府承担“民者有其居”的责任，但又要维持如火如荼的经济发展形势，在两难选择中往往表现出对二者的兼顾。
GDP的快速增长、资金的流动性偏好、人民币的升值、物价的结构性上涨、较高的投资回报率，多种因素推动房价上涨，并且在现阶段有足够的后续经济动力。
北京市民传统的工作生活区域合一的格局被打破，写字楼大兴其道，不许私人及集资建房的政策，无疑给上涨的房价火上浇油。
与世界同类大都市相比，北京房价还有上升空间。
北京居民住房价格上涨过快，这是个不争的事实。据北京市房地产交易所的数据，2006年12月，北京市普通住宅均价已达9469元/平米，比2005年末的6670元/平米的均价，上涨了41.96%。对房价的过快上涨，北京市人民政府以及中央人民政府都摆上议程，忙在手上。先后采取了“国八条”、“国六条”等多种宏观调控措施遏制房价。但不尽人意，房价在一系列调控措施同时动作的情况下仍然快速上涨。为什么强有力的宏观调控措施收获甚微？因为：北京的房价有上涨的客观必然性，上涨是正常的，不上涨是不正常的。
一、巨大的市场需求
居民住房既然商品化了，就要受到供与需的商品经济规律的制约。也就是说，供应短缺，价格上涨；需求疲软，价格下跌。北京市居民住房价格的过快上涨，有多种因素，但主要的起决定作用的是需求增长过快。
北京市住房需求增长过快，具有其他大城市所具有的人口自然增长扩大需求的普遍性，也具有北京作为世界级特大城市，作为中国政治、文化、金融中心所表现出的特殊性。
这种特殊性表现在：
一是外地人来京购房所形成的需求。中国有500万先富起来的家庭。特别是北方诸如河南、河北、山西、陕西和西南、东北等省区的大款们，都想在北京买一套住房，让自己到北京下了飞机后有个回家的感觉；各地手中有一定权力、经济条件比较好有一定级别的干部，或想把孩子送到北京发展，或想自己在北京有安身之处，以确保“跑部钱进”活动的私密性；随着中国加入世贸后过渡期的终结，包括金融财团在内的世界著名企业纷纷打入中国，中关村高科技产业的发展和国际雇员的增加，无疑形成了新的需求能力。据权威人士介绍，仅北京的望京地区就居住着30万韩国人，港澳台胞在京购房仍然呈上升趋势。据新京报报道，2006年1-11月，外埠个人在京购房5万套左右，占市场份额的35%。随着时间的推移，这个需求量只能增加而很难减少。
二是北京旧城改造，居民区连片拆迁所形成的需求。古老的北京，每年都有旧城改造拆迁任务，迎接2008年奥运会，使一些正常的拆迁规划提前实施。按照北京市城区建设总体规划，在2006年至2008年期间，每年将拆迁6万户。从2007年开始，将拆掉22个城中村，拆迁量300万平方米。住宅小区连片拆迁改造，居民的住房弃旧换新，如此产生的需求总量相当于一座20万人口中等城市的房屋总量。
三是来自人口自然增长所形成的需求。据北京市市长王歧山在市人大会议上的政府工作报告，2006年末北京市的常住人口为1581万人，比2005年末的1538万增长了43万人，新增城市就业人员34.4万人。如果按新增就业人员的10%形成购房有效需求计算，每年将需增至少3.4万套住房。以此类推，在“十一五”期间将至少形成17万套的住房需求总量。
四是由中央国家机关公务员和国家事业单位群体改善住房所形成的需求。据推测，在京中央国家机关和国家事业单位干部职工有100万人之众。这个背后是100万个家庭。自1998年取消福利分房、实行完全市场化的政策以来，在转轨过程中，累积下了大量的新增住房需求和住房升级换代需求。况且，中央国家机关的公有住房尽管多数地理位置较好，但是，多数房屋建设年代久远，设计落后，格局不合理，水电设备设施不到位，无法适应现代生活的要求，迫切需要住房的升级换代。据保守的推测，近5年的需求至少在10万套。
五是各地驻京办事处、联络处所形成的住房需求。据新华社《瞭望》周刊报道，全国各地驻京办事处共有5576家。其中：各省、区、市及计划单列市、副省级城市人民政府56家，各地市州政府520家，各县政府及重点厂矿企业5000多家。各驻京办的领导都需要“安身”之处，且形成三年一轮换的“潜规则”。其中一些驻京办采取领导由财政补贴自购住房的政策无疑又堵住了人可轮换，新到职领导住房重新“打算”的分配格局。对驻京办用住宅，虽然很难从总体上精确地计算出需求，但这一其他城市所没有的需求量，不能不加重北京住房的供给总量负担。
从严格意义上说，上述这五个方面的需求是理论上的需求。理论需求转变为有效需求的前提条件是有收入来源。而恰恰是这四个方面的需求都有收入来源支撑。国家机关及事业单位工作人员的工资从2006年7月起进行了较大幅度的调整，总体水平已经接近科、处、局、部级的“三五八一”（千元），且这部分人的消费增量不大，消费渠道单一，最终可能大部分收入总量要转入改善住房支出。外埠人及各地驻京办事处在京购房，是先具备了购买力，后产生购房意向，这类购买者的理论购买力，大约可以等于实际购买力。由北京拆迁所形成的购买力，由于要借机扩大住房面积，且有较高额度的补偿，实际所形成的购买力要远远大于拆迁的货币补偿。来自于就业人口自然增长所形成的购房需求，因为理论购买力转化为实际购买力要有一个漫长的过程，理论购买力也总是大于实际购买力许多。但是，这部分人的理论购房需求无可避免地要形成租房需求，北京市房屋的旺租态势，仍然会通过租金的上涨对房价冲高起到推波助澜的作用。
二、城区土地稀缺性的制约
“城市土地贵如金，北京土地稀如钻”。由于人口的巨多和土地的匮乏，北京采取了“用世界上最严厉的手段控制城市建设用地”的政策。在这个不得已而为之的宏观调控下，北京城区土地价格一路攀升，毫无疑问地要带动房屋价格上涨。
北京城市发展的“摊大饼”，已将距离城市圆点天安门广场20公里以外的五环附近筑成了城市商品房主力供应区域。在二环至四环路之间，已极其难觅大块开发用地。此间如有楼盘上市，价高自然不必待说，还将通过区域比价带高整个楼市价格。据媒体公布，2006年北京市通过招标方式出让的58宗用于居民建筑用地，总体平均楼面地价为2975.35元/平方米。如果以同年12月同城住宅9469元/平方米的均价计算，地价已占房价31.42%的份额。再要考虑的因素是，这样的楼面地价，是包括密云、怀柔等远郊县区非常便宜的土地在内而形成的，仅此五环外土地成交量占总量的57%。如果仅考虑四环至五环路区间，地价占房价的比重必将大大提升。比如，2006年11月，金地公司以7.56亿元买下朝阳区四惠桥东北侧一地块，规划建筑面积是10.24万平米，按中标价计算，其楼面地价将达到7389元/平方米，预计建成楼房至少单价在15000元/平方米以上开发商才有利润。如果开发商欲求18%的名义平均利润，此地建房出售价格将达1.8万元/平方米以上。
“楼盘风格可以模仿，地理位置不能复制”。在住房需求不断增加，可供土地资源趋紧的情况下，开发商热求土地，买房人追逐涨价潮流，银行因房贷是营销优项而忙于放贷，凡此种种，都成必然了。北京作为首都的地位不可能改变，土地的不可替代性不可能改变，由此可见，地价推升房价的局面，就不会改变了。
三、开发商的攻心运作
不管政府采取多么严厉的房价调控措施，开发商要“追求利润最大化”的生产目的，是不会改变的；不管建设什么样的和谐社会，“民者有其居”的责任在政府，是不会改变的；不管开发商与政府的关系多么融洽，二者在房价中总是呈现博弈的态势，是不会改变的。由此不难看出，开发商对政府房价的调控政策，总是寻找对策。主要体现在三个方面：
一是组织价格联盟。据新华每日电讯2007年1月27日的文章揭露：近日，一份“不降价联盟”宣言在多个知名地产网络流传，宣言要求加盟开发商不能调低房价，还要以每月2%-4%的比例上调房价。这份“宣言”列出的参与者有42家开发商。其实，开发商之间互相鼓励，挺得住、不降价已经成了业界营销的潜规则。
二是囤积居奇。把整栋楼盘化整为零，分期上市，加重市场供给紧缺的态势，不给买房者讨价还价的余地，让需求者感到“再不动手就买不到房了”，因此出现追涨而买，结果导致市场扭曲的恶性循环。
三是在建筑设计上“作文章”。比如，政策要求，楼盘项目90平方米以下的小户型要占70%以上，开发商就采用两套对门之间“软间壁”的技术措施，买者装修时将软间壁打开，就变成了180平方米的大户型了。
开发商对政府的政策博弈，问题的严重性在于有既得利益集团的支持。在不正之风的影响下，执行国家政策靠谁去监督？一旦国土资源、建设、规划部门同开发商“穿连裆裤”的问题出现，政策执行的力度会大大减弱。在金融（银行）完全市场化的情况下，房地产的放贷被视为最安全、最保险的营销项目，紧缩房地产银根的宏观调控，往往会遇到开发商与银行的联手抵制。一些整天围着开发商转的文人写手，千方百计哄抬房市，且得到了已购房居民的大力支持。因为这部分人是不甘愿房价下跌使他们的财产缩水的。
四、办奥运的助涨
办奥运，会拉动房地产价格上涨，这是已经被世界所有举办城市证明了的。全面实行市场经济国家的澳大利亚悉尼市，举办2000年的奥运会，从1993年-1999年，拉动悉尼以及周边地区的房地产价格上涨了35%左右。在市场经济体制比较完善、房地产发育比较成熟的国家中，办大型世界性的运动会乃至其他什么盛会，对房地产价格的拉动应主要源于市场机制。而在市场经济体制还不完善、房地产市场尚不成熟的中国北京，对房地产价格的拉动将掺杂着许多不确定的人为因素，从而给房价的走向增添了不可预见性的涨价。
同是办奥运，北京与悉尼相比，拉动房地产价格上涨的因素，前者一定会比后者作用的力度有过之而无不及。因为：
一是借机分羹心态明显。各行业都立足于办奥运，想借机捞到好处，房地产业界当然不会例外。
二是房屋职能转换与办奥运的时间重合。过去，北京市的房屋，只有一个居住功能，现在在市场经济条件下，房地产强烈地表现出投资、投机和资产储存功能，而这些新功能凸现和发展的时段，正是北京紧锣密鼓办奥运的时段。
三是建设周期会对市场投放形成硬约束。民间相传，2007、2008年，为保持一个整洁的市容环境和空气质量开奥运，北京要适当限制房地产的开工建设，总不能北京满城开挖、尘土飞扬办奥运吧！但是，一栋住宅从审批、设计到上市，大约得三四年的间隔。如果2007、2008年减少开工，那么，新一轮住宅上市可能得推迟到2010年之后了。据北京市市长的政府工作报告，2006年在经济形势一派大好的情况下，全市房地产开发投资的比重却比上年下降了2.9百分点。据北京房地产交易管理网的统计，2007年1月全市取得入市许可证的项目为48个，其中住宅项目只有38个，且多数项目为老项目的后期，2月截至到14日，仅有12个项目上市。而去年12月取得预售许可证的项目为62个。设想，收入不断增加，有能力亟需改善住房的业主，能甘心等下去吗？不等，在供给不足的情况下，房价上涨就无法避免了。
五、宏观调控短期的逆效应
中央政府以及北京市政府采取了一系列宏观调控措施，千方百计遏制北京房价的过快上涨。从长远看，这是有力而应该有效的硬手段。但客观情况说明，宏观调控政策效力有一个滞后期，落实措施的阻力很大，调控手段和力度还有待于研究。
一是政策效力形成购买力的积累与集中爆发。每当遏制房价的政策出台后，购买者都有一个房屋降价的期望，形成购买力的待机状态。但每当政策效应没能遏制房价下降反而继续出现上涨时，购买者就会汲取“越等价越高”的教训，形成集中购买高潮，从而进一步抬高房价，形成涨价——调控——涨价的恶性循环。
二是政策成本推动价格上升。诸如居住不满五年的商品房再上市要缴5%的营业税，二手房出售要缴增值所得税等经济调控政策，初衷是抑制房价。可在价格看涨已成潮流的市场条件下，卖者会把政策性税费或摊入总价，或明确提出由买方负担的契约要求，其实质是助长了价格的上涨。
三是政策约束供给能力。紧缩“地根”，让北京住宅供给能力的生成遇到根本性制约；取消单位集资建房，排除了多种积极性解决供给不足的一个有效途径；二手房上市须缴营业税，无疑减少了二手房市场供给总量。所有这些，都使减量而必然涨价的规律凸显。有些政策从长远看有利于遏制房价上涨，但短期不可回避的是有可能约束供给能力。
六、地方政府的两难
购买者企盼房价下跌，但有产者、开发商以及房地产相关的产业仍然企盼房屋价格只涨不跌。地方政府面对复杂的房地产经济链，一方面要考虑老百姓的民者有其居，另一方面更深层次的考虑是维护财政、税收和企业的即得利益，维护GDP的增长，维护如火如荼的经济形势。
2006年，北京市GDP比上年增长了12%，连续8年保持两位数增长；人均地区国民生产总值已超过6000美元，已经提前两年实现了北京市第九次党代会提出的奋斗目标。与此同时，城市居民人均可支配收入为19978元，同比实际增长12.2%。这一串串的政绩说明，北京正在以前所未有的好形势快速发展，房价的上涨有一定经济合理性。
负责任的地方政府，在关注老百姓改善居住条件的同时，还必须关注GDP的增长（尽管GDP不是万能的，尽管要消除GDP拜物教），由此引伸出必须保持房地产业的健康发展。因为，在北京这样的大规模改造和建设的现代化特大城市中，房地产业占有重要的位置。它将通过建筑业、建材业、装饰装修业、家用电器业等物质生产部门，通过商贸、金融、中介、法律等第三产业部门拉动经济快速增长，创造新的就业岗位，培育稳定的财政收入及税赋来源。北京市在贯彻中央政府的“限小令”，90平方米户型是建筑面积还是使用面积的争论，对违规开发商查处的滞后，金融管理部门对开发商“以亲属名义套贷”行为的“睁一只眼闭一只眼”，都是两难选择中的无奈。试想，一个特大城市如果市场疲软，所引发的问题治理起来会更难。首都的政治、文化、金融中心的职能，国际大都市的地位，对其他省区发展的“明镜”效应，中国所处的快速发展阶段，北京所有这些城市的特殊性，都决定了房屋涨价是大趋势，涨价是发展的必然，不涨价是不可能的。
七、经济发展大环境的拉动
中国经过近30年的改革开放，有效地调整了经济结构及产业结构，基本建立起了社会主义市场经济体制和运行机制，借助加入WTO的机遇，中国的经济已融入世界。据国内外官员、专家学者的一致看法，中国已进入前所未有的快速发展阶段。国民经济的快速增长和人民生活质量的提高，首先体现在作为首善之区的北京区域经济快速增长，人民生活质量的提高。前所未有的发展形势，为首都房价的持续上涨，奠定下了坚实的经济基础。其主要表现在四个方面。
第一，GDP的快速增长。改革开放以来，中国除在80年代末、90年代初时经济进行暂短的调整时期，GDP的增长出现短期回落外，年际间一直以8%左右的速度增长。新世纪开始，又进入了一个快速增长期。据国家统计局提供的数字，中国的GDP已经连续四年保持在10%以上的两位数增长。目前经济政策与客观情况吻合，产业基础已夯实，微观经济组织的生产积极性空前高涨。在这些利好因素的作用下，预期这种良好的快速、稳定增长，将持续到2015年。在这样的宏观经济环境下，没有更多的理由支持北京的房价不上涨。
第二，资金的流动性偏好。现在的金融形势，与90年代时发生了质的变化。如果以2000年为界线，此前受体制性的信贷膨胀及信贷资产质量影响，资金流动性不足的问题一直比较突出。而目前，流动性过剩成为左右货币政策的重要因素。据权威部门数字显示：2006年11月末人民币存贷差进一步扩大为11.13万亿元，是2000年的4.5倍，仅11月当月新增存贷差就高达3128亿元，创下历史新高。从2006年4月开始，人民币存款增速不断减缓，但1-11月每月存款增速均高于贷款增速2个百分点。与此同时，银行间本币市场交易量持续增长，股市、期市成交量大幅攀升。由于存款准备金仍有上调空间，财政部在金融部门的存款总量还会有所增长，未来一段时间资金流动过剩的状况不会有大的改变，金融行业对房地产价格的偏好，还将持续下去。
第三，人民币升值。人民币对美元比价已从最高时的8.31︰1升到7.66︰1，对港币比价已经达到1︰0.97，在国际金融市场上，人民币表现得十分坚挺。尽管中央政府采取抑制人民币快速升值的策略，但由于外贸顺差较大，人民币对外币的缓慢升值有可能成为消化压力的一种常态。上世纪90年代中期外汇制度改革前，人民币对美元一般稳定在5.6︰1的比价。对此，有专家说，逐步升值恢复到这样的比价是人民币的发展方向。在国民有储蓄偏好的理财已形成习惯的情况下，人民币对美元从7.66︰1上升到5.6︰1的比价所对应的资金值，将同其他金融因素汇合，形成推动房价上涨的一股动力。
第四，物价出现结构性上涨。国家发布的消费品价格指数，虽然并不包括房地产价格在内，但从建筑及服务成本构成上看，对房地产价格会产生联动效应。2006年，北京市居民消费价格比上年增长9%。这样的价格水平不可能不带动房价的上涨。特别是燃料、原材料、动力购进价格的结构性上涨势头强劲，对房价的推波助澜不可小觑。
第五，较高的投资回报率。中国的投资回报率从1998年出现拐点后，一路直线上升。据北京大学投资研究小组的研究报告，中国资本总回报率从1998年的6.1%上升到2005年的19.6%，平均每年上升两个百分点。另据卢锋先生的研究报告，中国固定资产净值回报率扣除税赋后约为10%左右。投资回报率高，说明资本存量仍有较大的增值空间，房地产必定要在这个良好的投资环境下稳定获利。
八、城市布局及管理定位注定房价看涨
北京作为全国的政治、文化、金融中心的定位，注定房价将随着事业的发展而上涨。特别是在旧城改造过程中，一些新的功能又挤入中心城区，使房价乘机上涨。
第一，传统的市民工作生活合一的区域格局被打破，对中心城区形成巨大的住房需求压力。党和国家机关以及北京市的党政机关及事业单位，绝大部分居于二、三环之间的中心城区。历史上形成的“前机关后住宅”的格局，在城市改造和住宅制度商品化改革的过程中已经打破，工作与驻地的分离，加大了居民的交通成本与时间成本，人们宁可多出钱，极力在三、四环中寻求栖身之居，在中心城区房屋供求矛盾十分突出的情况下，涨价成为了必然。中心城区价涨，辐射四周房价轮番上涨。
第二，中心城区写字楼大兴其道，将住宅用地改变了用途。过去三环以里的连片住宅区，被开发商买断地皮成片开发为写字楼。用地性质的改变，大幅度减少了住宅的供给总量。进入写字楼的“新兴一族”多属收入较高阶层，有能力出大价买较近的房屋，至此抬高了全市住宅的平均价格。
第三，不许私人建房的管制，给开发商预留了抬价之机。北京市不准私建或联建住房，从而把一个关系民生的重大问题，推给了唯一的开发商阶层，使其借此获得暴利，且推动房价不断上涨，再赚暴利。
九、世界大都市房价的“上行效应”
在开放的、基本统一的市场经济条件下，各国之间大宗商品价格的趋同，并且就高不就低，低的总是自我意识地向高的看齐，是一条经济规律。北京的房价，与其说同全国的大城市相比是有理由的，莫不如说同世界性的大都市相比是科学的。
尽管北京的房价从2004年9月以来已经连续近30个月的快速增长，其中朝阳区商品期房平均价已上涨到11706元/平米，但与法国巴黎的5000欧元/平米、美国纽约的2045美元/平米、俄罗斯莫斯科的3653美元/平米、日本东京的2.81万人民币/平米、中国香港的7927美元/平米、中国台湾3544美元/平米相比，有很大的“跳高”空间。近几年经济增长速度并不是很快的英国，房价已经出现了连续15个月的上涨。据英国房产顾问机构HOMETRACK的信息，2007年1月份英国全国房价相比去年同期上涨了6%，创下了2003年6月以来增幅的最高纪录，而房价的上涨主要是首都伦敦地区。据新京报的报道，美国在房地产不景气的大背景下，2006年纽约房地产升值达19%。其中，布朗科斯和布鲁克林两个地区的房地产升值幅度接近28%，曼哈顿升幅为16.9%。莫斯科的房价在2006年1-11月月涨幅为5%-10%。据韩国不动产银行的调查显示，韩国的全国平均房价，2006年1月初时为2070美元/平米，而到了12月中旬，已经上涨到2509美元/平米，涨幅高达21.2%。
在未来价格同步、信息同步的世界中，大都市的房价将缓步趋同，这是由社会发展和财富增值的规律所决定的。由此推断，北京房价向世界同类的大都市看齐是发展的必然。尽管趋同时间很难确定，或者是10年20年，或者是更长期间，也可能出现暂时性的价格回落，但总体的趋同方向不会改变。