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摘 要：本文分析了房地产去库存工作的进展情况，发现取得了一定的成效，但仍存在问题。根本性的问题在于住宅用地供给长期不足，导致一、二线城市房价持续上涨，存在泡沫隐患。而从结构性的角度来看，三、四线城市的主要问题在于吸引力不足，软硬件配套设施不够完善，农民工市民化也面临诸多困难。本文从五个方面提出了政策建议：一是改革土地供给制度，以置换等方式增加城市住宅用地供给，实现“人地挂钩”;二是推进新型城镇化，提高三、四线城市吸引力;三是发展住房租赁市场，降低住房空置率;四是合理运用金融、税收等政策工具，促进消费需求，抑制投机需求;五是推动房地产企业转型，升级房地产供给品种。
关键词：供给侧改革;房地产;去库存;住房金融
中图分类号：F830 文献标识碼：B 文章编号：1674-2265（2019）05-0038-08
DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2019.05.006
一、研究背景与文献综述
房地产业作为国民经济的重要组成部分，对金融、建筑、钢铁、水泥、木材、家具、家电等相关行业都有很大的影响。2008年全球金融危机爆发后，我国出台了一系列刺激政策，鼓励扩大投资，使得房地产行业高速发展。当前我国经济中的许多问题，如经济结构不合理、产能过剩、杠杆率过高、金融脱实向虚、中小微企业经营成本高等，很大程度上都与房地产行业息息相关。
近年来，在三、四线城市和部分一、二线城市，新建和空置房屋的数量急剧上升，销售量却难以跟上，住房出现大量库存。2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议召开，部署了供给侧结构性改革的四项措施，其中之一就是要继续推进房地产改革，逐步化解房地产库存，有效促进房地产行业的持续发展。2015年12月，中央经济工作会议把房地产“去库存”列为2016年的五大经济任务之一。
房地产去库存就是要消化过量的住房供给，这就离不开住房需求的扩大。住房需求可以分为三个层次：一是消费需求，即自住，这是首先应当得到满足的;二是投资需求，即获取长期稳定的租金收益，这在租金回报率较高的发达国家十分普遍;三是投机需求，即所谓的炒房，期望利用泡沫在短期内赚取差价。为了营造健康的房地产市场，最终达成去库存的目标，应当鼓励前两种需求，抑制第三种需求。坚持贯彻落实“房子是用来住，不是用来炒的”理念，不断深化房地产改革，早日实现“居者有其屋”的住房政策目标。
周幼曼（2016）认为只要后续新建规模维持在适度水平，房地产库存规模总量将逐步下降，建议从房地产企业转型和金融机构助推两方面来加快房地产去库存的进程。胡祖铨（2016）认为去库存重点在推进农民工市民化，建议加强土地供应管控，引导降低商品住房价格，用好用足住房公积金，加快住房保障方式转变，强化房地产市场监管等。邹士年（2016）提出房地产市场去库存需要因地制宜，加强去库存的精准化，积极发展地方经济，将去库存与改革相结合。王小广（2017）认为2016年我国房地产“去库存”的效果不尽如人意，出现加杠杆、添泡沫等问题，需要将一、二线城市与三、四线城市区别对待，重新调整房地产的定位。刘斌等（2018）发现相较于非国有房地产企业，国有房地产企业更不愿意去库存，去库存的程度更小;大股东持股比例越高，地方政府对国有房地产企业的干预能力越强，使其更不容易去库存;在GDP增长压力大的地区，地方政府对国有房地产企业的干预更多，导致其去库存意愿下降。
二、房地产去库存进展情况
在2016年开始实施的“三去一降一补”的供给侧结构性改革中，去库存的效果有所显现，但仍存在明显的问题。截至2017年底，我国商品住宅房屋广义总库存（含建成待售房屋和在建施工房屋）为61.05亿平方米（见图1），2017年全年商品住宅房屋竣工面积7.92亿平方米，销售面积（含现房和期房）14.48亿平方米（见图2），去库存周期为50.6个月（年末库存面积/当年月均销售面积）。
从数据来看，2015—2017年，商品住宅房屋库存出现了明显下降（见图3），但这是在房价显著上涨的情况下出现的（见图4），库存的下降和房价的上升在时间上高度重叠。商品住宅销售面积大幅走高，但竣工面积增速明显放缓，甚至在2015年出现了下降。需求持续增长但供给出现了下降，这样的去库存方式必然带来价格的快速上升。可以说在很大程度上是泡沫淹没了库存，尤其是一、二线城市的泡沫淹没了三、四线城市的库存。因此，在政策设计上需要追根溯源，找出症结所在;同时要区别对待，因地施策。
根据经济学的基本原理，普通消费品的需求曲线应该是向下倾斜的，即价格越高需求越低。但房地产既有消费属性，又有投资属性，正如股票等投资品一样，会出现追涨杀跌的现象，产生向上倾斜的需求曲线。因此，如果房地产的投资属性过强会扭曲其供求关系，导致短时间内量价齐升，出现泡沫，但又不可持续。一旦泡沫破灭，就会出现灾难性的后果。2016—2017年的房地产去库存伴随着房价的上涨，在某种程度上偏离了去库存的本来目标，需要进一步研究其中的问题以及相应的解决之道。
值得注意的是，图1中所统计的广义库存仅包括来自开发商的一手房库存，未统计二手房库存。空置的二手房，由于名义上已经被销售给居民或其他企业，一直以来并未被视为是房地产库存。但事实上，从经济学和社会学意义上看，空置的二手房对于房地产市场的影响并不亚于库存的一手房，二手房的库存压力与一手房的库存压力息息相关，二者共同构成了房地产市场的供给。去库存不但需要降低名义上的库存量，更是要降低房屋的总空置率，让新增住房和更多的存量闲置住房被充分有效地利用，从而真正实现中央经济工作会议所提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”。
三、房地产去库存面临的问题
（一）去库存以来的住房价格走势情况 从图5可以看出，经历了2014年的下跌，一线城市的房价从2015年下半年开始出现了快速回升。而三线城市房价的下跌势头一直延续到2016年，才开始出现缓慢的回升。二线城市的情况介于上述二者之间。与房价相对应的，房地产库存的形势在不同城市间也出现了分化，三、四线城市去库存的压力远远大于一、二线城市。
因此，一、二线城市面临的问题仍然是住房价格过高，泡沫化严重。国际上常用房价收入比（单套住房成交价中位数/家庭年收入中位数）和售租比（房地产每平方米平均月租金/每平方米均价）这两个指标衡量房地产价格水平。
房价收入比反映的是一个城市居民购房的经济难度，按照国际标准通常超过6就可视为存在泡沫。根据国家统计局的数据，2017年上半年中国房价收入比最高的5个城市分别是深圳、上海、北京、廈门、珠海。其中，深圳的房价收入比高达36.33。这意味着，深圳一个家庭想要购买一套住房，需要花费超过36年的可支配收入。而2017年上半年全国30个重点城市房价收入比全部超过6，超过10的城市有20个，超过15的城市有6个。
目前我国房价收入比高的城市集中在经济发达的一、二线城市及周边辐射城市。这些地区就业机会多、收入水平高，居住需求和投资投机需求都居高不下，但当地的平均收入水平仍赶不上房价水平。事实上，对于一线城市和部分二线城市而言，其购房者并非只有本地居民，还包括全国各地的高收入者，这是拉高这些城市房价收入比的一个重要原因。
售租比反映的是长期持有房地产的投资回报率，同样是衡量房地产运行情况的重要指标，国际标准通常为100—200。根据国家统计局的数据，2017年1月国内房屋租售比前20的城市该指标均高于300，最高的厦门达到了954.5（见图6），这意味着即使不计算物业维护开支，房东也需要出租945.5个月（近80年）才能收回购房成本（假设租金未来增长率与贴现率相同）。
虽然目前中国很多城市房屋租金持续上涨，但房价上涨的速度远远高于租金的增加，加速了售租比的扩大，这一现象在厦门、南京等部分二线城市表现得尤为明显。从售租二者的供求关系分析，当非自住房屋越多时，租房的供给就越大。这意味着，当投资性购房所占比例越大时，产生的大量租房供给会压低租金，使得售租比不断走高。
国际上普遍认为租房市场是一个充分竞争、信息较为透明的“有效市场”，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的，因此在房价飞涨的地区，房租并不会相应地同步大幅上涨。从金融角度来看，房租不能长期借贷，必须以现金全款支付，是完全由真实的供求关系决定的。而在宽松的信贷环境下，人们可以将买房作为投资，甚至投机行为，这一信贷消费模式其实是可能扭曲真正供求关系的。
在一个成熟的投资品市场，投资品的价值取决于其未来的现金流，人们期望长期持有的稳定收益，而不是短期内的价格上涨带来的投机性收益，国外的房地产市场就是这样一个成熟市场。而国内目前的房地产投资更多的是期待房价上涨带来的收益，租金的收益并不重要，因此尽管从售租比来看国内一、二线城市的房地产早已失去了投资价值，却仍然存在大量投机性需求，这与国内一些股民只在乎股票本身价格波动，而不看重公司业绩带来的分红如出一辙。此外，国内的住房不单有居住功能，还附带户口、教育等附加功能，而租金只能反映其居住功能，这也是推高售租比的另一个原因。
（二）土地供给仍然是根本性问题
长期以来，造成国内住房价格居高不下的原因，追根溯源还是土地供给不足，尤其是住宅建设用地供给不足。政府垄断了土地供给，同时又过度依赖“土地财政”，一直以来采用了类似于香港地区的土地批租模式，通过限制土地的供给来推高土地价格，造成了住房市场的失衡。大部分地方政府都愿意低价提供产业用地给工业企业，而不愿意增加住宅用地供给。这主要是因为工业能带来持续的税收，而住宅用地是一次性收入，高价买卖、拍卖才能实现最大收益。这样一种以工业用地低价充足供给和住宅用地高价限量供给为核心特征的土地供给结构是不合理的，使得房地产调控效果始终欠佳，造成房价在“只涨不跌”的一致预期中“越调越高”，长效机制难以建立。因此，作为供给侧结构性改革的重要组成部分，土地供给制度改革尤其应当受到重视。
事实上，全国各大城市的房价都是从2004—2005年左右开始启动涨价，其根源就是从2005年开始的特大城市建设用地供给快速收紧。其背后是两个重要政策：一是2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”，禁止土地自行协议出让，而必须由政府统一买卖。二是2005年修编的土地利用总规（2006—2020），设置了所谓的“耕地红线”。在众多大城市中，重庆算是个例外。重庆的“地票”制度，从农村置换土地指标，为城市的建设提供了充足的建设用地资源，导致重庆房价长期偏低。然而近两年，连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减。
现行土地供给结构也影响了实体经济，住宅用地的有限供给和高地价推高了房价、房租，抑制了居民消费能力以及相关服务业的发展，从而抑制了中国经济增长。土地供给限制带来的城市居住条件恶化，让收入难以赶上住房价格的增速，大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间，大量家庭难以购买更大的房子，这对我国的产业升级和消费升级极为不利，并且会进一步降低我国的生育率。Li和Wu（2014）还发现高房价会抑制中国大学毕业生的创业积极性。
（三）三、四线城市的结构性问题
三、四线城市去库存压力较大，其首要问题在于吸引力不足。我国各城市之间区域差距巨大，一线城市具有经济发达、基础设施完备、新兴产业集聚、配套设施齐备的特点，空置房产较少，当地政府纷纷出台限购政策以限制更多居民的涌入。相反，三、四线城市由于经济发展缓慢，高质量就业机会较少，教育、医疗等配套设施严重不足，城市管理水平和市政建设相对落后，大量人才往一、二线城市流动，所以购房需求不足，而土地供给充足，故而产生大量房地产库存。 在国内，政府在资源配置中有很大的影响力，因此容易造成各种资源向行政中心流动，各地之间的区域发展不均衡。各省的省会城市与计划单列市的经济发展速度远远快于普通城市，很多重要的产业以及优质的教育、医疗等由政府主导的配套设施，也主要集聚于行政级别高的城市，而去库存压力最大的恰恰是行政级别相对较低的普通城市。与之相比，美国的首都和各州的首府城市在经济发展方面与普通城市相比并没有太大的优势，因此美国各城市之间的差距相对较小，大部分城市的房地产市场差别也没有这么大。
我国农民工群体庞大，依靠农民工在城市购买住宅是消化现有库存的一个有效方法，但近年来我国农民工市民化进展速度缓慢。大部分农民工倾向于在工作机会较多，收入较高的一、二线城市就业，三、四线城市对其吸引力有限。当然，由于一、二线城市房价超出其負担能力，可能会有部分农民工选择将家人安置在离家近的三、四线城市，前提是其在当地的生活质量显著高于农村地区。但农民工由于缺乏相对稳定的工作和信用记录，获取商业房贷的难度较大，本身又缺乏住房公积金贷款，这极大地抑制了其购房能力。
四、房地产去库存政策分析
（一）改革土地供给制度
1. 加快土地供给侧改革。住宅用地供给不足（与常住人口规模不相匹配）带来的高地价，是导致形成房价“只涨不跌”预期的重要原因。现行房地产调控机制是以抑制需求为主，虽然在短期内能够对快速上涨的房价起到一定程度的降温作用，但由于供给端的调控始终不足，无法改变市场已经形成的预期，导致后购房者总是要承受更高的机会成本，使得“刚性需求”提前释放，房价始终维持在高位。而且一旦调控出现松动，积聚起来的投机需求就会涌入市场，造成巨大的冲击。因此，需要加快土地的供给侧结构性改革，扩大城市住宅用地的供给，以供给侧调控弥补需求侧调控的不足。
2. 鼓励土地置换。保护耕地是我国的基本国策，但真正与耕地面积互相竞争的是农村宅基地和工业用地。因此，要想提高大城市的住宅用地供给，其实并不需要占用耕地，而是对面积巨大的农村宅基地进行置换，这与重庆的“地票”制度类似。通过这样的置换，让在城里的农民工能够实现“职住结合”，在工作城市拥有住房。让城市获得更多的住宅建设用地，给城市人口更大的生存和繁衍空间，将总量有限的土地资源投入在能发挥出最高生产率的城市地区。
即使不考虑置换，而是简单把城市住宅建设用地翻倍，从1.63万平方公里扩大到3.3万平方公里，增加2400万亩，相比起我国20.1亿亩的耕地总量而言只占到1.2%。技术进步带来的单位面积粮食产量的提升完全可以覆盖这一微小比例的耕地面积下降，换来的是老百姓生活居住质量的极大改善。
3. 实现人地挂钩。从具体操作技术上看，实现“人地挂钩”是扩大一、二线城市住宅用地供给的关键。土地供给要考虑人口的迁移，人口迁入多的地方就要增加供给，人口迁出多的地方就要减少供给。在住房供需矛盾突出、常住人口流入较多的一、二线城市，要根据常住人口规模来扩大城市住宅用地供给，以满足居住需求。
具体可以从以下几方面入手：一是加速推动一、二线城市闲置和低效工业用地转化为住宅用地;二是推进城市周边的农村集体建设用地并入城市;三是重启“跨省换地”，实施跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩;四是适度提高城市建筑容积率，进一步集约使用土地。
从政策的可行性来看，扩大一、二线城市住宅用地供给，并以较低的价格出让土地，能够从总量上确保财政收入的稳定。从长期来看，这样的土地供给结构改革降低了土地要素成本，可以促进服务业发展和经济长期增长，由此带来的税收增长可以弥补地方政府土地出让收入的下降。
（二）推进新型城镇化，提高三、四线城市吸引力
我国的城市化进程方兴未艾，目前仍然有6亿农村人口。有大量农民工在城市里工作，但受户籍制度、教育、社会福利保障等条件限制，无法真正成为城市居民。因此，需要创造条件让农民工市民化，加快城市化进程，这是增加住房消费需求的最佳途径。
1. 创造就业岗位，提升农民工人口素质。三、四线城市尽管房价远远低于一、二线城市，但是也相应地缺乏高质量的就业机会，对农民工吸引力很低。因此，新型城镇化的关键是促进三、四线城市的区域产业化，将劳动力密集型的就业岗位转移到这些地区，为进城的农民创造足够多的高质量就业机会。为此，需要将政策向三、四线城市倾斜，避免政府配置的资源过度向行政中心城市（一、二线城市）流动。通过协调区域经济发展与农民工流动，尤其是东部产业向中西部地区转移的契机，引导农民工在各级城市的合理分布，避免农民工在特定城市的大规模集聚。
目前，农民工劳动技能层次仍普遍不高，导致其择业范围必然是低层次的职业结构，从而也就造成了其现有的流动型居住形态。为此，政府应当着力提高农民工的整体素质，对农民工进行必要的职业培训， 提升农民工的劳动技能，培育农民工的人力资本，使该群体有能力在城镇胜任较高层次的工作，逐步适应城镇的生活节奏。这就需要进一步建立健全农民工的职业技术教育体系，发挥市场主导、政府引导的作用，建立制度化、规范化的农民工职业培训机制，有效提升农民工的劳动技能，缩短城乡人口之间的综合素质差距。
2. 放宽户籍政策，鼓励农民工进城落户。农民工市民化是历史发展的趋势，这需要政府积极主动地为农民工在城市的安居乐业创造条件。国外的经验与教训表明，政府的高度重视并配合相应的政策将有利于实现农民工在城市的安居。
这首先要求政府消除针对农民工群体的各种制度性障碍，尤其要加快户籍制度、社会保障制度等的改革，保护农民工的合法权益，给予农民工平等的“市民待遇”，为农民工顺利地融入城市提供基本的制度环境。应放宽农村居民在三、四线城市落户的门槛，使其能够平等地享受公共服务。未来应逐步淡化城乡二元化的户籍体制，减少城乡间人口流动的障碍，鼓励农民工进城落户。 在此基础上，要完善国家公共住房政策，逐步把在城镇工作的农民工纳入经济适用房、公租房、廉租房等公共住房的受益对象范围。对于长期实在难以消化的房地产库存，可以考虑在依法合规的基础上，由财政补贴租金，将其改造为公租房、廉租房，减少住房空置率。
3. 加强城市建设，完善软硬件配套设施。与一、二线城市相比，三、四线城市之所以吸引力强，是因为其良好的软、硬件基础，能给居民提供更好的生活环境，从而增加其居住意愿。这里的配套设施不但包括交通、教育、医疗、休闲娱乐等硬件设施，也包括市政管理、治安保障、文化氛围等软件环境。随着高铁网络的完善，目前三、四线城市的交通条件已经得到了显著提升。休闲娱乐领域（如电影院）市场化程度较高，在各地的发展也很迅速。目前亟须改善的是政府主导的教育和医疗两大领域。优质的教育和医疗资源大多集中在一、二线城市，并且近年来这一趋势愈发明显。需要完善三、四线城市的教育体系和医疗体系，确保购房者没有后顾之忧。为此，仅凭政府的力量很难解决问题，需要充分借助市场的力量。
此外，还要妥善规划“城中村”与城乡接合部的发展。政府要加强这一地区的规划与管理，重点是要改善基础设施，促进农民工与本地居民的互动，帮助他们融入城市生活。在治理过程中，政府不宜对“城中村”实行简单的物质性取代，因为这样只会使农民工从这一区域搬迁到另一区域，从而在其他的地方重新形成同样的聚集地。
（三）积极发展住房租赁市场
1. 鼓励空置房出租。对于暂时缺乏购房能力的人群，租房是其唯一的选择。而从去库存的角度出发，需要针对有购买多套住房能力的人群，刺激其合理的投资需求，鼓励其购买空置住房并进行出租，换取租金收益，从而在去库存的同时满足低收入人群的居住需求。此外，发展住房租赁市场对于缩短居民通勤距离、缓解城市交通压力也有很大帮助，因为租房可以根据上班地点选择位置，更换工作后也可以隨之更换;而购房的位置则更多受到房价、房型、环境、学区等多方面因素影响，缺乏灵活性，所以购房后通勤距离往往会大幅增加。
因此，对于个人房东，应推行政策鼓励个人出租住房，减免相关税费，这也是国际上的普遍做法，部分国家甚至对未出租的空置房收取惩罚性的额外房产税。对于房地产企业持有的库存住房，也应鼓励其对外出租，可予以税费减免，盘活空置房产，促进资金回笼。三、四线城市售租比相对较低，住房出租的回报率相对较高。从发达国家的经验看，很多公寓楼的产权都属于物业公司，由其统一对外出租，并开展物业管理，是一种非常成熟的商业模式。
2. 保障租客基本权益。发达国家普遍拥有健全的房屋租赁市场，租客的权益能够受到良好的保护，租房意愿普遍较高，这反过来也能提升租金，使得房东的出租意愿也比较高。相反，住房市场不发达会导致出租的回报率低，对投资者的吸引力也就比较低，这也是部分地区住房库存较高的重要原因之一。
在中国的住房租赁市场，租客处于弱势地位。中国还没有专门的房屋租赁相关法律，租客的权益容易受到侵害，这也是很多人不愿意选择租房的根源所在。举例来说，发达国家的法律通常规定房东不允许强制要求租客搬离，而在中国，租客时刻面临这种风险。
因此，为了房屋租赁市场的规范健康发展，需要尽快出台一部规范住房租赁市场的法律，其中既要对租客的权益予以重点保护，同时对于房东的合理权益也能给予明确规定，从而降低整个住房租赁市场的“交易成本”，有效解决信息不对称和道德风险等问题。与此同时，需要根据法律的授权，尽快设立或明确政府相关的职能部门，承担起维护市场秩序的责任。
3. 落实“租购同权”政策。2017年7月，住房与城乡建设部表示将立法逐步明确“租购同权”。与此同时，广州已经开始启动相关试点。“租购同权”政策的实施，是租赁市场细分的基础，也是供给侧改革的一部分，有助于我国房地产的售租比回归合理区间，有助于将投机需求转变为长期的投资需求，使得我国房地产市场能够真正成为与国际接轨的成熟市场。
具体来看，“租购同权”至少应该包括三方面的权利：首先，获取所在城区公共服务的权利应当得到支持，比如教育、医疗等。作为一个纳税居民，租房者理应能够不被歧视地融入城市生活，平等获取公共服务，从而使得租房真正成为一种可接受的、有尊严的生活方式。其次，应当对租赁产权予以明确规定，特别是应当明确租户是否允许在租赁期间进行转租，在满足何种条件的情况下可以进行转租，从而使得所谓“二房东”的现象规范化。此外，租赁产权的明晰化也是租赁产权金融化的一大前提。无论是房地产信托投资基金（REITs）还是其他房地产证券化的金融产品，都有助于丰富投融资方式，有助于构建出现代化的住房租赁市场。最后，应当明确租户在租赁期间对房屋享有何种程度的处置权。如果是商业房产出租，无论是写字楼还是商铺，那么肯定要允许租户进行一定程度的装修改造，便于办公或经营。但是对于住房的租赁，国内的租赁期一般较短，长期以来默认是不会进行装修改造的。无法按照自己的意愿装修改造自己的家，生活质量很难提高，也是很多人不愿意进行长期租房的原因。如果能够对租赁期的处置权予以明确规定和保护，那么有可能催生长期的租赁关系，使得租房者有了进行装修改造的权利和动力，提升其生活质量。
（四）合理运用财税金融等政策工具
1. 信贷政策。对于去库存压力较大的三、四线城市，金融支持是落实去库存的重要保障，包括降低首付比例和利率优惠等措施，合理运用金融杠杆，满足和激活潜在需求、促进市场供需平衡。
在这个过程中，要保证风险可控，不能为短期去库存而采取零首付、场外配资等手段过度加杠杆。过度杠杆化会引致那些没有稳定还款能力的人提前进入房地产市场，使未来违约风险显著增加，美国次贷危机就是前车之鉴。
为此，要密切监测商业银行房贷业务整体运行情况，密切监测风险。2018年6月末，全国房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%，增速比上年末回落0.5个百分点。上半年新增的房地产贷款为3.54万亿元，占同期新增贷款的比重比2017年低1.9个百分点。同期个人住房贷款余额23.84万亿元，同比增长18.6%，增速比上年末回落3.6个百分点。我国房贷增速较快，占GDP的比重一直在攀升，需要密切关注房贷的快速增长。 对于房价过高的一、二线城市，要严格控制杠杆比例，防止房价快速上涨，压制投机需求。
2. 税收政策。对于去库存压力较大的三、四线城市，在房地产交易税上可以给予适当的减免，以鼓励居民购房。同时应当加快房地产税改革，减少地方财政对于一次性土地出让金的依赖，代之以细水长流的房地产税收入，从而降低住房的开发成本，降低房价。
对于存在泡沫的一、二线城市，可以通过较高的房地产税打压投机需求，避免购房者继续涌入一、二线城市，引导购房需求向三、四线城市转移。
3. 限购政策。限购政策在短期内的实施是非常有必要的。限购政策是通过抑制投资和投机性购房，降低人们对房地产价格的预期来稳定房价。限购政策因其特有的针对性和强制性，确实在一段时期内打击了投机性购房需求，使得房地产价格的增幅下降，特别是在一线城市等对房屋需求过热的地区，稳定了房地产市场。一方面为政府推出长效政策争取了时间;另一方面也表明政府高度关注民生的态度，促进了社会的稳定与和谐。但限购政策也可能存在消极影响：一是有可能会形成房价进一步上涨的预期;二是不仅会抑制需求还会在较大程度上影响供给;三是会对有改善性需求的购房者形成伤害。
因此，限购政策应当根据区域不同而区别对待：一、二线城市的限购政策需要规范化，做到政策的长期稳定，不能时而过紧，时而过松，而要使民众产生稳定预期，避免滋生投机心态。去库存压力大的三、四线城市应当取消限购政策，鼓励买房落户。
（五）推动房地产企业转型升级
1. 鼓励以价换量，加快兼并重组。房地产行业早已经高度市场化，完全应当自负盈亏，即使面临高库存的困境，房地产企业也绝不能寄希望于由政府财政兜底。对于实力较弱的小房地产商，应加快兼并重组，有序退出市场，做大做强更具有专业能力的、消费者更认可的开发商，实现房地产的全面品牌化，这也有助于提高房地产的开发质量和售后服务。
房地产行业应当像其他商品市场一样形成充分的价格竞争，以价换量，薄利多销，让真正有消费需求但经济能力不足的群体早日进入市场，从而实现库存的快速消化。在发达国家，城市化已经基本完成，新建住房很少，房地产市场以二手房交易为主，房价也是由二手房市场所锚定。在我国，房价主要由新建的住房所锚定，二手房成交价很大程度上要参照新房价格，新房的主动降价可以带动整个房地产市场价格的下降，让房价收入比回归合理区間，让更多的人负担得起。
2. 发展新型地产，提升产业附加值。房地产行业属于传统行业，在发达国家被视为是“夕阳产业”。而文化、旅游、养老等行业则属于“朝阳产业”。作为房地产行业供给侧改革的一部分，在传统房地产销售面临瓶颈的情况下，可以将文化、旅游、养老元素引入房地产，打造多样化的产品，满足消费者多层次的需求，从供给侧为房地产去库存开辟一条新的道路。
3. 借助资本市场，丰富投融资方式。面对库存的压力，不少房地产企业都面临资金的问题。随着资本市场的不断发展，资产证券化的产品不断涌现。可以运用合理的金融工具，将房地产库存金融化，引入第三方投资者，实现逐步消化。可以通过成立REITs，盘活房地产库存，产生稳定的现金流，实现物业产权的长期管理。
发展中国REITs市场，尤其是推出公募REITs，主要有以下作用：一是盘活固定资产，提升地方投融资效率;二是拓展长期资本形成机制，改善资本供给效率;三是推动养老金投资优质资产，为全民共享经济发展的成果提供理想的渠道;四是使普通居民可以通过资本市场参与房地产投资，有助于加快房地产去库存进程，特别是面向个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储、养老院等，有效引导资金进入多元化的房地产投资领域，鼓励追求长期、稳定的租金回报收益，而非短期的资本利得;最终实现引导资金脱虚入实，有效服务实体经济。
参考文献：
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[5]王小广.房地产库存问题与去库存对策[J].理论探索，2017，（2）.
[6]邹士年.房地产市场去库存需要精准化[J].中国物价，2016，（4）.
Abstract：This paper analyzes the progress of real estate destocking in China，and finds that there are some achievements，but problems still exist. The fundamental problem is that the supply of housing land is chronically insufficient，which leads to high housing price in the first and second tier cities，where bubbles may hide. The structural problem in the third and fourth tier cities is its low attraction to people，where soft and hard urban facilities are not good. There are also some difficulties for the immigration of farmers into cities. To solve these problems，this paper studies the supply and demand of real estate market，with the reference of international experience，giving policy recommendations from five aspects. Firstly，the regime of land supply should be reformed to increase the supply of housing land in urban areas. Secondly，the new type of urbanization should be put forward to improve the attraction of the third and fourth cities. Thirdly，the house renting market should be developed to reduce the idle rate of houses. Fourthly，the financial and tax policy tools should be employed reasonably to promote consumption demand，restrain speculation demand. Fifthly，the real estate enterprises should be transformed to upgrade the supply of real estate.
Key Words：supply-side reform，real estate，destocking，housing finance
关键词：供给侧改革;房地产;去库存;住房金融
中图分类号：F830 文献标识碼：B 文章编号：1674-2265（2019）05-0038-08
DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2019.05.006
一、研究背景与文献综述
房地产业作为国民经济的重要组成部分，对金融、建筑、钢铁、水泥、木材、家具、家电等相关行业都有很大的影响。2008年全球金融危机爆发后，我国出台了一系列刺激政策，鼓励扩大投资，使得房地产行业高速发展。当前我国经济中的许多问题，如经济结构不合理、产能过剩、杠杆率过高、金融脱实向虚、中小微企业经营成本高等，很大程度上都与房地产行业息息相关。
近年来，在三、四线城市和部分一、二线城市，新建和空置房屋的数量急剧上升，销售量却难以跟上，住房出现大量库存。2015年11月，中央财经领导小组第十一次会议召开，部署了供给侧结构性改革的四项措施，其中之一就是要继续推进房地产改革，逐步化解房地产库存，有效促进房地产行业的持续发展。2015年12月，中央经济工作会议把房地产“去库存”列为2016年的五大经济任务之一。
房地产去库存就是要消化过量的住房供给，这就离不开住房需求的扩大。住房需求可以分为三个层次：一是消费需求，即自住，这是首先应当得到满足的;二是投资需求，即获取长期稳定的租金收益，这在租金回报率较高的发达国家十分普遍;三是投机需求，即所谓的炒房，期望利用泡沫在短期内赚取差价。为了营造健康的房地产市场，最终达成去库存的目标，应当鼓励前两种需求，抑制第三种需求。坚持贯彻落实“房子是用来住，不是用来炒的”理念，不断深化房地产改革，早日实现“居者有其屋”的住房政策目标。
周幼曼（2016）认为只要后续新建规模维持在适度水平，房地产库存规模总量将逐步下降，建议从房地产企业转型和金融机构助推两方面来加快房地产去库存的进程。胡祖铨（2016）认为去库存重点在推进农民工市民化，建议加强土地供应管控，引导降低商品住房价格，用好用足住房公积金，加快住房保障方式转变，强化房地产市场监管等。邹士年（2016）提出房地产市场去库存需要因地制宜，加强去库存的精准化，积极发展地方经济，将去库存与改革相结合。王小广（2017）认为2016年我国房地产“去库存”的效果不尽如人意，出现加杠杆、添泡沫等问题，需要将一、二线城市与三、四线城市区别对待，重新调整房地产的定位。刘斌等（2018）发现相较于非国有房地产企业，国有房地产企业更不愿意去库存，去库存的程度更小;大股东持股比例越高，地方政府对国有房地产企业的干预能力越强，使其更不容易去库存;在GDP增长压力大的地区，地方政府对国有房地产企业的干预更多，导致其去库存意愿下降。
二、房地产去库存进展情况
在2016年开始实施的“三去一降一补”的供给侧结构性改革中，去库存的效果有所显现，但仍存在明显的问题。截至2017年底，我国商品住宅房屋广义总库存（含建成待售房屋和在建施工房屋）为61.05亿平方米（见图1），2017年全年商品住宅房屋竣工面积7.92亿平方米，销售面积（含现房和期房）14.48亿平方米（见图2），去库存周期为50.6个月（年末库存面积/当年月均销售面积）。
从数据来看，2015—2017年，商品住宅房屋库存出现了明显下降（见图3），但这是在房价显著上涨的情况下出现的（见图4），库存的下降和房价的上升在时间上高度重叠。商品住宅销售面积大幅走高，但竣工面积增速明显放缓，甚至在2015年出现了下降。需求持续增长但供给出现了下降，这样的去库存方式必然带来价格的快速上升。可以说在很大程度上是泡沫淹没了库存，尤其是一、二线城市的泡沫淹没了三、四线城市的库存。因此，在政策设计上需要追根溯源，找出症结所在;同时要区别对待，因地施策。
根据经济学的基本原理，普通消费品的需求曲线应该是向下倾斜的，即价格越高需求越低。但房地产既有消费属性，又有投资属性，正如股票等投资品一样，会出现追涨杀跌的现象，产生向上倾斜的需求曲线。因此，如果房地产的投资属性过强会扭曲其供求关系，导致短时间内量价齐升，出现泡沫，但又不可持续。一旦泡沫破灭，就会出现灾难性的后果。2016—2017年的房地产去库存伴随着房价的上涨，在某种程度上偏离了去库存的本来目标，需要进一步研究其中的问题以及相应的解决之道。
值得注意的是，图1中所统计的广义库存仅包括来自开发商的一手房库存，未统计二手房库存。空置的二手房，由于名义上已经被销售给居民或其他企业，一直以来并未被视为是房地产库存。但事实上，从经济学和社会学意义上看，空置的二手房对于房地产市场的影响并不亚于库存的一手房，二手房的库存压力与一手房的库存压力息息相关，二者共同构成了房地产市场的供给。去库存不但需要降低名义上的库存量，更是要降低房屋的总空置率，让新增住房和更多的存量闲置住房被充分有效地利用，从而真正实现中央经济工作会议所提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”。
三、房地产去库存面临的问题
（一）去库存以来的住房价格走势情况 从图5可以看出，经历了2014年的下跌，一线城市的房价从2015年下半年开始出现了快速回升。而三线城市房价的下跌势头一直延续到2016年，才开始出现缓慢的回升。二线城市的情况介于上述二者之间。与房价相对应的，房地产库存的形势在不同城市间也出现了分化，三、四线城市去库存的压力远远大于一、二线城市。
因此，一、二线城市面临的问题仍然是住房价格过高，泡沫化严重。国际上常用房价收入比（单套住房成交价中位数/家庭年收入中位数）和售租比（房地产每平方米平均月租金/每平方米均价）这两个指标衡量房地产价格水平。
房价收入比反映的是一个城市居民购房的经济难度，按照国际标准通常超过6就可视为存在泡沫。根据国家统计局的数据，2017年上半年中国房价收入比最高的5个城市分别是深圳、上海、北京、廈门、珠海。其中，深圳的房价收入比高达36.33。这意味着，深圳一个家庭想要购买一套住房，需要花费超过36年的可支配收入。而2017年上半年全国30个重点城市房价收入比全部超过6，超过10的城市有20个，超过15的城市有6个。
目前我国房价收入比高的城市集中在经济发达的一、二线城市及周边辐射城市。这些地区就业机会多、收入水平高，居住需求和投资投机需求都居高不下，但当地的平均收入水平仍赶不上房价水平。事实上，对于一线城市和部分二线城市而言，其购房者并非只有本地居民，还包括全国各地的高收入者，这是拉高这些城市房价收入比的一个重要原因。
售租比反映的是长期持有房地产的投资回报率，同样是衡量房地产运行情况的重要指标，国际标准通常为100—200。根据国家统计局的数据，2017年1月国内房屋租售比前20的城市该指标均高于300，最高的厦门达到了954.5（见图6），这意味着即使不计算物业维护开支，房东也需要出租945.5个月（近80年）才能收回购房成本（假设租金未来增长率与贴现率相同）。
虽然目前中国很多城市房屋租金持续上涨，但房价上涨的速度远远高于租金的增加，加速了售租比的扩大，这一现象在厦门、南京等部分二线城市表现得尤为明显。从售租二者的供求关系分析，当非自住房屋越多时，租房的供给就越大。这意味着，当投资性购房所占比例越大时，产生的大量租房供给会压低租金，使得售租比不断走高。
国际上普遍认为租房市场是一个充分竞争、信息较为透明的“有效市场”，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的，因此在房价飞涨的地区，房租并不会相应地同步大幅上涨。从金融角度来看，房租不能长期借贷，必须以现金全款支付，是完全由真实的供求关系决定的。而在宽松的信贷环境下，人们可以将买房作为投资，甚至投机行为，这一信贷消费模式其实是可能扭曲真正供求关系的。
在一个成熟的投资品市场，投资品的价值取决于其未来的现金流，人们期望长期持有的稳定收益，而不是短期内的价格上涨带来的投机性收益，国外的房地产市场就是这样一个成熟市场。而国内目前的房地产投资更多的是期待房价上涨带来的收益，租金的收益并不重要，因此尽管从售租比来看国内一、二线城市的房地产早已失去了投资价值，却仍然存在大量投机性需求，这与国内一些股民只在乎股票本身价格波动，而不看重公司业绩带来的分红如出一辙。此外，国内的住房不单有居住功能，还附带户口、教育等附加功能，而租金只能反映其居住功能，这也是推高售租比的另一个原因。
（二）土地供给仍然是根本性问题
长期以来，造成国内住房价格居高不下的原因，追根溯源还是土地供给不足，尤其是住宅建设用地供给不足。政府垄断了土地供给，同时又过度依赖“土地财政”，一直以来采用了类似于香港地区的土地批租模式，通过限制土地的供给来推高土地价格，造成了住房市场的失衡。大部分地方政府都愿意低价提供产业用地给工业企业，而不愿意增加住宅用地供给。这主要是因为工业能带来持续的税收，而住宅用地是一次性收入，高价买卖、拍卖才能实现最大收益。这样一种以工业用地低价充足供给和住宅用地高价限量供给为核心特征的土地供给结构是不合理的，使得房地产调控效果始终欠佳，造成房价在“只涨不跌”的一致预期中“越调越高”，长效机制难以建立。因此，作为供给侧结构性改革的重要组成部分，土地供给制度改革尤其应当受到重视。
事实上，全国各大城市的房价都是从2004—2005年左右开始启动涨价，其根源就是从2005年开始的特大城市建设用地供给快速收紧。其背后是两个重要政策：一是2004年8月31日开始实行的“土地招拍挂”，禁止土地自行协议出让，而必须由政府统一买卖。二是2005年修编的土地利用总规（2006—2020），设置了所谓的“耕地红线”。在众多大城市中，重庆算是个例外。重庆的“地票”制度，从农村置换土地指标，为城市的建设提供了充足的建设用地资源，导致重庆房价长期偏低。然而近两年，连重庆的住宅用地供给也开始大幅缩减。
现行土地供给结构也影响了实体经济，住宅用地的有限供给和高地价推高了房价、房租，抑制了居民消费能力以及相关服务业的发展，从而抑制了中国经济增长。土地供给限制带来的城市居住条件恶化，让收入难以赶上住房价格的增速，大城市严重缺乏教育、医疗、体育运动空间，大量家庭难以购买更大的房子，这对我国的产业升级和消费升级极为不利，并且会进一步降低我国的生育率。Li和Wu（2014）还发现高房价会抑制中国大学毕业生的创业积极性。
（三）三、四线城市的结构性问题
三、四线城市去库存压力较大，其首要问题在于吸引力不足。我国各城市之间区域差距巨大，一线城市具有经济发达、基础设施完备、新兴产业集聚、配套设施齐备的特点，空置房产较少，当地政府纷纷出台限购政策以限制更多居民的涌入。相反，三、四线城市由于经济发展缓慢，高质量就业机会较少，教育、医疗等配套设施严重不足，城市管理水平和市政建设相对落后，大量人才往一、二线城市流动，所以购房需求不足，而土地供给充足，故而产生大量房地产库存。 在国内，政府在资源配置中有很大的影响力，因此容易造成各种资源向行政中心流动，各地之间的区域发展不均衡。各省的省会城市与计划单列市的经济发展速度远远快于普通城市，很多重要的产业以及优质的教育、医疗等由政府主导的配套设施，也主要集聚于行政级别高的城市，而去库存压力最大的恰恰是行政级别相对较低的普通城市。与之相比，美国的首都和各州的首府城市在经济发展方面与普通城市相比并没有太大的优势，因此美国各城市之间的差距相对较小，大部分城市的房地产市场差别也没有这么大。
我国农民工群体庞大，依靠农民工在城市购买住宅是消化现有库存的一个有效方法，但近年来我国农民工市民化进展速度缓慢。大部分农民工倾向于在工作机会较多，收入较高的一、二线城市就业，三、四线城市对其吸引力有限。当然，由于一、二线城市房价超出其負担能力，可能会有部分农民工选择将家人安置在离家近的三、四线城市，前提是其在当地的生活质量显著高于农村地区。但农民工由于缺乏相对稳定的工作和信用记录，获取商业房贷的难度较大，本身又缺乏住房公积金贷款，这极大地抑制了其购房能力。
四、房地产去库存政策分析
（一）改革土地供给制度
1. 加快土地供给侧改革。住宅用地供给不足（与常住人口规模不相匹配）带来的高地价，是导致形成房价“只涨不跌”预期的重要原因。现行房地产调控机制是以抑制需求为主，虽然在短期内能够对快速上涨的房价起到一定程度的降温作用，但由于供给端的调控始终不足，无法改变市场已经形成的预期，导致后购房者总是要承受更高的机会成本，使得“刚性需求”提前释放，房价始终维持在高位。而且一旦调控出现松动，积聚起来的投机需求就会涌入市场，造成巨大的冲击。因此，需要加快土地的供给侧结构性改革，扩大城市住宅用地的供给，以供给侧调控弥补需求侧调控的不足。
2. 鼓励土地置换。保护耕地是我国的基本国策，但真正与耕地面积互相竞争的是农村宅基地和工业用地。因此，要想提高大城市的住宅用地供给，其实并不需要占用耕地，而是对面积巨大的农村宅基地进行置换，这与重庆的“地票”制度类似。通过这样的置换，让在城里的农民工能够实现“职住结合”，在工作城市拥有住房。让城市获得更多的住宅建设用地，给城市人口更大的生存和繁衍空间，将总量有限的土地资源投入在能发挥出最高生产率的城市地区。
即使不考虑置换，而是简单把城市住宅建设用地翻倍，从1.63万平方公里扩大到3.3万平方公里，增加2400万亩，相比起我国20.1亿亩的耕地总量而言只占到1.2%。技术进步带来的单位面积粮食产量的提升完全可以覆盖这一微小比例的耕地面积下降，换来的是老百姓生活居住质量的极大改善。
3. 实现人地挂钩。从具体操作技术上看，实现“人地挂钩”是扩大一、二线城市住宅用地供给的关键。土地供给要考虑人口的迁移，人口迁入多的地方就要增加供给，人口迁出多的地方就要减少供给。在住房供需矛盾突出、常住人口流入较多的一、二线城市，要根据常住人口规模来扩大城市住宅用地供给，以满足居住需求。
具体可以从以下几方面入手：一是加速推动一、二线城市闲置和低效工业用地转化为住宅用地;二是推进城市周边的农村集体建设用地并入城市;三是重启“跨省换地”，实施跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩;四是适度提高城市建筑容积率，进一步集约使用土地。
从政策的可行性来看，扩大一、二线城市住宅用地供给，并以较低的价格出让土地，能够从总量上确保财政收入的稳定。从长期来看，这样的土地供给结构改革降低了土地要素成本，可以促进服务业发展和经济长期增长，由此带来的税收增长可以弥补地方政府土地出让收入的下降。
（二）推进新型城镇化，提高三、四线城市吸引力
我国的城市化进程方兴未艾，目前仍然有6亿农村人口。有大量农民工在城市里工作，但受户籍制度、教育、社会福利保障等条件限制，无法真正成为城市居民。因此，需要创造条件让农民工市民化，加快城市化进程，这是增加住房消费需求的最佳途径。
1. 创造就业岗位，提升农民工人口素质。三、四线城市尽管房价远远低于一、二线城市，但是也相应地缺乏高质量的就业机会，对农民工吸引力很低。因此，新型城镇化的关键是促进三、四线城市的区域产业化，将劳动力密集型的就业岗位转移到这些地区，为进城的农民创造足够多的高质量就业机会。为此，需要将政策向三、四线城市倾斜，避免政府配置的资源过度向行政中心城市（一、二线城市）流动。通过协调区域经济发展与农民工流动，尤其是东部产业向中西部地区转移的契机，引导农民工在各级城市的合理分布，避免农民工在特定城市的大规模集聚。
目前，农民工劳动技能层次仍普遍不高，导致其择业范围必然是低层次的职业结构，从而也就造成了其现有的流动型居住形态。为此，政府应当着力提高农民工的整体素质，对农民工进行必要的职业培训， 提升农民工的劳动技能，培育农民工的人力资本，使该群体有能力在城镇胜任较高层次的工作，逐步适应城镇的生活节奏。这就需要进一步建立健全农民工的职业技术教育体系，发挥市场主导、政府引导的作用，建立制度化、规范化的农民工职业培训机制，有效提升农民工的劳动技能，缩短城乡人口之间的综合素质差距。
2. 放宽户籍政策，鼓励农民工进城落户。农民工市民化是历史发展的趋势，这需要政府积极主动地为农民工在城市的安居乐业创造条件。国外的经验与教训表明，政府的高度重视并配合相应的政策将有利于实现农民工在城市的安居。
这首先要求政府消除针对农民工群体的各种制度性障碍，尤其要加快户籍制度、社会保障制度等的改革，保护农民工的合法权益，给予农民工平等的“市民待遇”，为农民工顺利地融入城市提供基本的制度环境。应放宽农村居民在三、四线城市落户的门槛，使其能够平等地享受公共服务。未来应逐步淡化城乡二元化的户籍体制，减少城乡间人口流动的障碍，鼓励农民工进城落户。 在此基础上，要完善国家公共住房政策，逐步把在城镇工作的农民工纳入经济适用房、公租房、廉租房等公共住房的受益对象范围。对于长期实在难以消化的房地产库存，可以考虑在依法合规的基础上，由财政补贴租金，将其改造为公租房、廉租房，减少住房空置率。
3. 加强城市建设，完善软硬件配套设施。与一、二线城市相比，三、四线城市之所以吸引力强，是因为其良好的软、硬件基础，能给居民提供更好的生活环境，从而增加其居住意愿。这里的配套设施不但包括交通、教育、医疗、休闲娱乐等硬件设施，也包括市政管理、治安保障、文化氛围等软件环境。随着高铁网络的完善，目前三、四线城市的交通条件已经得到了显著提升。休闲娱乐领域（如电影院）市场化程度较高，在各地的发展也很迅速。目前亟须改善的是政府主导的教育和医疗两大领域。优质的教育和医疗资源大多集中在一、二线城市，并且近年来这一趋势愈发明显。需要完善三、四线城市的教育体系和医疗体系，确保购房者没有后顾之忧。为此，仅凭政府的力量很难解决问题，需要充分借助市场的力量。
此外，还要妥善规划“城中村”与城乡接合部的发展。政府要加强这一地区的规划与管理，重点是要改善基础设施，促进农民工与本地居民的互动，帮助他们融入城市生活。在治理过程中，政府不宜对“城中村”实行简单的物质性取代，因为这样只会使农民工从这一区域搬迁到另一区域，从而在其他的地方重新形成同样的聚集地。
（三）积极发展住房租赁市场
1. 鼓励空置房出租。对于暂时缺乏购房能力的人群，租房是其唯一的选择。而从去库存的角度出发，需要针对有购买多套住房能力的人群，刺激其合理的投资需求，鼓励其购买空置住房并进行出租，换取租金收益，从而在去库存的同时满足低收入人群的居住需求。此外，发展住房租赁市场对于缩短居民通勤距离、缓解城市交通压力也有很大帮助，因为租房可以根据上班地点选择位置，更换工作后也可以隨之更换;而购房的位置则更多受到房价、房型、环境、学区等多方面因素影响，缺乏灵活性，所以购房后通勤距离往往会大幅增加。
因此，对于个人房东，应推行政策鼓励个人出租住房，减免相关税费，这也是国际上的普遍做法，部分国家甚至对未出租的空置房收取惩罚性的额外房产税。对于房地产企业持有的库存住房，也应鼓励其对外出租，可予以税费减免，盘活空置房产，促进资金回笼。三、四线城市售租比相对较低，住房出租的回报率相对较高。从发达国家的经验看，很多公寓楼的产权都属于物业公司，由其统一对外出租，并开展物业管理，是一种非常成熟的商业模式。
2. 保障租客基本权益。发达国家普遍拥有健全的房屋租赁市场，租客的权益能够受到良好的保护，租房意愿普遍较高，这反过来也能提升租金，使得房东的出租意愿也比较高。相反，住房市场不发达会导致出租的回报率低，对投资者的吸引力也就比较低，这也是部分地区住房库存较高的重要原因之一。
在中国的住房租赁市场，租客处于弱势地位。中国还没有专门的房屋租赁相关法律，租客的权益容易受到侵害，这也是很多人不愿意选择租房的根源所在。举例来说，发达国家的法律通常规定房东不允许强制要求租客搬离，而在中国，租客时刻面临这种风险。
因此，为了房屋租赁市场的规范健康发展，需要尽快出台一部规范住房租赁市场的法律，其中既要对租客的权益予以重点保护，同时对于房东的合理权益也能给予明确规定，从而降低整个住房租赁市场的“交易成本”，有效解决信息不对称和道德风险等问题。与此同时，需要根据法律的授权，尽快设立或明确政府相关的职能部门，承担起维护市场秩序的责任。
3. 落实“租购同权”政策。2017年7月，住房与城乡建设部表示将立法逐步明确“租购同权”。与此同时，广州已经开始启动相关试点。“租购同权”政策的实施，是租赁市场细分的基础，也是供给侧改革的一部分，有助于我国房地产的售租比回归合理区间，有助于将投机需求转变为长期的投资需求，使得我国房地产市场能够真正成为与国际接轨的成熟市场。
具体来看，“租购同权”至少应该包括三方面的权利：首先，获取所在城区公共服务的权利应当得到支持，比如教育、医疗等。作为一个纳税居民，租房者理应能够不被歧视地融入城市生活，平等获取公共服务，从而使得租房真正成为一种可接受的、有尊严的生活方式。其次，应当对租赁产权予以明确规定，特别是应当明确租户是否允许在租赁期间进行转租，在满足何种条件的情况下可以进行转租，从而使得所谓“二房东”的现象规范化。此外，租赁产权的明晰化也是租赁产权金融化的一大前提。无论是房地产信托投资基金（REITs）还是其他房地产证券化的金融产品，都有助于丰富投融资方式，有助于构建出现代化的住房租赁市场。最后，应当明确租户在租赁期间对房屋享有何种程度的处置权。如果是商业房产出租，无论是写字楼还是商铺，那么肯定要允许租户进行一定程度的装修改造，便于办公或经营。但是对于住房的租赁，国内的租赁期一般较短，长期以来默认是不会进行装修改造的。无法按照自己的意愿装修改造自己的家，生活质量很难提高，也是很多人不愿意进行长期租房的原因。如果能够对租赁期的处置权予以明确规定和保护，那么有可能催生长期的租赁关系，使得租房者有了进行装修改造的权利和动力，提升其生活质量。
（四）合理运用财税金融等政策工具
1. 信贷政策。对于去库存压力较大的三、四线城市，金融支持是落实去库存的重要保障，包括降低首付比例和利率优惠等措施，合理运用金融杠杆，满足和激活潜在需求、促进市场供需平衡。
在这个过程中，要保证风险可控，不能为短期去库存而采取零首付、场外配资等手段过度加杠杆。过度杠杆化会引致那些没有稳定还款能力的人提前进入房地产市场，使未来违约风险显著增加，美国次贷危机就是前车之鉴。
为此，要密切监测商业银行房贷业务整体运行情况，密切监测风险。2018年6月末，全国房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%，增速比上年末回落0.5个百分点。上半年新增的房地产贷款为3.54万亿元，占同期新增贷款的比重比2017年低1.9个百分点。同期个人住房贷款余额23.84万亿元，同比增长18.6%，增速比上年末回落3.6个百分点。我国房贷增速较快，占GDP的比重一直在攀升，需要密切关注房贷的快速增长。 对于房价过高的一、二线城市，要严格控制杠杆比例，防止房价快速上涨，压制投机需求。
2. 税收政策。对于去库存压力较大的三、四线城市，在房地产交易税上可以给予适当的减免，以鼓励居民购房。同时应当加快房地产税改革，减少地方财政对于一次性土地出让金的依赖，代之以细水长流的房地产税收入，从而降低住房的开发成本，降低房价。
对于存在泡沫的一、二线城市，可以通过较高的房地产税打压投机需求，避免购房者继续涌入一、二线城市，引导购房需求向三、四线城市转移。
3. 限购政策。限购政策在短期内的实施是非常有必要的。限购政策是通过抑制投资和投机性购房，降低人们对房地产价格的预期来稳定房价。限购政策因其特有的针对性和强制性，确实在一段时期内打击了投机性购房需求，使得房地产价格的增幅下降，特别是在一线城市等对房屋需求过热的地区，稳定了房地产市场。一方面为政府推出长效政策争取了时间;另一方面也表明政府高度关注民生的态度，促进了社会的稳定与和谐。但限购政策也可能存在消极影响：一是有可能会形成房价进一步上涨的预期;二是不仅会抑制需求还会在较大程度上影响供给;三是会对有改善性需求的购房者形成伤害。
因此，限购政策应当根据区域不同而区别对待：一、二线城市的限购政策需要规范化，做到政策的长期稳定，不能时而过紧，时而过松，而要使民众产生稳定预期，避免滋生投机心态。去库存压力大的三、四线城市应当取消限购政策，鼓励买房落户。
（五）推动房地产企业转型升级
1. 鼓励以价换量，加快兼并重组。房地产行业早已经高度市场化，完全应当自负盈亏，即使面临高库存的困境，房地产企业也绝不能寄希望于由政府财政兜底。对于实力较弱的小房地产商，应加快兼并重组，有序退出市场，做大做强更具有专业能力的、消费者更认可的开发商，实现房地产的全面品牌化，这也有助于提高房地产的开发质量和售后服务。
房地产行业应当像其他商品市场一样形成充分的价格竞争，以价换量，薄利多销，让真正有消费需求但经济能力不足的群体早日进入市场，从而实现库存的快速消化。在发达国家，城市化已经基本完成，新建住房很少，房地产市场以二手房交易为主，房价也是由二手房市场所锚定。在我国，房价主要由新建的住房所锚定，二手房成交价很大程度上要参照新房价格，新房的主动降价可以带动整个房地产市场价格的下降，让房价收入比回归合理区間，让更多的人负担得起。
2. 发展新型地产，提升产业附加值。房地产行业属于传统行业，在发达国家被视为是“夕阳产业”。而文化、旅游、养老等行业则属于“朝阳产业”。作为房地产行业供给侧改革的一部分，在传统房地产销售面临瓶颈的情况下，可以将文化、旅游、养老元素引入房地产，打造多样化的产品，满足消费者多层次的需求，从供给侧为房地产去库存开辟一条新的道路。
3. 借助资本市场，丰富投融资方式。面对库存的压力，不少房地产企业都面临资金的问题。随着资本市场的不断发展，资产证券化的产品不断涌现。可以运用合理的金融工具，将房地产库存金融化，引入第三方投资者，实现逐步消化。可以通过成立REITs，盘活房地产库存，产生稳定的现金流，实现物业产权的长期管理。
发展中国REITs市场，尤其是推出公募REITs，主要有以下作用：一是盘活固定资产，提升地方投融资效率;二是拓展长期资本形成机制，改善资本供给效率;三是推动养老金投资优质资产，为全民共享经济发展的成果提供理想的渠道;四是使普通居民可以通过资本市场参与房地产投资，有助于加快房地产去库存进程，特别是面向个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储、养老院等，有效引导资金进入多元化的房地产投资领域，鼓励追求长期、稳定的租金回报收益，而非短期的资本利得;最终实现引导资金脱虚入实，有效服务实体经济。
参考文献：
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[5]王小广.房地产库存问题与去库存对策[J].理论探索，2017，（2）.
[6]邹士年.房地产市场去库存需要精准化[J].中国物价，2016，（4）.
Abstract：This paper analyzes the progress of real estate destocking in China，and finds that there are some achievements，but problems still exist. The fundamental problem is that the supply of housing land is chronically insufficient，which leads to high housing price in the first and second tier cities，where bubbles may hide. The structural problem in the third and fourth tier cities is its low attraction to people，where soft and hard urban facilities are not good. There are also some difficulties for the immigration of farmers into cities. To solve these problems，this paper studies the supply and demand of real estate market，with the reference of international experience，giving policy recommendations from five aspects. Firstly，the regime of land supply should be reformed to increase the supply of housing land in urban areas. Secondly，the new type of urbanization should be put forward to improve the attraction of the third and fourth cities. Thirdly，the house renting market should be developed to reduce the idle rate of houses. Fourthly，the financial and tax policy tools should be employed reasonably to promote consumption demand，restrain speculation demand. Fifthly，the real estate enterprises should be transformed to upgrade the supply of real estate.
Key Words：supply-side reform，real estate，destocking，housing finance