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【摘 要】房价的不断上升引发了人们对房屋实际面积的关注,这给房产测绘带来了机遇同时带来了挑战,如何提供准确、合理的测绘成果,是摆在每一个测绘人员面前的一个技术难题。
【关键词】房产测绘;测绘成果;提高
How to improve quality of Surveying and Mapping
Xie Jian-hui
(Tianjin Xiqing District Real Estate Survey Team Tianjin 300380)
【Abstract】The rising price of housing has sparked the actual area of concern, which will bring opportunities to the Estate Survey and challenges at the same time, how to provide accurate and reasonable mapping results, is placed in front of each one mapping staff technical difficulties
【Key words】Surveying and mapping; Mapping results; Increase
近年来,随着我国房地产业的迅猛发展以及住房制度改革的深入,房屋价格迅速上升,人们的权属意识不断增强,住房问题已经是一项关系国计民生的大问题。其中房屋的准确面积,更是涉及千家万户的切身利益,这就要求房产测绘机构严格按照技术标准规定和满足用户需求的程度,在保证测绘成果质量的前提下,出具准确、合理的测绘成果。笔者根据多年工作实践,认为可把测绘产品的质量管理分为五个阶段加于控制,分别是:(1)承接测绘任务阶段;(2)测绘作业准备阶段;(3)测绘生产作业阶段;(4)测绘成果质量检查阶段;(5)测绘产品使用、归档及对客户咨询服务的质量管理阶段。
1. 承接测绘任务的质量管理
1.1 测绘任务的受理和承接,应检验委托人提交的委托资料是否齐全;对需要查阅房产档案、产权产籍情况、功能规划情况及补充材料的,在任务分配和交接时对测绘作业人员提前进行说明。
1.2 对测绘任务的安排和分配做好分类登记记录,根据委托人的委托事项、工作承诺时限、任务分配规定和作业类型,及时将测绘任务安排给作业组,使测绘任务有充分足够的作业时间。
2. 测绘作业准备工作的质量管理
2.1 测绘作业组接到任务后,根据任务类型、期限做出项目的设计书。
2.2 重大项目及特殊测绘任务实施前,负责人应组织有关作业人员进行任务布署,要对作业重点和技术要点进行分析,各作业人员应认真做好作业会议记录,按测绘技术规范和作业会议要求做好测绘作业的各项准备工作。
2.3 测绘任务实施前,作业人员应对需用的仪器、设备、工具进行检验和校正;在生产中应用的计算机软件及需用的各种物资,应能保证满足产品质量的要求,不合格的不准投入使用。
2.4 电脑耗材及相关生产材料的更换补充,作业人员应做好相应日期、数量记录,保证后勤补充的及时进行。
3. 测绘生产作业的质量管理
从2007年全国重点测绘工程质量监督检查中发现的质量问题看,原始观测手簿和数据计算不规范、地理要素错漏较多、技术文档不全等过程质量问题较多,也证明了过程质量管理的必要性。因此,“质量是生产出来的”这句话在测绘活动中具有非常深刻的内涵。
3.1 平面图测绘的作业质量要求。
3.1.1 作业内容要求:依照委托方的申请进行实地勘查测绘,需在规定作业期内完成委托测绘房地产的有关数据采集。对于房屋平面测绘,应核实被测房屋墙体的归属,确定房屋朝向、建筑结构、层数、所在层次、产别,核准被测房屋和四邻房屋坐落的门牌号码,以及四邻房屋毗连情况。
3.1.2 测绘方法的要求:
(1)外业测量应进行现场数据自检和互检的核对制度。现场检验分段数据与总控数据、二次测量数据、往返数据应检验是否能够相互印证;内部分段丈量之和与外围全长的较差,超出测量误差规定范围的,应重新进行测量及检验。
(2)测绘作业人员必须如实做好实地测量记录,各项房地产实地勘测、调查数据,需用图形、文字、数字及代表符号在草图上表达清楚;测量记录应当保证完整、齐全和清晰,并在作业现场向委托方出示及执行委托方在草图上签具意见的回执制度,以证明符合质量操作规程及质量管理要求。测量记录应包含如下内容:
a、房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。
b、房屋外墙及内部分隔墙均绘单实线。
c、草图上应注明房产门牌、幢号、层数和所在层次、结构以及指北朝向。
d、逐间实量,注记室内每间房内墙面净空边长、墙体厚度,数字达到厘米级精度。若室几间房间排列有贯通处可取得测量点的,应加测记录总长数据以作自检、互检控制。
e、成套住宅楼的测绘,应对每套房及其套房室内每一开门处,用短双竖线标记,并核准套房的分隔。
f、按平面图成图标准对权属分界墙中轴至中轴数据进行复检和误差修正,并在测量草图背面绘制电脑成图所需的概略图。完成后方可转内业电脑成图。
3.1.3 精度控制要求:
(1)中误差。根据《测量规范》以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。
(2)房角点。对房角点的精度控制参照界址点精度标准执行。房屋转角点之间距离超出50m的,执行界址点三级精度标准,即;中误差为 0.10m,限差为 0.20m;对于未超出50m的,应符合以下精度标准:
(3)房产面积。房产建筑面积测绘计算一般要求符合三级精度要求,即中误差为0.04 S+0.003 S,限差为0.08 S+0.006 S;大型综合商住楼或特殊房产测绘项目需要提高精度控制等级的,经作业会议确定,可执行二级精度要求,即中误差为0.02 S+0.001S ,限差为0.04 S+0.002 S(注: S为房产面积,m2)。
3.2 分幅图测绘作业的质量要求。
3.2.1 作业内容要求:以作业任务要求修测的房屋、房屋附属设施及房屋围护物为主要作业内容,完成在分幅图上相应位置的地物地貌展绘和房籍密码编注。邻近主要建筑物等地形要素已明显变更的,应及时予以变更测绘。图幅内相邻房屋的结构、层数、门牌号等信息在原图未有反映的,应在草图上标注。
3.2.2 测绘方法的要求:
(1)作业人员应熟悉仪器操作手册,按仪器操作规定进行地物地貌等房地产要素的测绘。
(2)对于利用相邻界址点(或房角点)取点展绘的,应在现场与房产平面图作比较进行自检和互检。
(3)施测的房屋与其周边主要地物地貌的相对位置、走向及几何图形布局应检查是否相符。
(3)精度控制要求:执行三级界址点精度标准。即:中误差为 0.10m,限差为 0.20m。
3.3 测绘仪器和测绘工具在测绘作业过程中的精度保障要求。
(1)GPS、全站仪等测绘仪器需合理的搬运和使用,确保仪器的正常使用和测量作业的精度质量。
(2)测绘作业人员在使用电脑及成图设备时,必须遵守电脑及成图设备的使用规定,保证设备的正常使用。
3.4 测绘成果资料的质量要求。房产图的绘制应符合《房产测量规范》的图式要求,内业计算数据准确,图形布局平衡,绘图比例准确,字体、线型注记齐全、美观;成果报告书、表格和房产图内容保持一致。房屋情况登记表格填写准确、齐全;房产图、测绘数据情况登记表、成果报告书及编索档号等资料应及时录入电脑保存。
3.5 房产测绘图幅按国家规范要求进行绘制,对作业中发现原图不符合新规范制图要求的,应及时加以更正。
4. 测绘产品质检阶段的质量管理
质检应包含检查和验收两阶段并结合一定比例的抽检。
4.1 检查阶段,质检员根据测绘任务书,项目设计书的内容,除了检查包括野外记录、图形绘制、分摊计算等项目外,还需对项目的委托书、建设工程规划许可证、土地使用证等内容进行必要的相关检查。对内业检查无法确定错误原因的必须进行野外复测。修正后,重新进行质量检查,并做好质检记录。
4.2 验收阶段,质量验收内容主要包括:资料是否齐全、作业方法是否合理、报告格式是否符合单位的规定,技术总结对特殊部位交代的合理性,客户提供的分割协议的合理性。如果再发现问题,应指示质检员督促作业人员改正。同时对测绘成果报告做一定的评价。
所有测绘产品必须经过质量负责人的签字,领导的审核才能发放。质量负责人对测绘产品质量负责。
4.3 为保证测绘产品质量,除了业内检查外,还应保证一定比例的外业检查。质检部门应不定期的进行野外抽查,并做好检查记录。
5. 测绘产品使用、归档及对客户咨询服务的质量管理制度
5.1 在测绘过程中所形成的测绘档案、测绘成果、测绘产品属于保密资料,外单位或个人需要查阅或复印调用,需经上级主管领导批准。
5.2 客户对测绘产品有质量异议时,接待人员首先了解实际情况,属于客户对政策法规或测绘行为误解造成的,应耐心解释;对于客户坚持不合理要求或反映的质量问题属实的,则应及时上报主管领导处理。
5.3 测绘电子档案存储每月定期进行备份更新。内业组各作业人员定期对各自使用电脑进行维护、整理,保证测绘电子档案及时分类存储,尽可能避免误操作、病毒或机械故障等原因造成电子档案资料损坏。
事实证明,结合房产测绘作业流程进行控制成果质量管理是行之有效的方法,而准备阶段、作业阶段、质量检查阶段三个环节的质量控制是控制成果质量关键所在。
参考文献
[1] 《房产测量规范与房地产测绘技术》 吕永江
[2] 《房地产产权产籍—房地产测量》建设部住宅与房地产司
[文章编号]1006-7619(2010)06-10-532
【关键词】房产测绘;测绘成果;提高
How to improve quality of Surveying and Mapping
Xie Jian-hui
(Tianjin Xiqing District Real Estate Survey Team Tianjin 300380)
【Abstract】The rising price of housing has sparked the actual area of concern, which will bring opportunities to the Estate Survey and challenges at the same time, how to provide accurate and reasonable mapping results, is placed in front of each one mapping staff technical difficulties
【Key words】Surveying and mapping; Mapping results; Increase
近年来,随着我国房地产业的迅猛发展以及住房制度改革的深入,房屋价格迅速上升,人们的权属意识不断增强,住房问题已经是一项关系国计民生的大问题。其中房屋的准确面积,更是涉及千家万户的切身利益,这就要求房产测绘机构严格按照技术标准规定和满足用户需求的程度,在保证测绘成果质量的前提下,出具准确、合理的测绘成果。笔者根据多年工作实践,认为可把测绘产品的质量管理分为五个阶段加于控制,分别是:(1)承接测绘任务阶段;(2)测绘作业准备阶段;(3)测绘生产作业阶段;(4)测绘成果质量检查阶段;(5)测绘产品使用、归档及对客户咨询服务的质量管理阶段。
1. 承接测绘任务的质量管理
1.1 测绘任务的受理和承接,应检验委托人提交的委托资料是否齐全;对需要查阅房产档案、产权产籍情况、功能规划情况及补充材料的,在任务分配和交接时对测绘作业人员提前进行说明。
1.2 对测绘任务的安排和分配做好分类登记记录,根据委托人的委托事项、工作承诺时限、任务分配规定和作业类型,及时将测绘任务安排给作业组,使测绘任务有充分足够的作业时间。
2. 测绘作业准备工作的质量管理
2.1 测绘作业组接到任务后,根据任务类型、期限做出项目的设计书。
2.2 重大项目及特殊测绘任务实施前,负责人应组织有关作业人员进行任务布署,要对作业重点和技术要点进行分析,各作业人员应认真做好作业会议记录,按测绘技术规范和作业会议要求做好测绘作业的各项准备工作。
2.3 测绘任务实施前,作业人员应对需用的仪器、设备、工具进行检验和校正;在生产中应用的计算机软件及需用的各种物资,应能保证满足产品质量的要求,不合格的不准投入使用。
2.4 电脑耗材及相关生产材料的更换补充,作业人员应做好相应日期、数量记录,保证后勤补充的及时进行。
3. 测绘生产作业的质量管理
从2007年全国重点测绘工程质量监督检查中发现的质量问题看,原始观测手簿和数据计算不规范、地理要素错漏较多、技术文档不全等过程质量问题较多,也证明了过程质量管理的必要性。因此,“质量是生产出来的”这句话在测绘活动中具有非常深刻的内涵。
3.1 平面图测绘的作业质量要求。
3.1.1 作业内容要求:依照委托方的申请进行实地勘查测绘,需在规定作业期内完成委托测绘房地产的有关数据采集。对于房屋平面测绘,应核实被测房屋墙体的归属,确定房屋朝向、建筑结构、层数、所在层次、产别,核准被测房屋和四邻房屋坐落的门牌号码,以及四邻房屋毗连情况。
3.1.2 测绘方法的要求:
(1)外业测量应进行现场数据自检和互检的核对制度。现场检验分段数据与总控数据、二次测量数据、往返数据应检验是否能够相互印证;内部分段丈量之和与外围全长的较差,超出测量误差规定范围的,应重新进行测量及检验。
(2)测绘作业人员必须如实做好实地测量记录,各项房地产实地勘测、调查数据,需用图形、文字、数字及代表符号在草图上表达清楚;测量记录应当保证完整、齐全和清晰,并在作业现场向委托方出示及执行委托方在草图上签具意见的回执制度,以证明符合质量操作规程及质量管理要求。测量记录应包含如下内容:
a、房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制。
b、房屋外墙及内部分隔墙均绘单实线。
c、草图上应注明房产门牌、幢号、层数和所在层次、结构以及指北朝向。
d、逐间实量,注记室内每间房内墙面净空边长、墙体厚度,数字达到厘米级精度。若室几间房间排列有贯通处可取得测量点的,应加测记录总长数据以作自检、互检控制。
e、成套住宅楼的测绘,应对每套房及其套房室内每一开门处,用短双竖线标记,并核准套房的分隔。
f、按平面图成图标准对权属分界墙中轴至中轴数据进行复检和误差修正,并在测量草图背面绘制电脑成图所需的概略图。完成后方可转内业电脑成图。
3.1.3 精度控制要求:
(1)中误差。根据《测量规范》以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。
(2)房角点。对房角点的精度控制参照界址点精度标准执行。房屋转角点之间距离超出50m的,执行界址点三级精度标准,即;中误差为 0.10m,限差为 0.20m;对于未超出50m的,应符合以下精度标准:
(3)房产面积。房产建筑面积测绘计算一般要求符合三级精度要求,即中误差为0.04 S+0.003 S,限差为0.08 S+0.006 S;大型综合商住楼或特殊房产测绘项目需要提高精度控制等级的,经作业会议确定,可执行二级精度要求,即中误差为0.02 S+0.001S ,限差为0.04 S+0.002 S(注: S为房产面积,m2)。
3.2 分幅图测绘作业的质量要求。
3.2.1 作业内容要求:以作业任务要求修测的房屋、房屋附属设施及房屋围护物为主要作业内容,完成在分幅图上相应位置的地物地貌展绘和房籍密码编注。邻近主要建筑物等地形要素已明显变更的,应及时予以变更测绘。图幅内相邻房屋的结构、层数、门牌号等信息在原图未有反映的,应在草图上标注。
3.2.2 测绘方法的要求:
(1)作业人员应熟悉仪器操作手册,按仪器操作规定进行地物地貌等房地产要素的测绘。
(2)对于利用相邻界址点(或房角点)取点展绘的,应在现场与房产平面图作比较进行自检和互检。
(3)施测的房屋与其周边主要地物地貌的相对位置、走向及几何图形布局应检查是否相符。
(3)精度控制要求:执行三级界址点精度标准。即:中误差为 0.10m,限差为 0.20m。
3.3 测绘仪器和测绘工具在测绘作业过程中的精度保障要求。
(1)GPS、全站仪等测绘仪器需合理的搬运和使用,确保仪器的正常使用和测量作业的精度质量。
(2)测绘作业人员在使用电脑及成图设备时,必须遵守电脑及成图设备的使用规定,保证设备的正常使用。
3.4 测绘成果资料的质量要求。房产图的绘制应符合《房产测量规范》的图式要求,内业计算数据准确,图形布局平衡,绘图比例准确,字体、线型注记齐全、美观;成果报告书、表格和房产图内容保持一致。房屋情况登记表格填写准确、齐全;房产图、测绘数据情况登记表、成果报告书及编索档号等资料应及时录入电脑保存。
3.5 房产测绘图幅按国家规范要求进行绘制,对作业中发现原图不符合新规范制图要求的,应及时加以更正。
4. 测绘产品质检阶段的质量管理
质检应包含检查和验收两阶段并结合一定比例的抽检。
4.1 检查阶段,质检员根据测绘任务书,项目设计书的内容,除了检查包括野外记录、图形绘制、分摊计算等项目外,还需对项目的委托书、建设工程规划许可证、土地使用证等内容进行必要的相关检查。对内业检查无法确定错误原因的必须进行野外复测。修正后,重新进行质量检查,并做好质检记录。
4.2 验收阶段,质量验收内容主要包括:资料是否齐全、作业方法是否合理、报告格式是否符合单位的规定,技术总结对特殊部位交代的合理性,客户提供的分割协议的合理性。如果再发现问题,应指示质检员督促作业人员改正。同时对测绘成果报告做一定的评价。
所有测绘产品必须经过质量负责人的签字,领导的审核才能发放。质量负责人对测绘产品质量负责。
4.3 为保证测绘产品质量,除了业内检查外,还应保证一定比例的外业检查。质检部门应不定期的进行野外抽查,并做好检查记录。
5. 测绘产品使用、归档及对客户咨询服务的质量管理制度
5.1 在测绘过程中所形成的测绘档案、测绘成果、测绘产品属于保密资料,外单位或个人需要查阅或复印调用,需经上级主管领导批准。
5.2 客户对测绘产品有质量异议时,接待人员首先了解实际情况,属于客户对政策法规或测绘行为误解造成的,应耐心解释;对于客户坚持不合理要求或反映的质量问题属实的,则应及时上报主管领导处理。
5.3 测绘电子档案存储每月定期进行备份更新。内业组各作业人员定期对各自使用电脑进行维护、整理,保证测绘电子档案及时分类存储,尽可能避免误操作、病毒或机械故障等原因造成电子档案资料损坏。
事实证明,结合房产测绘作业流程进行控制成果质量管理是行之有效的方法,而准备阶段、作业阶段、质量检查阶段三个环节的质量控制是控制成果质量关键所在。
参考文献
[1] 《房产测量规范与房地产测绘技术》 吕永江
[2] 《房地产产权产籍—房地产测量》建设部住宅与房地产司
[文章编号]1006-7619(2010)06-10-532